裁判字號：臺灣高雄地方法院97年訴字第609號民事判決
裁判日期：民國97年05月23日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決97年度訴字第609號原告己○○○訴訟代理人戊○○被告甲○○
乙○○上1人丙○○訴訟代理人被告庚○○
聚合立廣告事業有限公司法定代理人丁○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國97年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告甲○○應將門牌編號高雄市○鎮區○○○路○○○號房屋全部騰空遷讓返還予原告，並應給付原告新台幣參萬捌仟元及自民國九十六年十一月十九日起至返還系爭房屋之日止，按月給付新台幣壹拾參萬元。
被告乙○○應將上開房屋之地下室及一樓部分騰空遷讓返還予原告。
被告庚○○應將上開房屋之二樓部分騰空遷讓返還予原告。
被告聚合立廣告事業有限公司應將於上開房屋頂樓及外牆所搭設之廣告看板拆除而騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告甲○○負擔。
事實及理由
一、本件被告乙○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張伊於民國95年9月20日乃經公證而再將所有門牌編號高雄市○鎮區○○○路○○○號房屋之1、2、3層樓以每月租金新台幣（下同）110,000元之價格繼續出租予被告甲○○，雙方約定租期自95年10月1日起至98年9月30日止， 嗣伊 於96年2月8日復將上開房屋之4、5層樓及地下室以每月租金20,000元之價格出租予被告甲○○，約定租期自96年2月8日起至98年9月30日止，而上開2租約並均約定非經伊之書面同意不得將租賃物之全部或一部轉租或借與他人使用、與他人共用，亦不得將外牆及5樓頂出租或借與他人，違者伊即得隨時終止租約，詎被告甲○○迄至96年11月止，就上開房屋應付之租金連同續約前未償者計積欠570,000元，且其在訂約後亦未經伊之同意即將1樓轉租予被告乙○○經營85℃咖啡店，2樓轉租予被告庚○○經營美容坊，並將外牆及5樓頂出租予被告聚合立廣告事業有限公司（下稱聚合立公司）搭建廣告，其上開轉租行為顯已違約，嗣伊即於96年11月12日以被告甲○○欠租、違法轉租而寄發存證信函予被告，催告限被告甲○○應於7日內給付租金並拆除廣告看板，否則即逕行終止租約，並限令其餘被告於
7日內遷離，然被告於次日收受該催告函件後均未依期置理，伊與被告甲○○所訂之上開2租賃契約自已於同月20日即行終止，如認該次催告尚未生終止之效力，然被告甲○○於此後亦僅給付少數租金，經以起訴狀繕本以代催告之通知，其既迄未改善並付租，上開2租賃契約自應認均已終止，今系爭租約既已經伊催告終止，而被告至今仍拒不搬遷返還系爭房屋，為此爰依租賃之法律關係及民法767條之規定，請求判令：㈠、被告甲○○應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告，並應給付原告570,000元及自96年12月1日起至交還房屋之日止，按月給付130,000元；㈡、被告乙○○應將系爭房屋之地下室及1樓騰空遷讓返還予原告；㈢、被告庚○○應將系爭房屋之2樓騰空遷讓返還予原告；㈣、被告聚合立公司應將系爭房屋頂樓所搭建之廣告及外牆看板拆除騰空遷讓返還予原告。
三、被告則各以下列理由答辯，並均聲明求為判決駁回原告之訴：
㈠、被告甲○○乃以伊在簽訂系爭租約之前即已承租該屋10餘年，而伊在承租後即有為部分之轉租，且此亦為原告所已知，而其亦未表示反對，原告就此自已視為同意轉租，而伊原係分別與被告乙○○、庚○○合夥經營85℃咖啡店及美容坊，嗣因經濟困難始將股權轉讓予其等而退出，伊自無違約轉租之情事，而伊在續訂租約之前並無積欠任何房租，且96年1、2月份之房租係因進行裝潢而為原告同意免收，其餘月份雖有部分欠繳之事實，惟積欠部分應未逾法定數額，原告為催告終止租約自尚無據而不得請求遷還等語為辯。
