裁判字號：臺灣高雄地方法院102年重訴字第41號民事判決
裁判日期：民國102年07月05日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決102年度重訴字第41號原告 鐘志榮 訴訟代理人 黃耀平 律師被告樺諭貿易有限公司兼法定代理 陳怡元 人訴訟代理人 康進益 律師複代理人 李正良 律師當事人間請返還房屋等事件，本院於民國102年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告樺諭貿易有限公司、陳怡元應自坐落高雄市○○區○○段○○○號土地上，門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號之建物（面積
210.21平方公尺）遷出，並騰空返還原告。被告樺諭貿易有限公司、陳怡元，各應給付原告新臺幣壹萬玖仟貳佰伍拾元，及自民國一百零一年十一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。暨自一百零一年十二月一日起至遷讓上開建物之日止，按月給付原告新臺幣玖仟陸佰貳拾伍元，及自每月遲延給付之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。本項給付，任一被告已為全部或部分給付者，其餘被告就其履行範圍內同免給付之義務。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項及第二項於原告分別以新臺幣參拾捌萬陸仟元及貳萬貳仟捌佰柒拾伍元供擔保後得假執行。但被告分別以新臺幣壹佰壹拾伍萬伍仟零肆柒元及捌萬陸仟陸佰貳拾伍元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣原告與被告樺諭貿易有限公司（下稱樺諭公司）於民國（下同）95年9月12日，就原告所有座落於高雄縣燕巢鄉（現為高雄市○○區○○○段○○○號，面積5069.57平方公尺之土地（下稱系爭土地），成立租賃契約（下稱系爭租約），租期自95年10月1日起至
101年9月30日止（原契約誤植為9月31日），每年租金新台幣（下同）20萬元，共計6年，此有租賃契約書可稽。期間並於系爭土地蓋有農舍1間（門牌：
高雄市○○區○○里○○路○○○號，下稱系爭建物），登記為原告所有（面積210.21平方公尺），一併提供樺諭公司使用。因租期屆至，原告發現被告樺諭公司透過其法定代理人即被告陳怡元，將系爭土地違法轉租予 吳明德 ，吳明德並將系爭房地借予被告捷順運輸股份有限公司（下稱捷順公司）使用。原告乃於101年10月2日寄發存證信函，請樺諭公司、吳明德清空系爭土地、系爭建物，並返還上開房地予被告，惟被告等人均未置理，為此，依民法第179條、第455條、767條第1項，請求被告樺諭公司及陳怡元返還系爭房地，並給付不當得利。
（二）遷出系爭建物、返還系爭房地部分：按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
」、「所有人對於無權佔有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第455條、第767條第1項定有明文。
1.被告樺諭公司為系爭租約之承租人，契約租期到101年9月30日止，被告樺諭公司占有系爭房地，即無正當權源，依民法第455條、第767條第1項之規定，樺諭公司應遷出並返還系爭房地予原告。
