裁判字號：臺灣桃園地方法院96年訴字第126號民事判決
裁判日期：民國96年05月29日
裁判案由：返還價金
臺灣桃園地方法院民事判決96年度訴字第126號原告丁○○訴訟代理人 吳奎新 律師複代理人丙○○被告乙○○
巨人建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○上列當事人間請求返還價金事件，於民國96年5月8日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告巨人建設股份有限公司應給付原告新臺幣捌拾貳萬元，及自民國八十九年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告新臺幣貳佰壹拾貳萬元，及自民國八十九年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告巨人建設股份有限公司負擔百分之二十八，餘由被告乙○○負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬元供擔保後，得假執行；但被告巨人建設股份有限公司如以新臺幣捌拾貳萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒拾壹萬元供擔保後，得假執行；但被告乙○○如以新臺幣貳佰壹拾貳萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、原告主張：㈠原告於民國85年9月24日分別與被告巨人建設股份有限公司（下稱巨人公司）、乙○○簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書（下分稱為系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約），向被告巨人公司購買其於坐落桃園縣桃園市○○段0345、0355、0356及0391之0002地號土地上興建之「成龍大廈」第8樓第B戶預售房屋（即桃園縣桃園市○○段1664建號，門牌號碼為同縣市○○路○段○○號8樓建物），另向被告乙○○購買上開房屋之基地所有權應有部分（下稱系爭房地）。系爭房屋買賣契約附件㈤之附註並約明：「頂樓歸八樓住戶使用，可建玻璃花房，但須保留安全通道。」嗣後原告依約定按期支付價金，直至88年間止，原告合計給付被告巨人公司、乙○○各新臺幣（下同）82萬元、212萬元。㈡不料，被告巨人公司未依約在頂樓加蓋玻璃花房，且縱加蓋，亦屬違法，是被告未依約加蓋玻璃花房係缺少契約預定之效用，而具有瑕疵，揆諸最高法院89年台上字第1085號判決意旨，原告得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，原告遂於88年12月30日以存證信函通知被告於函到5日內函覆解決辦法，否則除依法行使抗辯權外，並追究違約之責，惟被告皆無法解決，且未通知原告交屋。嗣後系爭房地因被告積欠銀行融資貸款而遭法院拍賣，並由訴外人 王振豐 拍定取得，且辦妥移轉登記，被告顯已給付不能，且係可歸責於被告之事由，原告自得依民法第226條第1項及第256條規定解除契約，爰以96年2月27日到院之民事準備㈡狀繕本送達被告時為解除系爭2買賣契約之意思表示，並依民法第259條第2款規定，請求被告返還原告所支付之價金及自89年1月1日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告雖抗辯系爭2買賣契約已因原告違約而經其依約解除，惟查，依系爭2買賣契約第3條之約定，被告須二次催告後，始得解除系爭買賣契約，被告於88年5月29日催告原告繳款後，並未再行催告，即未取得解除權。至原告未依期限繳款，係因被告未能依限提出辦法解決瑕疵，原告自得就未付價金委託律師函告被告主張同時履行抗辯權，拒絕給付等語。並聲明：被告巨人公司、乙○○應各給付原告
82萬元、212萬元，及均自89年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
乙、被告則以：原告購買系爭房地，但因原告於88年5月未依約付款，被告巨人公司遂依系爭買賣契約第3條約定處理，並於同年5月29日依民法第258條之規定以存證信函催告原告於函到7日繳清，但原告置之不理，業已違約，系爭買賣契約即屬解除。又原告未依約繳清自備款，更未完成銀行貸款，自無權取得房屋所有權，而「成龍大廈」外牆出租予匯豐銀行之租金收入，則係供該大廈管理費用使用。另被告從未建議可在樓頂加建廚房，原告自行雇工加建廚房而遭拆除，實屬必然等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
丙、得心證之理由：
一、原告主張如甲、㈠所載及系爭房地因被告積欠銀行融資貸款而遭法院拍賣，並由訴外人王振豐拍定取得，且辦妥所有權移轉登記等事實，為被告所不爭執，堪信為真實。
二、被告雖主張原告未依約付款，系爭2買賣契約已由被告依第3條約定解除契約等語，但為原告否認。經查：
