裁判字號：臺灣嘉義地方法院106年訴字第138號民事判決
裁判日期：民國106年07月20日
裁判案由：債務不履行損害賠償
臺灣嘉義地方法院民事判決106年度訴字第138號原告 湯海鯤 訴訟代理人 陳世勳 律師被告 陳建全 訴訟代理人 陳文彬 律師複代理人 吳奕麟 律師上列當事人間債務不履行損害賠償事件，本院於民國106年7月
6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告應負債務不履行損害賠償責任，賠償原告損害51萬元：
㈠、原告於民國（下同）92年10月21日向由被告擔任負責人之佳宜開發建設有限公司購買座落於嘉義市○○段○○○段00000地號土地及其上同段4475建號（門牌號碼嘉義市○○○街○○號房屋，下稱系爭房屋），有房屋買賣合約書及土地登記謄本附卷可證。被告所有坐落嘉義市○○段○○○段00000地號土地（下稱系爭土地）與原告所有上開779-4地號土地相毗鄰，於原告購屋簽約時，被告同意原告得無條件共用系爭土地，並經載明於買賣合約書第八點；此外，由房屋廣告文宣可知原告使用系爭土地之相對位置。再者，觀之系爭土地劃有停車格之照片，可知被告確有將系爭土地部分交付原告使用之意思；再佐以電費繳費單之記載「用電地址：嘉市○○街○○號、52號、54號等三戶公共設施」，亦可認原告負擔系爭土地上之公用電費，倘非被告提供系爭土地土地予原告及其他2住戶無償使用，原告豈有為被告繳電費之可能，故被告自始同意原告無償使用系爭土地。
㈡、不料，被告竟於105年12月間以信函通知原告已將系爭土地出售予第三人，並終止原告使用系爭土地。然原告購買系爭房屋時，因被告承諾提供系爭土地予原告無償使用，原告始購買該房屋，且因系爭房屋另多出系爭土地得為使用，房屋之買賣價金591萬元，較其他同時期購屋之其他鄰居之買賣價金540萬元，多支付新臺幣（下同）51萬元之買賣價金，現被告將系爭土地出賣予第三人，原告不得以其與被告間使用借貸契約對抗該第三人，而被告復無法依約提供系爭土地供原告無償使用，原告因此受有51萬元之損害，蓋依兩造當事人在原告購屋當時之真意，係原告在未將其所購買之房屋移轉予第三人之情況下，至少於該房屋滅失前，原告均得使用系爭土地，被告負有提供土地予原告使用之義務，然被告將系爭土地出賣予第三人，片面拒絕繼續履行契約之行為，應係有可歸責於被告之事由，致給付不能，原告並因被告之債務不履行而受有較其他同時期購屋之其他未經同意使用系爭土地鄰居之多支付買賣價金51萬元之損害。又原告自始使用系爭土地，即作為停車使用，被告不再讓原告使用系爭土地，原告必需在外面租用停車位使用，以系爭房屋至少仍有30年使用期限，每月停車位租金2,000元計，原告至少需支付停車位租金720,000元（2,000×12×30＝720,000），則原告請求受有30年租金損害51萬元，應屬合理。爰依民法第226條第1項規定，請求被告賠償51萬元。
二、對被告答辯所為陳述：
㈠、兩造間既有系爭土地之使用借貸契約存在，而被告片面終止既非合法，則被告片面不准原告使用系爭土地，即屬債務不履行。
㈡、原告並無因停車而與系爭房屋後面住戶發生糾紛，且原告目前擔心若繼續使用系爭土地停車，會有相關民、刑責任，故原告並無在系爭土地每日停車，而係在住家附近租用停車位，每月租金2,400元，是被告片面拒絕提供系爭土地予原告使用，致原告無法於系爭土地停車，必須另租車位停放；另原告每月租金僅以2,000元計，尚低於嘉義市公有停車場之收費標準，準此，原告依此計算30年之租金損害，請求被告給付510,000元，應屬有據。
三、並聲明：被告應給付原告51萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；訴訟費用由被告負擔。
