裁判字號：臺灣臺中地方法院108年訴字第3706號民事判決
裁判日期：民國111年10月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決108年度訴字第3706號原告江 張敏代 訴訟代理人 羅永安 律師複代理人 賴揚名 律師被告 卜扇蘭
卜善 玉 卜善琴 蔡耍 蔡福在 蔡承融 林秀雲 兼共同訴訟代理人 卜善分 被告 鄒秀蘭
葛瓊瑩
楊麗香 耿菩葦 洪明靜 上五人共同訴訟代理人 陳鎮 律師複代理人 韓尚諭
葉育菁 律師被告 鄭素蘭
耿智光 耿智琳
耿智秋 董家維 董寐香 崔秀玲 （現應受送達處所不明） 阮聖惠 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
二、被告楊麗香、耿菩葦、鄭素蘭、耿智光、耿智琳、耿智秋承租原告所有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地如附圖編號A部分（面積54平方公尺）所示土地，其年租金應自111年7月17日起，調整為按上開面積當年度申報地價年息10％計算之金額。
三、被告洪明靜、董家維、董寐香承租原告所有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地如附圖編號B部分（面積37平方公尺）所示土地，其年租金應自111年7月17日起，調整為按上開面積當年度申報地價年息10％計算之金額。
四、被告崔秀玲承租原告所有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地如附圖編號C部分（面積33平方公尺）所示土地，其年租金應自111年7月17日起，調整為按上開面積當年度申報地價年息10％計算之金額。
五、被告卜扇蘭、 卜善玉 、卜善分、卜善琴、蔡耍、蔡福在、蔡承融、林秀雲承租原告所有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地如附圖編號D部分（面積63平方公尺）所示土地，其年租金應自111年7月17日起，調整為按上開面積當年度申報地價年息10％計算之金額。
六、被告葛瓊瑩承租原告所有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地如附圖編號E部分（面積94平方公尺）所示土地，其年租金應自111年7月17日起，調整為按上開面積當年度申報地價年息10％計算之金額。
七、被告鄒秀蘭、阮聖惠承租原告所有坐落臺中市○○區○○段0000地號土地如附圖編號G部分（面積34平方公尺）所示土地，其年租金應自111年7月17日起，調整為按上開面積當年度申報地價年息10％計算之金額。
八、訴訟費用由被告楊麗香、耿菩葦、鄭素蘭、耿智光、耿智琳、耿智秋連帶負擔百分之2，被告洪明靜、董家維、董寐香連帶負擔百分之1，被告崔秀玲負擔百分之1，被告卜扇蘭、卜善玉、卜善分、卜善琴、蔡耍、蔡福在、蔡承融、林秀雲連帶負擔百分之2，被告葛瓊瑩負擔百分之4，被告鄒秀蘭、阮聖惠連帶負擔百分之1，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限」；「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加」，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條定有明文。經查，原告起訴時原以卜扇蘭、卜善玉、卜善分、卜善琴、蔡耍、蔡福在、蔡承融、林秀雲（下稱卜扇蘭等8人）為被告，依民法第767條第1項前段、中段、第179條前段規定，聲明請求：「㈠被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上之地上物拆除，將該占用土地返還原告，並應自民國103年11月6日起至返還該占用土地之日止，依占用面積按年給付原告以每平方公尺依當年度申報地價年息10％計算之金額。㈡願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷㈠第119頁），嗣於訴狀送達後，追加鄒秀蘭、葛瓊瑩、楊麗香、耿菩葦、洪明靜、鄭素蘭、耿智光、耿智琳、耿智秋、董家維、董寐香、崔秀玲、阮聖惠為被告（見本院卷㈠第271頁、卷㈡第164至165頁、卷㈢第132至133、332頁），及追加民法第442條規定為請求權基礎（見本院卷㈡第165至166頁），並更正聲明如附表一「先位聲明」、「備位聲明」欄所示（見本院卷㈣第174至176頁）。核原告追加被告、請求權基礎及備位聲明部分，其前、後所主張之事實均係基於系爭土地遭占用所生請求，基礎事實應屬同一，與法無違，應予准許。至原告更正其先位聲明請求被告拆除之範圍、面積部分，則屬不變更訴訟標的而更正、補充事實上陳述，揆諸前開說明，非屬訴之變更或追加，合先敘明。