2.詎被告樺諭公司拒不返還，且由陳怡元違法轉租系爭房地予吳明德，吳明德為被告捷順公司之物流士，吳明德以其名義向陳怡元承租上開房地後，提供予捷順公司使用（實際上捷順公司係以吳明德名義承租，租金亦由捷順公司交由吳明德繳納），則依民法第941條之規定「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為佔有者，該他人為間接佔有人。」，被告捷順公司為直接無權占有人，樺諭公司、陳怡元、吳明德為間接無權占有人，均負有返還系爭房地之義務。依民法第767條第1項，原告請求上開之人遷出並返還系爭建物、系爭土地予原告。惟捷順公司現已與原告成立租賃契約，是及捷順公司及吳明德部分原告予以撤回。
（三）不當得利部分：
1.按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」、「不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。」民法第179條前段、第181條分別定有明文。經查，被告樺諭公司、陳怡元占有上開房地，並無法律上權源，無法律上原因。關於系爭土地除系爭建物所在土地以外之部分，占有已返還原告，該部分已無訴訟必要，故此部分減縮之；惟系爭建物（門牌號碼高雄市○○區○○里○○路○○○號之建物，面積210.21平方公尺），因原告與被告樺諭公司之租約業已終止，而被告樺諭公司拒絕返還，現仍由被告樺諭公司透過法定代理人即被告陳怡元占有中，故訴請被告遷出並返還系爭建物。
2.不當得利部分：被告樺諭公司及陳怡元無權占有系爭建物，受有相當於租金之不當得利，而土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」，因此計算被告之不當得利，應以建物及座落土地申報總價年息10%為標準。查系爭建物之課稅現值為557,000元，系爭建物座落之系爭土地為210.21平方公尺，公告現值為598,047元，系爭建物與座落土地總計為1,155,047元，故而被告占有系爭土地受有不當得利為每月9,625元（計算式：1,155,047/10/12），於本狀撰寫時，被告業已無權占有2個月（101年10月、11月），獲有相當於2期租金之不當得利19,250元，為此，原告訴請被告樺諭貿易有限公司及陳怡元，應給付原告19,250元，暨自101年12月1日起至被告遷出系爭房屋時止，按月給付原告9,625元，被告2人為不真正連帶債務，其一為全部或部分給付者，其餘被告就其履行範圍內同免給付之義務。
（四）原告與被告樺諭公司於原租期屆至後，租賃關係消滅，並未續租或新成立租賃契約，兩造確已無任何租賃關係存在：
1.原告與被告樺諭公司原租約於101年9月30日租期屆至。
2.因被告樺諭公司自99年10月至101年5月間，未依約定繳交租金，以押租金抵繳以後，尚欠241，747元，原告乃於101年5月14日發信催討，存證信函中除向被告樺諭公司催討所欠租金外，因被告樺諭公司不依約履行租約，已失誠信，故不願再予續租，此見存證信函所載「…並聲明於租期屆滿後終止租賃關係，不再續租…」。
3.於租期即將屆滿時，被告樺諭公司仍未繳納短繳之租金，原告即於101年9月20日再度發文催討，並再度確認「並於101年5月14日函知台端租期屆滿不再續租在案。」。
4.被告樺諭公司代表人即被告陳怡元於101年9月21日至原告住處，清償樺諭公司短繳之租金，並請原告再續租予樺諭公司，然原告因被告樺諭公司有延欠租金之前例，不願再續租，因此當場拒絕，被告樺諭公司代表人被拒絕後，仍再三請求，原告仍未同意續租，該公司代表人乃強力堅持將20萬元留在原告家中，作為前契約關係消滅後相關租賃債務之擔保，並表示如原告考慮過後願意再成立新的租賃契約，自當另行訂定契約，原告並明確告知該20萬元並非租金，基此，原告收受之20萬元，確非租金，兩造並未成立任何租賃契約。
5.數日後，被告陳怡元代表樺諭公司不斷要求原告訂立租賃契約，原告乃請代書擬定「不動產租賃契約書」，租期原訂1年，每月租金2萬元（每年24萬元），並先在契約書上用印並蓋指印，豈知被告樺諭公司代表人一見該契約條款之內容不合公司之意（主要是不得轉租之條款，以及租期1年之條款），便不願蓋以公司之章，不願簽訂租賃契約，此即該契約書上僅有原告蓋章、蓋指印之緣由。據此，在被告樺諭公司明示拒絕之下，兩造並無合意，並未成立租賃契約至明。
