裁判字號：臺灣彰化地方法院103年重訴字第115號民事判決
裁判日期：民國103年10月22日
裁判案由：返還借名登記
臺灣彰化地方法院民事判決103年度重訴字第115號原告即反訴被告 羅槥芳
蕭瑟 共同訴訟代理人 黃俊昇 律師
陳世煌 律師被告即反訴原告 陳政昇 訴訟代理人 陳鎮 律師
許富雄 律師上列當事人間請求返還借名登記事件，本院於民國103年10月8日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告按應有部分各二分之一之比例共有。
本判決第一項於原告以新臺幣肆佰參拾伍萬元為被告預供擔保後得假執行；被告如以新臺幣壹仟參佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用新臺幣壹拾貳萬陸仟肆佰元由被告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：㈠原告羅槥芳之配偶 林朝城 於民國83年間擔任岳父 羅坤龍 向土
地銀行借款之連帶保證人，負債新台幣（下同）千萬元，該筆借款並以羅坤龍所有坐落彰化縣○○鄉○○段516、517、
518、519、520、521地號土地及同段146建號建物（下稱系爭房地）設定最高限額抵押權1,560萬元擔保。羅坤龍後於97年10月死亡，其繼承人為配偶羅 邱玉雲 ，原告羅槥芳則拋棄繼承。
㈡97年11月間原告羅槥芳向訴外人 陳麗觀 提及前揭債務。陳麗
觀即向原告羅槥芳推薦自稱九禾營造公司（下稱九禾公司）負責人之訴外人 曾明慧 ，表示曾明慧應能為此債務問題解套。曾明慧於98年2月間至系爭房地現場勘查後，告知原告羅槥芳稱其已著手研究相關法規，希望能找到將系爭土地變成建地的方法。惟因抵押權人土地銀行已開始追償，曾明慧向原告羅槥芳表示：「伊要假裝有意購買系爭房地，並以買主之身分和銀行直接洽談價錢。」以解決系爭房地債務問題。同時，曾明慧也要求原告羅槥芳要準備現金，以向土地銀行買回系爭房地。
㈢99年9月間系爭房地於法院第一次拍賣，底價1,475萬元未拍
定。同年11月原告羅槥芳找姑姑即原告蕭瑟合作，各出資2分之1即650萬元欲買下系爭房地。原告羅槥芳告知曾明慧籌到錢後，曾明慧便向土地銀行出價1,036萬元假欲購買系爭房地，然未獲土地銀行同意。原告羅槥芳之配偶林朝城主張應直接去和土地銀行商談，於是約曾明慧南下，在與土地銀行協商前，原告羅槥芳和林朝城、 羅邱玉雲 、曾明慧在員林火車站前之冷飲店協調，最後議定由曾明慧假裝要再加碼50萬元購買，然後不足214萬元之差額，由林朝城來負責償還（債務人羅坤龍向土地銀行借款總額為1,300萬元）。嗣後經與土地銀行協調，土地銀行經理原則上表示同意，但仍須總行核准始得定案。
㈣99年12月土地銀行承辦人要求原告羅槥芳先拿一筆錢並撰妥
申請書，原告羅槥芳將上情告知曾明慧後，曾明慧即與其二名兒子（其一為被告陳政昇）及另一姓名不詳之男子至原告羅槥芳家中，與原告之母羅邱玉雲商議，曾明慧提議先佯以被告名義與羅邱玉雲簽訂房地買賣契約書取信於銀行，將系爭房地借名登記於被告名下，實際上之買賣價金1,086萬元仍由原告二人轉帳予被告，被告再以其名義匯入銀行清償，契約書由另姓名不詳之曾明慧兒子當場繕打製作，簽署完成後，原告羅槥芳於100年1月25日提領30萬元現金，檢附申請書向土地銀行申請撤銷拍賣，於100年1月27日獲銀行同意，並要求再匯第一筆款項，當天原告羅槥芳即匯款30萬元（作為林朝城應付款）到羅坤龍帳戶內，並匯款220萬元到被告帳戶，再以被告名義轉匯到土地銀行作為第一筆清償款。同年3月28日原告羅槥芳又匯了第二筆30萬元（作為林朝城應付款）到羅坤龍帳戶，並再匯220萬元到被告帳戶內，最後在100年5月23日又由原告蕭瑟匯款386萬元、260萬元共646萬元至被告帳戶，同時原告羅槥芳亦再匯入124萬元作為林朝城應負款，而全數清償完畢。原告約定各出資650萬元，故結算後原告蕭瑟再補4萬元給原告羅槥芳。由以上付款歷程可知，系爭房地向土地銀行買回之資金全部由原告支出，被告全然未出資。