二、被告鄭素蘭、耿智光、耿智琳、耿智秋、董家維、董寐香、崔秀玲、阮聖惠未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為系爭土地所有人。系爭土地現遭如附圖（即臺中市中正地政事務所收件日期文號民國109年5月5日正土測字第71900號土地複丈成果圖）編號A部分所示之地上物（面積54平方公尺，即門牌號碼臺中市○○區○○○路00巷0號房屋，下稱1號房屋）、編號B部分所示之地上物（面積37平方公尺，即同巷2號房屋，下稱2號房屋）、編號C部分所示之地上物（面積33平方公尺，即同巷3號房屋，下稱3號房屋）、編號D部分所示之地上物（面積63平方公尺，即同巷5號房屋，下稱5號房屋）、編號E部分所示之地上物（面積94平方公尺，即同巷6、7號房屋，下稱6、7號房屋）、編號G部分所示之地上物（面積34平方公尺，即同巷9號房屋，下稱9號房屋）所占用，鄭素蘭、耿智光、耿智琳、耿智秋、楊麗香、耿菩葦（下稱鄭素蘭等6人）為1號房屋所有人，洪明靜、董家維、董寐香（下稱洪明靜等3人）為2號房屋事實上處分權人，崔秀玲為3號房屋所有人，卜扇蘭等8人為5號房屋所有人，葛瓊瑩為6、7號房屋事實上處分權人，鄒秀蘭、阮聖惠（下稱鄒秀蘭等2人）為9號房屋事實上處分權人，被告占有系爭土地均無合法權源。爰先位依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、卜扇蘭等8人、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人分別將1、2、
3、5、6、7、9號房屋拆除，將前開占用部分土地返還予原告，並分別給付原告相當於租金利益之不當得利。倘認原告有分別與鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、卜扇蘭等8人、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人成立租地建屋契約，被告並非無權占有系爭土地，惟兩造所約定之租金數額長達數十年未調整，現已遠低於一般租金行情。爰備位依民法442條規定，請求調整租金。並聲明：如附表一「先位聲明」、「備位聲明」欄所示。
二、被告答辯：㈠卜扇蘭等8人部分：
系爭土地及同段2368之1至2368之7地號土地（下分稱2368之1至2368之7土地）重測及分割前為坐落臺中市○○區○○段000○0地號土地（下稱142之1土地），原為訴外人 江再金 所有。
訴外人即卜扇蘭等8人之母 卜蔡 牡丹前於民國40幾年間與江再金成立不定期租用基地建築房屋契約，約定由卜 蔡牡丹 向江再金承租142之1土地中面積共65.2坪之部分土地，由 卜蔡牡丹 於目前系爭土地附圖編號D部分所示土地起造5號房屋，及於目前2968之4、2968之5地號土地部分土地起造門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00○00○00號房屋，並約定年租金以稻穀1,100台斤按前開房屋占用142之1土地之坪數比例，依當年度市價折算現金給付。嗣訴外人即原告配偶 江山林 於64年1月24日因繼承取得142之1土地，並於94年3月23日將99年5月3日分割前坐落臺中市○○區○○段0000地號土地所有權移轉登記予原告，而由原告輾轉承受江再金之出租人地位。又99年5月3日分割前坐落臺中市○○區○○段0000地號土地於99年5月3日分割出同段2968之2至2968之7地號土地後，訴外人即卜善分之配偶 羅天智 陸續取得2968之4、2968之5土地，卜蔡牡丹乃於99至100年間與原告協商，約定將卜蔡牡丹向原告承租之範圍變更為系爭土地附圖編號D部分所示土地，並約定年租金改以稻穀1,100台斤按5號房屋占用系爭土地之坪數比例，依當年度市價折算現金給付。 嗣卜 蔡牡丹於104年8月31日死亡，5號房屋由卜扇蘭等8人繼承，而由卜扇蘭等8人承受卜蔡牡丹之承租人地位。原告與卜扇蘭等8人間既有成立租地建屋契約，則卜扇蘭等8人占有系爭土地附圖編號D部分所示土地即非無權占有。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡鄒秀蘭、葛瓊瑩、楊麗香、耿菩葦、洪明靜部分：
訴外人 耿慶生 、 崔玉其 、 葛侯秀蘭 、 阮進國 於民國64年前某日分別與江再金成立不定期租用基地建築房屋契約，約定耿慶生向江再金承租142之1土地中如目前系爭土地附圖編號A、B部分所示土地起造1、2號房屋、崔玉其向江再金承租142之1土地中如目前系爭土地附圖編號C部分所示土地起造3號房屋、葛侯秀蘭向江再金承租142之1土地中如目前系爭土地附圖編號E部分所示土地起造6、7號房屋、阮進國向江再金承租142之1土地中如目前系爭土地附圖編號G部分所示土地起造9號房屋，並約定前開租約之租金按在來稻穀550台斤當年度市價折算現金給付，每半年繳納1次，再由各承租人依承租範圍比例進行內部分攤，復於80年間約定變更租金給付方式為按在來稻穀1,050台斤當年度市價折算現金給付，每年繳納1次，再由各承租人依承租範圍比例進行內部分攤。嗣原告輾轉成為系爭土地所有人，而承受江再金之出租人地位；鄭素蘭等6人因繼承取得1號房屋所有權，而承受耿慶生之承租人地位；洪明靜等3人輾轉取得2號房屋事實上處分權，而承受耿慶生之承租人地位；葛瓊瑩取得6、7號房屋事實上處分權，而承受葛侯秀蘭之承租人地位；鄒秀蘭等2人因繼承取得9號房屋所有權，而承受阮進國之承租人地位。原告與鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人間既有分別成立租地建屋契約，則鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人即未無權占有系爭土地。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈢鄭素蘭、耿智光、耿智琳、耿智秋、董家維、董寐香、崔秀
玲、阮聖惠未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本件經到庭兩造整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭執事項（見本院卷㈢第368至370頁、本院卷㈣第83、308至309頁）：
⒈原告於94年3月23日登記為系爭土地之所有權人。
⒉1號房屋由耿慶生起造， 嗣耿慶生 於00年0月00日死亡，其全
