裁判字號：臺灣苗栗地方法院101年苗簡字第637號民事判決
裁判日期：民國102年06月14日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決101年度苗簡字第637號原告 羅政平 被告 羅啟銘 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼苗栗縣苑裡鎮○○里○○鄰○○○號房屋騰空返還予原告及其他共有人。
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟柒佰貳拾元，及自民國一０一年十二月四日起至遷讓上開房屋日止，按月給付新臺幣貳佰壹拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
一、原告起訴主張：兩造及父親、其他兄弟 羅坤堂 等人於民國68年1月1日簽立鬮分契約證書（下稱鬮分書，卷第117至12
2頁），鬮分書第5條第1項約定由原告（三房）、長房、二房、五房平均取得取得坐落於苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○○號土地（重劃後○○○鎮○○段第501地號，下稱系爭土地）及其○○○鎮○○○段○○號建號之房屋（重劃後○○○鎮○○段第30建號，下稱系爭房屋），第2項並約明「特約四房未分得房地產前揭房屋中三間，暫使四房坤海（即被告）無償居住，限5年遷讓，逾限以賠償損害論，時間之起算以本證書成立日為準」，是被告自簽立鬮分書後5年即應遷離系爭房屋。而原告與五房羅坤堂於83年6月18日登記為系爭土地、房屋之所有權人，應有部分各3/4、1/4，嗣後原告屢催促被告應將系爭房屋騰空並遷讓，均拒不履行，自屬無權占用系爭房屋，侵害原告之所有權，致原告受有相當於租金之損害，構成侵權行為，自應賠償原告。爰依民法第
767、184條規定，請求被告遷讓系爭房屋，並依各機關經管國有公用占用不動產處理原則四、㈠標準，即以土地公告現值年息5％及房屋課稅現值年息10％，再按其應有部分比例3/4計算相當於租金之損害。依此計算，自83年6月18日起至100年12月31日止，被告應給付741,229元，101年應給付62,023元，及102年1月1日起至遷讓房屋日止，按月給付5,359元（卷第130、131頁）等語。並聲明：⑴被告應將門牌苗栗縣苑裡鎮○○里00鄰000號房屋騰空返還給原告及其他共有人；⑵被告自83年6月18日起至100年12月31日止應給付原告741,229元，101年應給付62,023元，102年1月1日起至遷讓房屋日止，按月給付5,359元；⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：其未參加當年之鬮分會議，鬮分書係由其姊夫 鄭桐華 持其所交付之印章代蓋，並無其簽名或經法院公證，對其不生效力，雖事後有拿到鬮分書，但看不懂內容，不知為何變成原告取得3/4持份。再系爭房屋為祖產，其自出生起即居住於該處，不生給付租金之問題，且其與其他手足公同共有羅坤堂原有之應有部分1/4，並徵得其他共有人 羅坤土 、 羅坤地 、 羅桂玉 、 林羅阿尾 、 羅桂花 等人之同意而居住於系爭房屋，是原告請求被告遷讓房屋及給付租金，自無理由。另原告請求租金、損害賠償部分，時間已過太久，有時效問題等語置辯。並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵訴訟費用由原告負擔。
理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時，就請求被告給付相當於租金之損害部分，原聲明為被告應自83年6月18日起至遷讓日止按月給付原告2千元；嗣於本院102年2月26日審理時，變更為被告應自83年6月18日起至100年12月31日止給付原告741,229元，101年給付62,023元，及自102年1月1日起至遷讓房屋止，按月給付5,359元（卷第127頁）；核屬擴張應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
二、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任；又私文書經本人簽名、蓋章或按指印者，推定為真正；民事訴訟法第277條及第358條定有明文。契約書內當事人之印章如係真正，而該當事人否認係其本人所蓋或授權他人代蓋時，應由其負舉證責任（最高法院88年度台上字第2087號判決意旨參照）。被告辯稱其未參加鬮分會議，當時係交付印章予姊夫鄭桐華，鬮分書上並無其簽名，對其不生效力云云；然被告既不否認鬮分書上其印文為真正，則鬮分書已依法推定為真正，且其自承印章係其所交付，自屬授權其姊夫於鬮分書上用印代為法律行為，是不論被告有無於鬮分書上簽名，均不影響鬮分書之效力，其自應受鬮分書之拘束；況且被告於會議後亦已取得鬮分書，對內容十餘年來迄無爭執，今臨訟徒空言否認鬮分書之效力，自無足取。依鬮分書第5條第2項約定「特約四房未分得房地產前揭房屋中三間，暫使四房坤海無償居住限5年遷讓逾限以賠償損害論，時間之起算以本證書成立日為準」，而同條第1項所指○○○鎮○○○段87之1地號及其上之房屋即為系爭土地及房屋（卷第12
0頁），可知被告僅得於鬮分書成立時68年1月1日起5年內無償使用系爭房屋，即至72年12月31日止，此後即須遷讓。被告逾期至今仍繼續佔用，倘未另徵得房屋全體共有人之同意，自屬無權占有。
三、按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；民法第767條第1項前段定有明文。查系爭土地及房屋原為原告與訴外人羅坤堂所共有，應有部分各3/4、1/4（卷第
12、13頁），嗣羅坤堂死亡，乃由其繼承人即兩造、訴外人羅坤土、羅坤地、羅桂玉、林羅阿尾、羅桂花等人繼承其應有部分1/4，而為公同共有等情，有系爭房屋之建物登記謄本、97年度家訴字34號分割遺產判決附卷可憑（卷第90至
