臺灣臺中地方法院102年度訴字第3118號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院102年訴字第3118號民事判決

裁判日期：民國103年05月13日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣臺中地方法院民事判決102年度訴字第3118號原告 陳秋田 訴訟代理人 吳光陸 律師
陳彥价 律師 楊雅婷 律師被告 陳正雄
陳富美 上一人法定代理人 王金吉 被告楊 陳玉賀
陳金釵 陳添福 陳添勝 上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國103年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、本件被告 楊陳玉賀 經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查原告以民國（下同）103年3月13日民事準備㈡狀追加備位聲明：「⒈被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀、陳金釵、陳添福、陳添勝應各將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地面積158平方公尺及同段435建號之建物（即門牌號碼為台中市○○區○○路0段000○0號）面積235.64平方公尺之公同共有權利三分之一移轉登記予原告。⒉訴訟費用由被告等負擔。」，核係本於同一基礎事實為預備減縮應受判決事項之聲明，依前開說明，應予准許。
乙、實體方面：
壹、兩造主張：
一、原告主張
（一）兩造因繼承為坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地及同段435建號之建物即門牌號碼為台中市○○區○○路○段000○0號（以下簡稱系爭房地）之公同共有人。查被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀、陳金釵（以下簡稱陳正雄4人）於102年1月28日以臺中逢甲郵局第38號存證信函通知原告及本件另二位被告陳添福、陳添勝：「台端與本人等共同座落於臺中市○○區○○段○○○○○號土地及同區段435建號之不動產，為使前揭共有不動產充分有效利用及達成正當行使權利之目地，本人等爰依土地法第34條之1各項規定處分〔出售〕前揭不動產，本人等前揭不動產應有部分及人數均已逾2分之1，已符合土地法第34條之1第1項規定之要件，特依同法第2項、第3項、第4項及第5項規定將處分方式及內容通知台端如下：土地標示、面積及持分：土地坐落於臺中市○○區○○段○○○○○號，面積158平方公尺，權利範圍公同共有全部。建物坐落於臺中市○○區○○段○○○○號，總面積235.64平方公尺，權利範圍公同共有全部。處分方式：擬出售予 林碧珠 （被告陳添福之妻）女士。前揭不動產價款合計為新台幣500萬5000元整，買方需另支付契稅、代書費，賣方須另支付地價稅、土地增值稅。價金分配：…。償付方法及期限：會請台端於文到10日前往台中市○○區○○路0段000號永騰錩地政士事務所簽訂買賣契約，…。特別約定事項：本存證信函係依土地法第34條之1第1項規定處分共有不動產並依同法第2項、第3項規定通知他共有人，惟台端倘擬依同法第4項規定行使優先購買權時，請於文到10日內以書面為意思表示，若由台端獲優先購買權之資格時，本人等自當於收到意思表示後另行通知台端簽訂買賣契約日期，並付清本人等應有持分價款共計新台幣286萬元整。逾期本人等將依土地法第34條之1第2項、第3項規定處理。」；嗣原告於同年1月29日收受前開通知後，即於同年月30日以臺中中清路郵局第25號存證信函向被告陳正雄4人表明同意 依渠 等通知出售價格、條件優先承買，並備妥訂金新台幣（下同）100萬元至上開被告陳正雄4人共同委託之永騰錩地政士事務所辦理買賣契約之簽訂事宜。惟被告陳正雄4人事後反悔，不願將系爭房地移轉登記予原告。
（二）被告陳正雄4人依上開土地法第34條之1第5項準用同條第1項規定出售系爭房地，而原告已回覆表示願以同一條件優先承買系爭土地，原告即可優先承受，又因系爭房地原告亦為公同共有人，在原告依法行使優先承買權後，基於買賣關係，被告等人自應將系爭房地所有權移轉登記給原告。
（三）若 鈞院 認為被告陳添勝、陳添福行使優先承買權為有效，其2人與原告均可優先承買者，依土地法第34條之1執行要點第10點「土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之」，則被告等人即應依上揭規定，移轉其各三分之一之權利。爰請求判決如聲明：