㈤前揭債務問題解決後，原告一再要求曾明慧應將借名登記於
被告名下之系爭房地過戶回原告名下，曾明慧即向原告佯稱因將來要合建，另訂買賣契約書以辦理過戶回原告名下時，為向銀行貸到較高之金額，故契約書之價金需提高為1,600萬元，曾明慧並表示會立即辦理過戶。惟至今被告一再推諉，系爭房地仍登記於被告名下。
㈥依最高法院98年度台上字第990號判決要旨，借名登記應類
推適用民法委任之相關規定，原告即得依民法第549條第1項規定，以起訴狀繕本送達為終止借名契約之意思表示，被告即負有移轉系爭房地所有權予原告之義務。為此爰依借名登記契約、不當得利法律關係提起本訴，並聲明：被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地、面積651.35平方公尺、權利範圍6分之4；同段517地號土地、面積820.17平方公尺、權利範圍全部；同段518地號土地、面積81.86平方公尺、權利範圍全部；同段519地號土地、面積63.70平方公尺、權利範圍全部；同段520地號土地、面積518.94平方公尺、權利範圍全部；同段521地號土地、面積513.02平方公尺、權利範圍全部，移轉登記予原告。被告應將同段146建號（即門牌號碼：彰化縣田尾鄉○○巷000號）、權利範圍全部，移轉登記予原告。訟費用由被告負擔。原告願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠被告主張系爭房地係由羅邱玉雲出賣予被告，惟被告根本分
文未出買賣價款，以被告名義匯款至土地銀行之1,086萬元買賣價金，全由原告二人匯款入被告帳戶後轉匯。被告既未支付任何價金，則豈有可能無緣無故取得系爭房地所有權，當然以原告所稱為借名登記契約屬事實。
㈡羅邱玉雲與被告通謀虛偽意思表示訂立100年1月23日之1,08
6萬元房地買賣契約書，係因土地銀行同意以1,300萬元解決債務時，曾要求提供買賣合約證明有買賣關係存在。 嗣兩造 固有訂立100年5月22日之第二份房地買賣契約書，約定原告二人以1,600萬元之代價向被告買回系爭房地，惟該契約實因被告母親曾明慧要求系爭房地上未來之建案由其承攬，始願將系爭房地過戶予原告二人，且向原告稱承攬興建之資金需向銀行貸款時，因買賣金額較高可貸款之金額相對亦提高，故要求將買賣總價金提高至1,600萬元。惟由該契約第3條付款約定之買賣價金合計金額（646萬+440萬+520萬=1606萬元）卻與總價金1,600萬不符，且該契約第1條買賣標的之其中一筆土地地號亦記載錯誤（將彰化縣○○鄉○○段000地號記載為52地號）。試問，若屬真實買賣契約豈有可能發生如此重大之錯誤？㈢況原告既明知系爭房地向土地銀行買回之價金僅1,086萬元
，且全數由原告二人支付，則根本不可能會再同意貼補高達514萬元之差額予被告，而願以1,600萬元之代價向被告購買系爭房地。該買賣契約實係原告二人為取回系爭房地與被告通謀虛偽意思表示簽訂。再者，被告既主張原告就1,600萬之價金第1、2期1,086萬元已支付，則豈有可能契約記載第1期款646萬元係100年5月23日支付，而第2期款卻為100年1月27日及3月28日各支付220萬元？顯然與事實不相符合。
㈣另關於何以向土地銀行買回系爭房地要以被告名義登記之原
因，係因與土地銀行協商時，羅坤龍之繼承人羅邱玉雲、羅槥芳多次向銀行表示無能力負擔全部債務，希望銀行能體恤給予減免空間，當時土地銀行也同意可以將系爭房地尋求買主出售解決債務，惟若以債務人之親屬購買，會讓銀行誤認債務人實有能力清償債務，將導致無法給予較好條件之減免優惠，為取得較大之減免空間並與債務完整切割，方會借用他人名義登記，而實際上仍由原告出面籌措資金之情形。又因與銀行協商時，羅邱玉雲及林朝城即一再向土地銀行表示係尋找台北之買家購買，被告母親曾明慧亦於協商時到場，佯稱買家以取信銀行，因信任曾明慧故暫先登記曾明慧指定之被告名下，而未登記原告或其親屬名下。
三、被告則以：㈠兩造間並無借名登記契約關係。緣98年元月底，訴外人陳麗