貳、被告則以：
一、查原告係與訴外人佳宜開發建設有限公司簽定房屋買賣契約書，契約效力依最高法院83年度台上字第3243號判決見解，僅存於原告與佳宜開發建設有限公司間。原告與被告間並無契約關係存在，則原告請求被告為請求債務不履行之損害賠償，實屬無據。另原告主張兩造間有使用借貸法律關係云云，並無理由。退步言，縱有使用借貸法律關係，亦係存在於原告與訴外人佳宜開發建設有限公司之間，並不存在於兩造。再退步言，若兩造間有使用借貸法律關係存在，亦不會因被告片面終止契約意思表示，即生終止使用借貸關係效力。
二、次查，每間房屋售價本即均不相同，倘原告房屋買賣價金有較其他同時期購屋之其他鄰居高的話，係因原告於購買時，即要求使用與公司規格不同之建材與增建陽臺，因此將特殊建材與增建陽台之費用反應之房屋的總售價上，並非因提供系爭土地供原告使用而提高房屋之售價，故原告主張其因無法使用系爭土地而有51萬元之損害並無理由。
三、再查，訴外人佳宜開發建設有限公司推出建案當時，系爭土地係欲供系爭房屋後面兩棟住戶通行使用，並非讓原告作為停車使用，而原告買受時，表示欲在房屋側邊開設一道門，以供進出，被告當時代理訴外人佳宜開發建設有限公司與原告簽約時，才會約定原告可以與後面住戶共同使用系爭土地，係作為通行使用，並非約定作為停車使用。且因原告停車已導致系爭房屋後面住戶進出不便，一再向被告表示，故被告基於系爭土地所有權人地位，向原告寄發原證5之通知函，請原告終止使用系爭土地。系爭土地既非讓原告作為停車使用，則原告主張以租停車位之租金作為其損害賠償計算基礎，主張其受有30年租金損害顯屬無據。況迄今原告依舊繼續使用系爭土地，且目前系爭土地亦仍登記於被告名下，準此，原告既未因被告之通知函即未停車於系爭土地上，則原告並未受有損害。
四、又原告以地上劃有停車格位及繳納公共鐵捲門電費為據，主張被告有同意其使用土地作為停車使用云云。然該土地上白線停車格並非被告所劃，且出入系爭土地之鐵捲門已無運作。觀之原告所提出之電費通知單，電費金額僅65元，則原告所繳納之電費應僅係系爭土地上電燈之電費，並非鐵捲門之用電，故原告主張，並不足採。
五、並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
叁、本院得心證之理由：
一、本件原告起訴主張伊於92年10月21日向由被告擔任負責人之佳宜開發建設有限公司購買系爭房屋，因被告所有系爭土地與原告上開系爭房屋所坐落同小段第779-4地號土地相毗鄰，故於原告購屋簽約時，被告同意原告得無條件共用系爭土地，並經載明於買賣合約書第八點。嗣於105年12月12日被告發函通知原告系爭土地業已出售，為維護新所有權人權益，原告應無條件終止使用系爭土地等事實，有原告提出房屋買賣合約書影本1份（見本院卷第19頁）、嘉義市○○段○○○段00000地號土地登記謄本1份（見本院卷第21頁）、嘉義市○○段○○○段00000地號土地登記謄本1份（見本院卷第23頁）、廣告文宣1份（見本院卷第25頁）、被告通知信函及信封影本1份（見本院卷第27-29頁）附卷可稽。
復為被告所不爭執，自堪信為真實。
二、被告雖抗辯系爭土地為被告所有，而記載同意原告無條件使用系爭土地之房屋買賣合約書之簽約人為訴外人佳宜開發建設有限公司，故其效力不應及於被告云云。然查，系爭房屋之出賣人固係佳宜開發建設有限公司，但被告為當時該公司之負責人，其將所有之毗鄰系爭房屋之系爭土地無條件提供原告作為道路用地使用，並記載於原告與訴外人佳宜開發建設有限公司所簽訂之房屋買賣合約書，足見被告亦有受開房屋買賣合約書約定拘束之意思甚明。故原告依據該合約書之約定對被告提起本件訴訟，自屬合法。
