裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第1006號民事判決
裁判日期：民國100年07月05日
裁判案由：酌減違約金
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第1006號原告 浦南昇 訴訟代理人 吳永發 律師
黃廷維 律師上一人之複代理人 呂勝賢 律師被告聚合發建設股份有限公司法定代理人 陳世坤 訴訟代理人 羅宗賢 律師
黃雅琴 律師上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國100年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國95年12月25日簽訂「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書」，由原告購買被告推售之「天琴」建案中，編號B棟之十五樓房屋一棟及其基地（房屋、基地座落台中市○○區市○○○路○○○號15樓之2，下稱系爭房地）暨一個停車位，總額新台幣（下同）2,300萬元。惟被告推出該建案之際，即以聳動、不實之廣告對交易對象大力宣傳，強調購買該建案者，購買後立即享有超高獲利空閒，並由其售屋營業員極力遊說原告購買系爭房地，致原告未能發覺該銷售假象下，與被告簽訂系爭房地買賣契約書，然該建案自原告購買後，並未如被告之宣傳，在市面上取得增值之幅度，交易價格反而下跌至原始交易價格之下，肇使原告亦無法依計畫另行將該屋轉賣他人，並因此背負龐大之分期繳款壓力。嗣原告配偶任職之公司因虧損、業務緊縮，於97年8月12日無預警地將原告配偶裁員，致原告生活面臨困境，頓失經濟來源，亦無力再支應系爭房地購買價款，原告雖向被告要求容暫緩分期價款之支付，然被告竟於98年3月31日以豐原水源郵局第00039號存證信函主張解除系爭房地買賣契約，並沒入原告已繳交之款項。查「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252條定有明文。「至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。」有最高法院著有79年台上字第1915號判例意旨可為參照。是以，原告向被告購買之系爭房地總價為2,300萬元，惟被告沒入原告繳交之款項計215萬元，系爭房地契約約定違約金數額之多寡，端視原告違約前已交付價金數額而定，所約定違約金之計算方式，顯未顧及被告因原告違約所受具體損害之程度，此違約金既屬損害賠償額預定性質，數額多寡自應斟酌被告實際所受損害及前揭判例意旨指出之事項為判斷。而本件系爭房地所有權尚未移轉登記給原告，亦尚未辨理交屋，核諸被告解約後，仍得將系爭房地售出，並無生鉅額損害可言，被告該約定違約金實屬過高，為此，爰請求院酌減兩造間違約金至115萬元。
二、聲明：（一）被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）願提供現金或等值之銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
三、原告對被告抗辯之陳述：
（一）系爭合約買賣總價金2,300萬元，而原告遭被告沒入充作違約金之款項為215萬元，雖僅占契約總價9.3％左右，然揆諸財政部公布之95年度同業利潤標準，不動產投資興建之淨利率固為10％，亦即建商在扣除購地成本、建築用料、廣告、代銷及人事管銷費用後，可獲得之利潤約10％，惟被告對原告主張解除契約後，仍可將系爭房屋重行出售，不致受有任何損害，前已敘明。是以，被告一方面可於完成轉售後獲取利潤230萬元以上，另方面又收有原告之違約金215萬元，一來一往兩面獲利高達445萬元，則被告之損失顯然已因再行出售而減少，甚或因此倍受利得，衡情實無令原告負擔巨額違約金之必要，故上開違約金應予以酌減。復查，本件係預售屋之買賣，原告配合工程進度分期付款，如依系爭合約書約定，甲方（即原告）違約時，一概由乙方（即被告）沒收已繳款額，則原告繳交價款少，縱違約情節嚴重，沒收金額亦少；惟繳交價款越多，雖違約情節輕微，被沒收違約金反而增多，此項約定顯然有失公平合理，而有予以酌減之必要。
（二）近10年郵局定存利率變化，郵儲定存利率呈現逐漸下降趨勢，顯見兩造簽約之際，社會經濟狀況、各行業獲利水平亦為下滑，法院核減違約金係依職權為之，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為衡量標準，盱衡中華郵政定期儲金一年期固定利率下降幅度，自89年起至兩造簽約之際，為逐年下降，甚至在兩造簽約當時，已低於89年利率之一半，依該郵儲一年期定存於89年3月27日為5％、90年9月3日3.45％、95年12月25日2.125％可知，其利率變化，違約金數額之合理判斷，當不能僅依同業利潤標準，即不動產投資興建之淨利率10％計算，而有酌減之必要。
（三）原告確實受到金融風暴及國內外經濟不景氣衝擊，致遭逢非自願性失業，無力再支付買賣價款，屬非可歸責於原告之不可抗力因素所致，被告解除契約後再以違約金為名沒入原告已繳付之215萬元，對原告來說實有過苛。