6.兩造確定未成立租賃契約後，原告乃於101年9月28日將20萬元匯回被告樺諭公司，由負責人之父親「 陳善和 」轉交（因此原告匯款至陳善和之帳戶），此有匯款單可稽。原告退款後，於同日寄發存證信函告知此事，同時重申「今再次嚴正聲明，本人出租予台端上開之土地，租期至101年9月30日止，屆滿後終止租賃關係，不再續約，特此告知。」等語。
7.綜上，原告與被告樺諭公司並未成立任何租賃關係，被告樺諭公司、負責人陳怡元均為無權占有系爭房地。
（五）被告樺諭公司未經原告同意，轉租於他人：被告樺諭公司主張其係在原告同意下轉租於他人云云。然查，被告所言並不實在，此見：
1.原告於101年9月28日以存證信函明確告知：「台端未經本人同意，且不顧租期已屆，卻擅自將本人上開之土地轉租予他人，台端之舉措顯然有失誠信…」。
2.被告樺諭公司違法轉租之對象即訴外人吳明德寄發予被告陳怡元之存證信函上載：「未料本人於整地及籌設各項設備完成後……卻遭到自稱地主之鐘志榮先生出面阻撓，經查證始知台端並非土地所有權人，該系爭土地係台端向鐘志榮所承租，租期自民國95年10月1日至101年9月30日止。台端明知租期將屆，卻不善意告知，又與本人訂立五年之契約，致使本人蒙受重大之損失，台端之行為，顯失誠信…」等語。
3.綜上可知被告樺諭公司係在未經原告同意之下，轉租系爭土地。
（四）被告樺諭公司已收受原告之退款：被告樺諭公司主張未收到原告退款云云，惟查，樺諭公司與訴外人吳明德之租賃契約，均係使用被告樺諭公司負責人陳怡元之父親的帳戶作為往來帳戶（否則原告如何得知該帳戶），陳善和之帳戶實際上為被告樺諭公司使用，樺諭公司主張未收到退款，且該筆退款均未動用云云，均不足採信。
（五）被告樺諭公司確與原告未成立租賃契約：
1.證人 許惠芳 證述：「原告是跟被告講說要有簽約才算有租給他們，原先契約書是六年，六年滿之後如果被告願意繼續承租，我們就同意由他們優先，但要簽約才算數，但後來兩造並沒有簽約」、「當場被告有表示要繼續承租，所以被告要先放20萬元在我們這邊，但原告有講說這不是租金，要等簽約才算是正式出租給被告，後來20萬元就先放在我們這裡，被告於101年9月24日來看契約書，看一看不合意跟原告起了衝突，被告接到一通電話就離開，兩造沒有簽約，後來聽說他9月27日就要去大陸，我們就於9月28日將20萬元匯入被告陳怡元父親的帳戶內。」、「（9月24日為何被告陳怡元認為契約不合意？）原告想租給被告一年，他不願意，被告想要承租兩年，且對於其他一些契約內容也不同意。」、「（9月24日兩造發生爭執之後原告是否還有出租給被告的意願？）都已經起爭執講不下去了。」、「（9月21日繳交欠款之前，被告公司已經欠繳好幾期租金，你們9月21日是否還有考慮要繼續租給被告？）其實是不考慮了，只是原告強調有簽約才算數。」、「（你們收受的20萬元原告是否有強調這不是租金？）是。」，依證人之證述，原告確實有表示，必須簽訂正式契約才有成立租賃契約，並且強調20萬元不是租金，足見兩造確實並無任何租賃契約存在，被告則因於101年7月間違法轉租予吳明德後，其租期5年（原告於事後查訪吳明德時才知道此事），如未租得系爭土地，將有違約之虞，於101年9月21日強力堅持將20萬元放在原告處，而嗣後於9月24日在被告樺諭公司明示拒絕成立租約後，雙方已無任何租賃契約，則豈有將20萬元（非租金）放在原告處，即謂兩造成立租賃契約之理？被告所言實無依據。
2.至於被告主張系爭建物為被告所有，並指摘證人許惠芳證述關於建物所有權為原告等情不實在云云，然查，建物之所有權本為原告所有，此可參照兩造先前之租賃契約（原證2）第4條之約定可稽，且就此兩造已列為不爭執事項「一、不爭執事項：…而原告於租賃期間，在系爭土地上建有系爭建物供被告公司使用」（見102年3月5日筆錄第2頁），並參照後述說明，足見原告確實為系爭建物之所有權人。
