臺灣高等法院104年度上易字第400號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院104年上易字第400號民事判決

裁判日期：民國105年07月04日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣高等法院民事判決104年度上易字第400號上訴人 林祺國 （即 林礽俊 之承受訴訟人）
林祺皓 （即 林礽俊之 承受訴訟人） 林祺堂 （即林礽俊之承受訴訟人）兼訴訟代理 鄭秀蓮 （即林礽俊之承受訴訟人）人被上訴人 洪玲玲 訴訟代理人 洪大明 律師複代理人 鄭玉金 律師
江慧敏 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國104年2月17日臺灣新竹地方法院103年度訴字第889號第一審判決提起上訴，本院於105年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人林礽俊於民國104年10月27日死亡，其法定繼承人為鄭秀蓮、林祺國、林祺皓、林祺堂，有死亡證明書、鄭秀蓮全戶戶籍資料在卷足參（本院卷第109、118至120頁），其等具狀聲明承受訴訟（本院卷第153頁），應予准許，合先敘明。
二、被上訴人主張：89年6月間，伊向上訴人鄭秀蓮之夫、上訴人林祺國、林祺皓、林祺堂之父林礽俊（已死亡）購買其名下坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號農地（下稱284地號土地）、總面積2,240.29平方公尺內面積計34.3坪（即113.39平方公尺）之特定範圍土地、同段40建號房屋（下稱40建號房屋）及同段285地號土地（下稱285地號土地），惟農地之分割於締約當時非法之所允，林礽俊承諾依法得為分割時即為分割及辦理移轉登記。依最高法院55年台上字第3267號判例意旨及69年度台上字第3836號判決所示，縱農地依法不得分割，伊仍得請求上訴人將上開農地面積所轉換之應有部分比例11339/224029移轉登記至伊名下。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人就原判決聲明不服，提起上訴。被上訴人並對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：本件係經雙方協議同意而簽立買賣契約，因政府法令限制無法辦理分割登記，伊並無違約。被上訴人於89年6月間向林礽俊購買坐落284地號農地內特定40建號鐵皮屋，建地60坪，每坪新臺幣（下同）9萬元計算，因該鐵皮屋並無通路，協議以農地28坪為該鐵皮屋之通路，每坪以1萬5,000元計算，後改為使用部分為34.3坪，另加付9萬元，此觀買賣契約第14條特約事項自明。依最高法院55年台上字第3267號判例意旨、69年度台上字第3836號判決所示，兩造於簽訂買賣契約時，既可同時辦理移轉284地號農地應有持分比例，被上訴人未提出產權移轉登記，顯見284地號土地34.3坪應為通路使用權，並非土地買賣之實，是284地號土地34.3坪應保持原狀為通路使用權。原審並未依實際現況情形而判決，若如原審所判，今後被上訴人恐無路可走，對兩造皆為不利後果等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。
四、被上訴人主張於89年6月間與林礽俊、訴外人 林礽炆 、上訴人鄭秀蓮簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）等語，業據其提出系爭買賣契約為證（原審卷第8至14頁、本院卷第72至76頁），並為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
五、被上訴人主張伊向林礽俊購買284地號土地總面積2,240.29平方公尺內面積計34.3坪（即113.39平方公尺）之特定範圍土地，農地之分割於締約當時非法所許，林礽俊承諾依法得為分割時即為分割及辦理移轉登記。縱農地依法不得分割，伊仍得請求上訴人將上開農地面積所轉換之應有部分比例移轉登記至伊名下等語。但此為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠被上訴人於89年6月24日與林礽俊、林礽炆、上訴人鄭秀蓮
