豐原簡易庭110年度豐簡字第99號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決

110年度豐簡字第99號

原告 廖崇義

訴訟代理人 莊慶洲 律師

複代理人 吳亞澂 律師

被告 王嘉泉

王金池

共同

訴訟代理人 陳盈壽 律師

複代理人 廖珮羽 律師

上列當事人間請求確認本票債權不存在事件，於民國110年9月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

確認被告所執有如附表所示之本票，於超出「本金新臺幣（下同）84萬元，及自民國109年6月18日起至清償日止，按週年利率百分之6計算之利息」部分，對原告票據債權不存在。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

㈠、原告於民國109年6月12日以新臺幣(下同)1,830萬元向被告購買門牌號碼台中市○○區○○○路000巷00號房屋(下稱系爭房屋)及所坐落基地（合稱系爭不動產），兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及不動產買賣價金履約保證申請書。原告應給付之第一期款（簽約款）為183萬元，於簽約時交付現金15萬元，同時開立如附表所示本票（下稱系爭本票），擔保於109年6月17日補足簽約金差額168萬元入履約保證專戶。惟原告於購屋後，始發現系爭房屋有「內部牆壁裂痕、油漆剝落（俗稱壁癌）、漏水、外部騎樓被機車占用」等瑕疵，被告於賣屋時隱匿上開瑕疵未告知，致原告因受詐欺而為買賣之意思表示，原告乃於109年7月17日寄發存證信函，依民法第92條規定，主張受詐欺而撤銷買賣之意思表示。故系爭契約因撤銷而自始無效，被告自不得依系爭契約第10條第2項後段據以主張系爭本票債權。從而，系爭本票原因債務（簽約款價金債務）不存在，原告自得訴請確認被告所持系爭本票之票據債權不存在。

㈡、退步言之，縱令被告得依系爭契約第10條第2項後段主張票據債權及違約金債權，然本件違約金高達183萬元，兩造簽約不久即衍生爭議，尚處於契約履行前期，被告就手續費、規費、稅金均尚未支出，被告因原告不給付價金所生損害有限，被告主張鉅額違約金顯失公允，應有違約金酌減之適用。

㈢、並聲明：確認被告所持系爭本票對原告票據債權不存在。

二、被告則以：

㈠、原告主張其簽約購屋後，始發現系爭房屋有內部牆壁裂痕、壁癌、漏水、外部騎樓被機車占用等瑕疵，被告否認。且房仲嗣後亦未接到原告上述反應，此純屬原告事後反悔不願履約所捏造之事。系爭房屋並無漏水之情形。原告於簽約前有看屋兩次，原告簽約購屋時之屋況與其看屋時一致，並無受詐欺之情事。

㈡、原告於109年6月17日有給付簽約款168萬元之義務，惟原告未能遵期給付，構成給付遲延，已屬違約。經被告於109年8月19日以律師函，定7日之相當期限催告原告給付簽約金差額168萬元，原告於109年8月20日收受上開律師函後，未於7日內履行。從而，被告於109年10月27日以律師函主張解除買賣契約，應屬有效。

㈢、本件原告違約，被告依系爭契約第10條第2項後段，自得對被告主張懲罰性違約金，據以主張系爭本票債權等語，資為抗辯。

㈣、並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執及爭執事項：

㈠、不爭執事項（見本院卷第350至351頁，依卷內證據更正或調整部分文字用語）：

1、原告於109年5月25日、109年6月5日，在太平洋房屋仲介陪同下，至系爭房屋查看屋況兩次。系爭房屋當時由第三人創藝樂坊（負責人 劉利娟 ）承租作為音樂教學使用，自97年11月開始承租，租賃期間至109年10月31日止（見本院卷第141、145、210至211頁）

2、兩造於109年6月12日簽訂系爭契約，由原告以1,830萬元價金購買被告所有系爭不動產（見本院卷第69至75頁）。兩造並簽立不動產買賣價金履約保證申請書（見本院卷第77至80頁）。

3、原告應給付之第一期款（簽約款）為183萬元。原告於簽約時先交付現金15萬元，同時開立系爭本票（發票日109年6月12日、面額168萬元本票）擔保將於109年6月17日補足簽約款差額168萬元（見本院卷70頁）入履約保證專戶。