１、先位聲明：被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀、陳金釵、陳添福、陳添勝應各將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地面積158平方公尺及同段435建號之建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000○0號）面積235.64平方公尺之公同共有權利全部移轉登記予原告；訴訟費用由被告等負擔。
２、備位聲明：被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀、陳金釵、陳添福、陳添勝應各將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地面積158平方公尺及同段435建號之建物（即門牌號碼為台中市○○區○○路0段000○0號）面積235.64平方公尺之公同共有權利三分之一移轉登記予原告；訴訟費用由被告等負擔。
（四）對於被告抗辯之陳述略以：
１、本件係被告陳正雄4人就兩造共有之系爭房地，依土地法第34條之1第1項規定，以500萬5000元出售予訴外人林碧珠，並依同條第4項於102年1月28日以臺中逢甲郵局第38號存證信函通知原告及被告陳添福、陳添勝行使優先購買權，並應於文到10日內以書面為意思表示。原告於同年1月29日收受前開通知後，除於同年月30日以臺中中清路郵局第25號存證信函向被告陳正雄4人表明同意依渠等通知出售價格、條件優先承買，並於該日下午4時30分許，備妥訂金100萬元至被告陳正雄4人共同委託之永騰錩地政士事務所，再次表明願依同一條件優先承買，欲交付100萬元給 陳冠伶 地政士，要求辦理買賣契約之簽訂事宜，是原告依上開規定，應已購得系爭房地，被告陳正雄4人事後反悔，不願將系爭房地移轉予原告，應無理由。關於被告陳正雄辯稱：原告及被告陳添福、陳添勝等人均於上開文到10日內主張優先購買權，被告等人再於102年2月6日以臺中逢甲郵局存證號碼第60號存證信函通知原告及陳添福、陳添勝三人於102年2月25日下午三時至台中市○○區○○路○○○巷○號冠毅櫥櫃店討論系爭房地之後續移轉事宜，惟屆期僅陳添福、陳添勝二人到場，原告並未到場，致系爭房地尚未處理，並認原告主張被告等人應全部移轉系爭房地予原告，於法有違云云。惟查：
①本件原告既已於限期內以上述存證信函通知被告陳正雄
4人表示願以同一價格、條件優先承買系爭房地，且被告陳正雄亦自認原告已於函到10日內主張優先承買權，故原告與被告間就系爭房地應已成立買賣契約。
②被告陳正雄另辯稱：因有原告及被告陳添勝、陳添福均
表示願為優先承購，乃再以102年2月6日臺中逢甲郵局第60號存證信函通知原告及被告陳添福2人於102年2月25日下午三時至臺中市○○區○○路○○○巷○號冠毅櫥櫃店討論系爭房地之後續移轉事宜，屆期僅被告陳添福、陳添勝到場，原告並未到場，致系爭房地尚未處理云云，應有誤會。蓋依土地法第34條之1第4項，共有人行使優先承購權本可共同為之，再參照土地法第34條之1執行要點第10點「土地或建物之全部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之」。是縱被告陳添勝、陳添福亦合法主張優先購買權，亦毋庸被告陳正雄４人代為決定如何處理，故原告未於102年2月25日到場，並不影響原告行使優先購買權結果，被告陳正雄上開指責應無意義，亦不生效力。
③至於被告陳添福、陳添勝是否為合法之優先購買權人，
則待鈞院審酌而定，如認未合法行使，則原告請求為有理由；反之，如被告陳添勝、陳添福亦合法行使優先購買權，則應由被告陳添勝、陳添福與原告共同優先購買。
２、被告陳正雄又辯稱共有物分割，無土地法第34條之1第1項適用，遺產分割，亦無土地法第34條之1第5項適用云云，惟本件請求非為遺產分割或共有物分割，上開答辯應無理由。
３、被告陳正雄辯稱被告陳富美已喪失意識，系爭買賣契約書、原證2存證信函上之被告陳富美之簽章係其配偶王金吉所蓋，後來 伊拿 授權書要去給被告陳富美簽名，方知被告陳富美已喪失意識，才去聲請監護。又被告陳添福、陳添勝亦有表示優先承買云云，實有疑義。經查：
①主張民法第75條後段規定之效果，其自須舉證證明其於
行為當時係在無意識或精神錯亂之情形，始可主張其所為之法律行為係無效。
②又被告陳富美於102年6月間始由其子聲請監護宣告，鈞
