臺灣宜蘭地方法院民事小額判決 100年度宜小字第109號
法定代理人 林鴻集
訴訟代理人 連峻成
被 告 沈銘珠
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國100年10月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣玖萬元預供擔保，得免為假
執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告起訴時，原係請求被告應給付新臺幣（下同）63,000元
，嗣於民國100年7月4日更正為被告應給付原告81,000元，
，復又於100年10月5日變更為被告應給付原告90,000元。核
均屬民事訴訟法第255條第1項第3款規定之擴張應受判決事
項聲明之情形，應予准許。
二、按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人（第1項）
。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主
任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委
員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行
方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有
規定者，從其規定（第2項）。管理委員、主任委員及管理
負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一
至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務
之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任
。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委
員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連
選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任（第3項）。前
項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有
第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同
解任（第4項）。公寓大廈管理條例第29條第1至4項有明文
規定。經查，原告於98年3月28日召開第一屆區分所有權人
大會，並訂定住戶規約、選任第一屆管理委員、推選主任委
員，當時所推選之主任委員即為原告法定代理人林鴻集，又
依當時住戶規約第二章第8條第4項前段約定：委員之任期為
一年，連選得連任但以一次為限。此有宜蘭縣礁溪鄉公所10
0年8月22日礁鄉工字第1000014131號函所附報備證明、開會
通知單、第一屆所有權人會議議程、出席回函、會議紀錄、
委員名冊、簽名單、會議出席委託書、社區規約可資證明；
原告復於99年3月28日召開第二屆區分所有權大會，其中甲
區總戶數231戶、出席人數164戶已達區分所有權人三分之二
154戶及其區分所有權比例合計0.000000000已達三分之二0.
6667以上，乙區總戶數86戶出席人數63戶已達區分所有權人
三分之二57戶及其區分所有權比例合計0.7573已達三分之二
0.6667以上而宣布開會，議案中修改社區規約將原第二章第
8條第4項前段委員任期一年修正為二年一屆，再選舉管理委
員，有原告所提出第二屆區分所有權人大會會議資料、程序
表、會議紀錄可稽，原告法定代理人既為99年3月28日經區
分所有權人大會選舉產生之管理委員，且依修正後社區規約
第二章第8條第4項前段之約定，任期為二年一屆，則其任期
應至101年3月27日屆滿，經管理委員之互推林鴻集為主任委
員，自由其對外代表原告委員會組織，並無違誤。又依公寓
大廈管理條例第28條第1項規定：「公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半
數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分
所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直
轄市、縣（市）主管機關報備。」可知，需向縣市主管機關
報備者乃起造人成立管理委員會或推選管理負責人之時，至
於成立管理委員會後，每次之區分所有權人會議結果，並非
法定報備事項，且所謂報備，僅為告知主管機關使其查悉之
法律性質，並不會因未報備而影響其會議之效力，被告徒以
林鴻集所代表之第二屆管理委員未經主管機關核備即謂其非
合法成立之管理委員云云，即有誤會，應認原告主張林鴻集
代理原告為合法等情，並非無據，堪可採信。至於被告辯稱
管理委員都是建商及地主自己人，並以空戶來操控管理委員
會云云。惟查，管理委員係由區分所有權人大會選舉產生，
而區分所有權人會議是由全體區分所有權人組成，各專有部
分之區分所有權人均有表決權，為同條例第25條第1項前段