4、被告於109年6月23日以存證信函，通知原告於收受存證信函七日內，補足簽約款差額168萬元入履約保證專戶（見本院卷第87至88頁）。原告於109年6月25日收受上開存證信函。

5、原告於109年7月17日存證信函予被告，主張出賣人及仲介

於賣屋時隱匿瑕疵（內部牆壁裂痕、壁癌、漏水、外部騎樓

被機車占用）不報，受詐欺，依民法第92條撤銷買賣之意思

表示（見本院卷第19至21頁）。被告於109年7月20日收受

上開存證信函（見本院卷第142頁）。　　

6、被告再於109年8月19日以律師函，通知原告於收受律師函

七日內，匯入簽約款差額168萬元，逾期將逕為解除買賣契

約，並沒收原告已給付之價金15萬元及據以執行台端所開立

系爭本票（見本院卷第89至90頁）。原告於109年8月20日

收受上開律師函（見本院卷第91頁）。

7、被告於109年8月28日聲請本票裁定准許強制執行，嗣後取

得本院109年9月2日109年度司票字第5172號民事裁定（

見本院卷第13至15頁）。

8、被告於109年10月27日以律師函主張解除買賣契約。原告於

109年10月28日收受上開律師函。

9、依系爭契約第10條第2點：「本約簽訂後，甲方若有違約

情事，經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，

且甲方已支付之價金，應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。

...甲方若有開立本票或支票，亦應照其面額賠償並同意乙

方據以執行」等語（見本院卷第74頁）。　　

㈡、爭執事項（見本院卷第351頁，為方便判決論述，更正或調整部分文字用語）：

1、原告以被告未告知系爭房屋內部牆壁裂痕、壁癌、漏水、外部騎樓被機車占用等瑕疵，詐欺原告，於109年7月17日寄發存證信函撤銷意思表示，是否有據？

2、原告是否違約？被告是否合法解除契約？被告得否依系爭契約第10條第2項後段，沒收原告已支付價金及按票據面額請求甲方賠償？

3、違約金是否過高，應予酌減？

四、本院之判斷：

㈠、原告以被告未告知系爭房屋內部牆壁裂痕、壁癌、漏水、外

部騎樓被機車占用等瑕疵，詐欺原告，於109年7月17日寄

發存證信函撤銷意思表示，應屬無據：

⒈按民事上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示。因此，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者，始足當之（最高法院87年度台上字第548號、98年度台上字第171號裁判可資參照）。又當事人主張其意思表示係因被詐欺者，應就其被詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號裁判意旨參照）。

⒉原告所主張被告依交易之習慣，應告知系爭房屋內部牆壁裂痕、壁癌、漏水、外部騎樓被機車占用等物之瑕疵，卻未告知，致原告陷於錯誤，為買賣之意思表示，故主張撤銷意思表示云云，並舉原證4之照片為證。然查：

　⑴系爭房屋內部牆壁裂痕、油漆剝落（壁癌）、外部騎樓被機車占用，為原告簽訂買賣契約前已知悉之狀況，系爭房屋並無漏水之情事，原告並未因此陷於錯誤而為買賣之意思表示：

　①原告於109年6月12日簽約前，分別於109年5月25日、109年6月5日在太平洋房屋仲介陪同下，至系爭房屋查看屋況兩次乙情，為兩造所不爭執（見不爭執事項1）。

