裁判字號：臺灣桃園地方法院101年訴字第293號民事判決
裁判日期：民國101年04月03日
裁判案由：返還土地等
臺灣桃園地方法院民事判決101年度訴字第293號原告 許素芬 訴訟代理人 鄭世脩 律師被告兆梓建設股份有限公司（原名：飛冠、珈釜建設股
份有限公司）法定代理人 林浩然 被告兆笙環球股份有限公司法定代理人 曾秀蘭 共同訴訟代理人 陳鄭權 律師複代理人王一律師上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國102年3月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告飛冠建設股份有限公司（下稱飛冠公司）於民國93年10月27日更名為珈釜建設股份有限公司（下稱珈釜公司）；嗣於100年10月19日再更名為兆梓建設股份有限公司（下稱兆梓公司），惟該公司更名，無礙其法人人格之同一性，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款、第2項、第256條分別定有明文。經查，原告起訴時原係聲明：「被告應將坐落桃園縣桃園市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示之地上物（即圖示A、B、C、D、E部份）拆除後，將該部份土地返還予原告及其他共有人全體」。嗣本院於訴訟進行中會同地政事務所現場履勘測量作成測量成果圖（下稱系爭測量成果圖，見本院卷101頁至第102頁）；原告於民國101年11月20日具狀變更聲明為「被告應將坐落於系爭土地上如桃園縣桃園地政事務所測量成果圖上編號A之鋼造鐵皮建物（內含冷卻水塔及原起訴附圖所示A、B、C、D、E五座水塔等設備）拆除後，將該部份土地返還與原告及其他共有人全體」。核屬聲明之擴張及更正事實上之陳述，其基礎事實同一，且無礎於被告之妨禦及訴訟之終結，合於前揭規定，應予准許。
三、原告於101年12月7日具狀追加主張，被告所興建之冷卻水塔造成噪音危害，依侵權行為之法律關係，追加聲明請求被告應賠償原告：⒈新台幣（下同）73萬3,848元；⒉訴訟費用5萬元；⒊懲罰性賠償金100萬等（見本院卷第142頁），核屬訴訟標的及聲明之追加，惟其基礎事實並非同一，且有礙被告之防禦及訴訟終結，於法不合，不應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於99年11月5日以買賣為原因，登記取得坐落於桃園市
○○段之巴黎富邑社區之房屋及其坐落基地（桃園市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）【應有部分10萬分之322），而成為該社區住戶之一。該社區為被告兆梓公司及被告兆笙環球股份有限公司（下稱兆笙公司）所興建。興建完成後，被告兆梓公司於該社區地下一、二樓經營笙揚聯誼會俱樂部（含游泳池及餐廳，下稱笙揚俱樂部），且於社區之法地空地上興建冷卻水塔5座、蓄水池及機電、鐵皮屋等違章建築（下稱系爭地上物），供笙揚俱樂部使用。系爭地上物無權占用巴黎富邑社區全體住戶所共有之法定空地，此已侵害社區全体住戶之所有權，原告為共有人之一，自得依民法76
7條、821條規定，請求被告拆除系爭地上物，並請求將系爭土地返還於全体共有人。
㈡被告兆梓公司抗辯已取得巴黎富邑社區管理委員會（下稱管
委會）之土地使用同意書，且已就系爭地上物向工務局申辦雜項執照之補發事宜，惟依桃園縣工務局101年5月30日桃工建字第0000000000函顯示，並無被告兆梓公司申請補發系爭地上物雜項執照之資料。又系爭地上物業經桃園縣政府建管處拆除科公告拆除，於拆除時，被告兆梓公司之實際負責人曾秀蘭原承諾要自行拆除系爭違建之地上物，詎其非但未自行拆除，甚至將工務局已部分拆除之地上物回復原狀，其已侵害原告及全體共有人權益甚鉅。又被告兆梓公司抗辯系爭地上物並非占用巴黎富邑社區防火巷用地，而係坐落於社區之法定空地上，而法定空地尚非不得約定為專用，該公司已得巴黎富邑社區住戶之同意使用系爭地上物，與事實不符，殊無足採。況縱被告兆梓公司已得巴黎富邑社區住戶大會同意繼續使用系爭土地，惟公寓大廈管理條例第58條項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為」，是該決議亦屬無效，被告兆梓公司仍應將系爭地上物拆除。