簽訂系爭買賣契約，買賣總價款為新臺幣（下同）606萬元，契約第14條「特約事項」約定「㈠本約買賣總價款（第一條）如有差額，以左列明細為準，互為找補。⑴建地陸拾坪，每坪玖萬元…⑵農地貳拾捌坪（含鐵皮增建部分）每坪壹萬伍仟元…⑶同段建號40號鋼架屋（含增建部分）以貳拾肆萬元計算…㈢法定空地其位置於建物左邊起算3.03公尺，右邊0.6公尺。」，第15條「不動產標示」約定「㈠土地座落○○○鄉○○段○○○○號所有權全部，面積141.02平方公尺加計法定空地。㈡建物座落○○○鄉○○段建號40號所有權全部含增建部分」（原審卷第12、13頁、本院卷第75、76頁），即系爭買賣契約之買賣標的為285地號土地所有權全部，面積141.02平方公尺並加計法定空地，40建號房屋含增建部分，及增建部分座落之農地28坪。另特約事項又約定「同段284地號內原有水井、化糞池由乙方（即林礽俊等人）同意給甲方（即被上訴人）永久無價使用」、「本約第14條第二項農地部分面積甲方使用部分合計34.3坪，扣除甲方已付價款，應另支付乙方新台幣玖萬元正」（原審卷第12、13頁、本院卷第75、76頁），徵以系爭買賣契約並附有284、285地號土地複丈成果圖（原審卷第9頁、本院卷第73頁），依複丈成果圖所示，285地號土地為284地號土地所包圍，則增建部分座落之土地為284地號土地，並以特約事項約定由28坪變更為34.3坪，被上訴人並因而加付價金9萬元，是系爭買賣契約約定購買284地號土地為其中特定位置之土地。
㈡次查284地號於簽訂系爭買賣契約時，面積為7,210.59平方
公尺，土地所有人為林礽俊、林礽炆、上訴人鄭秀蓮，渠等於89年8月申請分割284地號土地，因分割增加284之1地號，面積分別為7,125.61平方公尺及84.98平方公尺。林礽俊、林礽炆、上訴人 林鄭秀蓮 並於同年月申請284之1地號與285地號土地合併及地目變更，合併後土地為266平方公尺，並於89年9月20日移轉登記予被上訴人，有新竹縣竹東地政事務所105年5月18日東地所登字第0000000000號函及附件資料、285地號土地謄本登記謄本及285地號土地異動索引等件在卷可稽（本院卷第213至229、35、234、235、247至254頁）。參以系爭買賣契約第15條買受285地號土地全部及加計法定空地，及第2條第3項「第三次付款：新台幣陸拾萬元正。甲方於乙方變更完成法定空地並與285地號合併後三日支付」之約定（原審卷第10頁、本院卷第74頁），上開土地分割、合併之情形，核與契約約定相符；另40建號房屋亦於89年10月25日移轉登記予被上訴人，有建物登記第二類謄本可稽（本院卷第33頁），是系爭買賣契約關於285地號及法定空地，與40建號房屋之移轉登記，均已履行完畢。
㈢再林礽俊、林礽炆、上訴人鄭秀蓮於100年11月間申請分割
284地號土地分割出284之1地號後剩餘之7,125.61平方公尺土地，分割後284地號土地面積2,240.29平方公尺，並增加284之4地號、284之5地號土地，面積分別為1,322.51平方公尺、3,562.81平方公尺，並於同日申請分割共有物，284地號土地分割為林礽俊所有，284之4地號、284之5地號土地分別分割為上訴人鄭秀蓮、林礽炆所有，此有284地號土地登記謄本、異動索引資料、新竹縣竹東地政事務所105年4月20日東地所登字第0000000000號函及附件資料等件可稽（原審卷第15、16頁、本院卷第131至139、189至200、236至246頁）。
㈣被上訴人主張伊購284地號土地34.3坪之特定範圍，包括285
地號土地後方36.87平方公尺，及其前方153.55平方公尺之一半即76.77平方公尺，二者合計為113.64平方公尺，換算為34.3坪，而285地號土地後方36.87平方公尺範圍上有增建之1層鐵皮屋，密接於40建號房屋後方所增建；前方153.55平方公尺為寬5公尺之聯外道路等語，並提出實測圖、鐵皮屋照片一幀等件為證（本院卷第150至152頁）。上訴人雖辯稱284地號土地前153.55平方公尺為寬5公尺之連外通路，只以低價及只付一半土地之價格為雙方共同使用，為通路使用權並非土地買賣等語。查系爭買賣契約第15條附註「農地部份，政府准予辦理分割，賣方林礽俊無條件提供各項證明辦理分割手續」（原審卷第13頁、本院卷第76頁），顯見系爭買賣契約關於284地號土地並非僅為使用權之約定，否則毋庸約定於准為土地分割時，應無條件配合辦理分割手續。