　②參以證人 王蕙萍 於本院證稱：原告本人兩次看屋我都有陪同。原告第一次看屋停留時間加上聊天，大約有半小時。原告一、二樓每個房間都去看過。原告第一次看屋，並未表示系爭房屋牆壁有漏水之情形。原告第二次看屋，有帶一位懂建築的男性友人去看，仲介有我及兩位同事，這次也有從一二樓每個房間都看，看過後只說二樓木板隔間要拆掉，可能拆除費用，停留也是半小時。原告第二次看屋，也未表示系爭房屋有漏水之情形。原證4照片所示情形（按：房屋內部牆壁裂痕、壁癌、外部騎樓遭機車占用），就是我們看屋當時所見情形。系爭房屋沒有漏水，壁癌就是如原證4照片所見，並沒有遮住或掩飾等語（見本院卷第216至219頁）；及證人 鄭雅文 於本院證稱：我於簽約隔一天的時候，有陪原告母親至系爭房屋現場看屋。原證4的照片是我拍的，我拍照時原告母親在場，承租人劉利娟也在現場。我去拍照時，我看到的系爭房屋牆壁裂痕、壁癌，就是如我拍照原證4的照片。我有請問劉利娟小姐，她說那些問題本來就存在。系爭房屋牆壁裂痕、壁癌之問題，在觀看時，並無大型東西遮蔽等語（見本院卷第214至216頁）；及證人劉利娟於本院證稱：我之前有承租系爭房屋作為音樂教學使用。自97年11月開始承租，租賃期間至109年10月31日止。房屋有兩層樓，兩層樓我都有使用。（問：你開樂坊，有無放置東西在系爭房屋的各個房間，以致影響查看房屋的情形？）不會影響。...我自己在樓下那間辦公室，還有一個辦公桌，其他房間只有壹台鋼琴。另外一間是美術教室，牆壁也沒有掛東西。不會影響他們看東西。（問：被告在109年6月12日與原告簽訂買賣契約時，這間房屋的屋況如何？有無牆壁裂痕、漏水問題？）裂痕可能是久了造成的，我承租12年來屋況都是這樣。並沒有漏水問題。裂痕是可能因為油漆時間久了，有裂縫。名片沒有辦法塞進去該裂縫。證人鄭雅文有來拍照，有跟我說買房屋有糾紛，要來拍照蒐證。我有讓她進來。拍照時我有帶她去一、二樓各個地方拍照。原告母親來看屋時，我並沒有跟原告母親談到系爭房屋有嚴重牆壁裂痕、漏水、壁癌等問題。就法院所提示之照片（按：本院卷155至183頁原證4照片），在我承租時並無以東西遮掩住，都看得到等語（見本院卷第210至212頁）。

　③綜上資料參互以觀，可認系爭房屋內部牆壁、磁磚裂痕、油漆剝落（壁癌）情形，因原告簽約前現場看屋時，每次停留時間約半小時，系爭房屋屋內之擺件，不會遮檔、阻礙原告觀看牆壁及磁磚裂痕、油漆剝落（壁癌）之情況，仲介亦無阻止原告查看，原告應可在目視之下發現裂痕、油漆剝落之情事，此為原告簽訂買賣契約前已知悉之狀況。從而，原告主張：原告簽約前2次看屋因系爭房屋內陳設諸多家具、擺件遮檔，不利原告查看；原告幾度走近查看，卻遭仲介阻止，表示仍有他人承租，不宜過度干擾；原告簽約前兩次看屋全程停留約5分鐘左右，時間倉促；原告是簽約後經承租人提醒方知系爭房屋有壁癌、漏水情事云云（見本院卷第145頁、第271頁），並非可採。因此，原告並未因此陷於錯誤而為買賣之意思表示。

　④又依原證4之照片，僅能看出油漆脫落（壁癌）之情形（見本院卷第155頁、第161至175頁、第181頁），未能佐證已達滲漏水程度，此亦為原告所自承（見本院卷第275頁）。系爭房屋並無漏水之情事，亦經證人劉利娟、王蕙萍證述明確（見本院卷第212頁、第219頁）。因此，尚難認被告於標的物現況說明書27項勾選「無滲漏水」（見本院卷第82頁），有故意詐欺原告之情事。　

　⑤另依原證4照片，牆壁磁磚裂痕及牆壁水泥裂痕處，並非在樑、柱的位置（見本院卷第159至161頁、第165頁、第169至171頁、第175至181頁）。因此，尚難認被告於標的物現況說明書31項勾選「樑、柱部分無顯見閒隙裂痕」（見本院卷第82頁），有故意詐欺原告之情事。　