㈢爰依民法767、821條規定，請求拆除地上物及返還土地等
語。並聲明：⒈被告應將坐落桃園縣桃園市○○段○○○○○號土地上如桃園縣桃園地政事務所測量成果圖上編號A之鐵皮建物（內含冷卻水塔及原起訴附圖所示A、B、C、D、E五座水塔等設備）拆除後，將該部份土地返還與原告及其他共有人全體。⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告兆梓公司抗辯：㈠系爭地上物坐落於系爭土地上，而系爭土地為巴黎富邑社區
之法定空地，為巴黎富邑社區住戶即區分所有權人所共有。該社區係兆梓公司所規劃興建，於興建之初，即計畫於系爭土地上興建水塔、冷卻系統等機電設備，並非事後所興建；此觀諸被告兆梓公司當時所提出予台灣電力公司之電力系統圖即可證明。90年間巴黎富邑社區管委會即與被告兆梓公司達成協議，同意被告兆梓公司使用系爭土地，有90年12年21日協議書可證。
㈡100年11月20日巴黎富邑社區召開第13屆區分所有權人會議
，被告兆梓公司同意5年內提撥500萬元予社區作為公共基金，以合法使用上開土地，並請住戶大會給予該公司申請雜項執照之權利，經住戶大會決議同意通過，轉由下屆管委會簽妥補充協定書後再行續辦；且巴黎富邑社區管委會出具土地使用同意書予被告兆梓公司，同意該公司申請雜項執照。是原告主張被告兆梓公司未經原告及其他全體共有人同意，於系爭土地上興建系爭地上物云云，顯與事實不符，殊難憑採。又桃園縣政府消防局派員前往系爭土地勘查，查悉系爭土地為法定空地並非為防火巷，且緊鄰道路旁未影響消防救災，是被告兆梓公司經社區區分所有權人會議同意使用系爭土地，並無違反消防法規。
㈢被告兆梓公司既經巴黎富邑社區區分所有權人會議同意使用
系爭土地，則於系爭土地上所興建系爭地上物是否為違章建築，要屬建管單位行政權責事項，無礙於該公司有合法使用權源。又系爭土地及地上物為笙揚俱樂部使用已10餘年，且經住戶大會同意被告兆梓公司使用，原告請求已違反經濟用途或社會目的，顯係以損害他人為主要目的，構成權利濫用。又原告主張系爭土地為法定空地，縱經住戶大會同意供被告兆梓公司約定專用，亦違公寓大廈管理條例第58條規定而屬無效云云。惟公寓大廈管理條例第58條係限制「公寓大廈之起造人或建築業者」，不得將法定空地為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權，違反者則依同條例第49條科處罰鍰，足見該條規範主體係並未明確限制法定空地不得經約定成為約定專用部分，且實務上亦肯認法定空地得經約定成為約定專用部分，如臺灣高等法院88年度上字第340號民事判決即為適例。是原告此部分主張，顯無理由。
㈣被告兆梓公司已同意無論房屋是否銷售完畢，將於5年提供
巴黎富邑社區500萬元公共基金，是原告主張被告未付分文回饋社區云云，顯屬無據。綜上，被告兆梓公司係經巴黎富邑社區住戶大會同意使用系爭土地，非無權占有，原告請求拆除地上物返還土地，顯無理由等語置辯。並答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告兆笙公司抗辯：系爭水塔之原始起造人即所有權人係為被告兆梓公司，而非被告兆笙公司，伊對系爭地上物無所有權，亦無無權占有，原告將伊併列為被告，顯屬無據。且巴黎富邑社區100年11月20日第13屆區分所有權人會議決議同意被告兆梓公司提撥500萬元作為社區公共基金方式，以取得系爭土地使用權，符合系爭土地區分所有權人大多數之利益，是原告以無權占有提起本件拆除地上物之訴，與民法第