㈡、被告乙○○則以伊係與被告甲○○合夥經營85℃咖啡店而非為被告甲○○分租或轉租，此自符原告與被告甲○○租約之約定而未違約，伊基於被告甲○○與原告之有效租約，於該租賃期間自屬有權占用，若認被告甲○○已經退夥致伊無法援用其與原告間之系爭租約以繼續使用系爭房屋，伊亦屬善意之第三人而應受法律之保護，並希望能與原告重新簽訂租約以繼續租用店面所在之系爭房屋至98年9月30日租期屆滿時止等語為辯。
㈢、被告庚○○則以伊在96年2月間即受雇於被告甲○○所開立之美容坊工作，嗣因被告甲○○積欠伊薪資並欠廠商裝潢費用，其乃於96年4月5日將該店轉讓予伊經營，並由伊以每月10,000元之租金向被告甲○○承租，若認被告甲○○為不得轉租，惟伊係本件之受害人，伊願以同一租金額向原告繼續承租以減少損害等語為辯。
㈣、被告聚合立公司則以伊與被告甲○○簽訂戶外大型廣告鐵架搭建租約時並不知其與原告之租約有言明不得轉租外牆之特約，伊係受被告甲○○之詐騙而已付予其全年之租金120,000元，並另借貸予之30,000元，如原告終止系爭租約，則伊將遭受嚴重之損失，伊為本件之受害人，希望原告能同意由伊繼續承租等語為辯。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、原告於95年9月20日將門牌編號高雄市○鎮區○○○路○○○號房屋之1、2、3層樓以每月租金110,000元出租予被告甲○○，租期自95年10月1日起至98年9月30日止，嗣於96年2月8日又將上開房屋之4、5層樓及地下室以每月租金20,000元出租予被告甲○○，租期自96年2月8日起至98年9月30日止，上開2租約均約定非經原告書面同意不得轉租或借與他人使用、與他人共用，亦不得將外牆及5樓頂出租或借與他人，違者得隨時終止租約。
㈡、被告甲○○自95年12月起至97年1月止計匯款1,325,000元之租金予原告。
㈢、被告甲○○於96年3月26日將系爭房屋之頂樓以每年120,
000元之租金轉租予被告聚合立公司搭建廣告看板使用迄今。
㈣、被告甲○○於95年12月1日與被告乙○○簽訂共同經營加盟85℃咖啡店之合夥契約，並就系爭房屋1樓及地下室再簽訂租賃契約（租期自96年1月5日起至98年9月30日止），由被告甲○○以每月租金60,000元租予被告乙○○使用，嗣被告甲○○於96年7月5日將合夥股權全部轉賣予被告乙○○。
㈤、被告庚○○原受僱於被告甲○○在系爭房屋2樓所經營之美容坊工作，嗣於96年4月5日由被告庚○○承接該店，並以每月租金10,000元向被告甲○○繼續承租。
㈥、原告於96年11月12日以被告甲○○至96年11月8日止計欠租金570,000元、違法轉租而寄發存證信函予被告甲○○、乙○○、庚○○及被告聚合立公司之法代丁○○，催告限被告甲○○於發文7日內給付租金並拆除廣告看板，否則即逕行終止租約，並限其餘被告於7日內遷離系爭房屋，該函均經被告收受。
五、本院就兩造必要爭點所為之判斷：
㈠、原告以被告甲○○積欠租金、違法轉租而主張終止租約是否有據？
⑴、按「租賃物為房屋，承租人固得將其一部分轉租於他人
，但如有反對之約定而仍行轉租者，出租人自得終止契約。」，最高法院20年上字第1196號著有判例。查原告於95年9月20日、同年2月8日將系爭房屋之1、2、
3層樓與4、5層樓及地下室分別出租予被告甲○○時，該2租約乃均非經原告書面同意不得將系爭房屋之全部或一部轉租或借與他人使用、或與他人共用，亦不得將外牆及5樓頂出租或借與他人，違者即得隨時終止租約，而被告甲○○則於95年12月1日與被告乙○○簽訂共同經營加盟85℃咖啡店之合夥契約，並就系爭房屋之