、第27條第1項前段所明文，可見公寓大廈管理條例規定有
權利參與公寓大廈區分所有權人大會之人並不區分空戶與否
，建商或地主如仍為區分所有權人，即得參與區分所有權人
會議並具有表決權，從而，原告法定代理人既經由區分所有
權人會議選舉產生，即具有合法效力，當屬無疑。被告抗辯
原告未經合法代理，尚難採信。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告為宜蘭縣○○鄉○○路○○○號8樓之2（下稱系爭建物
）之所有權人即原告社區之區分所有權人，依社區規約之
約定，住戶每月管理費以每坪50元計算，每三個月繳納一
次，惟被告自98年4月1日起至100年9月30日止，共10期未
繳管理費，所謂每坪50元是以各住戶權狀總坪數換算而得
，被告權狀總坪數為60.01坪。因此被告每月管理費為3,0
00元（計算式：60.01坪*50=3,000.5元），每期管理費為
3,000元（計算式：3,000元*3=9,000元），被告共計積欠
90,000元，原告曾於99年5月21日及100年1月31日分別以
存證信函催討，但被告竟拒不付款，履經催討，均置之不
理。爰依據公寓大廈管理條例第21條及管理費之相關規定
請求被告給付原告90,000元。
（二）對被告抗辯之陳述：
⒈本社區為度假型社區，一般假日僅不到百分之30的住戶回
來居住，以被告使用者付費的論點，不但無法維持社區運
作及維護，亦有違公寓大廈管理條例之精神，再者，若依
被告而言，依使用坪數計算，為能維持社區維護之運作，
每坪每月所收之管理費勢必提高百分之42之金額。
⒉原告目前並未針對車位收取管理費用，且被告所指稱原告
依礁溪湯園社區停車位管理辦法對於訪客及施工人員之臨
時停車，皆可每次酌收清潔費50元，實與本案無關。又車
位示意圖應係由建設公司提供予被告，被告抗辯未取得停
車證部分，原告基於服務精神，業已補正。
⒊被告所指稱盈餘3,265,905元，實為公共基金，起造人於
公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市
）主管機關公庫代收之證明，且須用於社區之重大公共建
設或維護，復須經過區分所有權人會議決議後，方可使用
，與管理費之收取及使用實無關係。
二、被告則以：
（一）原告社區有太多空戶，用空戶操縱委員會，造成建商想怎
樣就可怎樣，但他們絕不能不考慮其他弱勢，空戶的管理
費應該要考量斟酌公平一點。
（二）原告所請求者既係管理費，惟按使用者付費之民事法上大
原則，自被告依合建契約取得系爭建物後，均未曾入住過
，且系爭建物業已斷水斷電，係屬空戶，原告卻仍依一般
已入住住戶之相同標準計收管理費，顯係違反礁溪湯園社
區住戶規約（下稱系爭規約）第11條第2項之公平及平等
之原則。
（三）有關管理費之計算方式依系爭規約並無約定以權狀來計算
，縱依權狀計算，被告所有之系爭建物之室內使用面積亦
僅為98.93平方公尺，惟原告竟擅自加計非被告所使用面
積作為計收管理費收取之標準。
（四）依系爭規約第11條第2項明定係按建築坪數及車位個數分
攤管理費。然既係按車位個數計收管理費，原告所憑依據
究竟為何，自屬無據。被告本有一專有車位，惟原告從未
製發停車證並告知被告所有專有車位究竟係位於何處，未
盡管理責任，且依系爭辦法之規定，原告對於訪客及施工
人員之臨時停車，皆可每次酌收清潔費50元，係就被告因
可歸責於原告之原因致未能使用而受有損害及原告顯因此
而或有不當得利之部分，依法自均應予以扣除，始符合公
平平等原則。
（五）依社區規約第11條第4項之規定，管理費以 足敷 第12條第2
項開支為原則。惟依原告所提礁溪湯園社區第三屆區分所
有權人大會會議資料第9頁所示，累計盈餘業已達3,265,9
05元，原告卻猶一再收取管理費，顯已違背系爭規約之明
文規定，依法自屬無效。綜上所述，請求本院駁回原告之
訴及假執行之聲請。
三、原告主張被告為系爭建物之所有權人即原告社區之區分所有
權人，依社區規約（第11條第3項）之約定，住戶每月管理
費以每坪50元計算，每三個月繳納一次，惟被告自98年4月1
日起至100年9月30日止，共10期未繳管理費，又被告權狀總
坪數為60.01坪，若以此計算被告每月管理費為3,000元（計
算式：60.01坪*50=3,000.5元），每期管理費為9,000元（
計算式：3,000元*3=9,000元），經原告催討被告並未給付
等情，業據提出存證信函、第一屆第一次區分所有權人會議
會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明、第二屆區分所有權
人大會會議資料、建物登記第二類謄本為證，被告亦未爭執
，堪信屬實。
四、本件兩造之爭點為：（一）系爭建物之管理費應以建物總坪
數（原告主張）或室內使用坪數（被告抗辯）作計算基礎？
（二）社區規約並未區分空戶與否收取管理費，被告得否以
此拒絕給付管理費？（三）被告得否以其專用車位未取得，
原告管理不當問題拒絕給付管理費？（四）被告得否以原告
尚有累計盈餘拒絕給付管理費？本院判斷如下：
（一）系爭建物之管理費應以建物總坪數（原告主張）或室內使
用坪數（被告抗辯）作計算基礎？
依社區規約第11條第3項前段約定「住戶繳交管理費每坪
以50元計算」，在此涉及「每坪」究係以何為計算基礎？
參酌公寓大廈管理條例第10條第1、2項：「專有部分、約