院則係於102年8月22日酌定其為受監護宣告之人，從而，通知原告行使優先承買權之原證2存證信函既為102年1月28日，斯時被告陳富美尚未經法院裁定准監護宣告，即被告陳富美尚非無行為能力人，既然原證2存證信函蓋有被告陳富美印章，而此印章又係被告陳富美之夫王金吉拿來蓋章，足見此印章為真正，則該函所稱被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀、陳金釵已出售系爭房地予訴外人林碧珠，自屬有效。況就被告陳正雄所提之102年1月27日買賣契約，係被告陳正雄代理他人簽約，並蓋用被告陳富美印章，益證此買賣有效，故在不能證明被告陳富美於102年1月間在訂立上開買賣契約書，係處於無意識或有精神錯亂之情形，其出售林碧珠之買賣契約應屬有效。
③退一步言，縱認被告陳富美確係無意識能力，但既係其
夫王金吉拿印章來蓋，基於王金吉嗣後既被選定為監護人，依民法第1113條準用第1098條第1項規定：「監護人於監護權限內，為受監護人之法定代理人。」，王金吉為被告陳富美之法定代理人，為保障善意之原告，應依民法第170條第1項：「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」，或類推適用民法第118條第2項：「無權利人就權利標的物為處分後，取得其權利者，其處分自始有效。但原權利人或第三人已取得之利益，不因此而受影響。」，認王金吉已承認上開出賣行為，則買賣應為有效。
④至於被告陳添福、陳添勝已於102年1月31日之信函行使
優先承買權，原告否認之。蓋一方面其提出之聲明書係已印妥之制式文件，是否隨同信封寄出不明，另一方面林碧珠即為被告陳添福之配偶，情理上豈有可能行使優先承買權以阻止林碧珠購買。另否認被告陳添福庭呈之「陳家祖厝拋棄繼承權」書面之真正。
二、被告抗辯：
（一）被告陳正雄部分陳稱：
１、本件兩造均為被繼承人 陳廖定 （女，2年0月00日生；101年5月19日歿）之繼承人，共同繼承系爭房地。被告陳正雄於102年元月間，經被告陳富美、楊陳玉賀及陳金釵等3人授權，與訴外人林碧珠就系爭房地簽立「不動產買賣契約書」，約定買賣價金為500萬5000元整。被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀及陳金釵等4人並於102年1月28日以臺中逢甲郵局第38號存證信函，通知原告及被告陳添福、陳添勝等人，有關被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀及陳金釵等4人依土地法第34條之1規定出售系爭房地予訴外人林碧珠及買賣價金為500萬5000元；原告及被告陳添福、陳添勝依法並得行使優先購買權，惟應於函到10日內主張優先購買權。嗣後原告及被告陳添福、陳添勝等人均於函到10日內主張優先購買權（被告陳添勝係以臺中西屯郵局102年1月31日限時掛號第986537號函；被告陳添福則以臺中西屯郵局102年1月31日限時掛號第986538號函，分別主張優先購買權）。被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀及陳金釵再於102年2月6日以臺中逢甲郵局第60號存證信函通知原告及被告陳添福、陳添勝，於102年2月25日下午三時至臺中市○○區○○路○○○巷○號冠毅櫥櫃店討論系爭房地之後續移轉事宜，惟屆期僅被告陳添福、陳添勝到場，原告並未到場，致系爭房地迄今尚未處理。系爭房地是祖厝，目前係被告陳添福、陳添勝居住使用。
２、本件原告僅空言指摘被告陳添福、陳添勝並無優先購買權自無可採。被告陳添福、陳添勝係收受被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀及陳金釵之存證信函後，於法定期間內依法行使優先購買權（陳添勝係以臺中西屯郵局102年1月31日限時掛號第986537號函；陳添福則以同郵局同日限時掛號第986538號函，分別主張優先購買權）。嗣後，出賣人即被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀及陳金釵4人再於102年2月6日以存證信函通知原告及被告陳添福、陳添勝於102年2月25日下午三時至臺中市○○區○○路○○○巷○號冠毅櫥櫃店討論系爭房地之後續所有權移轉事宜，惟屆期僅陳添福、陳添勝到場，原告並未到場，應認原告已放棄行使優先購買權。
３、綜上所述，原告主張應將被告等人所有權利全部移轉登記予原告，於法有違，應予駁回。並聲明：駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