（六）追加備位聲明部分：
1.被告主張系爭建物（農舍）費用是由被告樺諭公司代為支付、代為僱工等情，原告並不爭執，然其並非原始起造人，依下述理由，原告才是系爭建物之原始起造人，為所有權人無疑：
（1）依系爭農舍之建造執照、使用執照所載之「起造人」，均為原告鐘志榮，足見原始起造人應認定為鐘志榮。
（2）依兩造前契約第4條之約定：「甲方應以土地所有權人身分申請建築農舍，所需各項費用均由乙方全額負擔，於建造完成領取建築使用執照後交付乙方一併承租使用，甲方不得另收農舍租金。」，依本條觀之，兩造確實約定甲方為原始起造人，而由乙方無償代為僱工、支付費用、興建系爭建物，並且契約條款約定「交付乙方一併承租使用」，揆諸本條款之意義可知，系爭建物確由原告以原始起造人身分取得所有權，並取得占有，所以才有由甲方「交付乙方一併承租」之必要。
（3）最高法院62年台上字第208號判決：「被上訴人胡○鵬依約雖應於建築完成後，將應歸上訴人所有之房屋，交付上訴人，但於建築時，既即係以上訴人及其父孫○輝為起造人(孫○輝嗣已讓與上訴人)，請領建築執照及使用執照，能否謂上訴人尚不得以原始建築所有權人自居，而必待被上訴人胡○鵬交付房屋並為所有權移轉登記以後始可取得所有權，實尚不無疑義。」
（4）被告對於原告為原始起造人一情，已無爭執：102年3月5日準備筆錄第2頁記載：「一、不爭執事項：…而原告於租賃期間，在系爭土地上建有系爭建物供被告公司使用」
2.原告為系爭建物所有權人，已如上述，故聲明如先位聲明所示。
3.退萬步言，如本院認定被告樺諭公司為建物所有權人，則因兩造已無租賃契約存在，系爭建物已無占用系爭土地之正當權源，故以備位聲明訴請命被告樺諭公司、陳怡元應拆除系爭建物，並將建物占用之土地返還原告。
（五）被告樺諭公司超出清算目的範圍外之行為，無權利能力，無可能與原告成立租賃契約：
被告樺諭公司主張與原告成立租賃契約云云，除被告之主張與事實不符、原告否認以外（均如前所述）。
又按「前條解散之公司，在清算時期中，得為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務。」公司法第26條定有明文。經查，被告樺諭公司於98年11月13日經經濟部解散登記，屬於清算中公司，被告竟主張於101年9月21日與原告成立新的租賃契約云云，除與事實不符以外，被告樺諭公司所主張之租賃法律行為，顯然與清算目的無關，自無權利能力，自始無法成立有效的租賃契約，此參照下述實務見解：
1.最高法院96年度台上字第4465號刑事判決：『公司法人之權利能力，始於主管機關為設立登記並發給執照之時，除其因合併、分割或破產而解散者外，終於解散清算完了時。公司因解散，其權利能力即受限制，而縮小在清算範圍內。解散之公司在清算時期，得為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務外，喪失其營業活動能力，但其法人人格並非即告消滅，必須經清算程序，俟清算完結後，始喪失其人格，此觀公司法第24條、第25條、第26條之規定自明。公司解散後，固應進入清算程序（因合併、分割或破產而解散者除外），但與解散前之公司仍屬於同一，公司於超出清算範圍以外所為之營業活動，僅該個案法律行為有無權利能力而得否為權利義務之主體而已。公司法人人格是否消滅，應視其已否完成合法清算為定，不因清算人怠於進行清算程序，或公司於超出清算範圍外仍為營業活動而有異。』
2.台灣高等法院99年度上字第1276號民事判決：『又「解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算」、「解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散」、「前條解散之公司，在清算時期中，得為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務」，同法第24條、第25條、第26條分別定有明文。可知公司經中央主管機關廢止登記後，當然進行清算程序，公司之權利能力即受限制，僅得於了結現務、便利清算之目的下，視為存續。』