體繼承人為訴外人 耿雲星 、 耿雲燕 、 田耿雲秀 、 耿雲翼 、 徐永志 。 嗣耿雲星 、耿雲翼、徐永志分別於108年11月8日、102年11月12日、85年12月20日死亡，且耿雲燕、田耿雲秀已拋棄1號房屋之所有權，是1號房屋現所有人為耿雲星之繼承人即鄭素蘭、耿智光、耿智琳、耿智秋及耿雲翼之繼承人即楊麗香、耿菩葦。
⒊2號房屋由耿慶生起造，嗣耿慶生委任其配偶徐永志將2號房
屋之事實上處分權售予訴外人董 陳雨雲 ， 嗣董 陳雨雲於83年4月28日死亡，其全體繼承人為洪明靜等3人、訴外人 洪双幸 、 洪双麗 ，且洪双幸、洪双麗已拋棄2號房屋之事實上處分權，是2號房屋現事實上處分權人為洪明靜等3人。
⒋3號房屋由崔玉其起造， 嗣崔 玉其於103年6月14日死亡，其全
體繼承人為崔秀玲、訴外人崔 賴金紡 、 崔秀俐 、 崔德厚 ，嗣 崔賴金紡 於107年5月11日死亡，且崔秀俐、崔德厚已拋棄3號房屋之所有權，是3號房屋現所有人為崔秀玲。
⒌5號房屋由卜蔡牡丹起造，嗣卜蔡牡丹於104年8月31日死亡，
5號房屋由卜扇蘭等8人繼承，是5號房屋現所有人為卜扇蘭等8人。
⒍6、7號房屋由葛侯秀蘭起造，葛侯秀蘭再於105年5月9日將6
、7號房屋之事實上處分權贈與葛瓊瑩，是6、7號房屋現事實上處分權人為葛瓊瑩。
⒎ 阮天賜 前向姓名年籍不詳之第三人購得9號房屋之事實上處分
權，嗣阮天賜於82年3月2日死亡，其全體繼承人為阮聖惠、訴外人阮進國、 阮乙峰 、 阮秋蘭 、 阮秋香 、 阮昭謀 ， 嗣阮進國 於98年10月29日死亡，其全體繼承人為鄒秀蘭、訴外人 阮建閎 、 阮棋榮 ，且阮建閎、阮棋榮、阮乙峰、阮秋蘭、阮秋香、阮昭謀嗣已拋棄9號房屋之事實上處分權，是9號房屋現事實上處分權人為鄒秀蘭等2人。
⒏系爭土地位於臺中市北屯區經貿一路、中平路間，四周均為
住家，至中清路有公車站牌及商家，且鄰近大鵬國小、超市，交通、生活機能便利。
⒐卜蔡牡丹有於95、96、97、98、99、100、101、102、103年
間分別給付2,354、2,772、3,036、2,706、1,275、1,466、1,434、1,434、1,434元予原告，卜扇蘭等8人推派卜善分為代表，於104至111年間，分別給付1,434、1,201、1,297、1,073、1,063、1,095、1,095、1,095元予原告，嗣原告已將卜善分於109年11月23日給付之1,095元退還予卜善分，卜善分以本院110年度存字第861號將該1,095元提存。
㈡兩造爭執事項（見本院卷㈢第370頁）：⒈原告依民法第767條第1項前段、中段規定，先位請求鄭素蘭
等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、卜扇蘭等8人、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人分別將1、2、3、5、6、7、9號房屋拆除，並將前開占用部分土地返還原告，是否有據？被告抗辯兩造間就系爭土地有不定期租賃關係，被告非無權占有，有無理由？⒉若原告前項請求為有理由，則原告依民法第179條前段規定，
先位請求被告自103年11月6日起至返還各自占用系爭土地部分之日止，按年給付占用面積以每平方公尺依系爭土地當年度申報地價年息10％計算之金額，是否有據？⒊若原告先位請求均無理由，則原告依民法第442條規定，備位
請求調整租金，是否有據？
四、得心證之理由：㈠原告依民法第767條第1項前段、中段規定，先位請求被告拆
屋還地，及依民法第179條前段規定，請求被告給付相當於租金利益之不當得利，均無理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。經查，重測前142之1土地原為江再金所有，江山林於64年1月24日因繼承取得142之1土地，嗣142之1土地於66年8月31日逕為重測變更地號為臺中市○○區○○段0000地號土地，再於84年1月9日分割出2368之1土地，江山林於94年3月23日將99年5月3日分割前坐落臺中市○○區○○段0000地號土地之所有權移轉登記予原告等事實，有系爭土地地籍謄本、手寫異動索引為證（見本院卷㈠第17頁、卷㈣第133至151頁）），堪信為真實。
⒉原告請求鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、葛瓊瑩、鄒
秀蘭等2人拆屋還地及給付相當於租金利益不當得利部分：⑴觀諸林務局農林航空測量所於62年11月13日所拍攝之航攝影
像圖（見證物袋），可見1、2、3、5、6、7、9號房屋至遲於前開攝影日期已在系爭土地上起造完成。依葛瓊瑩提出之「民國五十七年至八十二年向江山林、江再金繳地租收據清冊」（見本院卷㈡第87至113頁），可知訴外人葛瓊瑩之父 葛子玉 曾於57至82年間以「地租」名義支付現金予如附表二「收款人」欄所示之人收受，各期給付金額、計算方式分別如附表二「繳交金額」、「金額計算方式」欄所示，核與鄒秀蘭、葛瓊瑩、楊麗香、耿菩葦、洪明靜抗辯葛子玉有於57至82年間代為繳納1、2、3、6、7、9號房屋坐落基地之租金予江再金、江山林等語大致相符。基此，衡諸1、2、3、6、7、9號房屋存在於系爭土地已長達數十年，142之1土地前、後所有人江再金、江山林不僅長期未表示異議，復曾以如附表二所示方式向葛子玉收取1、2、3、6、7、9號房屋坐落基地之租金，堪認江再金至遲於57年前某日，應已分別與1、2、3、6、7、9號房屋之起造人成立不定期租地建屋契約，約定1、2、3、9號房屋之起造人分別向江再金承租142之1土地中如目前系爭土地附圖編號A、B、C、G部分所示土地、6、7號房屋之起造人向江再金承租142之1土地中如目前系爭土地附圖編號E部分所示土地。