821條需以為「全體」共有人利益之要件不符，顯非合法等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
四、本件不爭執事項：㈠坐落於系爭土地上五座冷卻水塔等系爭地上物，係被告兆梓公司所興建。
㈡系爭地上物占用系爭土地如測量成果圖所示編號A部分，面
積119.90平方公尺，有測量成果圖在卷可稽（見本案卷第
101、第102頁）。㈢巴黎富邑社區管理委員會於90年間與兆梓公司達成協議，同
意該公司使用系爭土地，有協議書影本在卷可稽（見本院10
1年桃補字第23號卷第56頁）。㈣巴黎富邑社區100年第13屆區分所有權人會議決議通過，同
意被告兆梓公司使用系爭土地，有該次會議記錄影本乙份在卷可查（見本院卷第283頁至284頁）。
㈤原告對被告飛冠公司之負責人林浩然提起刑事竊佔之告訴，
經臺灣桃園地方法院檢察署檢察官於100年10月11日以100年度偵字第15580號不起訴處分，嗣經聲請再議，亦遭駁回在案（詳本院卷第42至45頁）。
五、本院判斷㈠系爭地上物是否經社區管理委會同意繼續使用？⒈系爭冷卻水塔等地上物，係由被告兆梓公司所興建，此為兩
造所不爭執；又該地上物係坐落於巴黎○○○區○○○○街之後方，經桃園縣消防局勘查結果，該地上物坐落基地為社區之法定空地，而非位於防火巷，且緊臨道路旁並未影響消防救災之事實，有桃園縣消防局100年4月7日桃消救字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第46頁），此部分事實，堪予採認。
⒉系爭地上物係兆梓公司規劃興建巴黎富邑社區建案之初，即
計畫於系爭土地上興建水塔、冷卻系統等機電設備之事實，業據證人 何清祥 證述綦詳（見本院卷第225頁）；其中兩座水塔預定供作系爭土地上1樓店面使用，另外兩座水塔預定供作笙揚聯誼會地下室俱樂部使用；亦有系爭地上物之電力系統圖，巴黎富邑社區建築設計圖在卷足憑（見本院卷第10
6頁至第109頁）；惟因被告兆梓公司未將系爭地上物列入建照執之申請，是巴黎富邑社區管委會曾於90年間對兆梓公司提起90年度訴1549號回復原狀之訴訟，嗣該公司與巴黎富邑社區管委會達成和解之事實，業據證人 歐陽藍灝 於本院言詞辯論期日具結證稱：伊係90年間之主任委員，90年間管委會對被告飛冠（即兆梓）公司提起回復原狀訴訟，請求拆除90年複丈成果圖所示之冷卻水塔等地上物，嗣當時之管委會多數決同意與飛冠公司成立和解，我代表管委會簽立系爭協議書，同意該公司繼續使用系爭土地；飛冠公司同意在社區內的房屋銷售完畢後提供5百萬元作社區公共基金，惟因飛冠公司迄今尚餘1戶未銷售完畢，故500萬元尚未提供等語（見本院卷第221頁背面至223頁）；此外，系爭90年12月21日簽立之協議書亦載明：同意被告兆梓公司繼續使用系爭地上物在卷可證（見本院101年桃補字第23號卷第56頁）；是被告抗辯系爭冷卻水塔等地上物係事先於巴黎富邑社區建案開始時即有規劃，並經過巴黎富邑社區管理委員會之同意使用，並非事後興建，且取得巴黎富邑社區管委會同意使用，尚非全屬無稽。
㈡系爭地上物是否係經社區住所大會同意使用？⒈按公寓大廈之「規約」，係經由一定成數區分所有權人合意
之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，對爾後加入之住戶，仍須受此協約或自治規章的拘束，此觀諸公寓大廈管理條例第24條規定自明，其目的在維持公寓大廈管理、運作之安定性。又公寓大廈管理條例第31條規定「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」，揆諸上規定可知，區分所有權人會議之法定人數原則上雖應依公寓大廈管理條例規定行之。但若規約另有規定者，則應以規約之規定為準。經查，巴黎富邑社區於94年間召開第七屆區分所有權人會議，已決議通過修正該社區住戶規約第7條第2款規定：「本社區決議，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權半數之同意行之」（見本院卷第28頁背面至29頁），此一約定即屬公寓大廈管理條例第31條所稱之「另有規定」，亦即有關巴黎富邑社區之區分所有權決議事項之表決權數僅以二分之一以上多數決為之即屬合法。
