裁判字號：臺灣桃園地方法院110年重訴字第240號民事判決
裁判日期：民國111年03月21日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣桃園地方法院民事判決110年度重訴字第240號原告 邱顯祥 訴訟代理人 趙子翔 律師被告 楊慶灝 訴訟代理人 陳孟彥 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國111年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應於原告給付被告新臺幣1,070萬元之同時，將坐落於新竹縣○○鄉○○段000地號土地（權利範圍全部）之所有權移轉登記予原告。
二、被告應自民國110年6月19日起至履行第一項所示所有權移轉登記之日止，按日給付原告新臺幣900元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣373萬元為被告供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣1,120萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、本判決第二項到期部分，於原告按日以新臺幣300元為被告供擔保，得假執行。但被告如按日以新臺幣900元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國110年5月4日於地政士 張麗華 處簽立買賣契約（下稱系爭契約），約定由原告向被告購買坐落於新竹縣○○鄉○○段000地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），價金為新臺幣（下同）1,120萬元，原告已於簽約當日繳納50萬元價金予被告，然被告並未依系爭契約第3條第1項之約定，將系爭土地所有權狀正本交由張麗華保管，另兩造經由張麗華之協調，達成被告應於110年6月18日用印及備妥全部過戶文件交予張麗華，原告並同時給付第二期款400萬元之協議，原告業備妥同額支票予張麗華保管，惟被告竟以存證信函表示欲解除系爭契約，迄今尚未將系爭土地移轉登記予原告；被告之解約既非合法，原告自得依系爭契約及民法第348條第1項之規定，請求被告於原告給付剩餘價金1,070萬元之同時，將系爭土地移轉登記予原告，另依系爭契約第10條第2項之約定，請求被告給付自110年6月19日起至履行移轉登記系爭土地所有權之日止，按日給付原告900元（已付價金450萬元萬分之二）之違約金等語。並聲明：㈠被告應於原告給付1,070萬元之同時，將系爭土地移轉登記予原告。㈡被告應自110年6月19日起至履行第1項所示義務之日止，按日給付原告900元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於簽立系爭契約時，張麗華表示土地權狀資料得由被告後補，並非被告故意不為提出，原告不得以此作為脫免價金給付之責任，且系爭契約第3條第2項約定，第二期價款400萬元應於110年5月31日前給付，然原告並未依期履行，被告嗣以存證信函限期履行未果後，依照系爭契約第10條第1項約定，自得合法解除系爭契約等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造於110年5月4日簽立系爭契約，由原告以1,120萬元之價金向被告購買系爭土地，原告已於簽約當日給付50萬元予被告等情，有系爭契約在卷可稽（見本院卷第57-63頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。本院茲就兩造間之爭議判斷如下：
㈠系爭契約是否業經被告合法解除？
1.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文；又系爭契約第3條第2項約定：「第二次付款：110年5月31日雙方至地政士處用印，並繳齊全部過戶相關文件時，由甲方（即原告，下同）支付新臺幣肆佰萬元正給乙方（即被告，下同）」等語（見本院卷第58頁）。
2.經查，被告曾於110年6月8日寄予原告存證信函稱以：「台端應於5月31日付款400萬元，然台端卻失約未付，已逾5日，未見台端履約，今以存證信函催促台端收到此存證信函7日內履約，否則以買賣契約第10條處理」等語（見本院卷第64-65、85頁），顯見原告縱有未於110年5月31日履行給付第二期價金之義務，然被告已定期催告原告應於110年6月15日（即110年6月8日加計7日）前履行，而原告已於是日將400萬元價金支票交予張麗華（詳如後述），則就形式上觀之，被告自無從取得解除系爭契約之合法事由。次查，觀諸證人張麗華證稱：兩造雖然約定要於110年5月31日到我事務所用印及交付第二期價金，然簽約後碰到疫情，銀行要分流上班，影響原告在臺北申辦貸款的進度，所以我有和被告說原告無法在110年5月31日交付價金，要延期到110年6月18日，被告也有同意，原告已經於110年6月15日將400萬元價金支票交給我，我在110年6月16日打電話及發送簡訊給被告，要他來我事務所用印及領取400萬元價金，但被告不接電話也不回簡訊等語（見本院卷第92-93頁），顯見兩造於系爭契約第3條第2項雖有約定第二期款400萬元，應由原告於110年5月31日給付，然兩造已透過張麗華之協調達成給付期限順延至110年6月18日之合意，而原告早於110年6月15日即將第二期款400萬元支票（見本院卷第43頁）交予張麗華，然被告卻未依約至張麗華處辦理用印等事宜，且被告未能收取400萬元價金，亦係其拒絕至兩造合意之履約處即張麗華辦公室收取始然，就此以觀，難認原告有遲延履行第二期款價金交付之義務，被告自不得以此作為合法解除系爭契約之事由。
3.實則，被告於事後寄發予原告之解約存證信函已陳述：「寄件人已收定金50萬元，違約需加倍賠償，請台端收到本存證信函後，以掛號郵寄台端之銀行存摺封面影本予寄件人，寄件人收到後，次日會以無摺存款存入100萬元（含違約金）至台端戶頭內」等語（見本院卷第37頁），此核與張麗華證稱：被告有委託他人打電話給我，說被告知道自己有違約，他就是不想賣土地了，希望我及原告去律師事務所大家協商處理等語相符（見本院卷第93頁），顯見被告對於自身違約之情形，知之甚詳，更有願意賠償原告違約金之語，顯見被告抗辯原告未依約繳納第二期買賣價金，僅係事後卸責之詞，不足採信，附此敘明。
4.次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項定有明文。經查，本件被告解除系爭契約既非合法，業述如前，而依照系爭契約第3條第5項約定之意旨，被告所負系爭土地所有權移轉登記及點交義務，至遲應於110年9月30日以前或於原告繳清買賣價款時履行，則本件原告依民法第348條第1項之規定，主張被告應於原告給付1,070萬元（總價1,120萬元－已付50萬元）之同時，將系爭土地移轉登記予原告，自屬有據。
㈡原告得否請求被告給付違約金？數額若干？
1.按系爭契約第10條第2項約定：「乙方違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止），應按甲方已繳房地價款萬分之二計算違約金給付予甲方」（見本院卷第60頁）。次按違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
2.經查，被告自110年6月19日起，即有違反系爭契約所約定應協同辦理用印及交付過文件之義務，已如上述，是原告依照系爭契約第10條第2項之約定，自得請求被告給付自110年6月19日起，按日給付900元（已繳價金450萬元萬分之二）計算違約金予原告；另本院審酌兩造同為自然人，於締約基礎上係基於平等之地位，而於簽訂系爭契約時，雙方既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，始同意約定前開懲罰性違約金條款，況且，本件被告亦無提出違約金過高之抗辯，或檢附任何證明證明違約金有過高之情，是本件應無酌減違約金之必要，併此指明。
四、綜上所述，原告依民法第348條第1項、系爭契約第10條第2項等法律關係，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國111年3月21日
民事第二庭法官廖子涵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年3月22日
書記官李慧慧