臺灣桃園地方法院民事簡易判決 97年度桃簡字第158號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國97年3月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園縣大溪鎮尾寮四十五之十號四樓房屋遷讓
返還原告，及自民國九十六年九月一日起至遷讓返還上開房屋之
日止，按月給付原告新臺幣肆仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告原向訴外人 蔡鴻亮 承租坐落桃園縣大溪鎮尾
寮45之10號4樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定每月租金
新臺幣（下同）4,500元，押租金1萬3,000元，租賃期間
則自民國92年10月起至96年8月30日止，每年給付租金1次
。嗣因蔡鴻亮積欠原告、日盛國際商業銀行股份有限公司及
新竹國際商業銀行股份有限公司債務，經原告聲請法院拍賣
系爭房屋，執行法院乃於拍賣公告上載明有租賃關係之事實
，而以有租賃關係存在之系爭房屋進行拍賣，並由原告於95
年2月16日拍定。拍定後，原告即於95年7月1日就原租賃
契約所餘租期即自95年9月1日起至96年8月31日止，以每
月租金4,500元與被告另訂租賃契約。為防止續租效力發生
，原告尚且於租期屆滿前即發函通知被告。詎料租期屆滿後
迄今，被告均未返還系爭房屋，則被告占有系爭房屋，即屬
無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致原告受有損
害。爰依所有物返還請求權及侵權行為、不當得利之法律關
係，提起本訴，訴請被告遷讓返還系爭房屋及返還所受相當
於租金之利益等語，並聲明求為判決：如主文第1項所示。
二、被告則以：其於原告拍得系爭房屋後即對之提出購屋請求，
惟囿於雙方始終無法就價金數額達成合意，且依其經濟能力
亦恐無力負擔原告所出賣價，以致買賣迄今尚未成立。原告
固曾表示系爭房屋之買賣須在租期屆滿前完成，否則即不願
出賣，惟原告既曾表示雙方可再談日後續租事宜，且雙方已
就系爭房屋進行買賣交涉，茲買賣尚未成立，被告自仍有權
續住於系爭房屋內直至雙方買賣契約成立為止，至多僅係被
告另行補貼原告租金即可等語，資為抗辯，並聲明：駁回原
告之訴。
三、兩造不爭執之事實：
(一)被告曾向訴外人蔡鴻亮承租系爭房屋，渠等約定每月租金4,
500元，押租金1萬3,000元，租賃期間則自92年10月起至
96年8月30日止，每年付租1次，被告並均已就此清償完畢
。
(二)原告於95年2月16日經由本院民事執行處之拍賣程序拍得系
爭房屋，且因執行法院並未除去系爭房屋原有租賃關係，而
由原告繼受訴外人蔡鴻亮之出租人地位。
(三)原告於95年7月1日就原租賃契約所餘租期，即自95年9月
1日起至96年8月31日止，以每月租金4,500元再與被告另
訂租賃契約，被告並已支付原告全部租金完畢。
(四)兩造於系爭房屋租賃關係仍存續時曾就該屋為買賣之交涉，
雙方並約定該等買賣之交涉乃以系爭房屋租賃存續期間為限
，租期屆滿後，原告即不再出賣系爭房屋予被告。惟因雙方
始終無法就買賣價金數額達成合致，迄至本院言詞辯論終結
時為止，兩造均未就系爭房屋成立買賣契約。
四、本件之爭點：
(一)原告主張依所有物返還請求權請求被告返還系爭房屋，有無
理由？
(二)原告主張依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告自租
賃關係消滅之日起即96年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付原告4,500元，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)原告主張依所有物返還請求權請求被告返還系爭房屋，有無
理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，此觀民法第767條前
段及中段規定即明。又以無權占有為原因，請求返還所有物
之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅
以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉
證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之
。如不能證明，則應認原告之請求為有理由，亦有最高法院
72年度臺上字第1552號裁判意旨可參。是以，被告既於本院
言詞辯論時不否認原告乃係經由法院拍賣程序而取得系爭房
屋，惟以雙方既曾就系爭房屋為買賣交涉，其自非無權占有
云云置辯，依上開說明，自應由被告就其有權占有系爭房屋
一事負舉證責任。
⒉經查，被告於95年2月16日原告拍得系爭房屋後雖即向之提
出購屋要約，惟因雙方始終無法就買賣價金數額達成合致，
且被告依其經濟狀況亦無力負擔原告所提賣價，以致兩造迄
至本院言詞辯論終結時為止，尚未就系爭房屋訂立買賣契約
等情，為兩造於本院審理時所不爭（見本院97年3月11日言
詞辯論筆錄第1、2頁），自堪信實。準此，被告即無從以
尚未成立之買賣契約而對原告主張有權占有系爭房屋。次查
，被告與訴外人蔡鴻亮曾就系爭房屋訂立租期自92年10月起
至96年8月30日止、租金為每月4,500元、押租金則為1萬
3,000元之租賃契約等情，亦為兩造所不爭（見同上筆錄第
2頁），復經本院依職權調取本院94年度執字第5083號強制
