裁判字號：臺灣臺中地方法院105年重訴字第247號民事判決
裁判日期：民國107年02月22日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決105年度重訴字第247號原告 林錫祿 訴訟代理人 王有民 律師複代理人 陳瑾瑜 律師
曾澤宏 律師 劉上華 被告 林淑惠 兼上一人訴訟代理人林 張素娥 被告林明上三人共同訴訟代理人 邱寶弘 律師被告 林啓村
林啓仲 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國107年1月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地（地目：建，面積：491平方公尺），應予分割如附圖二即臺中市中興地政事務所106年11月21日複丈成果圖所示：編號甲部分（面積：246平方公尺）分歸原告取得；編號乙部分（面積：245平方公尺）分歸被告取得，並按原應有部分比例維持共有關係。
二、兩造間應互為補償之金額如附表二所示。
三、訴訟費用由兩造按附表一所示之比例負擔。事實及理由
一、原告方面：㈠緣坐落於臺中市○○區○○○段○○○○號（地目：建、面積
491平方公尺土地，下稱系爭土地）係兩造所共有，各共有人之應有部分如附表一所示。兩造就系爭土地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的不能分割情事，兩造就分割方法未能達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，訴請裁判分割系爭土地。又系爭土地上有同地段16建號建物（即門牌號碼：臺中市○○區○○○○巷0○0號，面積：257平方公尺）及未辦保存登記之二個增建部分（面積：119平方公尺、84平方公尺）（以下合稱系爭建物），均為原告與被告 林張素娥 之配偶 林森田 （已歿）共同出資興建，嗣由被告等人繼承林森田之應有部分。系爭土地之北側鄰地為同地段378-3地號土地，為他人之私有土地，目前設置有白色磚牆、三厝福德廟之招牌及金爐；東側鄰地為同地段378-4地號土地為黎明東街，可藉此通行對外道路；西側鄰地為同地段385-3、385-2地號土地，其中385-3土地為財政部國有財產局中區辦事處（下稱中區辦事處）管理，由兩造共同承租供作對外通行使用，385-2地號土地為既有巷道（即黎明路2段178巷，同「三厝東一巷」），可藉此通行至對外道路；南側鄰地為同地段383-4地、383號土地均為他人之私有道路。
㈡依據原告所提之分割方案如附圖一，即臺中市中興地政事務
所106年11月10日土地複丈成果圖所示之分割方案（下稱A方案），兩造分得之土地均有鄰接同地段378-4地號土地（即黎明東街），原告臨黎明東街之路寬雖比例較多（寬約9.26公尺），但被告分得土地面寬亦達4公尺，亦足供一般汽車通行，且被告分得之土地另有鄰接同地段385-2地號土地（即「三厝東一巷」），對外交通尚屬便利，是兩造就對外連接交通因素之考量，A方案應屬公平。系爭土地經分割後，兩造取得之土地，因臨路情況及位置各有不同，其價值自有差異，依照華聲科技不動產估價師事務所估價鑑定報告（下稱鑑定報告），若採A方案，原告僅需補償被告共計新臺幣（下同）87萬3,736元，然採B方案，原告要補償被告共計207萬6,858元，顯然兩造於A方案分配下，受分配土地間之價值落差較小，合乎共有物公平原則。至於被告雖一再爭執，採A方案則被告分得土地，緊鄰同地段385-2地號土地上有金爐、電線桿等障礙物影響進出，然被告尚可藉同地段378-4地號土地（即黎明東街）出入，並無交通不便之情，被告分得土地部分雖屬狹長，但仍有建築二棟透天厝；至上開障礙物並非位於系爭土地上，自非本件能審酌；且被告所提之B方案，亦將自己分配位置靠近上開障礙物處，B方案對於價差找補金額差距過大，對於原告受分配土地於建管規劃上因土地深度有限，興建建物深受影響，至多僅能建築一棟建物，其餘部分則均受臺中市畸零地使用自治條例之限制。
㈢並聲明：分割方法如附圖一（即A方案），即編號甲部分（
面積245平方公尺）土地由原告取得；編號乙部分（面積24
6平方公尺）土地由被告共同取得，並按其等原應有部分比例保持共有等語。
二、被告方面：㈠被告林張素娥、林淑惠、 林啟明 部分：