貳、被告方面：
一、被告所銷售之「天琴」建案房屋皆是尊重客戶購屋之目的，並配合客戶之購屋需求，本件原告係一投資客，其以先買預售屋其後再將所買受之預售屋轉售予他人，藉以買空賣空賺取價差，此從原告於起訴狀亦自承伊「無法依計畫另行將該屋轉賣他人」可得而知。原告既以買售預售屋為投資營利方式，則應承受房地產漲跌之風險，而原告所稱伊所購之系爭不動產跌至原始交易價格以下，乃是97年間突來之金融風暴導致房地產瞬間低迷下跌所致（此期間報章雜誌幾乎每日都在報導），並非如原告所訛指被告有何不實廣告所致，故原告自應承受其投資虧損之風險，不可將此風險轉嫁到被告身上，否則原告若有賺取價差，則被告豈不有權請求原告增付價金。從而，原告因個人財務關係而無力續繳價金，經被告公司通知猶未繳款，被告爰於98年2月21日寄發存證信函催繳，然原告仍拒絕繳款，被告不得已，再次委託律師以存證信函解除系爭房地之買賣契約，並沒收原告已繳之價金。依雙方所簽訂之「土地預定買賣契約書」第11條約定違約之「處罰」及「房屋預定買賣契約書」第19條亦約定違約之「處罰」，由此可知此處之違約金乃具懲罰性質之違約金，而非損害賠償額預定性違約金。
二、違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。有最高法院93年台上字第909號判決參照。而前開「土地預定買賣契約書」第11條、「房屋預定買賣契約書」第19條所約定之懲罰性違約金係兩造本諸自由意識及平等地位自主決定，於一方違約時，即受他方追償之懲罰性違約金約定，故被告若有違約之情，則應給付原告同等之違約金，且原告並未舉證如此約定有何不妥之情，故原告起訴空言主張違約金有何過高之情，自屬無理由。
三、另懲罰性違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。有最高法院83年度台上字第2879號裁判參照。本件被告除得向原告請求懲罰性違約金外，亦可另向原告請求損害賠償，而被告因原告違約所受之損害遠大於被告所沒收原告所已繳納之價金，茲分列說明如下：
（一）遲延利息部分：原告自97年7月1日起，即未依約按期繳納價款，迄至被告於98年3月31日發函向原告表示解除契約止，原告共有203萬元應繳納而未繳納，期間共274日，依「土地預定買賣契約書」第4條第2項及「房屋預定買賣契約書」第7條第2項之約定，原告應加付按逾期期款部分每日萬分之五計算之遲延利息，故原告應給付被告遲延利息為278,110元（計算式：2,030,000×5/10000×274=278,110）。
（二）所受損害部分：原告違約而經被告通知解除契約後，被告又需重新銷售，支付額外之管銷費用，直至98年12月11日方將原告所原購之房地（1個平面車位）以低於原價2,300萬元之2,100萬元（2個平面車位）出售予第三人 黃淑美 ，故原告所受之損害200萬元及1個停車位價值即100萬元，合計300萬元。
（三）所失利益：被告係以投資不動產興建房屋為業，依財政部發布之98年度同業利潤標準表，建商利潤為18％，而「建商利潤18％」當以銷貨為計算標準，本件銷貨價額為2,300萬元，依此計算被告所失利益為414萬元（計算式：
2,300萬×18％=414萬）。此部分乃係原告若依約履行繳納系爭房地價款，被告所可獲取之利潤，惟原告並未依約履行，使被告損失預期之利潤。至於被告是否將房屋另售予他人，並非在於免除原告所應負之損害賠償責任，即便事後被告將系爭房屋銷售予黃淑美，則原告亦應負擔上開損害賠償金額。
（四）管銷費用：由於原告違約，被告被迫重新銷售系爭房地，額外支出仲介費用105,000元、支付代銷公司銷售獎金費用483,000元（以售價的百分之2.3計），共計588,000元。
（五）利息損失：因原告未依約繳納各期款項，致被告須向陽信銀行貸款償還相關建築費用，貸款金額為1,160萬元，利率為年息2.58％，自該銀行於98年11月20日撥款起至99年2月1日清償借款止，前後共73天，所額外支付之利息費用為59,856元（計算式：1,160萬×2.58％×73/365＝59,856）
（六）原告違約所致被告之損害而共計8,065,966元。
四、綜上，被告依「土地預定買賣契約書」第11條及「房屋預定買賣契約書」第19條之約定沒收原告所繳納之215萬元作為懲罰性違約金，自屬合理。倘認仍有違約金有過高之情形，則被告亦以前述因原告債務不履行致被告解除契約所附加之損害，向原告請求賠償金額8,065,966元主張抵銷等語資為抗辯。
五、聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執事項（本院採為判決之基礎）：
（一）兩造於95年12月25日就系爭房地（包含一個停車位）簽訂買賣契約，約定買賣價金為2,300萬元。
（二）兩造就付款條件及方式原約定依工程進度繳納款項，但原告自97年7月起即未再繳納。
（三）被告催告原告依約繳納各期款後，原告並未繳納，故被告於98年3月31日通知原告解除第一項契約。
（四）原告自買賣契約簽訂後至契約解除止，計支付215萬元，上開金額已為被告所沒收。
