裁判字號：臺灣高等法院臺南分院104年上字第129號民事判決
裁判日期：民國105年03月10日
裁判案由：確認優先承買權存在等
臺灣高等法院臺南分院民事判決104年度上字第129號上訴人 陳寶淋 訴訟代理人 陳依伶 律師被上訴人 俞玉鳳 訴訟代理人 王朝揚 律師複代理人 李汶宜 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國104年4月15日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度訴字第881號）提起上訴，本院於105年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠、坐落臺南市○○區○○段○○○○○○號土地（以下稱系爭402-7地號土地）原為訴外人 陳樹根 所有，陳樹根並於其上興建門牌號碼臺南市○○區○○街○○○巷○號未保存登記建物建物（執行暫編建號為：南工段1563建號、1564建號，下稱系爭建物）。然系爭建物其中1563建號部分坐落於陳樹根與上訴人及訴外人 戴東秀 吟等人共有之同段393地號土地（以下簡稱393地號土地）上。嗣陳樹根所有系爭402-7號土地及系爭建物遭債權人 呂芸蓁 聲請拍賣，經原審法院以102年度司執字第88765號執行事件，將系爭建物與系爭402-7地號土地合併拍賣，而於民國103年4月15日以由被上訴人以新臺幣（下同）3,718,000元拍定。因系爭建物部分坐落陳樹根、上訴人、及訴外人 戴東秀吟 等人所共有之393地號土地上，則陳樹根既為393地號土地之共有人，復為占用系爭建物之事實上處分權人，參酌民法第425條之1規定之立法目的，亦應解釋「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」。又上訴人於79年間受讓393地號土地應有部分00000000分之300000，故依民法第425條之1之規定，上訴人得主張系爭建物與系爭393地號土地有租賃契約存在，上訴人自得依土地法第104條之規定，就系爭建物主張優先購買權。
㈡、又土地法第104條第1項後段之規定，並未限制基地所有權人對於房屋全部出售時始得主張優先購買之權，換言之，縱系爭建物僅部分坐落上訴人共有之393地號土地上，上訴人縱使不得就系爭「全部建物」主張優先購買權，亦得就坐落上訴人共有之393地號土地上之系爭「部分建物」主張優先購買權。再因系爭建物既經法院定拍賣條件為須購買全部建物，且須與系爭402-7地號土地合併購買，實已考量避免系爭建物與系爭402-7地號土地不同人所有之情形，為貫徹土地法第104條立法意旨，使建物與基地所有人合一之情形，應認上訴人只要願意受拍賣條件之拘束，就系爭建物與系爭402-7地號土地應有優先購買權，以避免當事人關係之複雜。
㈢、另系爭建物旁緊鄰一鐵皮屋（該鐵皮屋與1563建號共用牆壁），該鐵皮屋大部分坐落在上訴人所有之同段402-8地號土地，部分則占用系爭402-7地號土地，而該鐵皮屋亦係陳樹根出資興建（鐵皮屋與系爭1563建號建物同時興建），再出賣予上訴人，並將該鐵皮屋事實上處分權移轉予上訴人。由該鐵皮屋大部分所坐落之402-8地號土地為上訴人所有即可知，符合民法第425條之1第1項之要件，故上訴人不但可以393地號所有人之地位對系爭1563建號建物主張優先購買權外，亦可以鐵皮屋所有權人之地位，對系爭402-7地號主張優先購買權。又縱使系爭1564建號建物並未坐落在393地號，但既已合併出售，應受拍賣條件之拘束，故上訴人對系爭1564建號建物亦得主張優先購買權。
㈣、上訴聲明：⒈原判決廢棄。
⒉上開廢棄部分，確認上訴人就臺灣臺南地方法院102年度
司執字第88765號強制執行程序之拍賣標的即台南市○○區○○段○○○○○○號土地及1563建號、1564建號（未保存登記建號）建物即門牌號碼台南市○○區○○街○○巷○號有優先承買權存在。
⒊第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：
㈠、改制前臺南縣永康市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，原為陳樹根及其他共有人所共有，且前因無法協議分割，故經訴外人戴東秀吟訴請裁判分割，並經原審法院以95年度訴字第273號判決合併分割確定在案。由該判決內容所示，已難謂各共有人間對於393、402地號土地之使用已達成共識；又縱各共有人間對於系爭土地之使用、管理已有共識，亦非當然係同意以租賃方式為之。陳樹根既未曾支付租金予土地共有人，是系爭建物與其坐落之393地號土地間，充其量亦僅有使用借貸關係存在，而無租賃關係。是上訴人以有土地法第104條第1項之適用，並請求確認伊對系爭建物有優先承買權云云，顯於法不合。
㈡、又上訴人於二審始主張「與系爭1563建號建物毗鄰之鐵皮屋，原為債務人陳樹根所建造，並前已出售於上訴人，而該鐵皮屋大部分係坐落在402-8地號土地，並與陳樹根所有之402-7地號土地相鄰。因該鐵皮屋大部分均座落於402-8地號土地，並進而據此主張其對402-7地號土地有優先承買權」。而於此之前歷經多次審訊及現場履勘等程序，上訴人均未就此為主張或陳述，其延滯訴訟之意圖至為顯明。應依民事訴訟法第196條之規定，就上訴人該部分之主張，逕予駁回。縱認上訴人就上開所追加主張部分係屬合法，系爭鐵皮屋為未辦保存登記之建物，究竟係由何人所興建，且是否確有將系爭鐵皮屋之事實上處分權讓與上訴人等情，均未見上訴人舉證以實其說，自難僅憑上訴人片面之詞，即遽認上訴人就此所言屬實。
