臺灣臺中地方法院民事判決 97年度豐簡字第866號
原 告 順捷股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 張崇哲 律師
複代理 人 張仕融 律師
被 告 勁越精密股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 郭明仁 律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於中華民國98年2月
26日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼台中縣○○鄉○○路9-1、9-2、9-3、9-4號房
屋全部騰空返還原告。
被告應自民國九十七年九月一日起至返還上開租賃物之日止，按
月給付新台幣參拾貳萬貳仟伍佰元計算之違約金。
被告應給付原告新台幣陸萬元。
第一項謄空返還房屋之履行期間為陸個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬玖仟伍佰壹拾貳元由被告負擔。
本判決第一、二、三項及命被告負擔訴訟費用部分得假執行。但
被告如於假執行程序實施前以新台幣貳佰捌拾柒萬參仟伍佰元為
原告供擔保後免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告之聲明：
（一）被告應將門牌號碼台中縣○○鄉○○路9-1、9-2、9-3、
9-4號房屋全部騰空返還原告。
（二）被告應自民國（下同）97年9月1日起至返還前開租賃物之
日止，按月給付新台幣（下同）1,075,000元計算之違約
金。
（三）被告應給付原告6萬元。
（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告主張：
（一）緣被告公司於民國（下同）96年9月1日與原告公司簽訂定
期租賃契約，承租原告公司所有之門牌號碼台中縣○○鄉
○○路9-1、9-2、9-3、9-4號房屋，租期為一年即至97年
8月31日止，租金為每月新台幣（下同）215,000元。惟
於97年8月31日屆期前，原告公司已表明不再續租9-4號房
屋之意思表示，被告公司於97年9月4日委託 甘龍強 律師發
函藉口原告不續租9-4號房屋使被告公司受有損害，拒不
遷讓房屋。原告公司遂於97年9月18日委託張崇哲律師發
函通知被告公司於函到10日內與原告公司處理，並表示如
不接受僅續租9-1、9-2、9-3號房屋，則依法起訴請求返
還所有房屋，但被告公司未有回應，原告公司爰依租賃契
約第6條前段約定：「乙方（指被告）於租期屆滿時，除
經甲方（指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠
心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張權利。」
請求被告公司應將門牌號碼台中縣○○鄉○○路9-1、9-2
、9-3、9-4號房屋全部謄空返還原告公司，爰聲明請求判
決如聲明第一項所示。
（二）又依兩造簽訂之租賃契約第6條後段約定：「如不即時遷
讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違
約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保証人決無異議。」
，是原告公司自得向被告公司請求按照租金五倍之違約金
至房屋遷讓完了之日止，爰聲明請求判決如聲明第二項所
示。
（三）又依兩造簽訂之租賃契約第12條約定：「乙方若有違約情
事，致損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因
涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。
」，原告公司委任張崇哲律師提起本件訴訟，支付律師費
用6萬元，爰聲明請求判決如聲明第三項所示。
三、被告抗辯：
（一）駁回原告之訴，並 陳明 願供擔保請准宣告免於假執行。
（二）被告公司向原告公司承租門牌號碼台中縣○○鄉○○路
9-1、9-2、9-3號房屋已十餘年，年年續約已成慣例，彼
此合作愉快，直至96年8月租期屆滿前，兩造合意將租賃
標的物擴及至9-4號房屋，被告公司之後即耗費鉅資裝修
，與9-1、9-2、9-3號房屋合併使用作整體規劃而為使用
，甚至因此放棄中部科學園區廠房之營建，啟用9-4號廠
房僅半年，原告公司即表示欲收回9-4號房屋部分自用，
實有違誠實信用原則，原告公司應循9-1、9-2、9-3號廠
房往年續租之慣例就9-4號廠房一併續租，否則應就被告
公司因承租9-4號房屋所為耗費及所受損失予以補償，並