三、被告另抗辯系爭土地雖已出售於他人，但尚未辦理所有權移轉登記，原告仍可繼續使用系爭土地，原告並無提起本件訴訟之利益云云。經查，系爭土地固然仍登記為被告所有，有土地登記謄本乙份可資佐證。（見本院卷第23頁）而原告亦不否認仍得繼續使用系爭土地，但被告既以信函通知原告該土地已經出售於他人，則被告隨時有將其所有權移轉登記於買受人之可能，且據該信函所載，被告已表示原告應終止使用系爭土地，則被告亦有隨時採取行動阻止原告使用系爭土地。原告是否仍可繼續使用系爭土地，即處於不確定之狀態當中，故原告提起本件訴訟難認無保護之必要。
四、原告主張伊以591萬元購買系爭房屋，其價錢高於其他同樣相鄰之房屋51萬元，該51萬元即為使用系爭土地之代價，原告並非無償使用云云。然查，系爭房屋買賣合約書第四條約定，本棟A2（即系爭房屋）1F2F3F室內地板樓梯由甲方（即原告）指定花崗石施工。第五條約定，本棟A2前門、車庫上方加建陽台……等情，有房屋合約書乙紙附卷足憑。（見本院卷第19頁）由上開系爭房屋室內地板樓梯替換花崗石建材及車庫上方加蓋陽台觀之，如以當時建築行情計算，其所需增加之花費約等同於51萬元。因此縱使卻有如原告所稱高於其他鄰居51萬元購買系爭房屋之事實，亦與使用系爭土地無關。何況，再參諸房屋買賣合約書第八條係約定，甲方（即原告）所購買A2可無條件共用公司所提供之道路用地（指系爭土地）等語可知，原告係無條件使用系爭土地，並非需付出任何代價。可見原告得使用系爭土地，其原因關係為使用借貸之法律關係，堪以認定。
五、原告另主張系爭土地上劃設有停車格，當時即約定供原告停車使用，現被告通知原告終止使用，即為債務不履行，被告應負損害賠償責任云云。經查，系爭土地上確實劃設有三個停車格，最內側劃有二個平行位置之停車位，供後方52號、54號兩家住戶停車使用，系爭土地前端即在原告所有房屋右側前端所開設之小門旁，亦劃有一停車位，供原告停車使用，此經本院履勘現場製作有勘驗筆錄乙份附卷可稽。（見本院卷第95-96頁）並有停車格照片3張可資佐證（見本院卷第73頁）。雖足認原告現將系爭土地作為停車使用，但並無證據足資證明該停車格為原告購買系爭房屋當初即由被告所劃設。再參諸房屋買賣合約書第八條所載，原告僅可無條件共用被告所提供之道路用地等語，並無明文約定原告得作為停車之目的使用系爭土地。由此可證，作為停車使用並非被告提供系爭土地供原告使用之目的甚明。
六、按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的，而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第2項定有明文。
經查，由本件房屋買賣合約書第八條約定之文字觀之，並無就使用借貸之期限加以約定。又原告使用系爭土地之目的僅為供作道路通行，因此亦不能依借貸之目的定期期限。則揆諸前開條文之規定，貸與人即被告即得隨時請求返還借用物。從而，被告以信函通知原告應終止使用系爭土地，於法自屬有據。
七、綜上所述，兩造就系爭土地之使用借貸關係，業經被告通知原告終止，既屬合法，被告即無債務不履行之可言。則原告主張被告有債務不履行之情事，請求賠償其損害另行承租停車位之損害51萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，自應予以駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年7月20日
民事第三庭法官曾文欣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年7月20日
書記官許庚森