（二）被告陳富美部分由法定代理王金吉陳稱：伊是被告陳富美之配偶，被告陳富美大約是100年間，對外界沒有語言的反應，卷附系爭不動產買賣契約書上有被告陳富美的印章，是伊交給被告陳正雄蓋用，被告陳富美當時已經不會講話，不知如何表示同意或是不同意，被告陳正雄都說要蓋印章了，不蓋也不行，伊就拿印章給他蓋，被告陳正雄當時沒有告訴 伊蓋章 要做何事，伊不知道嚴重性，就系爭不動產買賣契約書因伊不識字，不知是何人與林碧珠訂約。系爭契約不是伊所簽訂等語，並聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
（三）被告楊陳玉賀未於最後言詞辯論期日到庭，惟曾到庭陳稱：存證信件上之印章是伊自己所蓋用等語，並聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
（四）被告陳金釵部分陳稱：存證信件上之印章是伊自己所蓋用等語，並聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
（五）被告陳添福部分陳稱：
１、關於系爭房地買賣事宜，伊是交給被告陳正雄處理，伊有準備錢要主張優先承買。
２、伊和被告陳添勝已居住系爭房屋40幾年，被告陳正雄曾說要將系爭房地賣給伊，訴外人林碧珠是伊之配偶。原告曾承諾，如果母親過世，對系爭房地都不主張權利，全都拋棄，並立有書面等語。並聲明：請求駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
（六）被告陳添勝部分陳稱：關於系爭房地買賣事宜，伊是交給被告陳正雄處理；伊有準備錢要主張優先承買等語。並聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
貳、本院之判斷：
一、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第1至5項定有明文。又「本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半數；應有部分合計逾三分之二，指應有部分逾三分之二者，共有人數可以不計。共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及應有部分為準。但共有人死亡者，以其繼承人數及繼承人應繼分計入計算。前項共有人數及應有部分之計算，於公同共有土地或建物者，指共有人數及其潛在應有部分合計均過半數。
但潛在應有部分合計逾三分之二者，其共有人數不予計算。
各共有人之潛在應有部分，依其成立公同關係之法律規定、習慣或法律行為定之；未有規定者，其比率視為不明，推定為均等。分別共有與公同共有併存之土地或建物，部分公同共有人已得依本法條規定處分其公同共有之應有部分，且另有分別共有之共有人同意處分全部共有物者，於計算本法條第一項共有人數及其應有部分時，該公同共有部分，以同意處分之人數及其潛在應有部分併入計算。」土地法第34條之1執行要點第6點亦定有明文。是公同共有之土地、建物，其公同共有人如欲處分公同共有之土地、建物，必以其潛在應有部分逾三分之二或共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數方得為有效之處分，合先敘明。
二、本件原告主張：兩造因繼承而為系爭房地之公同共有人。原告有獲以被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀、陳金釵4人名義所寄之102年1月28日臺中逢甲郵局第38號存證信函，該信函內容通知原告及被告陳添福、陳添勝載稱：「台端與本人等共同座落於臺中市○○區○○段○○○○○號土地及同區段435建號之不動產，為使前揭共有不動產充分有效利用及達成正當行使權利之目地，本人等爰依土地法第34條之1各項規定處分〔出售〕前揭不動產，本人等前揭不動產應有部分及人數均已逾2分之1，已符合土地法第34條之1第1項規定之要件，特依同法第2項、第3項、第4項及第5項規定將處分方式及內容通知台端如下：土地標示、面積及持分：土地坐落於臺中市○○區○○段○○○○○號，面積158平方公尺，權利範圍公同共有全部。建物坐落於臺中市○○區○○段○○○○號，總面積235.64平方公尺，權利範圍公同共有全部。處分方式：擬出售予林碧珠女士。前揭不動產價款合計為新台幣500萬5000元整，買方需另支付契稅、代書費，賣方須另支付地價稅、土地增值稅。價金分配：…。償付方法及期限：會請台端於文到10日前往台中市○○區○○路0段000號永騰錩地政士事務所簽訂買賣契約，…。特別約定事項：