㈠系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約第3條第㈠款前段
均約定：「甲方（指原告）應依照本約所定付款明細表（附件一），於接到通知日起七日內以現金或即期支票（須經兌現始生效力）至乙方（本工地辦事處）或乙方指定之金融（郵務）機關乙方專戶繳付，倘有不按期繳付時，自應繳日之翌日起按銀行信用放款利率加計利息，如逾七日仍未繳付時，除同上加計利息外，並按日息千分之二加付滯納金，均於補交時一併繳清，如逾十五日以上，經乙方以存證信函催告，甲方仍不繳付時，視同甲方違約，乙方得不另通知逕行片面解除本契約，並沒收甲方已繳之所有款項作為違約賠償金」等語（見本院卷第18頁、第31頁背面），準此，被告必須先通知原告於收受通知後7日內繳納各期價金，如原告逾期15日以上仍未繳納，被告另應以存證信函為催告，如原告仍不繳，被告始取得解除權，且若被告欲解除契約，仍應為解除契約之意思表示。系爭房屋買賣契約第14條前段及系爭土地買賣契約第10條前段則均約定：「本約簽立後，雙方皆不得因物價之漲跌而有增減價款之要求，倘甲方有不依照本約第二、三條之約定付款，或有不履行本約義務情事，願將已付之全部款項移作違約金及損害賠償，同時本約即告自動解除，本約房地由乙方收回另作處分」等語（見本院卷第20頁背面、第33頁、第33頁背面），準此約定，則系爭買賣契約於原告未按第3條約定付款時，即失其效力。是則上開2項關於契約解除之約定，顯有矛盾。按「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」消費者保護法第11條第
2項定有明文。本件被告係以經銷房地商品為營業者，且依系爭2買賣契約及其附件之記載，足認系爭2買賣契約係被告為銷售系爭房地所提出之定型化契約，則上開契約內之條款若有疑義時，自應做對於原告有利之解釋，準此，有關於系爭2買賣契約內上開關於契約解除之約定，自應以系爭2買賣契約第3條第㈠款前段之約定為有效。
㈡被告巨人公司雖曾於88年5月29日寄發存證信函與原告，
惟該存證信函記載略以原告積欠第41至44期價金應於87年10月31日前繳納而迄未繳交，而催告原告應於7日內繳清並辦理銀行貸款之對保手續，否則將依合約第3條約定辦理等語（見本院卷第79頁），其中並未有解除契約之意思表示，應可認定。又被告雖主張其於上開7日期間經過後曾以口頭表示解除契約云云，但為原告否認，被告又未能舉證證明，自不能採信。是縱認原告未依通知繳交上開價金且經被告依約催告而仍未繳納，但被告僅因此取得解除契約之權利而已，非謂系爭2買賣契約當然解除，而被告既未為解除契約之意思表示，則其主張系爭2買賣契約已因解除而消滅云云，自非可採。
三、按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」民法第348條第
1項、第226條第1項、第256條分別定有明文。原告既分別向被告巨人公司、乙○○買受系爭房、地，則被告2人自應負使原告取得系爭房、地所有權之義務，而系爭房地嗣因被告積欠銀行貸款而遭拍賣並已由訴外人王振豐拍定，且已辦妥所有權移轉登記等情，已認定如前。則原告主張被告已經給付不能且該情事係可歸責於被告，其依民法第256條之規定，得解除契約乙節，應為可採。嗣原告又以96年2月27日準備㈡狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而該書狀繕本已分別於96年3月20日、96年3月21日寄存於桃園分局景福派出所、自強派出所方式，送達予被告，有送達證書附卷可按。是原告主張系爭2買賣契約已因解除而消滅乙節，應為可採。
四、次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，其受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款規定甚明。系爭2買賣契約既經原告解除而消滅，則原告主張應負回復原狀之義務，於法有據。查原告已經分別繳納系爭房、地之買賣價金各82萬元、212萬元與被告巨人公司、乙○○，且原告最後繳納之時間為88年等情，已認定如前，則原告依上開規定所取得之回復原狀請求權，請求被告巨人公司、乙○○應各給付原告82萬元、212萬元，及均自89年1月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息為有理由，應予准許。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。並另依職權宣告被告如分別預供如
主文所示之擔保，得免為假執行。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中華民國96年5月29日
民事第三庭法官林望民上列為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國96年5月29日
書記官曾建中