宣 示 判 決 筆 錄 99年度板小字第1928號
原 告 四海名門公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
上列當事人間99年度板小字第1928號給付管理費事件於中華民國
99年9月15日言詞辯論終結，99年9月29日下午4時整，在本院板
橋簡易庭第3法庭公開宣示判決出席職員如下：
法 官 游婷麟
書記官 許崇興
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣１,０００元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告起訴主張：被告原係四海名門社區之租賃住戶，法拍
新購土城市○○路○○○巷○○號1樓房子，民國（下同）98年
6月4日登記完成，依公寓大廈管理條例第24條，應繼承
原區分所有權人即訴外人 周興瑯 欠繳之管理費，被告於所
有權繼受前，已到管理室查明欠繳事實及總金額，然所有
權繼受後卻拒絕繳納，原告屢次催討無效，終以存證信函
函告被告繳交，惟被告均置之不理。訴外人周興瑯欠繳管
理費20個月，每月新台幣（下同）500元，共計20000元。
為此爰依公寓大廈管理條例第21、24條之規定，請求被告
給付原告20000元及自支付命令送達翌日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息。並提出報備證明、住戶大會
會議記錄、99年度組織變更土城市公所核備公文、委員會
名冊、存證信函、催繳單、建物及地籍謄本、管理費汽車
位機車位收繳辦法、本社區法拍屋或一般房屋買賣積欠管
理費收繳明細表、扳橋地院拍賣公告相關文字記載、本社
區區分所有權基本資料影本乙份為證。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1.被告租屋住在本社區多年，98年4月透過人頭標購本社區
18號1樓法拍屋，同年6月4日取得所有權，標購法拍屋前
已到處喧嚷，有強烈標購意願，請社區住戶不要跟她競爭
，對管委儈催討無效的前手積欠的管理費20000元，她若
標到會納繳。結果抗繳，對管委會催討置之不理。民法物
權修正條文第826條之1規定：「…於登記後，對於應有部
份的受讓人或取得物權之人，具有效力…」，這條和公寓
大廈管理條例第24條所說的繼受前與繼受後的權利義務，
前後相互映。
2.被告甲○○長久居住本社區，深知社區的管理運作，本管
委會是合法組織，每年都有完成主管機關核備，有常駐的
管理服務中心，接受諮詢或服務，故也無826之1條第2項
所列消極條件，所有資訊是可知悉或可得而知之，非不可
得知。
3.繳交管理費是維護管理之所必，為社區未來提撥的金額是
共司基金，若沒繳管理費是妨害到共同基金，及妨害到其
它所有區分所權人的權益，公寓大廈管理條例第24條所說
的繼受前與繼受後的權利，亦包含這公共基金，故物權轉
移，一起移轉，不可能將共同基金分成260份(本社區現
有260戶)，分給前區分所有權人，同理也不可能就因物權
轉移而讓積欠的管理費一筆勾消，因此826之1條第3項說
「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使
用、管理所生之負擔，負連帶清償責任。」那是為保護該
負擔之共有人緣故。
二、被告則以：此屋被告於98年3月份由法拍拍得，之後都有按
期繳納管理費，而前屋主積欠40個月管理費，管委會向被告
追討，被告認為不應該由被告交此筆管理費，我去法院閱卷
後得知法院拍賣公告上面只有房屋價錢，沒有任何其他費用
。是原告沒有去做債權確保等語，資為抗辯。
三、原告主張之事實，業據提出報備證明、住戶大會會議記錄、
99年度組織變更土城市公所核備公文、委員會名冊、存證信
函、催繳單、建物及地籍謄本、管理費汽車位機車位收繳辦
法、本社區法拍屋或一般房屋買賣積欠管理費收繳明細表、
扳橋地院拍賣公告相關文字記載、本社區區分所有權基本資
料影本乙份為證，被告則以前詞置辯，是本件應審酌者為被
告是否應就前手欠繳之管理費負連帶之責？被告是否應繼受
前手欠繳之管理費債務？
四、本院之判斷：
（一）民法第826條之1雖修正共有物讓與之責任規定:不動產共
有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或
依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於
應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院
裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有
物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分
之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或
可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，
受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之
負擔連帶負清償責任。
惟自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權
利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權
」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務
關係，係規定於所有權章第四節「共有」，區分所有建築
物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定
，惟該規定中並無受讓人應就前手欠繳之管理費應連帶負
責之規定，僅於第799條之1規定：「區分所有人間依規約
所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之
權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者
，亦同」。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區
分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本
條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，而實
務上向來均認為公寓大廈管理條例第24條第1項係指規約
對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義
務則不在此限（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會
彙編，頁105-107、93年法律座談會民事類提案第13號、
司法院司法業務研究會第49期研究專輯第30則)。
（二）按公寓大廈管理條例第24條固規定區分所有權人之繼受人
應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義
務等語；惟該條當時之立法說明為「明定區分所有權人之
繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護『區分
所有關係』之一貫性」等語；蓋區分所有權之性質，並非
單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，
乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和，而所謂規
約，依同條例第3條第12款規定，乃公寓大廈區分所有權
人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人
會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所