給予相當期間另覓適當房屋進行搬遷。
（三）原告公司於97年8月31日租期屆滿尚未為書面續約之際，
即由原告循慣例開具發票向被告公司請求給付租金，表明
續租9-1、9-2、9-3號房屋之意願，至同年9月17日被告公
司連同9-4號房屋之租金包含稅額225,750元之支票寄交原
告公司，原告公司卻於同10月初將支票以雙掛號寄返，是
原告公司先行向被告公司表示欲收取97年9月之租金，並
由被告公司以支票給付，兩造租約因意思表示一致而續為
存在，是原告公司收回租賃物並無理由。
（四）被告公司係從事生產「滾珠螺桿支撐軸承」，是極精密的
科技工業產物，驟將生產主機搬移顯必影響生產數量及品
質，若為被告不利之判決請酌留較長之履行期間。
（五）兩造租賃契約約定之違約金顯屬過高，請求法院依法酌減
。
（六）被告公司積欠原告公司迄至98年2月止之租金共1,298,750
元，被告公司已提存至鈞院提存所（98年度存字第0720號）
，此部份租金既已因提存而清償，原告公司自不得再行請
求。又被告公司委請律師費用同為6萬元，併依兩造契約
第12條約定類推解釋向原告公司主張抵銷。
四、法院之判斷：
（一）被告公司是否負有返還租賃物之義務？經查：
１、原告公司主張被告公司向其承租門牌號碼台中縣○○鄉○
○路9-1、9-2、9-3、9-4號房屋，租期自96年9月1日起至
97年8月31日止，租金為每月215,000元，原告公司於期滿
前即通知被告公司自97年9月1日起僅續租系爭9-1、9-2、
9-3號房屋，9-4號房屋部份不再續租，惟被告公司拒絕，
兩造並未達續租之合意，是兩造租賃契約已於97年8月31
日屆滿而消滅，被告公司仍遲未遷讓交還系爭9-1、9-2、
9-3、9-4號房屋之事實，業據其提出房屋稅單影本3紙、
房屋租賃契約書影本、甘龍強律師函影本、被告公司法定
代理人97年8月26日所發傳真信函影本、張崇哲律師函影
本為証；惟被告公司以原告公司於97年8月31日租期屆滿
之際即開具發票向被告公司請求給付租金，被告公司亦於
97年9月17日以包含稅額225,750元之支票寄交原告公司，
是兩造租約已因意思表示一致而續為存在，是原告公司收
回租賃物並無理由置辯，並提出原告公司97年9月1日開具
之統一發票影本及被告公司97年9月7日開立之支票影本為
証。
２、依被告公司法定代理人97年8月26日所發傳真信函及被告
公司委託甘龍強律師於97年9月4日所發信函之內容觀之，
被告公司早於97年8月31日前即接獲原告公司表明97年9月
1日續租之租賃物標的僅為系爭9-1、9-2、9-3號房屋，
被告公司不表同意並請求原告公司同意續租9-4號房屋部
分，惟於原告公司委託張崇哲律師於97年9月18日所發律
師函中亦重申僅同意續租系爭9-1、9-2、9-3號房屋，9-4
號房屋部份不再續租，被告公司若無法接受即請求返還系
爭9-1、9-2、9-3、9-4號房屋，是兩造並未達成續租之合
意。且原告公司97年9月1日開具之統一發票影本之金額僅
為175,000元（含稅183,750元），亦即原告公司同意出租
的標的範圍已不包含系爭9-4號房屋，雖被告公司仍開立
以包含系爭9-4號房屋之租金含稅225,750元交付原告公司
，但為原告公司拒絕收受而退還，更足彰顯原告公司自始
至終均未同意續租系爭9-4號房屋部分，是兩造租賃契約
自97年9月1日起並未達成續租的合意。
３、按「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅」；
又「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第
450條第1項及第455條前段分別定有明文。兩造之租賃契
約既已屆至，租賃關係已因期限屆滿而當然消滅，是原告
公司自得本於租賃物返還請求權請求被告公司遷讓系爭
9-1、9-2、9-3、9-4號房屋。況且依兩造租賃契約第6條
前段約定：「乙方（指被告）於租期屆滿時，除經甲方（
指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原
狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張權利。」，是被告
公司主張原告公司不同意續租系爭9-4號房屋係有違誠實
信用原則，並不可採。從而，原告聲明請求被告應將門牌
號碼台中縣○○鄉○○路9-1、9-2、9-3、9-4號房屋全部
騰空返還原告，為有理由，應予准許。
（二）兩造租賃契約約定之違約金是否過高而法院得以核減？經
查：
１、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。違約金之約定倘係過高，法院得依民
法第252條之規定，本於職權核減至相當數額，而約定之