觀介紹被告母親曾明慧與原告羅槥芳認識，就原告羅槥芳之母羅邱玉雲自原告之父羅坤龍所繼承取得之系爭房地商談委託興建休閒藝術村事宜。當時因系爭房地抵押權債務，本金加利息合計高達3,300萬元，原告羅槥芳之配偶林朝城為連帶保證人，為清償上開債務，原告羅槥芳與其母羅邱玉雲遂與被告之母曾明慧約定，由羅邱玉雲將系爭房地交由被告與母曾明慧實際經營管理之九禾公司承攬興建休閒藝術村，再以藝術村房屋出售價金或經營之產值償還上開債務。
㈡被告之母曾明慧與原告羅槥芳及其夫林朝城達成協議後，即
積極進行開發作業。惟至98年9月底再次查詢都市計畫使用分區管制時，卻發現彰化縣都市計畫委員會已將原可適用之開發使用規定項目刪除，致僅餘516地號土地可單獨興建，曾明慧將上開建地面積不足之問題告知原告羅槥芳夫婦後，原告羅槥芳於98年底告知 伊堂哥 羅堉斌 願意○○○鄉○○段
513、514、515地號土地與羅邱玉雲所有之517、518、519、
520、521地號土地互換，並同意將其516地號土地6分之1應有部分移轉登記給羅邱玉雲，曾明慧評估後，認為即足以整合興建，因而於林朝城於99年4月9日傳真羅邱玉雲與羅堉斌間之協議書予曾明慧後，被告與曾明慧即更積極為本件開發案作業，以為委建契約之簽訂。
㈢然至99年7月，原告羅槥芳夫婦通知系爭房地遭法院查封拍
賣，被告與母親曾明慧頓覺事態嚴重，因被告已長期投入大筆經費、勞力與心力，除責怪原告羅槥芳等事前隱瞞上情外，並要求渠等儘快與土地銀行協商解決債務。嗣後系爭房地第一次拍賣未拍定，另訂99年11月7日進行第二次拍賣，底價僅餘1,180萬元，已引人覬覦。惟此時原告羅槥芳夫婦仍無法與土地銀行達成債務解決之共識，乃緊急向被告之母曾明慧求援，央求被告承受系爭房地繼續開發，並出面與土地銀行協商債務。被告為挽回長期投入之大筆開發經費，同意協助原告羅槥芳夫婦清理債務，並與原告羅槥芳及其夫林朝城等再為約定：被告協助原告羅槥芳之母及其夫林朝城處理債務問題，原告羅槥芳之母同意系爭房地以1,086萬元之價金由被告購買取得所有權，並交由九禾公司負責承攬興建。。嗣經被告與母曾明慧數次與土地銀行溝通後，始將3,300萬元債務協調降低至只需還款1,300萬元即可清償全部債務。其償還方式為債務人羅邱玉雲出賣系爭房地總價金1,086萬元，由買方即被告按期給付價金時直接匯入賣方設於土地銀行之償債帳戶償還，其餘214萬元由連帶保證人林朝城負責償還。至此，原告羅槥芳與其夫林朝城即遵照上開約定，促成其母羅邱玉雲於100年1月23日與被告簽訂房地買賣契約書，由被告以1,086萬元買得系爭房地之所有權。
㈣就上開情節，原告於起訴狀內不僅隻字不提，竟反而虛構事
實。惟當時土地銀行究竟能否同意降低債務金額，尚在未定之天，其等何來先見之明可以預測將得以1,300萬元談成？更有甚者，原告訛稱因銀行不接受債務人的一等親或連帶保證人去買，才以被告名義為之，然而事實上原告蕭瑟根本不是債務人羅坤龍之一等親或連帶保證人，如原告上開所述蕭瑟當時已經同意合資，衡於常情，則由原告蕭瑟擔任系爭房地之買受人即可，根本無需由被告出面買受之必要。原告未說明為何置自身權益於不顧，寧可同意曾明慧之提議，將系爭房地移轉登記予被告之原因，與社會一般事理常情不符。㈤被告與羅邱玉雲雖已簽署100年1月23日房地買賣契約書，羅
邱玉雲卻反悔不願搬遷，經被告再與原告等人商議後，改由原告羅槥芳以1,600萬元買回系爭房地，並擔任委建業主委託九禾公司承攬興建開發。雙方約定買賣價金1,600萬元，與100年1月23日房地買賣契約總價款1,086萬元之差價514萬元，即為被告協助解決系爭房地債務問題之報酬，且約定原告向被告買受系爭房地之「買賣契約」及原告與九禾公司之「委建契約」同時簽訂。嗣兩造因而於100年5月22日簽訂房地買賣契約書，當日原告同時與九禾公司簽訂「委託興建承攬契約書」，也因此原應由被告依100年1月23日房地買賣契約書約定，存入賣方償債帳戶之撤案款220萬元及過戶款220萬元，均改由原告羅槥芳依前約定存入被告之帳戶內，再由被告匯入土地銀行償債之帳戶，清償抵押借款之債務，並將100年1月23日房地買賣契約書所約定之「塗銷款」646萬元，作為兩造100年5月22日房地買賣契約書之「簽約及備證款」，且在備註欄特別約定「上述付款期別『簽約及備證款』甲方付款方式，應於簽約日起5日內，以現金直接匯入乙方之帳戶，乙方即轉匯入土地銀行員林分行羅坤龍帳戶，清償前羅坤龍抵押借款之債務。」