臺灣高雄地方法院97年度重訴字第53號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院97年重訴字第53號民事判決

裁判日期：民國97年05月23日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣高雄地方法院民事判決97年度重訴字第53號原告戊○○訴訟代理人 邱麗妃 律師
洪茂松律師 林樹根 律師被告己○○
丙○○○乙○○上2人共同辛○○訴訟代理人被告壬○○○
庚○○○甲○○丁○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國97年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○應將坐落高雄市○○段○○段第九八四地號土地內如附圖所示C部分（面積七五平方公尺）之地上物予以拆除而將占有之土地返還予原告，並應自民國九十七年五月二十四日起至交還上開土地之日止，按月給付原告新台幣貳仟壹佰陸拾參元。
被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○向原告所承租之上開土地中如附圖所示B部分（面積五○平方公尺）之租金，應自民國九十七年四月三日起調整為每月新台幣貳仟捌佰捌拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○負擔五分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告壬○○○、甲○○、丁○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張伊父 楊燦 於民國70年1月10日乃分別與 黃勉 、 陳志德 訂立基地租賃契約而將其所有坐落高雄市○○段○○段第984地號土地中之30坪、19坪出租，雙方均約定租金每月各按每坪55元計付，租期均自70年1月20日起至71年
1月19日止，期滿經雙方同意得續訂租約，但契約條件須另定之，嗣黃勉、陳志德即分別於如附圖所示C（75㎡）、B（50㎡）部分興建門牌號碼各為高雄市○○區○○里○○○路○○○巷○弄○號、4號之房屋，而上開租期屆滿時，黃勉、陳志德即均未依租約約定與伊父另訂租約，原租約自因已發生阻止續約之效力而業於71年1月19日屆滿而消滅，而伊於74年間即已因繼承取得上開土地之所有權，嗣黃勉、、陳淑乃分別於91年9月8日、95年11月6日死亡，其等各有之上開未辦所有權登記之房屋，即分別由被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○與被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○繼承而公同共有，今上開2房屋使用基地之租賃契約既均已告屆期消滅，該屋繼續占用上開土地即均為無占有之正當權源，被告依法自各應將占用部分予以拆除並為返還，且被告無權占有系爭土地期間乃均受有相當於租金之利益，此自係無法律上之原因而受有之不當利得，並因此致伊之權益受損，則依土地申報地價年息10%計算，被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○就如附圖所示C部分每月自應給付新台幣（下同）5,406元之損害金，被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○如附圖所示B部分每月亦應給付3,
604元之損害金，如認兩造間就上開土地仍成立不定期租賃關係，惟前開租金係於70年間所約定，此迄今已隔26年之久，該土地之價值業大幅提昇，其顯有增加租金之必要，為此爰依民法第767條之規定及不當得利之法律關係先位聲明請求：㈠、被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○應將如附圖所示C部分之地上物拆除並將占有之土地返還，且應給付原告99,000元及自96年11月22日起至交還土地之日止按月給付5,406元；㈡、被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○應將如附圖所示B部分之地上物拆除並將占有之土地返還，且應給付原告62,700元及自96年11月22日起至交還土地之日止按月給付3,604元，並依民法第442條規定備位聲明請求：㈠、被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○就如附圖所示C部分土地之租金，自96年11月22日起調整為每月5,406元；㈡、被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○就如附圖所示B部分土地之租金，自96年11月22日起調整為每月3,604元。
三、被告甲○○、丁○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出之書狀作何聲明或陳述。
四、被告己○○、壬○○○、庚○○○則均以伊等繼承之上開房屋業已損壞且久無人住，伊等願將該屋占用土地返還予原告等語為辯。