⑵原告固主張江再金、江山林、原告所收取之款項僅係補貼，
並非租金，江再金、江山林、原告與被告並無不定期租地建屋契約存在等語。惟查，葛瓊瑩提出之前開地租收據清冊上明確記載葛子玉於57至82年間，每年均係以「地租」名義交付款項予江再金、江山林，倘若江再金與1、2、3、6、7、9號房屋之起造人間並未成立不定期租地建屋契約，衡情江再金、江山林應無可能於長達20年之期間，均對收據上記載之「地租」一詞不聞不問，是原告主張葛子玉繳納之款項並非租金等語，已難遽信。又原告雖主張葛子玉係交付稻穀以為租金之給付，顯見租賃目的並非租地建屋，故租約已因逾越租賃目的而終止等語。然由葛瓊瑩提出之前開地租收據清冊，可知江再金與1、2、3、6、7、9號房屋之起造人係約定以在來稻穀550台斤當年度市價折算新臺幣之金額為每期租金之數額，而非約定以交付實物「稻穀」代替現金之給付，是原告此部分主張，亦屬無據。原告固另主張1、2、3、6、7、9號房屋起造迄今已超過耐用年限而不堪使用，故租約已因租賃目的達成而終止等語。然房屋是否已達不堪使用之程度，並非專以房屋是否已逾耐用年限為斷，仍應就房屋外觀、使用上有無欠缺等實質認定，原告既未舉證證明1、2、3、6、7、9號房屋外觀、使用上有何欠缺而達不堪使用之程度，則其主張江再金與1、2、3、6、7、9號房屋之起造人成立租約之租賃目的已達成而終止等語，即非可採。
⑶按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，修正前民法第425條定有明文。又出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂立未經公證，租賃期限逾5年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法第425條第2項之規定之餘地（最高法院98年度台上字第692號判決意旨參照）。查江再金至遲於57年前某日分別與1、2、3、6、7、9號房屋之起造人成立不定期租地建屋契約，業如前述。 嗣江 山林於64年1月24日因繼承取得142之1土地後，即應由江山林繼承江再金之權利、義務，而承受江再金之出租人地位。又依前開說明，89年5月5日民法債編修正施行前已成立之不定期租地建屋契約，並無民法第425條第2項規定之適用，是江山林於94年3月23日將99年5月3日分割前坐落臺中市○○區○○段0000地號土地之所有權移轉登記予原告時，依修正前民法第425條規定，原告應即承受江山林之出租人地位。
⑷次按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地
租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，89年5月5日施行之民法第426條之1定有明文。又租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言（法院組織法第57條刪除前最高法院48年台上字第227號判例意旨參照）。經查：
①1號房屋部分：
江再金至遲於57年前某日即與1號房屋之起造人成立不定期租地建屋契約，承租範圍為142之1土地中如目前系爭土地附圖編號A部分所示土地，業經本院認定如前。又1號房屋係由耿慶生起造，嗣耿慶生於00年0月00日死亡，其全體繼承人為耿雲星、耿雲燕、田耿雲秀、耿雲翼、徐永志。嗣耿雲星、耿雲翼、徐永志分別於108年11月8日、102年11月12日、85年12月20日死亡，且耿雲燕、田耿雲秀已拋棄1號房屋之所有權，是1號房屋現所有人為耿雲星之繼承人即鄭素蘭、耿智光、耿智琳、耿智秋及耿雲翼之繼承人即楊麗香、耿菩葦，已如前述（見兩造不爭執事項第2項），堪認江再金係與耿慶生就142之1土地中如目前系爭土地附圖編號A部分所示土地成立不定期租地建屋契約，耿慶生死亡後，則由鄭素蘭等6人輾轉繼承耿慶生就1號房屋之權利、義務，而承受耿慶生之承租人地位。
②2號房屋部分：
江再金至遲於57年前某日即與2號房屋之起造人成立不定期租地建屋契約，承租範圍為142之1土地中如目前系爭土地附圖編號B部分所示土地，業經本院認定如前。又2號房屋由耿慶生起造，嗣耿慶生委任徐永志將2號房屋之事實上處分權售予 董陳雨雲 ，嗣董陳雨雲於83年4月28日死亡，其全體繼承人為洪明靜等3人、訴外人洪双幸、洪双麗，且洪双幸、洪双麗已拋棄2號房屋之事實上處分權，是2號房屋現事實上處分權人為洪明靜等3人，已如前述（見兩造不爭執事項第3項），堪認江再金係與耿慶生就142之1土地中如目前系爭土地附圖編號B部分所示土地成立不定期租地建屋契約，且依卷附事證，並無證據證明江再金與耿慶生就前開租約有禁止轉讓之特約，故耿慶生委任徐永志將2號房屋之事實上處分權售予董陳雨雲時，依前開說明，即應由董陳雨雲承受耿慶生之承租人地位，嗣董陳雨雲死亡後，則由洪明靜等3人繼承董陳雨雲就2號房屋之權利、義務，而承受董陳雨雲之承租人地位。
③3號房屋部分：
江再金至遲於57年前某日即與3號房屋之起造人成立不定期租地建屋契約，承租範圍為142之1土地中如目前系爭土地附圖編號C部分所示土地，業經本院認定如前。又3號房屋由崔玉其起造， 嗣崔玉其 於103年6月14日死亡，其全體繼承人為崔秀玲、崔賴金紡、崔秀俐、崔德厚，嗣崔賴金紡於107年5月11日死亡，且崔秀俐、崔德厚已拋棄3號房屋之所有權，是3號房屋現所有人為崔秀玲，已如前述（見兩造不爭執事項第4項），堪認江再金係與崔玉其就142之1土地中如目前系爭土地附圖編號C部分所示土地成立不定期租地建屋契約，崔玉其死亡後，則由崔秀玲繼承崔玉其就3號房屋之權利、義務，而承受崔玉其之承租人地位。④6、7號房屋部分：