再特約事項復約定「本約第14條第二項農地部分面積甲方使用部分合計34.3坪，扣除甲方已付價款，應另支付乙方新台幣玖萬元正」，將原第14條第1項第2款之農地面積由28坪變更為34.3坪，並無任何僅為使用權約定之文字，而所增加之坪數乘以第14條第1項第2款所約定農地每坪1萬5,000元，總計為9萬4,500元（15000×6.3=94500）。細繹系爭買賣契約之交款備忘錄，林礽俊收受現金及票據之金額總計640萬元，下方附註「89.7.17：預支第二期款項內貳拾萬元正於二期款交款時扣除」、「收款人林礽俊」、「89.8.31收到土地法定地款壹拾伍萬元正」、「現金伍萬元」、「支票FAI00000000拾萬元正」、「於第四期款扣除」等文字，顯見於系爭買賣契約價金付款過程中，林礽俊有先預支價金而於後期支付價金中扣除之情形，則扣除被上訴人已支付價款後，約定被上訴人應另給付9萬元，亦符情理，自難謂價金不相當，而此9萬元亦經林礽俊於89年11月23日收款，有收款簽收紀錄可稽（原審卷第13頁、本院卷第76頁），上訴人辯稱僅為通路使用權之約定等語，並無可採。再被上訴人係主張買受40建號房屋前方284地號土地153.55平方公尺之一半即76.77平方公尺，即道路之一半，系爭買賣契約第14條第1項第2款亦約定「房屋前原五米道路由雙方共同使用」（原審卷第12頁、本院卷第75頁），當不致使被上訴人無路可走，上訴人以之辯稱不能履行契約等語，亦無可採。
㈤原土地法第30條第1項「私有農地所有權之移轉，其承受人
以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有」之規定，及原農業發展條例第16條「每宗耕地不得分割及移轉為共有」之規定，均於89年1月26日刪除或修正，修正後農業發展條例第16條第1項序文規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割」，被上訴人買受284地號土地34.3坪，未達前開農業發展條例第16條第1項序文分割最小面積之規定，故系爭買賣契約第15條乃附註「農地部份，政府准予辦理分割，賣方林礽俊無條件提供各項證明辦理分割手續」，即簽約時買賣雙方已預期284地號土地之買賣於法令限制除去後為給付。再系爭買賣契約關於284地號土地之分割，僅約定林礽俊無條件配合辦理，顯見買賣雙方僅約定由林礽俊負284地號土地34.3坪出賣人之責。嗣原284地號土地共有人分割共有物後，分割出之284地號土地，即分歸林礽俊所有，林礽俊原284地號土地之應有部分權利即集中於分割後284地號土地上，285地號土地分割後亦為284地號土地所包圍，有地籍圖謄本可稽（本院卷第61、255頁）。按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地（最高法院75年台上字第404號判例），雖系爭買賣契約係約定由被上訴人買受284地號特定範圍之土地，然契約僅約定由林礽俊負284地號土地34.3坪出賣人之責，284地號土地嗣為林礽俊單獨所有，被上訴人買受284號土地34.3坪，未達得分割最小面積而不能分割移轉與被上訴人所有，則被上訴人主張上訴人應移轉應有部分予被上訴人等語，洵屬有據。
㈥林礽俊分割後分得284地號土地面積為2,240.29平方公尺，
已如前述，34.3坪約為113.39平方公尺（34.3÷0.3025=113.39，小數點二位以下四捨五入），依此比例計算，則被上訴人主張上訴人應將284地號土地面積2,240.29平方公尺，所有權應有部分11339/224029移轉登記予被上訴人等語，即為可取。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之約定，請求上訴人應將284地號土地面積2,240.29平方公尺，所有權應有部分11339/224029移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國105年7月4日
民事第八庭
審判長法官盧彥如
法官潘進柳法官吳青蓉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年7月4日
書記官劉育妃