⒉證人歐陽藍灝於本院審理中證稱：伊係前任主委，伊曾反對
兆梓公司之系爭地上物使用系爭土地，但因該社區100年住戶大會已決議通過「被告使用系爭地上物」，故伊現在同意被告兆梓公司使用上開設施等語；證人 胡同祿 具結證稱：伊係100年度（管委會）之主委，本社區第六屆（按應係第「七屆」之誤）住戶大會修訂社區規約（第7條），故鈞院桃補字卷57頁之十三屆區分所有權人會議紀錄符合住戶規約所定之法定人數等語。證人 陳俊吉 亦具結證稱：伊係現任主任委員，我們尊重100年住戶大會決議，目前仍同意被告兆梓公司使用系爭地上物，住戶多數決認為這符合住戶利益，因該公司要提供5百萬基金予巴黎富邑社區等語（以上見本院卷第221頁至225頁）。又巴黎富邑社區於100年11月20日召開第十三屆區分所有權人會議，該次區分所有權人會議之應出席數為437人，實到人數為294人，被告兆梓公司於該次會議中表示，該公司同意於該日起算5年內，無論房子是否賣完，都將提撥5百萬元作為社區公共基金，以使用系爭土地並請求給予該公司就系爭地上物申請雜項執照之權利，該提案經住戶表決，以202票超過出席人數二分之一以上人數同意通過，此已符合巴黎富邑住戶規約第7條第2項所訂區分所有權人會議決議人數之門檻，該項決議並轉由下屆管委會簽妥補充協議書後再行續辦，有100年11月20日日社區第十三屆區分所有權人會議紀錄在卷可查（見桃補字卷第47頁至48頁），並有被告兆梓公司提出之雜項執照影本可證（見桃補卷第49頁），足見被告兆梓公司抗辯已取得社區區分所有權人會議同意被告兆梓公司得繼續使用系爭土地，且該決議已符合法定決議人數，伊非無權占用土地云云，尚非無據。
㈢系爭第十三屆決議同意被告兆梓公司使用系爭土地，是否違
反違反公寓大廈管理條例第58條而無效？按公寓大廈管理條例第58條第2項固規定，「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為」，惟該規定係規範「公寓大廈之起造人或建築業者」，並非規範公寓之區分所有權人或區分所有權人會議，是原告主張社區第十三屆區分所有權人會議同意被告兆梓公司使用系爭地上物，違反公寓大廈管理條例第58條之規定而屬無效云云，尚屬誤解法條規定，委無可採。至於，系爭地上物是否違反違反建築法、區域計畫法、都市計畫法等建築法規，原告是否可另報請違章拆除，要屬另一問題，尚非本件所得審究。另原告對被告飛冠公司之負責人林浩然提起刑事竊佔之告訴，經臺灣桃園地方法院檢察署檢察官於100年10月11日以100年度偵字第1558
0號不起訴處分，嗣經聲請再議，亦遭駁回在案（詳本院卷第42至45頁），併予敘明。
六、綜上，巴黎富邑社區第十三屆區分所有權人會議已決議同意，被告桃梓公司所有之系爭地上物得使用系爭土地，尚難認被告兆梓公司系爭地上物係無權占有；另兆笙環球公司並非系爭地上物之原始建築人或所有權人；從而，原告請求被告應將系爭地上物拆除並將系爭土地返還予原告及其他全體共有人云云，顯屬無據，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行聲請，已失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年4月3日
民事第二庭法官張金柱正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月8日
書記官葉靜瑜