101、114頁）。是原告主張其為系爭房屋之共有人之一，應有部分3/4，被告因繼承羅坤堂而與其他繼承人公同共有應有部分1/4乙節，即屬真實。被告已自承居住於系爭房屋內，惟辯稱系爭房屋為祖產，其自出生即居住於該處，並無占用原告之房屋云云。然系爭房屋既為兩造與其他共有人羅坤土等人所共有，已如前述，則被告於鬮分書第5條第2項約定之5年期限後，欲就系爭房屋之全部或一部為使用，揆諸前揭判例意旨，即須徵得全體共有人之同意，方屬有權占用。而身為共有人之原告既不同意被告使用而起訴請求遷讓房屋，足證被告居住於系爭房屋並未徵得全體共有人之同意，自屬無權占用，而侵害原告之所有權。故原告得本於所有權人之地位，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告及其他共有人，依法有據，應予准許。
四、再按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；民法第818條固有明文。所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，乃抽象存在，非指共有物之特定部分（最高法院95年度台抗字第508號判決意旨參照）。而所謂按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院57年台上字第2387號判例、55年台上字第1949號判例意旨可參）。又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院著有61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭土地、房屋為兩造與其他共有人所共有，被告未經全體共有人之同意即居住於系爭房屋內，自屬侵害原告之應有部分權利，並受有不當得利。是原告主張被告無權占用系爭房屋，請求被告給付相當於租金之損害，即屬有據。茲將原告所得請求之金額悉述如下：
（一）按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及
1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅；民法第126條定有明文。又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院65年度第5次民庭庭推總會議決定㈡可資參照）。原告請求被告給付自83年6月18日起至遷讓日止相當於租金之損害，被告則以時間過久，租金、損害賠償有時效問題等語資為抗辯。依上說明，原告之請求權時效即應適用租金之短期消滅時效，期間為5年。原告係於101年10月4日具狀起訴（卷第4頁），往前回溯5年即為96年10月3日，故原告請求被告給付自96年10月3日起至遷讓日止之相當於租金之損害，始屬有據，逾此範圍之請求，即無理由。
（二）又原告主張被告應按其應有部分比例3/4計算給付租金損失之金額等語。原告既係本於損害賠償、不當得利債之關係為請求，屬可分之金錢債權，是請求被告返還所受利益，即應按其應有部分之比例計算之（最高法院85年臺上字第2391號判決意旨可參），故其上開主張，為有理由。
（三）復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項亦有明文，且依同法第105條之規定，於租用基地建築房屋準用之。
土地法第97條關於基地計收租金之規定，於請求返還相當於租金利益之事件，當亦可據為計算利益之標準（最高法院49年台上字第1230號判例意旨足參）。故原告主張應以依各機關經管國有公用占用不動產處理原則四、㈠標準計算本件相當於租金之不當得利，即以土地公告現值年息5％及房屋課稅現值年息10％計算云云，顯與前揭規定及判例意旨不合，自屬無據。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額則依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額而言。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價；再按規定地價後，每3年重新規定地價一次，為平均地權條例第14條所明定。經查，兩造前因本院97年度家訴字34號分割遺產判決確定後，由原告聲請強制執行，經本院101年度司執字第17451號事件執行在案。依本院執行處囑託登揚不動產估價師事務所就系爭土地、房屋為鑑價，鑑定結果認系爭土地屬苑裡鎮南勢里都市計劃範圍外之土地，該區建物密度極低，地勢緩坡，屬農業區，周邊交通流量偏低，附近聯絡道路以產業道路為主，缺乏大眾運輸系統，交通便捷性不佳，鄰近土地沿主要道路兩旁有零星住家，其餘土地多農業使用，區域土地屬低度開發且速度緩慢，而系爭房屋為土造結構之一層平房，且部分牆面已坍塌未修繕，整體屋況不佳等情，有該所之鑑定報告及現場相片等附卷可參（卷第
191至197頁）。本院綜合上開系爭房屋之屋況、坐落地點、附近交通及工商繁榮程度、經濟價值等情狀，認以系爭土地及房屋申報總價額年利率4％計算租金，方為合理。而系爭土地登記謄本僅記載99年之申報地價為每平方公尺400元，依每3年重新規定地價一次之規定，可推知前
3年之申報地價亦同為每平方公尺400元；另系爭房屋之課稅現值為6,300元、面積196平方公尺，有系爭土地登記謄本、房屋稅籍證明書附卷可參（卷第86、133頁），原告就系爭房屋之應有部分為3/4，依此計算，被告應按月給付原告相當於房屋租金之不當得利為212元【計算式：（400元×196＋6,300元）×4％×應有部分3/4÷
12月＝212元，元以下四捨五入】。準此，原告得請求被告給付起訴前5年之不當得利共12,720元【計算式：21
2×12×5＝12,720】，並得自101年12月4日起至遷讓系爭房屋日止，請求被告按月給付212元，逾此範圍之請求，即無理由，應予駁回。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第
389條第1項第3款規定，本院應依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然僅係促使法院職權之發動，本院就此無庸另為准駁之諭知；至其敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第3款規定，判決如主文。
中華民國102年6月14日
民事簡易庭法官黃怡玲以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月14日
書記官劉文倩