㈢、縱上訴人所稱系爭鐵皮屋為陳樹根所興建云云屬實，惟上訴人與陳樹根間既無支付租金之事實，即無土地法第104條第1項之適用。
㈣、答辯聲明：⒈上訴駁回。
⒉訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造爭執與不爭執事項
㈠、兩造不爭執事項：⒈系爭402-7地號土地原為陳樹根所有，陳樹根並於其上興
建門牌號碼臺南市○○區○○街○○○巷○號未保存登記建物（執行所暫編建號為：南工段1563建號、1564建號），而1563建號建物部分占用393地號土地，1564建號建物則全部坐落於402-7地號土地（見本院卷第119-120頁）。
⒉系爭402-7地號土地及系爭建物經陳樹根之債權人呂芸蓁
聲請強制執行，臺灣臺南地方法院以102年度司執字第88765號執行拍賣，並由被上訴人於103年4月15日以3,718,000元拍定（見原審補字卷第10-11頁）。
⒊同段393地號土地係陳樹根及上訴人與訴外人戴東秀吟等人所共有（見原審卷第39頁、40頁之登記謄本）。
㈡、兩造爭執事項：上訴人對於系爭402-7地號土地及系爭建物有無土地法第104條所定之優先承買權？
四、本院判斷如下：
㈠、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項固定有明文。此規定係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院著有69年台上字第945號民事判例供參。又土地法第104條第1項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指基地出租之情形而言，其基地係被占用者，自無該條項之適用，亦有最高法院49年台上字第1546號民事判例足供參照。
㈡、上訴人主張系爭1563建號建物部分坐落於陳樹根與上訴人、及訴外人戴東秀吟共有之393地號土地，亦應解釋「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」，上訴人係於79年間受讓393地號土地應有部分00000000分之300000，故依民法第425條之1之規定，上訴人得主張系爭建物與系爭393地號土地有租賃契約存在，上訴人自得依土地法第104條就系爭建物主張優先購買權云云。然按民法第425條之1係規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。而本件係陳樹根在系爭402-7地號土地上建有系爭建物，而該建物有部分坐落於陳樹根與上訴人及戴東秀吟等人共有之393地號土地而已，此由陳樹根於原審證稱：「（問：土地是共有的，個人蓋個人的，有無協議說誰用誰的土地，誰要付錢？）六個人各人蓋各人的，大家都蓋房子，所以也沒有說誰要付誰租金或使用代價的問題」（見原審卷第75頁）。足見陳樹根對393地號土地並無租賃關係，已甚明確。再者上訴人對393地號土地之所有權應有部分係於79年間受讓取得，陳樹根復證稱：其女兒陳寶淋的持分是其弟弟 陳光明 贈與的（見本院卷第199頁），並有土地登記謄本在卷可佐（見原審卷第40頁），益顯與民法第425條之1第1項之規定有間，當無法定租賃可言。則揆諸首揭判例意旨，上訴人以前述理由，主張其對系爭建物有優先購買之權，顯屬無據。
㈢、上訴人又主張其所402-8地號土地，有一棟陳樹根興建之鐵皮屋，陳樹根並將該鐵皮屋事實上處分權移轉予伊，該鐵皮屋部分占用系爭402-7地號土地，應符合民法第425條之1第1項之要件，伊對系爭402-7地號土地當有優先購買權云云。然查，系爭鐵皮屋係坐落於402-8地號、394、39
4、400地號土地上，僅小部分12.77平方公尺占用系爭402-7地號土地，有台南市永康地政事務所土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第205頁）。而陳樹根於本院證稱系爭鐵皮屋係其29歲時所建（其現年72歲），蓋時土地還沒分割等語（見本院卷第199頁）。而系爭鐵皮屋縱為陳樹根所興建，並將事實上之處分權讓與上訴人，然系爭鐵皮屋既為分割前所興建，且上訴人、陳樹根係因合併分割始分別取得402-8地號、系爭402-7地號土地，有原審法院95年度訴字第273號判決及土地登記謄本在卷可參（見原審補字卷第13-23頁、原審卷第41頁），自與民法第425條之1第1項所定土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形有別，當無該條文所規定在房屋得使用期限內有租賃關係之適用。其據此主張有土地法第104條所定之優先承買權，委無可取。
五、綜上所述，上訴人主張對系爭建物及系爭402-7地號土地均有優先承買權存在，既均不足採，則其請求確認其就原審法院102年度司執字第88765號強制執行程序之拍賣標的即系爭402-7地號土地及系爭建物有優先承買權存在，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果並無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年3月10日
民事第四庭審判長法官李素靖
法官吳森豐法官田玉芬上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年3月10日
書記官林鈴香【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。