　⑥至於騎樓常被停滿機車乙事，雖為證人劉利娟所在意，惟其亦證稱：大門沒有阻礙，可以出入等語（見本院卷第212頁）。且依證人王蕙萍證稱：（問：當初原告去看房屋，有無詢問騎樓停機車的事？）有問，原告說機車都會停在那裡嗎，可否請他們移走。我有跟他說社區的規定，我們還要問社區。（問：針對騎樓停車問題，原告有跟你們仲介議價，還是跟賣方議價？）有。針對這個騎樓停車問題，還有在二樓的拆除費用，有跟我們議價。我這裡有原告跟我們同事 張家銘 在messenger的對話等語（見本院卷第218至219頁），及有原告與訴外人張家銘對話紀錄在卷 可佐 （見本院卷第221至223頁），足認原告於買受前已經知悉騎樓遭機車停放之問題，並以作為議價之依據。因此，原告並未因此陷於錯誤而為買賣之意思表示。

　⑵從而，原告主張遭詐欺而撤銷意思表示，應屬無據。

㈡、原告有遲延給付價金之違約，被告已合法解除系爭契約。系爭契約第10條第2項後段「甲方若有開立本票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行」屬違約金性質，被告得主張違約金債權。

⒈原告遲延給付簽約金差額168萬元，有違約情事，被告已合法解除系爭契約：

　⑴依系爭買賣契約第5條第3項約定：「甲方（原告）若有遲延給付價金之情事，每逾1日應按遲延價金萬分之2計算違約金給付乙方。若甲方逾10日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約」等語（見本院卷第70至71頁）。因此，原告於109年6月12日簽訂不動產買賣契約時，本應以現金給付183萬元簽約款。惟暫先給付現金15萬元，餘額168萬元開立系爭本票擔保，約定於109年6月17日補足等情，為原告所不爭執（見不爭執事項3.）。故原告於109年6月17日有補足給付簽約款168萬元之義務。惟原告逾10日，迄至109年6月27日時仍未給付168萬元價金，已構成給付遲延，原告已屬違約。

　⑵經被告於109年8月19日以律師函，定7日之相當期限催告原告給付簽約金差額168萬元。原告於109年8月20日收受上開律師函後，未於7日內履行乙情，為兩造所不爭執（見不爭執事項6.）。從而，被告於109年10月27日以律師函主張解除買賣契約，該律師函於109年10月28日送達原告（見不爭執事項8.），應認系爭契約於109年10月28日合法解除。

　⒉系爭契約第10條第2項後段「甲方若有開立本票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行」屬違約金性質，被告得主張違約金債權。　

　⑴依系爭契約第10條第2項：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。...。甲方若有開立本票或支票亦應照其面額賠償並同意乙方據以執行」等語（見本院卷第74頁），即係約定於原告違約而經被告合法解約者，除原告已支付價金由被告沒收作為懲罰性違約金外，若原告有開立本票，亦應按該票據面額賠償被告。參諸同條第3項約定：「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支付之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額及開立本票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」於被告違約情況下，亦有以原告已支付價金及簽發之本票面額作為違約金計算標準之約定。相互對照，堪認上開第10條第2項後段約定亦屬「懲罰性」違約金性質。被告已合法解除系爭契約，業經本院認定如上。從而，被告得依據系爭契約第10條第2項後段主張違約金債權。

㈢、被告得請求之違約金數額：

按違約金是否過高，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準（最高法院89年度台上字第2824號判決、97年度台上字第1779號判決、98年度台上字第1596號判決可資參照）。又買受人因給付遲延價金之違約後，出賣人解除契約後，出賣人喪失原本可取得買受人給付價金運作利益，及另行成交期間過程可能支出之仲介費用、管銷費用，在斟酌違約金之要素「當事人所受損害情形」，可一併考量（最高法院88年度台上字第2206號、87年度台上字第2084號判決、85年度台上字第1415號判決、83年度台上字第635號判決、82年度台上字第1429號判決可資參照）。也可考量出賣人遲延受領買受人給付價金，出賣人自買受人給付遲延之日起至解除契約前，所受有相當於法定利率年息5％之利息損失。蓋若買受人未給付遲延，如期付款，出賣人得享有利息之收益（最高法院98年度台上字第271號裁定、臺灣高等法院96年度重上更㈠字第207號民事裁判可資參照）。另債務已為一部履行者，法院得比照債務人因一部履行所受之利益，減少違約金，民法第251條定有明文。買受人如已給付部分價金，出賣人就所受領之價金，享有利息之利益（最高法院96年度台上字第1961號判決、90年度台上字第823號判決）。又懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，約定之懲罰性違約金是否過高，非以債權人所受損害為唯一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院104年度台上字第984號判決可資參照）。經查：