本存證信函係依土地法第34條之1第1項規定處分共有不動產並依同法第2項、第3項規定通知他共有人，惟台端倘擬依同法第4項規定行使優先購買權時，請於文到10日內以書面為意思表示，若由台端獲優先購買權之資格時，本人等自當於收到意思表示後另行通知台端簽訂買賣契約日期，並付清本人等應有持分價款共計新台幣286萬元整。逾期本人等將依土地法第34條之1第2項、第3項規定處理。」等語；原告於同年1月29日收受前開通知後，乃於同年月30日以臺中中清路郵局第25號存證信函向被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀、陳金釵表明同意依渠等通知出售價格、條件優先承買，並至上開被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀、陳金釵4人共同委託之永騰錩地政士事務所辦理買賣契約之簽訂事宜。惟被告陳正雄、陳富美、楊陳玉賀、陳金釵4人事後反悔，不願將系爭房地移轉予原告等事實，業為被告所不爭執，並有原告所提出之系爭土地及建物登記謄本、102年1月28日所發台中逢甲郵局第38號存證信函影本、102年1月30日所發台中中清路郵局25號及102年2月4日同郵局第28號存證信函影本在卷可參，堪信為真實。
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。。民事訴訟法第277條前段定有有明文。原告主張被告陳富美於102年1月27日簽訂前述系爭買賣契約時，有意思能力，系爭買賣契約有效，其得依法主張優先承買權云云，惟其主張為被告所否認，是原告就其主張自應負舉證之責任。經查：
（一）兩造為兄弟姐妹，系爭房地係因兩造共同繼承被繼承人陳廖定（為兩造之母，於101年5月19日歿）之遺產而登記（於101年11月29日）為公同共有，為兩造所不爭執，並有前述系爭土地之登記謄本在卷可參，兩造就系爭房地潛在應有部分均為七分之一，應可認定。是依前揭說明，必須兩造公同共有人中有4人以上同意處分系爭房地方得為有效處分，否則其處分即不生效力。
（二）又被告陳富美前於102年8月22日經本院以102年度監宣字第473號裁定宣告為受監護宣告之人，且選定王金吉為其監護人之事實，為兩造所不爭執，並有本院102年度監宣字第473號裁定一份在卷可稽，另經本院調閱上開家事卷宗，查屬相符。是被告陳富美於102年1月27日是否有參與系爭土地買賣契約之簽訂即為本件審認之重點。查：
１、依被告陳富美之法定代理人王金吉到庭陳稱：被告陳富美大約是100年間，對外界沒有語言的反應，而卷附系爭不動產買賣契約書，其上有被告陳富美之印章，是伊拿給被告陳正雄蓋用，被告陳富美當時已經不會講話，不知如何表示同意或是不同意，被告陳正雄都說要蓋印章了，不蓋也不行，伊就拿印章給被告陳正雄蓋用，被告陳正雄當時沒有告訴蓋章之用途，伊不知道嚴重性，系爭不動產買賣契約書因伊不識字，不知是何人與林碧珠所簽訂，系爭契約不是伊所簽訂等語（詳參本院103年3月13日言詞辯論筆錄），且被告陳正雄亦到庭陳稱：「．．（被告陳富美於102年1月27日時，是否已經沒有意思能力了？）答：是的，他不認得人，也不會講話，手腳也不會動。我們當時還想要領印鑑證明，戶政事務所的人看了之後，表示陳富美沒有辦法表示意思，所以沒有辦法辦理印鑑證明，我們才去辦理監護。．．」等語（詳參本院103年4月10日言詞辯論筆錄），依上開王金吉及被告陳正雄之陳述，被告陳富美並未參與系爭買賣簽約之簽訂，且未在系爭買賣契約簽名、用印，而原告復未舉證證明被告陳富美本人有參與系爭買賣契約之簽訂，系爭買賣契約即不得拘束被告陳富美。
２、又經調閱本院102年度監宣字第473號監護宣告卷宗，被告陳富美之子 王木榮 於102年7月12日到院陳稱：「．．（相對人《即被告陳富美》過去生活史及疾病史？）答：失智症，大約民國100年間開始。（相對人目前精神狀況？意思能力？）答：聽不懂我們跟她說話，無法自己吃飯，大小便大部分是臥床，需要別人照顧，但有時侯會唉叫，身體不聽使喚。」等語；而法官當場詢問被告陳富美之姓名、年籍、住所、與聲請人（王木榮）之關係，被告陳富美無任何回應；且經專科醫師 劉金明 對被告陳富美目前身體狀態為鑑定，其結果：被告陳富美這三年來腦功能退化得很快，右腳可動，其他雙手及左腳均僵硬，咀嚼功能變差，對外界沒有語言反應，無法依醫師指示行為。被告陳富美之前有失智症，合併有精神、情緒的狀況。對外界反應、思考能力、判斷自己行為利害得失之意思能力，有嚴重障礙屬腦神經退化之狀況。被告陳富美無認知理解判斷能力，無法單獨管理處分自己的財產，回復之可能性無，已達監護宣告之程度等語（以上均詳參102年度監宣字第473號卷102年7月12日訊問筆錄）。是依上述，被告陳富美於100年間即因腦神經退化而有失智症，且因腦功能退化得很快，右腳可動，其他雙手及左腳均僵硬，咀嚼功能變差，對外界沒有語言反應，無法依醫師指示行為。更就法官詢問事項無法為任何回應，足認被告陳富美為一無意思能力之人，顯見王金吉及被告陳正雄前開陳述被告陳富美無法參與系爭買賣契約之商訂情節，應非無據。