3.被告樺諭公司欲向原告承租系爭房地（但原告並未應允），係為了違法轉租予 蔡福來 、 謝真芳 、吳明德等人，作為資源回收場、檳榔攤、夜市等用途，而收取租金（被告樺諭公司於101年7月1日轉租予吳明德），檳榔攤、夜市等自然與被告之清算事務無關連，故其行為均非「為了結現務及便利清算之目的，暫時經營業務。」之行為，該行為既與清算目的並無任何關係，故應無權利能力。而兩造並未成立任何租賃契約已如上述，況且被告樺諭公司亦無有效成立租賃契約之權利能力，兩造並無可能成立任何租賃契約，被告之主張顯然並無理由。
4.至於本件訴訟，則屬兩造前租賃契約屆至後，被告樺諭公司負有返還租賃物義務之問題，是舊債務的清算，屬於公司清算目的範圍內，因此樺諭公司於本訴訟作為被告一事，有權利能力。
（六）另被告主張原告想直接出租予吳明德等人，所以才不顧被告有優先承租權及收受租金云云，與實情不符。
實際上原告曾請代書撰寫租賃契約書，並請被告樺諭公司於101年9月24日至原告處商談簽約事宜，而在被告看過後被告拒絕簽約而兩造並未成立任何租賃契約，已成定論，被告所言實與事實不符。
二、被告辯稱：
（一）原告與被告樺諭貿易公司確有於95年10月1日就本件系爭房地訂立租賃契約，租期6年至101年9月30日止，每年租金為新台幣20萬元，並約定於每年10月1日支付1年期租金1次，此有兩造所訂立之土地租賃契約書可稽，且為兩造所不爭執。惟原告於租期屆滿前即100年9月21日應允同意被告續為租賃，並依原契約之約定收受1年期租金，此有原告簽收之收據乙紙可資為證。之後被告催請原告訂立書面契約，原告竟遲遲不為簽立，然原告既已同意續為租賃，並收受租金，即已成為不定期租賃至為灼明。
（二）被告樺諭公司是經由原告之承諾，才一部分轉租他人。按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人，民法第443條第1項定有明文。查本件租賃物除土地外，尚包括有土地上之建物，即系爭建物。是以，被告將一部分房屋轉租他人，並無違法轉租情事。更何況，本件土地及房屋一部分轉租他人，為原告所承諾先前被告有將部分土地出租予蔡福來供做夜市使用，並再轉租予資源回收場及轉租給謝真芳開設檳榔店，之後再轉租給 李榮寶 、被告吳明德等人，因原告就住在本件系爭房地毗鄰，非但知之甚詳，甚且是經由原告之承諾得以轉租，被告才陸續部分轉租他人。
（三）系爭建物是被告承租後僱工所蓋，被告確是建物房屋之起造人，絕非是原告建造所有。甚且租金一直以來均以年計算，絕無租金每個月18,000元之情事，此由租約即可明確窺知。20萬元鉅額租金，非小數目，101年9月21日原告是答應再續租給被告，才簽名收下。
若非同意續租收下租金。20萬元鉅額租金先放在原告那裡做什麼呢？若是「硬」要放在原告處所，原告何以還簽名收受，從而，原告所收受之20萬元即是按年給付之1年租金。又被告101年9月21日至101年10月21日均在國內，係101年10月24日才出國，此有護照可以證實。而被告從未委託家父陳善和代收款項。
原告已應允出租並收下1年租金後，擅自匯入陳善和之帳戶內，自匯入迄今沒有任何人去領取，被告已確實支付1年租金給原告甚為灼明。再者，原告想直接出租予被告所轉租之吳明德等人，所以才不顧被告有優先承租權及收受租金同意租金，又不租給被告，卻私下違約（違反優先承租約定）租給吳明德等人，被告亦有函覆聲明。是以，本件之請求顯無理由，請求駁回原告之訴。
三、兩造爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項：原告與被告公司於95年9月12日，就原告所有之系爭土地成立系爭租約，租期自95年10月1日起至101年