⒈依系爭契約第10條第2項所謂「甲方若有開立本票或支票，應照其面額賠償並同意乙方（出賣人）得據以執行」，並非約定出賣人得沒收「買受人已受清償之價金」。原告交付系爭本票的目的，係擔保簽約金差額之給付，故探究當事人之真意，解釋上兩造約定於買受人違約時，出賣人得沒收懲罰性違約金數額，除已收受之現金，並約定以票據面額所表彰之金錢價值，充作懲罰性違約金數額。基此，出賣人解除契約前，雖買受人就本票擔保的簽約金未給付，出賣人仍得主張兩造約定懲罰性違約金之數額，為買受人交付出賣人之現金及用以擔保價金支付的本票面額。否則，出賣人將因買受人未兌現的票據越多，得主張懲罰性違約金數額越少，如此顯非事理之平，亦達不到懲罰性違約金的嚇阻效果。故本件懲罰性違約金數額應為183萬元（計算式：15萬+168萬）。

　⒉本院審酌：本件兩造自109年6月12日簽約後，至被告於109年10月28日解除契約生效，經過時間僅4個多月，依社會經濟狀況，房地產景氣無太大波動，無證據顯示被告受有跌價損失。另依一般客觀事實，本件原告於109年6月17日應給付現金168萬元及第二期款應於109年9月1日給付（見本院卷第121頁），惟並未給付，應自上開期日之翌日負給付遲延責任，至被告109年10月28日解除契約止，被告受有之法定利率5％計算之利息損失；及本件買賣總價金為1,830萬元，被告於解約前已有磋商締約之成本，因原告違約造成其投入磋商、履約之成本、費用之浪費，及原本利用不動產計畫（不論出租、出售、自用）因原告違約，受有影響等所受損害；原告投資失利反悔不願履約之情狀（見本院卷第196頁）；及原告於109年6月12日已給付現金15萬元，已為一部履行，被告受有自109年6月12日起至解約前一日（109年10月27日）以法定利率5％計算之利息收益等情形；及本件原告未給付之款項，尚屬履約階段之前期，及兩造經濟能力與社會地位，認本件違約金有過高之情事，被告得沒收之違約金（含現金及本票面額），應酌減為99萬元適當。又違約金之數額是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為斷，非僅以房地總價15％為惟一標準，故被告稱：本件主張違約金數額低於系爭房地總價15％，並未過高云云，尚非可採。

⒊因被告就所收取之現金15萬元尚未返還被告，故被告得再沒收84萬元（計算式：99萬-15萬＝84萬）。被告逾此範圍之票面本金請求，因違約金酌減後，無沒收違約金之依據，欠缺原因關係。兩造為系爭本票之前後手，原告就此部分之原因關係抗辯有理由。另按執票人向匯票債務人行使追索權時，得請求自到期日起如無約定利率者，依年利6釐計算之利息，票據法第97條第1項第2款定有明文，依同法第124條規定於本票準用之；再按本票未載到期日者，視為見票即付，票據法第120條第2項定有明文。查系爭本票其上已載明免除作成拒絕證書（見本院卷第51頁），原告於109年6月17日未給付簽約金差額，自109年6月18日陷入遲延。被告就系爭本票，自得主張原告應給付被告84萬元，及自109年6月18日起至清償日止，按週年利率6％計算之利息之票據債權。逾此範圍，因違約金酌減後，欠缺原因關係，被告無據以主張票據債權之餘地。

五、綜上所述，原告請求確認被告持有系爭本票，於超出「本金84萬元，及自109年6月18日起至清償日止，按週年利率百分之6計算之利息」部分，對原告票據債權不存在，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本

院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此

敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　110　　年　10　　月　　13　日

臺灣臺中地方法院豐原簡易庭

法　官　高士傑

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，

應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　110　年　　10　月　　13　日

書記官　蔡伸蔚

附表：