違約金額是否相當，亦即過高與否，則應以一般客觀事實
、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為衡量標準（參見
最高法院79年台上字第1612號判例意旨）。又違約金之約
定是否過高，應依違約金係屬懲罰之性質或屬於損害賠償
約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社
會經驗狀況及當事人所受損害情形以為酌定標準；若為後
者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（參
見最高法院87年度台上字第2563號判決意旨）。
２、依兩造簽訂之租賃契約第6條後段約定：「如不即時遷讓
交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約
金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保証人決無異議。」，
因約定之文意中並未載明「違約處罰」等字樣，推求當事
人訂約時之真意應認為係屬非懲罰性之違約金，即約定之
違約金係為強制承租人履行返還房屋義務之債務不履行損
害賠償額之預定。本件原告公司係為收回系爭9-4號房屋
自用而不再續租被告公司，是原告公司應僅有相當於租金
之損害及無法儘速收回系爭9-4號房屋自用之損害，是本
院斟酌此等情狀，認違約金以租金一點五倍計算為適當，
兩造所約定以租金五倍計算之違約金顯然過高。從而，原
告請求被告應自97年9月1日起至返還系爭9-1、9-2、9-3
、9-4號房屋之日止，按月給付322,000（0000001.5＝
322500）元計算之違約金，為有理由，應予准許，逾此範
圍為無理由，應予駁回。
（三）被告公司應賠償律師酬金部分，此為兩造簽訂之租賃契約
第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時
願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律
師費用，均應由乙方負責賠償。」所明文記載，是原告公
司因被告公司違反兩造契約約定而聘任律師提起本件訴訟
，並支出律師酬金6萬元，業具原告公司提出律師收據影
本為証，被告公司自有給付之義務。被告公司雖亦提出相
同之律師報酬費之請求而主張抵銷，惟於兩造簽訂之租賃
契約第12條中並無約定原告公司有此義務，依契約自由原
則，被告公司自無法以此要求類推適用，是原告公司此部
分聲明亦應准許。
（四）末按判決所命之給付，其性質非長期不能履行，或斟酌被
告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履
行期間，民事訴訟法第396條第1項定有明文。查系爭租賃
標的物經本院實地勘驗係為精密儀器廠房所用，且被告公
司生產之產品係高科技產業，對震動源有極嚴格要求，廠
房尋覓不易，且搬遷廠房內之機器設備前需先就新廠房裝
置空壓系統及電力系統始能搬遷，其性質應需相當時日始
能履行，此有勘驗筆錄在卷可稽，斟酌被告公司此等境況
，及兩造租賃契約早於97年8月31日即已屆至，迄至言詞
辯論終結時已近6個月期間，是為兼顧原告公司之利益，
爰依上開規定酌定履行期間為6個月。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉証，
核與本件判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、本件訴訟係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；原告陳
明願供擔保請准宣告假執行，不過為促使本院依職權為假執
行之宣告，附此敘明。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假
執行，於本判決主文第一、二、三項及命被告連帶負擔訴訟
費用部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原
告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判
決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 10 日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 廖穗蓁
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕
本）。
中 華 民 國 98 年 3 月 10 日
書記官洪明霞