9月30日止，每年租金200,000元，而原告於租賃期間，在系爭土地上建有系爭建物提供被告公司使用。
（二）爭執事項：
1.兩造租賃關係是否因原告應允續租及收受1年租金，而成為不定期租賃契約？
2.原告得否請求被告返還系爭建物？
3.若被告係無權占用系爭建物，則原告得否請求相當於租金之不當得利？金額若干？
四、本院得心證之理由：
（一）原告於訴狀送達後，撤回被告吳明德及及捷順公司部分；另減縮對被告請求之金額（即房屋稅34,484元）；追加備位聲明（請求被告拆除系爭建物後將土地返還）部分，分別已得被告同意；且合於民事訴訟法第
255條第1項第3及第2款規定，應予准許，核先說明。
（二）原告是否收受租金成為不定期租賃？
1.被告雖辯稱原告已收受其預付之1年租金而成立不定期租賃，惟原告否認之。依證人許惠芳之證詞：「我們在101年9月20日有寄存證信函給被告，通知被告繳交欠繳的租金，後來被告於101年9月21日就有把租金還，總共還了24萬多，是包含欠了逼年多快兩年的租金扣掉押金10萬元。」、「當場被告有表示要繼續承租，所以被告要先放20萬元在我們這邊，但原告有講說這不是租金，要等簽約才算是正式出租給被告，後來20萬元就先放我們這裡，被告於101年9月24日有來看契約書，看一看不合意跟原告起了衝突，被告接到一通電話就離開，兩造沒有簽契約，後來聽說他9月27日就要去大陸，我們就於9月28日將萬元匯入被陳怡元父親的帳戶內。」、「是9月21日還24萬多元時順便拿20萬元來表示要繼續承租，但原告說要簽約才能繼續租，被告在9月24日才來。」、「原告想租給被告一年，他不願意，被告想要承租兩年，且對於其他一些契約內容也不同意。」等語（見本院卷第93、94頁），佐以不動產契約書（本院卷第68頁）上僅有原告鐘志榮之簽名及按捺指印，足見證人許惠芳所證稱兩造因條件不合而未簽訂繼續租賃之契約等詞當堪採信。
2.原告於101年5月14日以存證信函催告被告清償欠繳之租金，並聲明租期屆滿後不再需租（本院卷第64至65頁），復於101年9月20日再以存證信函通知被告（本院卷第66頁），足見原告已無意願再繼續承租予被告。另同年9月28日，原告再以存證信函通知被告租約期滿不再續租，且將被告交付之20萬元匯入被告陳怡元之父親陳善和之燕巢區農會帳戶（本院卷第71至73頁），而該20萬元確已匯入陳善和帳戶（本院卷第70頁），查，該退還20萬元之時間係在原契約期滿（101年9月30日）前，足見原告確未同意續租予被告。是原告於原契約是否知悉或同意被告轉租他人，均不影響原告已不再續租之事實。
（三）系爭建物之起造人為原告，此為兩造所不爭執，縱系爭建物依證人 王英賢 所證係被告陳怡元雇請渠所建，均不影響原告為所有權人之事實。況依原契約第4條約定，興建費用即應由被告負擔，原告不得另收租金而已。現兩造既未再續約，被告自屬無權占用系爭建物，原告請求被告遷讓返還系爭建物，依民法第445條及第767條第1項規定，核屬有理。
（四）被告既無權占用系爭土地及建物，則原告請求依民法第179條及土地法第97條第1項規定，請求被告給付相當於租金之不當得利（如原告起訴狀所載之計算方式），亦屬有理。
（五）綜上所陳，原告之主張為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，請求假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定擔保金額宣告之。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年7月5日
民事第二庭法官張俊文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月5日
書記官林宛儀