江再金至遲於57年前某日即與6、7號房屋之起造人成立不定期租地建屋契約，承租範圍為142之1土地中如目前系爭土地附圖編號E部分所示土地，業經本院認定如前。又6、7號房屋由葛侯秀蘭起造，葛侯秀蘭再於105年5月9日將6、7號房屋之事實上處分權贈與葛瓊瑩，是6、7號房屋現事實上處分權人為葛瓊瑩，已如前述（見兩造不爭執事項第6項），堪認江再金係與葛侯秀蘭就142之1土地中如目前系爭土地附圖編號E部分所示土地成立不定期租地建屋契約，且依卷附事證，並無證據證明江再金與葛侯秀蘭就前開租約有禁止轉讓之特約，故葛侯秀蘭將6、7號房屋之事實上處分權贈與葛瓊瑩時，依前開說明，即應由葛瓊瑩承受葛侯秀蘭之承租人地位。
⑤9號房屋部分：
江再金至遲於57年前某日即與9號房屋之起造人成立不定期租地建屋契約，承租範圍為142之1土地中如目前系爭土地附圖編號G部分所示土地，業經本院認定如前。又阮天賜前向姓名年籍不詳之第三人購得9號房屋之事實上處分權，嗣阮天賜於82年3月2日死亡，其全體繼承人為阮聖惠、阮進國、阮乙峰、阮秋蘭、阮秋香、阮昭謀，嗣阮進國於98年10月29日死亡，其全體繼承人為鄒秀蘭、阮建閎、阮棋榮，且阮建閎、阮棋榮、阮乙峰、阮秋蘭、阮秋香、阮昭謀嗣已拋棄9號房屋之事實上處分權，是9號房屋現事實上處分權人為鄒秀蘭等2人，已如前述（見兩造不爭執事項第7項），堪認江再金係與姓名年籍不詳之第三人就142之1土地中如目前系爭土地附圖編號G部分所示土地成立不定期租地建屋契約，且依卷附事證，並無證據證明江再金與該第三人就前開租約有禁止轉讓之特約，故該第三人將9號房屋之事實上處分權售予阮天賜時，依前開說明，即應由阮天賜承受該第三人之承租人地位，嗣阮天賜死亡後，則由鄒秀蘭等2人輾轉繼承阮天賜就9號房屋之權利、義務，而承受阮天賜之承租人地位。
⑸從而，原告與鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、葛瓊瑩
、鄒秀蘭等2人就系爭土地附圖編號A、B、C、E、G部分所示土地分別有不定期租地建屋契約存在，則鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人分別占有前開土地，即有法律上之原因，而非無權占有，是原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人分別將1、2、3、6、7、9號房屋拆除，並將系爭土地附圖編號A、B、C、E、G部分所示土地返還原告，及依民法第179條前段規定，請求鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人分別按年給付原告相當於租金利益之不當得利，於法不合，應屬無憑。
⒊原告請求卜扇蘭等8人拆屋還地及給付相當於租金利益不當得
利部分：⑴由林務局農林航空測量所於62年11月13日所拍攝之航攝影像
圖（見證物袋），可見5號房屋至遲於前開攝影日期已在系爭土地上起造完成，業如前述。又依卜扇蘭等8人提出之收據、存證信函、郵政匯票（見本院卷㈠第207至217、225至243頁），可知卜蔡牡丹有於95至103年間以「地租」名義支付現金予原告收受、卜扇蘭等8人有推派卜善分為代表於104年至111年間以「地租」名義支付現金予原告收受，各期給付金額、計算方式分別如附表三「繳交金額」、「金額計算方式」欄所示，核與卜扇蘭等8人抗辯卜蔡牡丹前於民國40幾年間與江再金成立不定期租用基地建築房屋契約，約定由卜蔡牡丹向江再金承租142之1土地中面積共65.2坪之部分土地，由卜蔡牡丹於目前系爭土地附圖編號D部分所示土地起造5號房屋，及於目前2968之4、2968之5地號土地部分土地起造門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00○00○00號房屋，並約定年租金以稻穀1,100台斤按前開房屋占用142之1土地之坪數比例（即65.2／326坪），依當年度市價折算現金給付，嗣卜蔡牡丹於99至100年間復與原告協商，約定將卜蔡牡丹向原告承租之範圍變更為系爭土地附圖編號D部分所示土地，並約定年租金改以稻穀1,100台斤按5號房屋占用系爭土地之坪數比例（即31.5／326坪），依當年度市價折算現金給付等語大致相符。
⑵衡諸5號房屋存在於系爭土地已長達數十年，142之1土地前、
後所有人江再金、江山林長期均未表示異議，且江山林於94年3月23日將99年5月3日分割前坐落臺中市○○區○○段0000地號土地之所有權移轉登記予原告後，卜蔡牡丹仍繼續向原告繳納租金，原告亦無反對之表示，堪認江再金至遲於57年前某日，應已與卜蔡牡丹成立不定期租地建屋契約，約定卜蔡牡丹向江再金承租142之1土地中部分土地起造5號房屋及門牌號碼臺中市○○區○○路000巷00○00○00號房屋。嗣江山林於64年1月24日因繼承取得142之1土地後，即應由江山林繼承江再金之權利、義務，而承受江再金之出租人地位。又依前開說明，89年5月5日民法債編修正施行前已成立之不定期租地建屋契約，並無民法第425條第2項規定之適用，是江山林於94年3月23日將99年5月3日分割前坐落臺中市○○區○○段0000地號土地之所有權移轉登記予原告時，依修正前民法第425條規定，原告即承受江山林之出租人地位。此外，由卜扇蘭等8人提出之收據，可知卜蔡牡丹承租之土地面積原為65.2坪，於99年間承租之土地面積則變更為31.5坪，堪認卜扇蘭等8人抗辯卜蔡牡丹於99年間與原告協商，約定將卜蔡牡丹向原告承租之範圍變更為系爭土地附圖編號D部分所示土地等語，亦與事實相符。另卜蔡牡丹於104年8月31日死亡，5號房屋由卜扇蘭等8人繼承，是5號房屋現所有人為卜扇蘭等8人，已如前述（見兩造不爭執事項第5項），則於卜蔡牡丹死亡後，即應由卜扇蘭等8人繼承卜蔡牡丹之權利、義務，而承受卜蔡牡丹之承租人地位。