五、被告丙○○○、乙○○則均以原告之父楊燦於系爭租賃期間屆滿後，均仍一如往常於固定時間前來收取租金，承租人黃勉、陳志德亦均同昔按期繳交租金，原定期租約於屆期後自已成立不定期租賃關係，原告主張雙方之租賃關係業於71年
1月19日屆滿而消滅顯與事實不符，伊等於繼承後自仍屬有權占有，原告主張拆屋還地並給付相當於租金之不當利得自屬無據，而原告在起訴前並未為請求調整租金之意思表示，其依法並不得溯及請求調整，且原告係於97年3月25日始追加壬○○○、庚○○○、甲○○、丁○○為被告，其於斯時前自不得請求給付調整之租金，況系爭土地之出入口甚小，僅能容許行人行走，且無自來水供應，伊等之經濟能力有限，原告主張依10%之法定租金最高額度計算租金亦不合理等語為辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
六、兩造不爭執之事項：
㈠、原告之被繼承人楊燦於70年1月10日分與黃勉、陳志德訂立基地租賃契約而將其所有坐落高雄市○○段○○段○○○○號土地（重測前三塊厝段221地號）中之30坪、19坪出租，雙方均約定租金每月各按每坪55元計1,650元（黃勉）、1,045元（陳志德）計付，租期均自70年1月20日起至71年1月19日止，期滿經雙方同意得續訂租約，但契約條件另定之，嗣黃勉、陳志德即分別於如複丈成果圖所示
C（75㎡）、B（50㎡）部分興建門牌號碼各為高雄市○○區○○里○○○路○○○巷○弄○號、4號之房屋，迨上開各租期屆滿後，雙方均未續訂書面租約迄今。
㈡、 黃勉業 於91年9月8日死亡，其繼承人為被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○，另陳志德則於95年11月6日死亡，其繼承人為被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○。
㈢、系爭土地於74年11月18日乃以買賣為原因登記為原告所有，該土地公告現值為每平方公尺33,600元，96年1月之申報地價為每平方公尺8,650元。
六、本院就兩造必要爭點所為之判斷：
㈠、系爭租賃於租期屆滿時未續訂租約，是否得成立不定期限租賃契約？按「上訴人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，被上訴人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第四百五十一條之規定，自應視為以不定期限繼續契約，非被上訴人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續。」，最高法院33年上字第3763號著有判例。本件原告固以系爭租約業定明「期滿經雙方同意得續訂租約，但契約條件另定」之語而已阻止屆期續租之效力，且原承租人黃勉、陳志德於租約屆期後亦均未曾給付租金，原出租人楊燦並已於73年6月20日死亡而不可能收取往後之租金，系爭租約自已因屆期而消滅云云，惟黃勉於73年12月19日乃曾繳納750元之租金，並收受內載「茲收到租金額新台幣柒佰伍拾元正右係台端承租坐落高雄市○○○段地號『221』地目『建』面積參拾坪之民國柒拾三年十二月份租金額本日確已收訖無訛此據土地所有人：楊燦土地承租人黃勉」等語之收據，而與黃勉、陳志德同向楊燦承租系爭土地40坪以興建房屋（門牌編號○○區○○○街○○○號，如附圖A部分）之房 阿秋 ，其於75年1月至12月在給付租金後亦均收訖同上形式、內容（面積改為40坪、租金額載為2,800元）之收據，另原告係於73年11月10日以繼承為原因而為系爭土地所有權之登記，後於74年4月12日以買賣為原因而移轉登記予 王滄浪 ，再於74年11月18日以買賣為原因而移轉登記予原告乙節，此有收據（000-000頁）及本院勘驗筆錄、略圖、複丈成果圖（40-44頁）與土地登記簿謄本（207頁）在卷可憑，是原出租人楊燦雖已於73年6月間即已死亡，惟承租系爭土地之黃勉、 房阿秋 乃均係於原告為所有權人之期間收受以「土地所有人楊燦」為名之租金給付收據，以黃勉、房阿秋就出租系爭土地之所有權人何屬應為熟知，其自不可能交租予非熟識之無關他人以為債之清償，該在楊燦死後開立之付租收據，衡情自應為其繼承人即原告在收取租金後所出具，此應不因制式化內容載為「土地所有人楊燦」而有異，況黃勉、陳志德與楊燦所立租約之記載內容除面積外經核均屬相同，同為承租該地之房阿秋之租約衡情亦應近似而為
1年定期，以原告繼承後迄今業逾20餘年，如黃勉、陳志德與房阿秋等人均未交租或支付任何代價，衡情原告於此甚長之期間內自不可能未採任何催討或終止租約等行動以維其權利者，則依上開收據之記載及原告未曾催討之情狀，系爭租約之原出租人楊燦在各該租期屆滿後，顯應均已按期向原承租人之黃勉、陳志德為租金之收取，且嗣後繼承之原告亦應已循此而對之收取租金甚明，此亦不因被告未能提出時代業已久遠之陳志德租金收據而有異，則原租約雖曾定明「期滿經雙方同意得續訂租約，但契約條件另定」之語，且出租人之楊燦與承租人之黃勉、陳志德在各租期屆滿後亦未另訂新書面租約，惟黃勉、陳志德原即係向楊燦租用基地以建築房屋，以租地建屋本為非有相當之期限不能達其目的，其存續期限自無可能僅為1年，其等於締約時自無可能僅有租賃期間為1年之共識，而楊燦於原租期屆滿後既已向仍為租賃物使用收益之黃勉、陳志德收取以租金為名之金額，其等就租賃物及租金自已再為協議一致無疑，則依前開說明，楊燦與黃勉、陳志德原訂之租約自應視為以不定期限繼續契約，此自不受原約所定期滿「續訂租約」文字之影響，原告主張系爭租約已於租期屆滿時消滅云云自為無據。