等語，上開內容可證系爭房地係由羅邱玉雲賣給被告，再由被告賣給原告二人之經過。惟原告明知原告蕭瑟顯然係於100年1月23日房地買賣契約書簽訂後某日，方與原告羅槥芳協議合資買回系爭房地，卻刻意避談交易轉手之經過， 及渠 等與九禾公司簽訂「委託興建承攬契約書」後卻毀約之事，逕以結果謂被告全然未出資，即指系爭房地係渠等借名登記在被告名下云云。
㈥系爭房地原係由被告於100年1月22日向羅邱玉雲以1,086萬
元買得，原欲以被告自己為業主委由九禾公司繼續開發興建，卻因羅邱玉雲反悔不願搬遷，才與原告等另行協議，約定由原告以1,600萬元買回，並仍委由九禾公司繼續開發，兩造因此另簽訂100年5月22日房地買賣契約書，並由原告於當日同時與九禾公司簽訂「委託興建承攬契約書」。且為簡化雙方交易付款流程，才會先口頭約定本應由被告支付土地銀行以作為塗銷抵押款之買賣價金1,086萬元，改由原告二人墊付，原告二人則須另支付被告二次買賣之價差514萬元，故雙方才會於100年5月22日另簽訂房地買賣契約書。原告一再指被告未付款、100年5月22日房地買賣契約之部分記載有誤云云，顯然曲解本案之交易過程，放大契約內所載之些微瑕疵，即否定該契約之效力。被告與母親先前已就系爭房地之開發投入相當之經費、人力與物力，轉手將系爭房地以1,600萬元賣給原告二人，以收回前所付出之心力，合乎一般不動產交易之常情，且基於契約自由，原告二人自願接受上開價差，自應受此拘束。是本件確實因原告毀約在先，被告不但無渠等所指借名登記之情事，且渠等未依100年5月22日房地買賣契約書之約定，給付差額尾款514萬元予被告，被告自得行使用時履行抗辯，拒絕將系爭房地移轉登記予原告等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：㈠系爭房地係由羅邱玉雲賣給反訴原告，再由反訴原告於100
年5月22日賣給反訴被告，反訴被告並已據此支付反訴原告1,086萬元價金。惟反訴被告嗣後反悔違約，拒不給付尾款514萬元。
㈡反訴被告雖辯稱100年5月22日房地買賣契約書屬通謀虛偽意
思表示而無效云云，惟並未就此變態事實提出任何具體事證以實其說，所辯顯無理由。為此依100年5月22日買賣契約關係提起本件反訴，並聲明：反訴被告應給付反訴原告514萬元，及自100年8月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息；反訴訴訟費用由反訴被告負擔；反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：兩造間實屬借名登記關係，反訴被告業已終止借名登記契約請求返還系爭房地。兩造於100年5月22日簽訂之房地買賣契約，係屬通謀虛偽意思表示而訂立，契約無效，反訴原告依無效之買賣契約要求給付買賣價金514萬元無理由等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回；反訴訴訟費用由反訴原告負擔；如受不利判決，反訴被告願供擔保請准宣告免為假執行。
參、法院之判斷：
一、本訴部分：㈠按買賣，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價
金之契約，故買受人支付價金，係買賣要素之一。本件原告主張其為系爭房地之真正買受人，買賣價金均為其支付，僅借名登記於被告名下之事實，業據提出被告不爭執之存摺、匯款申請書等件影本為證。經查，系爭房地之出賣人羅邱玉雲，為原告之母親、大嫂，情屬至親，買賣價金全由原告支付，不啻右手交左手，形同自己賣地自己付款，苟非系爭房地之真正買受人為原告，何以如此？是原告主張其與被告間為借名登記關係，應堪信為真實。
㈡被告雖辯稱：100年5月22日原告以價金1,600萬元買回系爭