均同意分割，但因系爭土地上有二層樓之系爭建物，目前由被告林張素娥在居住，被告等人願意維持共有關係。
㈡兩造所提方案之優劣如下：
⒈若採被告所提如附圖二即臺中市中興地政事務所106年11月
21日土地複丈成果圖（下稱B方案），可顧及讓被告林張素娥繼續居住維持現有狀況以致終老，原告仍可取得臨接黎明東街土地、店面，兩造所取得之土地，不論最小寬度、深度，均非所謂面積狹小基地，依據臺中市畸零地使用自治條例第9條規定，皆可供建築使用。兩造分得之土地地界皆較規則、形狀較為方正，可供建築之基地面積較大、建物格局佳，能充分發揮系爭土地使用分區為「第二種住宅區」之經濟效用；再者，原告單獨分得鄰接黎明東街之土地，在面寬14公尺、面積246平方公尺之基地條件下，可興建3棟臨路透天店面，對原告有所助益；又因面向黎明東街，不受前地（即同地段385-3、378-3地號土地，下稱「前地」）影響，故地價無須調整，但採原告之A案，會受「前地」影響，顯見B案能兼顧物盡其用之旨。再者，依B方案，鑑定報告認為原告僅應金錢補償被告每人41萬5,372元，顯屬過低，蓋依據鑑定報告就上開嫌惡設施移除費用、土地僅單面鄰接「三厝東一巷」，巷弄甚窄，無法會車、日後建築施工難度較高等情節並未列入審酌，難謂允洽，應將週邊環境條件之總調整率為-18％，故原告應補償每人60萬1,372元。
⒉倘依原告之A分割方案，原告分得之土地呈五邊形，被告方
得之土地略呈狹長之七邊形，可供建築之基地面積小，建物格局受到嚴重制約，除妨礙被告利用地外，亦無法充分發揮系爭土地經濟效用，依據鑑定報告，分割價值僅標準地的0.82倍，調降率遠逾B方案；被告固可分得緊接黎明東街之土地，然面寬僅約4公尺，土地形狀屬狹長、不規則狀，臨路部分多數緊接狹長之「黎明路2段178巷」（註：同「三厝東一巷」），被告人數甚多及受「前地」影響等諸因素，不利被告日後利用，A方案諒係原告為減少支付補償金。尤有甚者，依A方案，將嫌惡設施全數分給被告，如1棵大樹、土地公廟金爐及公佈欄、台電電線桿等設施，亦有遭既有巷道占用面積約19平方公尺，凡此甚難移除或移除需費甚鉅，如此均造成分得此部分土地價值減損甚鉅，估價鑑定報告並未特於審酌；而原告固可分得鄰接黎明東街的土地，惟面寬僅10公尺，土地亦非方正，至多僅能興建2棟透天店面，無法如B方案般可興建三棟透天店面。
㈢被告林啓村、林啓仲部分：
同意分割，但原告之A方案較被告之B方案不合理，因A方案中被告分得之土地前面有樹木、金爐、電線桿、公佈欄擋住，恐無法出入等語。
㈣均答辯聲明：原告之訴駁回，請採被告之B分割方案。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第823條第1項、第824條第2項至第4項分別定有明文。查系爭土地為兩造所共有，其應有部分如附表所示應有部分之比例，此有原告所提出之地籍圖謄本、土地登記第三類謄本等附卷可查（見本院卷㈠第10至12頁）。又系爭土地依其使用目的並無不能分割之情形，亦未訂有不分割之契約，兩造復無法達成分割之協議，是原告爰依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，請求分割系爭土地，應予准許。
㈡又系爭建物於67年間，由原告與林森田共同出資建築，目前
由被告林張素娥一人居住，原告與其餘被告均未居住在此；系爭土地旁有一水利地（即同地段385-3地號土地），目前由兩造向中區辦事處承租，系爭建物門口面臨三厝東一巷，對面是土地公廟，右轉可通至黎明東街等情，有兩造提出之現況照片（見本院卷㈠第52至54、61至65頁）等在卷可稽；且經本院囑託臺中市中興地政事務所會同兩造到場履勘測量，製有本院勘驗筆錄（見本院卷㈠第77至81頁）、現況測量圖（本院㈠第84至85頁）附卷可參，並有系爭土地登記謄本、地籍圖謄本（見本院卷㈠第10至12頁）在卷可憑，復為兩造所不爭執，自屬真實。
㈢按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法
