裁判字號：臺灣臺北地方法院105年訴字第3445號民事判決
裁判日期：民國106年11月24日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第3445號原告日新華廈管理委員會法定代理人 周炳奎 訴訟代理人 王耀震 被告 吳城政 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國106年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將座落臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋頂樓如附圖所示B部分，面積十點九平方公尺、C部分，面積六十七平方公尺、D部分，面積一點八平方公尺之增建物及地上物拆除，並將上開占用部分騰空返還全體共有人。
被告應將座落臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋頂樓如附圖所示A部分，面積一點一平方公尺、A1部分，面積六點五平方公尺、E部分，面積二點一平方公尺、E1部分，面積十六點三平方公尺、F部分，面積六點九平方公尺之建物騰空，返還全體共有人。
被告應自民國一○五年五月二十七日起至騰空返還上開如附圖所示A、A1、E、E1、F部分之建物之日止，按月給付原告新臺幣玖佰貳拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實
一、原告主張：㈠原告為座落臺北市○○區○○段○○段0000000地號
土地（下稱系爭土地）上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋）區分所有權人所成立之管理委員會，被告為系爭房屋之區分所有權人。惟被告竟未經其他共有人同意，即擅自在系爭房屋頂樓如附圖所示B（面積
10.9平方公尺）、C（面積67平方公尺）、D（面積1.8平方公尺）部分搭設增建物及地上物；另擅自占有原屬系爭房屋頂樓公共設施即如附圖所示A（面積1.1平方公尺）、A1（6.5平方公尺）、E（2.1平方公尺）、E1（16.3平方公尺）、F（6.9平方公尺）部分建物，供己使用，已侵害原告及其他共有人對如附圖所示A、A1、B、C、D、E、E1、F部分之權利，原告依法自得請求被告拆除如附圖所示B、C、D部分之建物及地上物，並將所占用如附圖所示A、A1、B、C、D、E、E1、F部分騰空返還予原告及全體共有人；另被告無權占用系爭土地上系爭房屋頂樓如附圖所示
A、A1、E、E1、F部分建物，致原告及全體共有人受有無法使用收益之損害，原告自得請求被告按月給付不當得利新臺幣（下同）14,000元予原告及全體共有人。為此，爰依民法第767條、第821條及第179條之規定提起本件訴訟。
㈡聲明：（見本院卷第116頁）⒈被告應將系爭土地上系爭房屋頂樓如附圖所示B、C、D部
分之增建物及地上物拆除，並將上開占用部分騰空返還原告及全體共有人。
⒉被告被告應將系爭土地上系爭房屋頂樓如附圖所示A、A1、
E、E1、F部分之建物騰空，返還全體共有人（本院106年
4月28日言詞辯論筆錄關於原告訴之聲明雖無記載A1、E1部分，惟此係因斯時臺北市建成地政事務所係將A1、E1部分面積算入A、E區域內，嗣經本院再於106年6月15日函請分別臚列面積，始為區分，並新標示A1、E1部分，是本件原告請求騰空返還範圍自始即包含如附圖所示A1、E1部分，併此敘明。
⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日（即105年5月24日）起，至
騰空返還上開如附圖所示A、A1、E、E1、F部分之建物之日止，按月給付14,000元予原告及全體共有人。
二、被告則以：㈠系爭房屋頂樓如附圖所示A、A1、B、C、D、E、E1、F
部分雖均都是被告占用，但此於2、30年前建商與地主合建完成系爭房屋時，即同意由被告使用頂樓，且被告亦已支付使用及保管費用。另依早期臺灣建築管理法頂樓平台即是歸頂樓購買戶使用，被告並非無權占有，原告請求被告拆除及返還為無理由等語，資為抗辯。
㈡聲明：原告之訴駁回。
三、原告為系爭土地上系爭房屋之區分所有權人所成立之管理委員會，被告為系爭房屋之區分所有權人。被告確實有占用如附圖所示A、A1、B、C、D、E、E1、F部分等情，有建物登記第二類謄本、臺北市古亭區地政事務所建築改良物勘測成果表、土地登記謄本及公寓大廈管理組織報備證明等影本在卷可稽（見北司調卷第4頁至第5頁、本院卷第9頁至第19頁），並經本院會同臺北市建成地政事務所測量員勘測現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖附卷可參（見本院卷第74頁至第89頁、第93頁至第94頁、第173頁至第
174頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告未經其他共有人同意，即擅自在系爭房屋頂樓如附圖所示B、C、D部分搭設增建物及地上物；另擅自占有原屬系爭房屋公共設施即如附圖所示A、A1、E、E1、F部分建物，供己使用，已侵害原告及其他共有人權利，被告應將占用部分或拆除後，或騰空後返還，並就占用如附圖所示A、A1、E、E1、F部分建物負給付不當得利之責任等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。又各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例第9條定有明文。又依同條例第10條第2項規定：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，亦屬於管理負責人或管理委員會之職權。依上開規定，住戶違反共用部分之使用規定時，法律授權管理負責人或管理委員會為適當之處置，自得以此法定權限為全體區分所有權人，行使關於共有人之權利甚明。查，本件原告固非該訴訟標的法律關係之主體，惟原告既已依公寓大廈管理條例之規定申請報備，由臺北市政府核發准予備查證明，有公寓大廈管理組織報備證明可稽（見本院卷第18頁至第19頁），揆諸前開說明，原告就本件系爭房屋共用部分使用爭議事項，對被告提起訴訟，即屬有據，被告抗辯原告並非住戶，不得為本件請求乙節，不足採信。
