裁判字號：臺灣臺中地方法院110年訴字第3119號民事判決
裁判日期：民國111年10月13日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第3119號原告 盧文祿 訴訟代理人 吳錦儒 原告 柯美文
柯季筠 盧怡穎
盧彥樺 盧彥羲 盧文弘 盧碧玉 盧文隆 施蘭鳳 盧泠安 陳淑娟 上12人共同訴訟代理人 洪家駿 律師複代理人 吳秉翰 律師
洪誌謙 律師被告 陳玉堂
陳素珠 陳素敏 羅東俊 上四人共同訴訟代理人 羅閎逸 律師
詹明潔 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國111年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、確認原告與被告間就坐落於臺中市○○區○○段000地號土地（面積6714.79平方公尺）之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告應將前項土地返還予原告。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本判決第二項於原告以新臺幣269萬元為被告供擔保後，得為假執行；但於被告如以新臺幣807萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。本件兩造間之租佃爭議，經原告向臺中市后里區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送臺中市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經臺中市政府移送本院審理，是本件起訴為合法，並免收裁判費用。
二、本件原經 柯宏迪 、 柯宏昇 與原告12人共同起訴，嗣於訴訟進行中，柯宏迪、柯宏昇具狀表示未繼承 柯張阿娘 之出租權，故撤回起訴（見本院卷第269、273頁），與民事訴訟法第262條規定核無不合，是柯宏迪、柯宏昇之訴已非本院審理範圍。
三、復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張臺中市○○區○○段000地號、186地號土地（下分別稱184地號、186地號土地）為其所有，其與被告就該等土地分別訂有耕地三七五租約后太字第4-1號租約（下稱第4-1號租約）、后太字第4號租約（下稱第4號租約），原告主張被告就184地號土地違反自任耕作之規定，而第4-1號租約無效；就186地號土地欠租達2年總額，原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定終止第4號租約，均為被告所否認，兩造就186地號土地之第4號租約、184地號土地之第4-1號租約之耕地三七五租賃關係存否即有不明，而此等不安之狀態可經由確認判決予以除去，應有即受確認判決之法律上利益，是原告提起本件訴訟，請求確認其就186地號、184地號土地與被告間之耕地三七五租賃關係不存在，應有確認利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造間就184地號、186地號土地分別訂有第4-1號租約、第4號租約。原告發現被告在184地號土地之一部堆放營建廢棄物、非農用物品及建設非農用設施，被告之行為，顯已違背耕作使用之目的，確有耕地三七五減租條例第16條第1項不自任耕作之情形，依該條第2項規定，第4-1號租約應為無效。又被告截至民國109年7月止已積欠第4號租約租金已達2年之總額，原告即於109年9月2日委請律師以函文終止第4號租約。爰請求確認兩造間之第4-1號租約、第4號租約耕地三七五租賃關係不存在，並請求被告返還184地號、186地號土地予原告等語，並聲明：㈠確認原告與被告間就184地號、186地號土地之耕地三七五租賃關係（即第4-1號、第4號租約）不存在。㈡被告應將184地號、186地號土地返還原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠184地號土地部分：原告係配合政府停灌政策而未種植作物，
其上堆置磚塊、水泥塊等廢棄物僅係因被告未積極整理導致環境髒亂，而鐵皮建物、磚造建物、水塔均係供堆置農具、肥料、臨時休息及便利耕作使用，並無不自任耕作而第4-1號租約無效。
㈡186地號土地部分：被告固有欠繳租金，然原告終止契約時，
被告欠繳金額未達2年，嗣後被告業於110年4月19日、110年8月25日補繳積欠租金等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張184地號、186地號土地為其所有，與被告訂有第4-1