３、又按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。民法第75條定有明文。又縱使原告主張系爭買賣契約之印文為被告陳富美所蓋之事實為真，惟被告陳富美既於100年間即因腦神經退化而有失智症，且因腦功能退化得很快，右腳可動，其他雙手及左腳均僵硬，咀嚼功能變差，對外界沒有語言反應，為一無意思能力之人，其於無意識中所為之蓋章行為，屬無效之法律行為，亦不生同意出售系爭房、地之效力。
（三）至於原告主張王金吉自承系爭買賣契約書上被告陳富美之印章為王金吉所蓋用，依民法第1113條準用第1098條第1項規定，王金吉為被告陳富美之法定代理人，為保障善意之原告，應依民法第170條第1項或類推適用民法第118條第2項認王金吉已承認上開出賣行為，則買賣應為有效云云。惟查：依民法第1113條準用第1098條第1項規定：
「監護人於監護權限內，為受監護人之法定代理人。」，王金吉固為被告陳富美之法定代理人，然按，監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。監護人為下列行為，非經法院許可，不生效力：（一）代理受監護人購置或處分不動產。(二)代理受監護人，就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃。民法第1101條第1項、第2項定有明文。且此等規定於成年人之監護亦準用之，此觀民法第1113條規定即明。本件被告陳富美業經本院家事法庭於102年8月22日以102年度監宣字第473號裁定為受監護宣告之人，並選定其夫王金吉為其監護人乙節，已如前述，依上開法條規定，王金吉如代理被告陳富美處分系爭不動產之行為，非經法院許可，亦不生效力。本件王金吉並未得本院之同意而處分系爭房、地所有權，是縱如原告主張王金吉有代理被告陳富美處分系爭不動產之事實為真，其代理行為亦不生效力，併此敘明。
（四）基上，本件被告陳富美為一無意思能力之人，其並未參與系爭買賣契約之商訂，更未在系爭買賣契約簽名蓋章，而被告陳富美之法定代理人未經法院許可亦不能代理被告陳富美處分系爭房地，是被告陳富美不受系爭買賣契約之拘束，即就系爭買賣契約有效同意處分系爭房地之共有人僅被告陳正雄、楊陳玉賀、陳金釵等3人而已，其潛在應有部分僅七分之三，是系爭房地之共有人僅3人同意處分系爭房地，未逾半數，而其潛在應有部分亦僅七分之三，未逾半數，依前述土地法第34條之1第1、第5項及土地法第34條之1執行要點第6點之規定，被告陳正雄、楊陳玉賀、陳金釵等3人就系爭房、地之處分自不生效力，即被告陳正雄、楊陳玉賀、陳金釵等3人將系爭房地出賣予林碧珠所訂之買賣契約，並不生效力。而系爭房地買賣契約既未有效成立，則其他共有人即無主張優先承買權之餘地，原告及被告陳添福、陳添勝均不得對其他共有人主張優先承買權。是原告主張其得依共有人優先承買權之法律關係，先位請求被告等人將系爭房地所有權全部移轉登記予原告，或備位請求被告等人將系爭房、地所有權應有部分三分之一移轉登記予原告，均無理由。
四、綜上所述，原告主張其就坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地面積158平方公尺，及同段435建號之建物（即門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000○0號，面積235.64平方公尺），得對被告等人行使共有人優先承買權，先位請求被告等人將系爭房地所有權全部移轉登記予原告，或備位請求被告等人將系爭房地所有權應有部分三分之一移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，其餘爭點及兩造其餘主張攻防方法，和未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
叁、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年5月13日
民事第四庭法官王金洲上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月13日
書記官陳靖騰