定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或
約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用（第1項）。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因
可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所
有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另
有規定者，從其規定（第2項）。」之規定意旨，管理費
是作為共有部分之修繕、管理、維護支出之用；又如規約
未約定，就按區分所有權人共有之應有部分比例計算之，
更彰顯管理費之繳納係為住戶使用共有部分而設，而非為
住戶之專有部分，被告陳稱應以室內使用坪數計算管理費
云云，即與管理費建制目的未符，尚難採認。再查，依社
區規約第11條第2項後段（即前揭條項之前一項）約定「
（管理費）收取方式如未規定者，各區分所有權人應按其
所有建物坪數及車位個數分攤之。」等語以觀，依體系解
釋原則，所謂「每坪50元」應係指「建物坪數」，且依照
一般社會通念及用語使用習慣，建物坪數係指「地政機關
登記專有及共有部分坪數」，少見係解為「共用部分坪數
」，故應以原告之主張為可採。
（二）社區規約並未區分空戶與否收取管理費，被告得否以此拒
絕給付管理費？
經查，依前揭社區規約第11條第3項前段之約定，並未區
分是否空屋而異其管理費之數額，此乃基於住戶自治及住
戶民主原則下由住戶全體經過民主程序下所為約定之內容
，被告身為住戶一分子即應予尊重，再者，未區分空屋與
否而異其管理費之情形於多數公寓大廈住戶規約中普遍存
在，尤其原告特別主張其社區屬於度假型社區，空屋太多
，如果區分空屋與否將造成非空屋負擔過重等語，業經提
出未區分空屋與否而異其管理費之理由，乃係基於社區屬
性而來，堪認合理正當，是並無被告所稱違反公平原則之
情形，故無論被告之房屋是否為空屋，均需依上開規約繳
交全額管理費，被告尚難以此一事由拒絕給付管理費。
（三）被告得否以其專用車位未取得，原告管理不當等問題拒絕
給付管理費？
公寓大廈管理條例立法之目的，旨在加強公寓大樓之管理
維護，提昇居住品質，為達到此目的，設置管理負責人或
管理委員會以總管公寓大廈社區之管理維護事宜，並立法
規範區分所有權人或住戶有依規約繳納公共基金或管理費
之義務，以支應管理維護所必需之費用，準此，管理費之
設置，乃為全體住戶之共同利益及社區整體營造之目的而
存在，原告僅係藉收取之管理費用以進行修繕、管理之職
務，其並未從中藉收取管理費作為其完成修繕及管理任務
之代價或以之為報償，性質上被告所負繳交管理費用之債
務，與原告所負有修繕、管理系爭大樓之共用部分、約定
共用部分之職務二者間，並未具有何報償關係存在，則被
告尚難以原告管理有不當為由拒絕繳納管理費。再者，原
告並未起訴請求車位之管理費用，而係請求建物之管理費
，至於被告所指稱原告依礁溪湯園社區停車位管理辦法對
於訪客及施工人員之臨時停車，皆可每次酌收清潔費50元
，因被告並未繳納車位管理費，不會產生原告不當得利之
情形，且與本事件係請求建物之管理費無涉，被告不得以
其專用車位未取得，原告管理不當等問題拒絕給付管理費
。
（四）被告得否以原告尚有累計盈餘拒絕給付管理費？
被告辯稱依社區規約第11條第4項之規定，管理費以足敷
第12條第2項開支為原則。惟依原告所提礁溪湯園社區第
三屆區分所有權人大會會議資料第9頁所示，累計盈餘業
已達3,265,905元，原告卻猶一再收取管理費，顯已違背
系爭規約之明文規定，依法自屬無效云云。惟查，觀諸前
揭規約第11條第4項前段固有「管理費以足敷第十二條第
二項開支為原則」約定，又依礁溪湯園社區第三屆區分所
有權人大會會議資料確有盈餘3,265,905元之記載，然而
，前揭11條第4項前段「以足敷第十二條第二項開支為原
則」，應非強制性約定，並導出無效之結果，且查，參照
98年4月至99年2月之決算表，原告社區於98年4月設立之
初即有管理費2,560,675元之收入之記載，可見原告主張
前開盈餘屬於起造人（建商）繳交之公共基金應為可採，
前開盈餘既非向住戶收取之管理費，則每期向住戶收取之
管理費收入是否已足敷開支而不必再予收取，並不能以前
揭3,265,905元之盈餘為依據並推論得知，則被告辯稱原
告所收取之管理費顯然足敷開支，不應再予收取云云，即
未舉證以明其說，不足採信。
五、綜上所述，被告前揭所辯均非可採，原告依管理費法律關係
請求被告給付90,000元，本院依調查證據之結果，認原告主
張之事實為真且有理由，應予准許。
六、本件係小額訴訟所為被告敗訴之判決，自應依職權宣告假執
行；惟本於衡平原則，亦依職權宣告許被告為原告供擔保後
，得免為假執行。
叁、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年10月14日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（
須按他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月14日
書記官廖穎穗