⑶原告固主張原告所收取之款項僅係補貼，並非租金，是原告
與被告並無不定期租地建屋契約存在等語。惟查，卜扇蘭等8人提出之收據明確記載卜蔡牡丹於95至103年間、卜善分於104至109年間，每年均係以「地租」名義交付款項予原告，倘若江再金與5號房屋之起造人間並未成立不定期租地建屋契約、原告未承受江再金之出租人地位，衡情原告應無可能對收據上記載之「地租」一詞不聞不問，是原告主張卜蔡牡丹或卜善分繳納之款項並非租金等語，已難遽信。又原告雖主張卜蔡牡丹係交付稻穀以為租金之給付，顯見租賃目的並非租地建屋，故租約已因逾越租賃目的而終止等語。然由卜扇蘭等8人提出之收據，可知卜蔡牡丹係以稻穀1,100台斤當年度市價按承租土地之面積比例折算新臺幣之金額為每期給付租金之數額，而非約定以交付實物「稻穀」代替現金之給付，是原告此部分主張，亦屬無據。原告固另主張5號房屋起造迄今已超過耐用年限而不堪使用，故租約已因租賃目的達成而終止等語。然房屋是否已達不堪使用之程度，並非專以房屋是否已逾耐用年限為斷，仍應就房屋外觀、使用上有無欠缺等實質認定，原告既未舉證證明5號房屋外觀、使用上有何欠缺而達不堪使用之程度，則其主張江再金與卜蔡牡丹成立租約之租賃目的已達成而終止等語，即非可採。
⑷從而，原告與卜扇蘭等8人就系爭土地附圖編號D部分所示土
地有不定期租地建屋契約存在，則卜扇蘭等8人占有前開土地，即有法律上之原因，而非無權占有，是原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求卜扇蘭等8人將5號房屋拆除，並將系爭土地附圖編號D部分所示土地返還原告，及依民法第179條前段規定，請求卜扇蘭等8人按年給付原告相當於租金利益之不當得利，於法不合，應屬無憑。㈡原告依民法第442條規定，備位請求調整租金，為有理由：⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。未定期限之基地租賃，於契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定計算顯失公平者，出租人自得依前開規定，訴請法院調整其租金。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。前開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業之繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。
⒉經查，原告與鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、卜扇蘭
等8人、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人就系爭土地附圖編號A、B、C、D、E、G部分所示土地分別有不定期租地建屋契約存在，業經本院認定如前。由葛瓊瑩提出之前開地租收據清冊，可知江再金原與1、2、3、6、7、9號房屋之起造人約定以在來稻穀550台斤當年度市價折算新臺幣之金額為半年之租金額，由1、2、3、6、7、9號房屋之起造人推派代表繳納，嗣於80年間，前開租金計算方式則經合意調整為以在來稻穀1,050台斤當年度市價折算新臺幣之金額為全年之租金額；由卜扇蘭等8人提出之收據，則可知卜扇蘭等8人向原告承租系爭土地附圖編號D部分所示土地，現在之租金計算方式為以稻穀1,100台斤當年度市價折算新臺幣之金額，按5號房屋占用系爭土地之坪數比例（即31.5／326坪）換算為全年之租金額。
⒊惟由系爭土地歷年公告現值查詢結果（見本院卷㈣第169至170
頁），可知系爭土地65年12月時之公告現值僅每平方公尺182元，迄至110年1月時，系爭土地之公告現值則已上漲為每平方公尺37,000元，約為65年12月公告現值之203倍，足知自65年迄今，系爭土地之交易價值有明顯上升之情形，且難為江再金於57年前某日出租142之1土地中如目前系爭土地附圖編號A、B、C、D、E、G部分土地時所能預料，故原告依民法第442條規定請求分別調整鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、卜扇蘭等8人、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人向原告承租土地之租金，自屬有據。
⒋系爭土地位於臺中市北屯區經貿一路、中平路間，四周均為
住家，至中清路有公車站牌及商家，且鄰近大鵬國小、超市，交通、生活機能便利，已如前述（見兩造不爭執事項第8項），是本院審酌上情及被告使用系爭土地所能獲利之情形等因素，認本件鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、卜扇蘭等8人、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人分別向原告承租系爭土地附圖編號A、B、C、D、E、G部分土地之年租金，應按附圖編號