，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院69年度台上字第3100號、93年度台上字第1797號判決意旨參照）。又分割共有物以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路），或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有，不受共有人原來約定使用方法之拘束（最高法院69年台上字第1831號判例、90年度台上字第1378號判決意旨參照）。再分割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院82年度台上字第1990號判決意旨參照）。復定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院94中區辦事處年度台上字第1768號判決意旨參照）。查，系爭土地之分割方案，兩造分別提出之
A方案、B方案，又A、B方案均會影響目前之系爭建物，是本件究應採A、B何方案對兩造最為公平？⒈被告主張之B方案，是將如附圖二即臺中市中興地政事務所
106年11月21日土地複丈成果圖所示編號甲部分，歸由原告取得；編號乙部分，分歸由被告林張素娥、林淑惠、林啓村、林啓仲、林啟明等取得，並按原應有比例維持共有關係，依此，原告可取得臨接黎明東街土地、店面，可由三厝東一巷右轉至黎明東街或直接面臨黎明東街為出入，被告等人則自三厝東一巷右轉至黎明東街出入；原告單獨分得鄰接黎明東街之土地，在面寬14公尺、面積246平方公尺之基地條件下，尚可興建3棟臨路透天店面，對原告有所助益；又因面向黎明東街，不受前地影響，且兩造所取得之土地，不論最小寬度、深度，均非所謂面積狹小基地，依據臺中市畸零地使用自治條例第9條規定，皆可供建築使用。兩造分得之土地地界皆較規則、形狀較為方正，可供建築之基地面積較大、建物格局佳，能充分發揮系爭土地使用分區為「第二種住宅區」之經濟效用；足見B案能兼顧物盡其用之旨。
⒉而原告雖主張A方案，即將系爭土地分割為如附圖一即臺中
市中興地政事務所106年11月10日土地複丈成果圖所示編號甲部分由原告取得，編號乙部分，分歸由被告林張素娥、林淑惠、林啓村、林啓仲、林啟明等取得，然原告分得之土地呈五邊形，被告等人取得之土地略呈狹長之七邊形，可供建築之基地面積小，建物格局受到嚴重制約，除妨礙被告等人利用地外，亦無法充分發揮系爭土地經濟效用；被告固可分得緊接黎明東街之土地，然面寬僅約4公尺，土地形狀屬狹長、不規則狀，臨路部分多數緊接狹長之「黎明路2段178巷」（註：同「三厝東一巷」），顯然不利於規劃使用。
⒊綜上所述，本院綜合審酌兩造分割之意願、共有人利益、共
有物之性質、使用現況、分割後全體之通路、經濟效用等情狀，認被告所提B方案，即將如附圖二所示編號甲部分，歸由原告取得；編號乙部分，分歸由被告林張素娥、林淑惠、林啓村、林啓仲、林啟明等取得，並按原應有比例維持共有關係，應屬妥適，並符合公平，爰定其分割方法如主文第1項所示。
㈣價金補償部分：按以原物為分配時，如共有人中有未受分配
，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第
824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第82
5條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判例意旨參照）。查系爭土地經分割，兩造分別取得之土地，臨路情況及位置各有不同，其價值自有差異，自應互為找補；經本院函囑華聲不動產估價師事務所鑑價在案，而依據卷附鑑定報告書針對系爭土地鑑價之結論：「勘估標的係坐落於臺中市○○區○○○段○○○○○號土地，價格種類為限定價格，價格日期為民國106年6月26日，以臺中市中興地政事務所核發之勘估標的基本資料，評估勘估標的於現行不動產市場條件下之適當價值。經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況分析及勘估標的依最有效使用情況下，並說明兩造分割後所取得土地價值及互為找補金額為取得如附圖二之B方案，編號甲部分者應補償對造共計新臺幣（下同）2,076,