1樓及地下室簽訂租賃契約（租期自96年1月5日起至98年9月30日止），由被告甲○○以每月租金60,000元租予被告乙○○使用，後其業於96年7月5日將合夥股權全部轉賣予被告乙○○，嗣被告甲○○則再於96年3月26日將系爭房屋之頂樓以每年120,000元之租金轉租予被告聚合立公司搭建大型廣告看板使用迄今，另被告甲○○原在系爭房屋2樓經營美容坊，後於96年4月5日則將該店轉讓予其受僱人即被告庚○○，並由被告庚○○以每月租金10,000元向被告甲○○承租該店均如上述，而被告甲○○固以原告原已知情未為反對而應已視為同意轉租云云，被告乙○○則以其係與被告甲○○合夥經營咖啡店而非分租或轉租等語為辯，惟此業為原告所否認，而被告甲○○與其餘被告為上開各簽約之行為乃均係在與原告訂立系爭2租約以後之96年1月、3月、4月間，原告於此自無可能於締約時即為知悉，且原告係住居於桃園市區，而被告甲○○付租之方式依約係於付租日逕行匯款至原告設於聯邦銀行桃園分行之帳戶內（參卷附房屋租賃契約書：29-40頁及存摺明細：47頁）而非由原告前來租屋處收取，則原告於訂約後是否知悉此情即非無疑，且依系爭租約所定，轉租須經原告「書面」之同意始得為之，惟被告甲○○於原告已知轉租未為反對或曾出具書面同意之事實並未舉證以實其說，被告甲○○所辯原告已為同意云云自無足採；另被告甲○○固係與被告乙○○合夥以共同經營加盟85℃咖啡店，惟依卷附之該合夥契約所示（75頁），被告甲○○係與被告乙○○分別出資10%、90%以合夥成立達台商行，雙方並依此比例為盈餘或虧損之計算（1-4條），而兩者另訂上開租賃契約後，被告乙○○自96年1月起至97年1月止並均已按月繳付70,000元之租金予被告甲○○收訖（81頁），則被告甲○○就該店面之使用既係另行收租，其自始自非係以所有之租賃權或應收租金為出資作股以為經營而屬轉租，況被告甲○○於96年7月
5日即已退夥，於此後更屬單純之轉租無疑，則被告甲○○在承租系爭房屋後既未得原告之同意即將各樓層分別轉租予被告乙○○、庚○○、聚合立公司各別使用，其在有反對轉租之特約後仍行轉租，此自已違反系爭租約之特別約定事項，依前開說明，原告自得以此主張終止租約至明。
⑵、查原告乃於96年11月12日以被告甲○○迄至96年11月8
日止計欠租金570,000元、違法轉租而寄發存證信函予被告，催告限被告甲○○於發文7日內給付租金並拆除廣告看板，否則即逕行終止租約已如上述，而該存證信函係於96年11月13日經被告甲○○收受乙節，此有掛號郵件收件回執乙件在卷可憑（150頁），是被告甲○○在承租系爭房屋後，依上述既確未得原告之同意即將各樓層分別轉租予被告乙○○、庚○○、聚合立公司使用而已違約，原告依法自得主張終止租約，則原告既已於被告甲○○有為得終止租約之情事後在上開時日為遷離之催告並屆期（96年11月18日）即為終止之意思表示，原告與被告甲○○所訂之系爭2租賃契約自已因被告甲○○未依限改善而於期限之翌日即96年11月19日終止，被告所辯尚無足採。
㈡、原告得否以所有物返還請求權請求被告遷離系爭房屋？按「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。」，最高法院75年台上字第801號著有判例。原告與被告甲○○所訂之系爭2租賃契約業因被告甲○○違約轉租而經原告催告通知並於限期之翌日即96年11月19日終止已如上述，是被告甲○○占有使用系爭房屋之適法權源即租賃關係既已於該時日終止，其於此後無論係以直接或間接占有之方式繼續管領系爭房屋，自均已為無權占用而應返還，而被告甲○○既係違約而與被告乙○○、庚○○、聚合立公司另定轉租契約，依債之相對性而言，該轉租契約之債權債務關係自僅存在於其等特定當事人間而與原告無涉，次承租人之被告乙○○、庚○○、聚合立公司與出租人之原告間即無直接之租賃關係存在，而以次承租人之使用租賃物乃因承租人為轉租之結果，其權利自不得大於承租人，故承租人之被告甲○○與出租人之原告間之租賃關係既已終止，自不能認直接占有人之次承租人即被告乙○○、庚○○、聚合立公司尚得合法繼續使用系爭租賃物，其等就系爭房屋之使用即均屬民法第767條所謂之無權占有，對於所有人之原告自均應負遷離返還房屋之義務，則原告以所有物返還請求權請求被告應均遷離返還系爭房屋，依法自屬有據。
㈢、被告甲○○應給付原告之金額若干？
⑴、本件原告主張被告甲○○於簽訂系爭租約前即積欠150,
000元之租金未償，簽約後至96年11月止則計積欠420,