號、第4號租約，原告因主張第4-1號租約無效、終止第4號租約而申請調解，嗣因調解、調處不成立，經臺中市政府函送調處卷宗送本院審理，有耕地租佃爭議調解申請書、臺灣省臺中縣私有耕地租約書、臺中市后里區公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、臺中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可稽（見本院卷第13至23頁、第87至92頁、第113至118頁、第127至128頁、第150至151頁），堪信為真正。
㈡原告以被告未自任耕作，第4-1號租約無效，為有理由：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年度台上字第4637號判決意旨參照）。
⒉依臺中市后里區公所農業課於110年3月12日至184地號土地進
行現場會勘，會勘紀錄為：184地號土地現況因配合停灌未種植作物，另有鐵皮建物1棟，內部放置營建材料、雜物；磚造建物1棟，放置農業資材及水井1口；有水塔1座；另土地上堆置碎磚塊、水泥塊等營建廢棄物等語，有臺中市后里區公所111年2月9日后區農字第1110002361號函暨會勘紀錄、現場會勘紀錄照片在卷足憑(見本院卷第257至267頁)，堪認被告確係擅自變更耕地之用途，而有不自任耕作之情事。被告雖辯稱僅係因未積極整理導致環境髒亂，而鐵皮建物、磚造建物、水塔均係供堆置農具、肥料、臨時休息及便利耕作使用云云，然上開鐵皮建物內係堆放營建材料、雜物等，實難認該鐵皮建物係為便利耕作而設，況184地號土地上所堆置之碎磚塊、水泥塊等，屬營建廢棄物，且量非少數，倘184地號土地係作為耕作之用而被告僅係未積極整理，其上堆置者理當係農業廢棄物而非營建廢棄物，益徵被告所辯非可採。
⒊綜上所述，被告擅自在184地號土地上搭建鐵皮建物、堆置碎
磚塊、水泥塊等營建廢棄物，而變更184地號土地原耕作之使用目的，確有不自任耕作之情事，揆諸前開說明，第4-1號租約自被告違反不自任耕作之規定時起，即當然向後失其效力。又耕地三七五減租條例第16條係為規範承租人切實履行耕作土地之義務，並防杜承租人將土地移作其他非耕作之用，其所著重者，係在於承租人不自任耕作之事實之有無，而非在於不自任耕作之面積多寡。是被告縱僅一部土地有不自任耕作之事實，全部租約均同歸於無效。從而，原告請求確認第4-1號租約無效，即有理由。
⒋復按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係
指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明（最高法院80年度台再字第15號判決意旨參照）。從而，原告以第4-1號租約租約無效為由，訴請被告將184地號土地土地交還原告，亦屬有據，應予准許。
㈢原告以被告積欠2年以上租金為由終止第4號租約，為無理由：
⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有地租積欠達2年之總額
時不得終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第3款定有明文。而耕地租約之出租人依該款終止租約，應以出租人終止時之狀態為準，即以出租人為終止之意思表示時承租人所積欠之地租總額，計算有無達2年地租之總額（最高法院87年度台上字第2777號判決意旨參照）。
⒉原告於109年9月2日委請晉凱法律事務所洪家駿律師以函文限
期7日催告被告給付租金，若被告未依限給付則終止第4號租約，然於原告行使終止權之時，被告固已積欠104年第1、2期、106年第1期、108年第2期租金，惟被告合計積欠租金總額為新臺幣5萬3318元，未達4期（即2年）租金，為原告所不爭執（見本院卷第389頁），既被告積欠之租金總額並未達2年，揆諸前揭說明，原告以被告已積欠地租達2年之總額為由，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之規定，終止第4號租約並請求返還186地號土地，於法不合，並非有據。
四、綜上所述，第4-1號租約既為無效，原告請求確認原告與被告間就184地號土地之耕地三七五租賃關係不存在，並請求被告返還184地號土地，核屬有據，應予准許；第4號租約既未經合法終止，即仍繼續存在，原告訴請確認原告與被告間就186地號土地之耕地三七五租賃關係不存在，並請求返還186地號土地，非屬正當，不應准許。
五、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
七、本件依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，免收裁判費。中華民國111年10月13日
民事第二庭法官吳怡嫺正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年10月13日
書記官林佩倫