執行案卷確認無誤，應屬真正。另觀諸原告庭呈兩造嗣於95
年7月1日所訂立之房屋租賃契約書，其上乃清楚記載租賃
期間自95年9月1日起至96年8月31日止，租金則為每月4,
500元，核與被告於本院審理時自承該租賃契約確係雙方就
原租賃契約所餘租期另行簽訂，被告並已依約交付原告全部
租金54,000元等語相符。準此，亦堪認定除系爭房屋之原租
賃關係，自原告領得本院所核發權利移轉證書之日起即隨同
移轉予原告外，兩造尚且就系爭房屋原有租賃關係所餘期間
，另行訂立租賃契約。惟不論依原告繼受訴外人蔡鴻亮出租
人地位之原租賃契約，抑或嗣後由兩造另就原租約更行訂立
之租賃契約，因租賃期間皆各至96年8月30日及同年月31
日屆滿，則依民法第455條前段之規定，承租人本應於租賃
關係終止後返還租賃物，茲被告於租期屆滿後繼續占有系爭
房屋，自難認有其法律依據。
⒊被告雖抗辯原告曾以口頭表示雙方得就系爭房屋再談續租事
宜云云，惟始終無法舉證以實其說，本院已難輕予採信。況
縱其所辯屬實，至多亦僅可認定雙方曾有就系爭房屋續租與
否而為討論而已，尚無從遽認雙方確已有續租之合意。是被
告就此所辯，並不可取。
⒋被告又抗辯雙方既曾就系爭房屋為買賣與否之交涉，茲買賣
契約尚未成立，原告即不得請求被告遷讓返還系爭房屋，被
告僅願補貼原告占有系爭房屋期間之租金云云。惟查，兩造
曾就系爭房屋之買賣契約成立與否約以雙方租賃期間為期限
，亦即雙方必須於租賃關係有效存續期間內達成買賣之合致
，一旦租期屆滿，原告即不再出售系爭房屋予被告一節，乃
為兩造於本院審理時所自承（見同上筆錄第2頁）。茲系爭
房屋租賃期間，不論係依原租賃契約或嗣後雙方另訂之租賃
契約，既均已屆滿，則依上開約定，原告自無須再待被告另
對之發出承買系爭房屋要約，更不負有與被告就系爭房屋簽
訂買賣契約之義務。而所有人，於法令限制之範圍內，本得
自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，是縱
使被告願意補貼原告占有系爭房屋之租金，仍不得以之限制
原告所有權能之行使。被告就此所為抗辯，仍無足取。
⒌從而，因被告既不得以尚未成立之買賣契約或租期已屆滿之
租賃契約對抗原告，更不得以雙方尚在商談買賣契約階段而
主張有權占有系爭房屋，則原告本於所有物返還請求權，請
求被告遷讓返還系爭房屋，自屬於法有據，可以准許。
(二)原告主張依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告自96
年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,
500元，有無理由？
⒈按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利
益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀
念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還
相當於租金之利益；又承租人於租約屆滿後，未將租賃物返
還於出租人時，應按照租值賠償相當於租金之損害，有最高
法院61年臺上字第1695號判例、39年度臺上字第467號判決
意旨可為參照。
⒉經查，兩造之租賃關係既因租期屆滿而消滅，則被告於租約
屆滿後仍繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之原因而受有相
當於租金之利益，並致原告受損。依上開說明，原告自得按
照雙方原約定之租金數額請求被告返還其所受之不當得利。
從而，原告主張被告應自租賃關係消滅後之96年9月1日起
至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4,500元，即為可取
，應予准許。
⒊又查原告乃以單一之聲明，主張依據侵權行為或不當得利之
法律關係，請求本院擇一訴訟標的就系爭房屋因遭被告占有
而為其勝訴之判決。茲本院既已認原告本於不當得利之法律
關係所為主張，洵屬有據，且縱使原告本於侵權行為而為請
求，就此亦同可獲得全部勝訴判決，核與原告本於不當得利
之法律關係所得請求之金額並無二致，則因原告所主張之各
該訴訟標的對其受法院判決之結果並無不同，本院自無庸另
就其所主張之侵權行為法律關係予以論述，附此敘明（最高
法院94年度臺上字第2311號判決意旨併參）。
六、綜上所陳，原告本於所有物返還請求權及不當得利之法律關
係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並自租賃關係消滅之日即
96年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告
4,500元，為有理由，應予准許。至被告上開所辯，則均屬
無理由，而不足取。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述或攻擊防禦方法
，核與本院所為前揭判斷之結果均不生影響，要不逐一論列
，附此敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規
定，本於職權宣告假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 3 月 25 日
桃園簡易庭法官呂綺珍
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 3 月 25 日
書記官許瑞鴻