000元等語，而被告甲○○則以95年度並未積欠原告租金，96年1、2月之租金係因進行裝潢而為原告同意免收云云為辯，惟原告就同意免收該2月份租金之部分業為否認，而被告甲○○業自陳其於簽訂系爭租約之前即已承租該屋10餘年之語，顯見系爭租約（1、2、3層樓）係接續前約之期限而來，以被告甲○○之承租期間業長，原告在95年9月簽約後之4個月是否會予被告甲○○2個月裝修期間之租金免除實非無疑，而被告甲○○就其租金之給付既保留有自95年12月份起之匯款收據12紙（98頁），其於證明租金給付之憑據自甚注意，惟其與原告就95年度租賃之租金給付情況在續簽系爭租約之前既已有爭執，如其業已全部給付完畢，以其保留收據之情況，衡情其應得提出相關之付款證明，然被告甲○○就此應行證明業為清償完畢及原告確已免除2個月租金之事實迄未舉證以實其說，所辯95年度並無租金積欠及原告同意免除2個月之租金云云自無足採，被告甲○○於原告主張之95年度積欠租金150,000元及96年全年度之租金自均有給付之義務。
⑵、原告係於95年9月20日將系爭房屋之1、2、3層樓以
每月租金110,000元出租予被告甲○○，嗣於96年2月
8日又將系爭房屋之4、5層樓及地下室以每月租金20,000元出租予被告甲○○已如上述，另被告甲○○自96年1月起至96年11月9日止計匯款1,010,000元予原告，自96年12月起至97年4月止則另匯款460,000元乙節，此有存款憑條、存摺明細等件在卷可稽，且為原告與被告甲○○所自陳在卷（97年5月6日言詞辯論筆錄），是被告甲○○於96年1月應給付原告之租金為110,
000元，自2月份起每月應給付原告之租金則為130,00
0元，以此計算結果，被告甲○○迄至原告終止系爭租約之96年11月18日止，其應給付之租金即計為1,358,00
0元（11月份之租金為18日計780,000，1月份110,00
0元，2-10月計1,170,000元），扣除該期間被告甲○○已給付之1,010,000元，其就租約終止前積欠之租金即計欠348,000元，加計95年度積欠之150,000元，其於租賃期間所欠之租金即為498,000元，扣除其於96年12月起至97年4月止所另匯之460,000元，被告甲○○就系爭租賃計至96年11月18日契約終止之日止即計欠380,000元，而被告甲○○於契約終止後既迄未遷還系爭房屋，其自96年11月19日起自仍應按月給付相當於租金之130,000元損害金，原告於此範圍內之請求即為有據，逾此範圍外者即應予駁回。
六、綜上所述，被告甲○○在承租系爭房屋後乃未得原告之同意即將各樓層分別轉租予被告乙○○、庚○○、聚合立公司而已違反系爭租約之特別約定事項，原告依此已得主張終止租約，而原告就此已為遷離之催告並為屆期即為終止之意思表示，系爭2租賃契約依法已於原告期限之翌日即96年11月19日終止，被告甲○○及次承租人之被告乙○○、庚○○、聚合立公司於此後即已不得合法繼續使用系爭租賃物，原告自得依所有物返還請求權請求被告應均遷離並返還系爭房屋，另被告甲○○就系爭租賃計至96年11月18日契約終止之日止，經以所欠及已給付者互為計算之結果，其計尚欠原告380,
000元未為給付，且於系爭契約終止後之96年11月19日起迄於遷還系爭房屋之日止之無權占有期間，其仍應按月給付相當於租金之130,000元損害金予原告，從而本件原告依租賃及所有物返還之法律關係請求判令被告均應騰空遷讓返還系爭房屋，或被告聚合立公司應拆除屋外廣告及外牆看板，且被告甲○○應給付380,000元及自96年11月19日起至交還系爭房屋之日止按月給付130,000元，依法即無不合，自應予以准許，其逾此範圍外之請求則為無據而應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，合依民事訴訟法第385條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國97年5月23日
民事第一庭法官黃宏欽正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國97年5月23日
書記官陳心儀