有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區
分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，
則凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在為該決議之
前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管
理規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼
受人亦應同樣存在，此始能維持原區分所有關係之和諧存
在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有
權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。是
以，依前述立法說明及立法沿革解釋，上開條例第24條所
規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人
依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象
之權利義務。蓋公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均
係抽象之權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或
負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權利義
務專章共21條條文亦明；苟義務人違反前開所定抽象義務
，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應
負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債
務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第
三人。次按善意第三人應受保護，以維交易安全，亦為我
民法揭櫫之原則，復為司法院大法官會議釋字第349號解
釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人擔
負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊屬有悖債之
相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。且按區分所
有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額
，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院
命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第21條定有處置
明文；同條例第22條並就住戶違反法令及規約，管理委員
會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分
所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、
聲請法院拍賣等效力為明定；足見對於違反義務之區分所
有權人得有多項制裁及救濟之道，益徵區分所有權之繼受
人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切
抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費或其他
應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員
會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第
300條或第301條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應
循上開各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論
係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前
手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉，而購買
者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場
客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，
茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應
分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所
難能，亦有礙交易之靈活，而此亦非公寓大廈管理條例第
24條之立法本旨，是就前手已具體發生而積欠之管理費用
及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務
之責。復按前開規定茍係包括繼受前手已生之具體債務，
因區分所有物所有權移轉時即生法定承擔之效果，則使前
手得以免卻其本應負擔之債務，管理委員會對於積欠管理
費用或依規約其他應負擔之費用之區分所有權人，亦可無
視前開賦予其得對積欠管理費及其他應擔分費用之區分所
有權人之相關制裁及救濟規定，則上開規定豈非具文。綜
上所述，前手住戶所積欠之管理費（含其他應分擔費用）
，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所
指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第24條規定之
適用。從而原告主張依據上開條文規定，前手住戶積欠之
管理費，當被告取得系爭不動產之所有權後，發生法定承
擔債務之效力，應由被告承擔云云，洵屬無據。
（三）次查被告主張本院就拍賣系爭不動產公告並未載明投標人
應承擔大廈管理費，其係透由拍賣程序而經本院核發權利
移轉證書取得系爭不動產之所有權，原告對系爭不動產前
手積欠之管理費並未聲明參與分配，而被告亦不知悉前手
有積欠前開管理費等情，為原告所不爭執，自難認原告承
受系爭不動產時有知悉前手積欠前開管理費之情事，其應
係善意第三人，因承買而受讓，僅為繼受拍賣標的物之人
，參諸前述，自未繼受被上訴人與原區分所有權人間就前
開積欠管理費之債權關係中之權利或義務，從而被告抗辯
其不應負擔原區分所有權人所積欠之前開管理費等情，亦
堪採信。
（四）至原告人另主張被告係經由拍賣程序取得系爭不動產之所
有權，則上訴人自屬原區分所有權人之繼受人，依法應繼
受原區分所有權人之義務即前開積欠之管理費用云云。按
強制執行法上之拍賣，固應解釋為買賣之一種，即拍定人
為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（
最高法院47年度台上字第152號及49年台抗字第83號判例
可資參照）。惟此僅係說明經由拍賣程序取得之不動產所
有權之性質，亦即屬於繼受取得而非原始取得，從而就取
得之不動產原有之物上負擔，仍應由拍定人予以承受，惟
並不能解釋為拍定人乃為原所有權人之繼受人，對於原所
有權人本身另行基於債之關係所成立之債務均應由拍定人
承擔，是原告此部分之主張亦屬無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之
主張，核與判決結果不生影響，爰不另予贅論，併此敘明。
中華民國99年9月29日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官許崇興
法官游婷麟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國99年9月29日
書記官許崇興