A、B、C、D、E、G部分土地面積當年度申報地價年息10％計算（計算式：占用系爭土地之面積×每平方公尺當年度申報地價×年息10％），方屬適當。又本件原告係於111年3月4日準備程序期日聲明請求調整租金，前開期日準備程序筆錄於如附表四「生效日」欄所示日期送達未到庭被告鄭素蘭、耿智光、耿智琳、耿智秋、董家維、董寐香、崔秀玲、阮聖惠，有送達證書、公示送達公告、公示送達證書等在卷可稽（見本院卷㈣第45至57、99至101頁）。是原告請求自111年3月4日準備程序筆錄影本送達最後未到庭被告之日即111年7月17日起，鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、卜扇蘭等8人、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人分別向原告承租系爭土地附圖編號A、B、C、D、E、G部分土地之年租金，應分別調整為按附圖編號A、B、C、D、E、G部分土地面積當年度申報地價年息10％計算之金額，應屬有憑。
五、綜上所述，原告先位依民法第767條第1項前段、中段規定，請求鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、卜扇蘭等8人、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人分別將1、2、3、5、6、7、9號房屋拆除，並將前開占用部分土地返還原告，及依民法第179條前段規定，請求鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、卜扇蘭等8人、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人自103年11月6日起至返還前開占用部分土地之日止，分別按年給付原告相當於租金利益之不當得利，均無理由，應予駁回，原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回。原告備位依民法第442條規定，請求鄭素蘭等6人、洪明靜等3人、崔秀玲、卜扇蘭等8人、葛瓊瑩、鄒秀蘭等2人分別向原告承租系爭土地附圖編號A、B、C、D、E、G部分土地之年租金，應自111年7月17日起分別調整為按附圖編號A、B、C、D、E、G部分土地面積當年度申報地價年息10％計算之金額，為有理由，應予准許。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後段、第85條第2項。
中華民國111年10月28日
民事第二庭審判長法官呂麗玉
法官江奇峰法官鄭百易上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年10月28日
書記官唐振鐙附表一：
先位聲明㈠楊麗香、耿菩葦、鄭素蘭、耿智光、耿智琳、耿智秋應將系爭土地上如附圖編號A部分（面積54平方公尺）所示之地上物拆除，將前開占用部分土地返還原告；並應自103年11月6日起至返還前開土地之日止，按年給付按上開面積當年度申報地價週年利率10％計算之金額。㈡洪明靜、董家維、董寐香應將系爭土地上如附圖編號B部分（面積37平方公尺）所示之地上物拆除，將前開占用部分土地返還原告；並應自103年11月6日起至返還前開土地之日止，按年給付按上開面積當年度申報地價週年利率10％計算之金額。㈢崔秀玲應將系爭土地上如附圖編號C部分（面積33平方公尺）所示之地上物拆除，將前開占用部分土地返還原告；並應自103年11月6日起至返還前開土地之日止，按年給付按上開面積當年度申報地價週年利率10％計算之金額。㈣卜扇蘭、卜善玉、卜善分、卜善琴、蔡耍、蔡福在、蔡承融、林秀雲應將系爭土地上如附圖編號D部分（面積63平方公尺）所示之地上物拆除，將前開占用部分土地返還原告；並應自103年11月6日起至返還前開土地之日止，按年給付按上開面積當年度申報地價週年利率10％計算之金額。㈤葛瓊瑩應將系爭土地上如附圖編號E部分（面積94平方公尺）所示之地上物拆除，將前開占用部分土地返還原告；並應自103年11月6日起至返還前開土地之日止，按年給付按上開面積當年度申報地價週年利率10％計算之金額。㈥鄒秀蘭、阮聖惠應將系爭土地上如附圖編號G部分（面積34平方公尺）所示之地上物拆除，將前開占用部分土地返還原告；並應自103年11月6日起至返還前開土地之日止，按年給付按上開面積當年度申報地價週年利率10％計算之金額。㈦願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明㈠楊麗香、耿菩葦、鄭素蘭、耿智光、耿智琳、耿智秋承租原告所有系爭土地如附圖編號A部分（面積54平方公尺）所示土地，其年租金應自111年3月4日準備程序筆錄影本送達最後未到庭被告之日起，調整為按上開面積當年度申報地價年息10％計算之金額。㈡洪明靜、董家維、董寐香承租原告所有系爭土地如附圖編號B部分（面積37平方公尺）所示土地，其年租金應自111年3月4日準備程序筆錄影本送達最後未到庭被告之日起，調整按上開面積當年度申報地價年息10％計算之金額。㈢崔秀玲承租原告所有系爭土地如附圖編號C部分（面積33平方公尺）所示土地，其年租金應自111年3月4日準備程序筆錄影本送達最後未到庭被告之日起，調整為按上開面積當年度申報地價年息10％計算之金額。㈣卜扇蘭、卜善玉、卜善分、卜善琴、蔡耍、蔡福在、蔡承融、林秀雲承租原告所有系爭土地如附圖編號D部分（面積63平方公尺）所示土地，其年租金應自111年3月4日準備程序筆錄影本送達最後未到庭被告之日起，調整為按上開面積當年度申報地價年息10％計算之金額。㈤葛瓊瑩承租原告所有系爭土地如附圖編號E部分（面積94平方公尺）所示土地，其年租金應自111年3月4日準備程序筆錄影本送達最後未到庭被告之日起，調整為按上開面積當年度申報地價年息10％計算之金額。㈥鄒秀蘭、阮聖惠承租原告所有系爭土地如附圖編號G部分（面積34平方公尺）所示土地，其年租金應自111年3月4日準備程序筆錄影本送達最後未到庭被告之日起，調整為按上開面積當年度申報地價年息10％計算之金額。附表二（時間均為民國，幣別均為新臺幣）：