房地，前次買賣價金1,086萬元改由原告付與銀行清償抵押債務，是為簡化付款流程云云。惟查，原告付款之時程早於100年1月27日即開始陸續匯款，至100年5月23日已全部清償，與兩造嗣後100年5月22日另立之買賣契約，當無關係，被告上開所辯，不足採信。
㈢被告另抗辯：系爭土地由原告蕭瑟擔任買受人即可，根本無
需借被告之名登記云云，並聲請調查證據向土地銀行函詢，是否有「禁止債務人之一等親或連帶保證人向債務人購買其所提供作為擔保之抵押物」之規定云云。惟查，債務人若將抵押物出賣與至親，難免予人「自己買回」之感，恐不利與銀行折衝減免債務，是原告借被告之名登記，並無違社會常情之處，被告上開所辯並聲請調查之證據，委無足取。
㈣綜上，原告主張二造間有借名登記關係，並非無據，原告並
以起訴狀繕本之送達為終止借名契約之意思表示。從而，原告依終止借名契約法律關係，請求被告將系爭房地所有權移轉登記與原告，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
㈤兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
二、反訴部分：反訴被告主張二造間就系爭房地為借名登記關係，堪信為真實，已如前述。反訴被告既為系爭房地之真正所有權人，自無反以高價向反訴原告買受系爭房地之理，是反訴被告抗辯二造於100年5月22日所訂房地買賣契約為通謀虛偽意思表示，亦堪信為真實。從而，反訴原告據上開通謀虛偽意思表示之買賣契約，請求反訴被告給付買賣價金514萬元及利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年10月22日
民事第四庭法官施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月22日
書記官黃明慧┌────────────────────────────────┐│附表：│├─┬──────────────────┬─────┬─────┤│編│土地坐落│面積│││├───┬───┬───┬──┬───┤─────┤權利範圍││號│縣市○鄉鎮○段│小段│地號│平方公尺││├─┼───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤│1│彰化縣○○○鄉○○○段││516│651.35│6分之4│├─┼───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤│2│彰化縣○○○鄉○○○段││517│820.17│全部│├─┼───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤│3│彰化縣○○○鄉○○○段││518│81.86│全部│├─┼───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤│4│彰化縣○○○鄉○○○段││519│63.70│全部│├─┼───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤│5│彰化縣○○○鄉○○○段││520│518.94│全部│├─┼───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤│6│彰化縣○○○鄉○○○段││521│513.02│全部│├─┼──┬┴───┼───┴─┬┴───┴─┬───┴──┬──┤│編││││主要用途、主│建物面積││││建號│建物門牌│基地坐落│││權利││號││││要建材及層數│(平方公尺)│範圍│├─┼──┼────┼─────┼──────┼──────┼──┤│││彰化縣田│彰化縣田尾│加強磚造一層│1層172.78│全部││1│146│尾鄉○○○鄉○○段│農舍│總面積│││││巷103號│516、517││172.78││││││地號││││└─┴──┴────┴─────┴──────┴──────┴──┘