㈡、原告得否請求被告拆屋還地並給付相當之租金？按「查土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已。最高法院三十年渝上字第三一一號著有判例。依上開判例意旨，訂有書面之租地建屋契約而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止。但應受民法第四百四十九條第一項租賃期限不得逾二十年之限制。二十年期滿，若有民法第四百五十一條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅，自不待言。」，最高法院85年度台上字第2108號裁判意旨可資參照。系爭土地之原出租人楊燦與承租人黃勉、陳志德所訂之租約於屆期後已視為以不定期限繼續契約業如上述，則依上開說明，各為繼受人之兩造間就上開房屋各自占有之基地既已視為不定期限繼續契約，依租地建屋之目的，其租賃期間自應至各該房屋不堪使用時為止，茲就系爭2棟建物情形分述如後：
⑴、被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○繼承之B部分：
原為陳志德所興建之門牌號碼高雄市○○區○○里○○○路○○○巷○弄○號房屋即如附圖所示B部分現仍為被告丙○○○、乙○○所居住使用，此為相關兩造所不爭執，則系爭房屋既仍堪使用，其不定期之租賃期間自仍存續，而系爭土地繼受人之原告於原租約繼續後既未有合法終止契約之意思表示，其與陳志德之繼承人即被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○間就系爭土地之租賃關係自仍存續，被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○就其等繼承之上開房屋所占用如附圖所示B部分之土地自屬有權占有，原告請求被告應拆屋還地並各給付相當於租金之不當利得自為無據。
⑵、被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○繼承之C部分：
①、查門牌號碼高雄市○○區○○里○○○路○○○巷○弄
○號房屋即如附圖所示C部分原為興建人黃勉所使用，而該屋於10餘年前即未再使用乙情，此為被告己○○、庚○○○所自陳在卷（97年5月6日言詞辯論筆錄），而該屋四壁於屋簷以下係以磚造，屋簷以上之三角範圍則以木板為遮，並以浪板為其屋頂建料，惟該屋屋簷以上三角範圍之遮板現均已腐朽破損，屋頂浪板半數以上亦均已掀開毀損，屋頂之木頭架樑並業散落雜佈，部分窗戶之木質臺沿亦均已腐朽乙節，此有現場照片在卷可憑，是系爭房屋既已多年無人使用，且觀其結構亦大部已腐朽破損，其除重建外實無可能再供人居住，系爭房屋自應認已達不堪使用之程度，則依上開說明，被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○繼承之系爭房屋所租用之基地在生不定期限繼續契約後，其租賃期間自應認業已消滅，被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○就此之占有自已無正當之權源而應予拆除並返還土地，惟原告就系爭房屋係自何時起即處於不堪使用狀態之事實並未舉證證明，且其屋況如何本須經客觀之認定始得確認，再以被告己○○、壬○○○、庚○○○於本院審理中原即已表示同意返還土地予原告惟為被告丙○○○所反對，本院徵之相關兩造之利益及嗣後權義之計算，認其租賃期間之消滅應以本件判決宣示之時即97年5月23日較符公允。
②、按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律
上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」、「建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價」，最高法院61年台上字第1695號、75年度台上字第378號分別著有判例或判決。被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○繼承之系爭房屋乃占有如附圖所示C之部分（75㎡）已如上述，而系爭土地之公告現值為每平方公尺33,600元，96年1月起之申報地價則為每平方公尺8,650元，另系爭土地之土地使用分區為乙種工業區，坐落位置則係於九如二路、遼寧二街、安東街（東為自立一路）、康平街之間，附近為工商混雜，市況尚佳乙節，此有土地登記第二類謄本、土地使用分區證明書、商況地圖等件在卷足憑，是被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○繼承之上開地上物既已無權占用原告所有系爭土地有如上面積，依社會通常之觀念，其等在拆除前自均因此可能獲得相當於法定最高限額租金數額之租金利益而應予返還自明，而系爭土地係位於高雄市○○區○巷道內，距市區○○○道之九如二路、自立路均甚為接近，其交通尚屬便利，惟該區域既為工業區，其商況尚非發達，則依該區之開發現況、地處位置、公告現值、社會經濟狀況暨該屋業已廢棄而無人使用等情以觀，原告就系爭土地請求依法定租金之以土地申報地價年息10%計算其相當於租金之不當利得尚屬過高，本院認應以4%較為適當，以此計算結果，被告己○○、丙○○○、壬○○○、 廖楊金 自租賃期間消滅後之97年5月24日起至交還系爭土地之日止，該期間每月應付之相當租金即為2,163元（75㎡×8,650×4%÷12），原告逾此範圍外之請求則為無據。