繳交名義繳交金額金額計算方式收款人57年上半年地租1,485元在來稻穀550台斤折算現金江山林57年下半年地租（未載）在來稻穀550台斤折算現金江再金58年上半年地租1,457元5角在來稻穀550台斤折算現金江再金58年下半年地租1,237元5角在來稻穀550台斤折算現金江再金59年上半年地租1,567元5角在來稻穀550台斤折算現金江麒麟59年下半年地租1,320元在來稻穀550台斤折算現金江才60年上半年地租1,567元在來稻穀550台斤折算現金江再金60年下半年地租1,365元在來稻穀550台斤折算現金江再金61年上半年地租1,597元5角在來稻穀550台斤折算現金江麒麟61年下半年地租1,474元在來稻穀550台斤折算現金江山林62年上半年地租1,650元在來稻穀550台斤折算現金江山林62年下半年地租1,584元在來稻穀550台斤折算現金江麒麟63年上半年地租3,190元在來稻穀550台斤折算現金江山林63年下半年地租3,080元在來稻穀550台斤折算現金江山林、張敏代64年上半年地租3,745元在來稻穀550台斤折算現金張敏代64年下半年地租3,685元在來稻穀550台斤折算現金江山林65年上半年地租3,740元在來稻穀550台斤折算現金（印文不明）65年下半年地租（未載）在來稻穀550台斤折算現金江山林66年上半年地租3,740元在來稻穀550台斤折算現金江山林66年下半年地租3,740元在來稻穀550台斤折算現金江山林67年上半年地租3,740元在來稻穀550台斤折算現金江山林67年下半年地租3,740元在來稻穀550台斤折算現金江山林68年上半年地租3,740元在來稻穀550台斤折算現金（未載）68年下半年地租4,125元在來稻穀550台斤折算現金江山林69年上半年地租4,620元在來稻穀550台斤折算現金江山林69年下半年地租4,785元在來稻穀550台斤折算現金（未載）70年上半年地租5,478元在來稻穀550台斤折算現金江山林70年下半年地租5,808元在來稻穀550台斤折算現金江山林71年上半年地租6,105元在來稻穀550台斤折算現金江山林71年下半年地租6,600元在來稻穀550台斤折算現金江山林72年上半年地租6,149元在來稻穀550台斤折算現金江山林72年下半年地租6,105元在來稻穀550台斤折算現金江山林73年上半年地租6,600元在來稻穀550台斤折算現金江山林73年下半年地租6,204元在來稻穀550台斤折算現金江山林74年上半年地租6,204元在來稻穀550台斤折算現金江山林、 江張敏代 74年下半年地租6,149元在來稻穀550台斤折算現金江山林、江張敏代75年上半年地租6,111元在來稻穀550台斤折算現金江敏代75年下半年地租6,204元在來稻穀550台斤折算現金江敏代76年上半年地租6,204元在來稻穀550台斤折算現金江水柳76年下半年地租6,489元在來稻穀550台斤折算現金江水柳77年上半年地租6,204元在來稻穀550台斤折算現金江山林、江水柳77年下半年地租6,204元在來稻穀550台斤折算現金江水柳78年上半年地租6,204元在來稻穀550台斤折算現金江水柳78年下半年地租6,204元在來稻穀550台斤折算現金江水柳79年上半年地租6,270元在來稻穀550台斤折算現金江水柳79年下半年地租6,270元在來稻穀550台斤折算現金江水柳80年全年地租12,390元在來稻穀1,050台斤折算現金江張敏代81年全年地租12,390元在來稻穀1,050台斤折算現金江水柳82年全年地租13,650元在來稻穀1,050台斤折算現金江水柳附表三（時間均為民國，幣別均為新臺幣）：
繳交名義繳交金額金額計算方式收款人95年全年地租2,354元稻穀1,100台斤×10.7元×（65.2／326）坪江張敏代96年全年地租2,772元（未載）江張敏代97年全年地租3,036元稻穀1,100台斤×13.8元×（65.2／326）坪江張敏代98年全年地租2,706元稻穀1,100台斤×12.3元×（65.2／326）坪江張敏代99年全年地租1,275元稻穀1,100台斤×12元×（31.5／326） 坪張敏代 101年全年地租1,466元稻穀1,100台斤×13.8元×（31.5／326）坪江張敏代102年全年地租1,434元稻穀1,100台斤×13.5元×（31.5／326）坪江張敏代103年全年地租1,434元稻穀1,100台斤×13.5元×（31.5／326）坪江張敏代104年全年地租1,434元稻穀1,100台斤×13.5元×（31.5／326）坪江張敏代105年全年地租1,201元稻穀1,100台斤×11.3元×（31.5／326）坪江張敏代106年全年地租1,297元稻穀1,100台斤×12.2元×（31.5／326）坪江張敏代107年全年地租1,073元稻穀1,100台斤×10.1元×（31.5／326）坪江張敏代108年全年地租1,063元稻穀1,100台斤×10元×（31.5／326）坪江張敏代109年全年地租1,095元稻穀1,100台斤×10.3元×（31.5／326）坪江張敏代附表四：
未到庭被告送達種類送達日生效日卷頁出處鄭素蘭一般送達111年3月31日111年3月31日本院卷㈣第45頁耿智光寄存送達111年4月6日111年4月16日本院卷㈣第47頁耿智琳一般送達111年3月31日111年3月31日本院卷㈣第49頁耿智秋一般送達111年3月31日111年3月31日本院卷㈣第51頁董家維一般送達111年3月31日111年3月31日本院卷㈣第53頁董寐香寄存送達111年4月6日111年4月16日本院卷㈣第55頁崔秀玲國外公示送達111年5月18日111年7月17日本院卷㈣第99至101頁阮聖惠寄存送達111年4月6日111年4月16日本院卷㈣第57頁