㈡原告主張被告無權占用如附圖所示A、A1、B、C、D、E
、E1、F部分之情，有無理由？⒈又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
⒉查，本件原告確實有占用如附圖所示A、A1、B、C、D、
E、E1、F部分之情，已如前述，且被告亦未加爭執如附圖所示B、C、D部分為其所興建，揆諸前開說明，自應由被告就有權占有乙節負舉證責任。
⒊雖被告抗辯於2、30年前建商與地主合建完成系爭房屋時，
即同意由被告使用頂樓，且被告亦已支付使用及保管費用。另依早期臺灣建築管理法頂樓平台是歸頂樓購買戶使用，被告並非無權占有，並提出82年空照圖1份為證（見本院卷第
136頁）。惟按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內，惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院99年度台上字第1553號判決、29年上字第762號判例意旨參照）。是系爭房屋之區分所有權人對被告占用如附圖所示A、A1、B、C、D、E、E1、F部分一事未表示反對，僅係單純沈默，而單純保持沈默，並不能認為即有默示同意之意。再觀諸被告所占用者原為系爭房屋頂樓公共設施及平台，各該區分所有權人是否默示同意而由被告單獨管理使用，猶非無疑。至被告所提出之空照圖亦僅足說明相關占用建物、地上物之存在時間，尚不能證明被告與系爭房屋區分所有人間有分管契約存在。此外，被告迄今亦未舉證證明其有權占有使用如附圖所示A、A1、B、C、
D、E、E1、F部分，自屬無權占有。⒋從而，原告依民法第767條及第821條規定，請求被告應將
如附圖所示B、C、D部分之增建物及地上物拆除，另將如附圖所示A、A1、E、E1、F部分之建物騰空，並將上開占用部分即如附圖所示所示A、A1、B、C、D、E、E1、F部分騰空返還全體共有人，即屬有據。
㈢原告請求相當於租金之不當得利，有無理由？⒈次按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條定有明文。無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。復按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第
1項規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告期間自行申報之地價，或未於公告期間申報地價，以公告地價百分之80為其申報地價而言。又所謂年息10%為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10%計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益等情事以為決定。又房屋頂樓平台之用益係平均分散於各樓層，原告得請求訴人返還之不當得利，應以系爭房屋頂樓平台占用之面積除以建物登記樓層數即8層計算。
⒉本件被告未徵得他共有人全體同意，即繼續無權占有使用如
附圖所示A、A1、E、E1、F部分頂樓公共設施建物，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。查，被告占用如附圖所示A、E、F部分頂樓公共設施建物座落土地為臺北市○○區○○○○段○○○號土地，占用面積為10.1平方公尺；占用如附圖所示A1、E1部分頂樓公共建物座落土地為臺北市○○區○○○○段○○○○○號土地，占用面積為22.8平方公尺，而該等土地105年度公告地價每平方公尺各為51,338元、46,500元，有臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖及公告地價查詢表附卷可參（見本院卷第32頁至第33頁、第
174頁），則系爭土地於105年間申報地價總額為1,262,97
1元（計算式：51,338×0.8×10.1＋46,500×0.8×22.8＝1,262,971，元以下四捨五入）；又被告此占用部分僅為系爭房屋之頂樓公共設施，不再計入建築物之申報價額。再審酌系爭土地坐落於臺北市○○區○○○路○段○○○號，緊鄰華江橋，四周大樓林立，鄰近設有學校，交通尚屬便利等情，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第74頁至第89頁），認本件相當於租金不當得利之數額，應以系爭土地申報地價之7%為當。基此，被告自105年5月27日起至騰空返還返還如附圖所示A、A1、E、E1、F部分建物止，被告應按月給付之不當得利金額為921元（計算式：1,262,971×7%÷12÷8＝921，元以下四捨五入），逾此部分之請求，難認有據。
㈣至原告另請求被告應將占用如附表所示A、A1、B、C、D
、E、E1、F部分騰空返還予原告，並給付相當於租金之不當得利乙節。惟原告雖有本件訴訟實施權，惟其仍非共有關係之權利主體，如前所述，是原告仍請求被告返還占用部分及相當於租金之不當得利予原告，則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條及第821條、第179條不當得利規定，請求被告應將如附圖所示B、C、D部分之增建物及地上物拆除，另將如附圖所示A、A1、E、E1、F部分之建物騰空，並將上開占用部分即如附圖所示A、A1、B、
C、D、E、E1、F部分騰空返還全體共有人；暨自起訴狀送達被告翌日即105年5月27日（見北司調卷第18頁送達回證，原告誤認為105年5月24日）起至騰空返還附圖所示A、A1、E、E1、F部分之建物之日止，按月給付921元予全體共有人，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後，認為與判決結果並無影響，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國106年11月24日
民事第三庭法官賴淑美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月24日
書記官蕭欣怡