858元」，有該所不動產估價報告書在卷可按（詳見補充估價報告書，見本院卷㈡第13至29頁），核屬客觀可採。被告雖認上開鑑定價格過低，惟審之上開鑑定機關依其鑑定專業審酌各種價格變動因素，運用比較法及成本法之土地開發分析作為勘估標的土地適當價值之推估方法，並求取其適當價格，其所為之上開鑑定結論，應為適當，則被告猶執前詞為辯，洵無足採。是本院審酌該鑑定意見，認原告應補償被告該金額，爰判決如主文第二項所示。
四、末按，分割共有物具有非訟事件性質，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得起訴請求裁判分割，然兩造各自主張之分割方法，僅供法院參考，法院依民法第824條命為適當之分配，乃斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造利益以為決定，不受任何共有人主張之拘束，亦不因何造起訴而有不同，縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法決定方法分割，被告應訴並提出不同主張，促使法院就如何為適法分割形成積極心證，均為渠等按當時之訴訟程度為伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准許原告分割共有物之請求或採納其分割方案，即命被告負擔全部訴訟費用，顯失公允；本件上訴人之請求雖有理由，惟兩造均可因本件分割共有物而獲得相同之利益，是如由被告負擔全部費用，顯有失公平，是本院酌量兩造情形，認訴訟費用宜由兩造共有人各按系爭土地原應有部分之比例負擔訴訟費用方不致失衡，爰判決如主文第三項所示。
五、本件事證明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第80條之1，判決如主文。
中華民國107年2月22日
民事第三庭法官吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44
1條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國107年2月22日
書記官許國慶附圖一：即臺中市中興地政事務所106年11月10日土地複丈成
果圖所示之分割方案（A方案）附圖二：即臺中市中興地政事務所106年11月21日土地複丈成
果圖所示之分割方案（B方案）附表一：
┌──┬──────┬──────────────┐│編號│共有人姓名│應有部分及訴訟費用應負擔比例│├──┼──────┼──────────────┤│1│林錫祿│1/2│├──┼──────┼──────────────┤│2│林張素娥│1/10│├──┼──────┼──────────────┤│3│林淑惠│1/10│├──┼──────┼──────────────┤│4│林啓村│1/10│├──┼──────┼──────────────┤│5│林啓仲│1/10│├──┼──────┼──────────────┤│6│林啟明│1/10│└──┴──────┴──────────────┘
附表二：系爭土地之共有人增減差額分析表（單位：新臺幣）┌────┬──────┬──────┬──────┐│共有人│分割價值│持分價值│增減差額│├────┼──────┼──────┼──────┤│林錫祿│3110萬5470元│2902萬8612元│+207萬6858元│├────┼──────┼──────┼──────┤│林張素娥│539萬0350元│580萬5722元│-41萬5372元│├────┼──────┼──────┼──────┤│林淑惠│539萬0350元│580萬5722元│-41萬5372元│├────┼──────┼──────┼──────┤│林啓村│539萬0350元│580萬5722元│-41萬5372元│├────┼──────┼──────┼──────┤│林啓仲│539萬0351元│580萬5722元│-41萬5372元│├────┼──────┼──────┼──────┤│林啟明│539萬0351元│580萬5722元│-41萬5372元│├────┼──────┼──────┼──────┤│合計│5805萬7222元│5805萬7222元│0│└────┴──────┴──────┴──────┘
註："+"表示分割價值大於持分價值應付補償
"-"表示分割價值小於持分價值應受補償