㈢、原告就被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○繼承之B部分得否請求增加租金？租額應為若干？按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條定有明文，而「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。」、「房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」，最高法院20年上字第283號、48年台上字第521號分別著有判例。被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○繼承之系爭占有B部分（50㎡）土地之房屋，其原租約於屆期後已視為以不定期限繼續契約，而系爭土地之公告現值、申報地價及地處位置與其附近商況等情均已如前述，是被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○就系爭土地之B部分既已存有不定期租賃關係，且自原約訂立時起之70年起迄今，其應付租金均為以每坪55元計算之每月1,045元而未曾調整，而系爭土地較近於市價之96年1月公告現值已為每平方公尺33,600元，且附近市況亦已與25餘年前大為不同，衡諸現今社會經濟狀況及租金行情，原告請求調整系爭土地B部分之租金，依法應屬有據而應予准許，則依前開建築房屋基地租金法定租率計算基準之說明，其上限即應以系爭土地之申報地價額年息10%為限，本院斟酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況暨承租人利用基地之經濟價值與所受利益等情，認原告就系爭土地請求依法定租金之以土地申報地價年息10%計算其相當於租金之不當利得尚屬過高，本院認應以8%即每月應付租金2,883元（50㎡×8,650×8%÷12）較為適當，而原告於本件起訴前並未對被告為調整租金之意思表示，其嗣雖於96年12月27日追加請求為租金之調整，惟其則係遲至97年3月25日始追加對訴訟標的應合一確定之當事人即甲○○、丁○○為被告，並由本院於送達後最後在97年4月3日經追加之被告甲○○所收受（被告丁○○係於97年3月28日收受），此有陳報狀、準備書二狀及送達證書等件在卷足憑，則依上開說明，出租人之原告為調整租金之意思表示既至遲在97年4月3日始到達於被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○全體，其等向原告承租系爭土地如附圖所示B部分之租金，自應自斯時起始調整為每月2,883元，其於此前自不得溯及請求調整後之租金，原告逾此範圍外之請求即為無據。
七、綜上所述，系爭土地之原出租人楊燦與原承租人黃勉、陳志德所訂之原租約自屆期後已視為以不定期限繼續契約而未消滅，陳志德之繼承人即被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○就上開房屋所占用如附圖所示B部分之土地自屬有權占有，原告並不得對之請求拆屋還地並給付相當於租金之不當利得，而 黃勉之 繼承人即被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○所承繼之占用如附圖所示C部分土地之上開房屋，在生不定期限繼續契約後業已達不堪使用之程度而應認已自本件判決宣示之時即97年5月23日消滅，其等即應予拆除並返還土地予原告，並自97年5月24日起至交還系爭土地之日止按月給付相當租金2,163元，另被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○繼承之上開房屋所占用如附圖所示B部分土地應准予調整租金，並自97年4月3日起調整為每月2,88
3元，從而原告依民法第767條、第442條之規定及不當得利之法律關係請求被告己○○、丙○○○、壬○○○、庚○○○應將如附圖所示C部分之地上物予以拆除而返還土地返還，並自97年5月24日起至交還土地之日止按月給付2,163元，且被告丙○○○、乙○○、甲○○、丁○○所承租之如附圖所示B部分之租金應自97年4月3日起調整為每月2,88
3元，依法即無不合，自應予以准許，其逾此範圍外之請求則為無據，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，合依民事訴訟法第385條第1項、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國97年5月23日
民事第一庭法官黃宏欽正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國97年5月23日
書記官陳心儀