二、兩造爭執之事項：
（一）兩造所簽訂買賣契約書中關於違約金性質為何？
（二）原告得否請求酌減違約金並向被告請求退還價款？
肆、本院之判斷：
一、兩造所簽訂買賣契約書中關於違約金性質為何？按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，民法第250條第2項定有明文。依此規定，違約金可分為「損害賠償額預定性」及「懲罰性」之二種，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而除當事人另有訂定外，違約金應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定。查本件觀之系爭土地預定買賣契約書第11條及房屋預定買賣契約書第19條之約定，使用之文字均為「違約之處罰」，足見兩造所約定之違約金，應具有處罰之性質而非單純作為債務不履行所生損害之賠償總額。準此，本件違約金之性質，應係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之懲罰性違約金，而非損害賠償額預定性違約金。
二、原告得否請求酌減違約金並向被告請求退還價款？
（一）按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又上開違約金酌減之規定，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用，最高法院79年台上字第1915號、51年台上字19號判例及70年度台上字第3796號判決意旨可資參照。再查「約定有違約金者，有債務不履行情事發生時，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如約定之違約金過高者，債務人固得依民法第252條規定，請求法院減至相當之數額，惟就約定違約金過高之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。」（最高法院92年度臺上字第697號民事判決要旨參照）。次按違約金酌減之規定，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當之數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」（最高法院92年度臺上字第2747號、93年度臺上字第909號判決要旨參照）。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度臺上字第2563號民事判決要旨參照）；亦即契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院84年度臺上字第978號民事判決要旨參照）。
（二）查原告主張本件之違約金過高，主要係以系爭房地契約約定違約金數額之多寡，端視原告違約前已交付價金數額而定，未顧及被告因原告違約所受具體損害之程度，而本件系爭房地所有權尚未移轉登記與原告，亦尚未辦理交屋，被告解約後，仍將系爭房地售出，並未生鉅額之損害等語，為其論據。然查，兩造乃於95年12月25日就系爭房地（包含一個停車位）簽訂買賣契約，約定買賣價金為2,300萬元，兩造就付款條件及方式原約定依工程進度繳納款項，但原告自97年7月起即未再繳納。被告催告原告依約繳納各期款後，原告並未繳納，故被告於98年3月31日通知原告解除契約。原告自買賣契約簽訂後至契約解除止，計支付215萬元等情，為兩造所不爭執，則原告未繳納之價金高達2,085萬元，被告因此即受有無法就上開原本屬於公司自由現金流量之款項加以利用之損害。又被告解除契約後，重新銷售系爭房地，直至98年12月11日方將原告所原購之系爭房地（1個平面車位）以低於原價2,300萬元之2,100萬元（2個平面車位）出售予第三人黃淑美，有被告提出之不動產買賣合約1件可參，則原告因此所受之價差損害即顯逾200萬元，而被告尚須額外支出仲介費用105,000元及代銷公司銷售獎金費用483,000元（以售價的百分之2.3計），共計588,000元，亦據被告陳明，並有收據1紙在卷可佐，本院審酌上情，認本件違約金之約定並無過高情形。至原告雖又主張其因受到金融風暴及國內外經濟不景氣衝擊，致其配偶遭逢非自願性失業，無力再支付買賣價款，實為非可歸責於原告之不可抗力因素，而請求酌減違約金，然原告既單憑配偶之薪資收入即決定以分期方式購買系爭高價住宅，並預期於市場交易價格高於其成本時，轉售牟利，本應承擔較高之風險，其未能做好風險控管，導致本件違約交易之發生，本係其自我資金調度控管問題，與違約金之約定有無過高，尚屬無涉，自難作為酌減違約金之事由，附此敘明。
三、綜上所述，原告既未能證明本件之違約金有過高之情形，其請求酌減違約金，並請求如訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年7月5日
民事第二庭法官黃炫中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年7月5日
書記官