裁判字號：臺灣苗栗地方法院109年苗簡字第184號民事判決
裁判日期：民國109年10月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決109年度苗簡字第184號原告 李正山 訴訟代理人 陳松林
王芷羚 被告 謝天賜
參加人 謝金枝 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落苗栗縣苗栗縣○○鎮○○段○○○○號、面積121.85平方公尺之土地，分割如民國109年7月22日苗栗縣通霄地政事務所土地複丈成果圖（即附件附圖三）所示方案，即附圖三編號
669⑷區域所示面積73.32平方公尺分歸原告取得，編號669⑶區域所示面積48.53平方公尺分歸被告取得。
原告應補償被告新臺幣382,944元。
訴訟費用由兩造各負擔2分之1。
事實及理由
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號、面積121.85平方公尺之土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，兩造就系爭土地並無不分割之約定，且依其使用目的，亦無不能分割之情形，因兩造就分割方法無法達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定訴請判決分割。而坐落系爭土地其上，依附件附圖一即苗栗縣通霄地政事務所（下稱通霄地政）民國109年5月18日土地複丈成果圖（見本院卷第93頁，下稱附圖一）所示，有編號669C區域有門牌號碼通霄鎮白東26號之一層樓水泥磚造之房屋1棟（下稱C建物），及編號669A、669B區域有未保存登記建物1棟（東側669A為磚造部分，西側669B為土造部分，東西兩側相連，下稱A建物）部分，上開建物均為原告於108年11月13日經本院拍賣取得（且一併取得系爭土地應有部分2分之1）。系爭土地應准予變價分割先經公開市場標售顯現系爭土地真實價格，雙方得以主張優先購買權，始符公平，抑或是依由原告取得系爭土地全部應有部分，再以金錢補償被告以符合地盡其利之效用等語。並聲明：兩造共有系爭土地應予變價分割或由原告取得全部土地再補償被告。
二、被告及參加人則以：均不同意變價分割，應依系爭土地應有部分計算分得土地面積，以原物分配兩造各以系爭土地南北兩側取得二分之一單獨所有，即採附件附圖二即通霄地政10
9年7月28日土地複丈成果圖（下稱附圖二）所示分割方案分割等語，資為抗辯。
三、兩造同意下列不爭執事項為真實，法院得逕採為判決基礎：㈠系爭土地為兩造共有，權利範圍各二分之一。兩造無不分割協議，且無物之使用目的不能分割之情形。
㈡坐落系爭土地上：
⒈南側有C建物，位置及占用面積如附圖一所示669C建物，有獨立出入口，現由原告使用。
⒉北側有A建物，位置及占用面積如附圖一所示669A（磚造部
分）及669B（土造部分）部分，A建物有一獨立出入口，位於磚造部分。
⒊C建物與A建物為二獨立建物。
㈢原告係於108年11月13日經本院拍賣（108年度司執字第48
77號，債務人即訴外人 謝才木 ）取得系爭土地應有部分二分之一及A、C建物。
四、原告主張兩造共有系爭土地應予變價分割或由原告取得全部土地再補償被告等情，為被告所否認，故本件爭點厥為：系爭土地何分割方案為最妥適之分割方案？茲分敘如下：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，民法第823條第1項、第
824條第2項第1款前段分別定有明文。原告主張其經由本院拍賣取得系爭土地應有部分二分之一及A建物、C建物之所有權，故系爭土地為兩造共有，且未有不分割之協議，依物之使用目的亦無不能分割之情事，但迄今仍未能達成分割協議，業據兩造所不爭執（見不爭執事項⒈、⒊），並有系爭土地登記謄本、本院不動權利移轉證明書影本在卷可稽（見本院卷第41、43、107至108頁），復經本院調取108年度司執字第4877號卷宗查明無誤，自堪信為真實，故原告依民法第823條、第824條請求分割系爭土地，應予准許。
㈡按法院裁判分割共有物，屬形成判決，可自由裁量定共有物
之分割方法，但應兼顧全體共有人之利益，並斟酌各共有人之意願、使用情形、利害關係、共有物之性質、價格、利用價值及分割後之經濟效用等情形，依公平原則，而為適當之分配，不受當事人聲明或主張之拘束。又依民法第824條第
2項、第3項規定為裁判分割共有物之方法有三：㈠以原物分配於各共有人。㈡變賣共有物以價金分配於各共有人。㈢以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以價金補償之。是法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途（最高法院94年度台上字第1768號、98年度台上字第2058號民事判決意旨參照）；再關於共有物之分割，如依原物之數量按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應依原物之總價值，按各共有人應有部分比例算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方為公允（最高法院90年度台上字第1245號判決可參）；定共有物之分割方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。兩造共有之土地，倘一造請求按其所提之圖樣分割，他造亦願分割，僅所提之分割圖樣不同而已，則將原物分配於各共有人之原則，兩造已有同意，惟應如何按其應有部分，將共有土地分配於各共有人，或對不能按其應有部分受分配者，如何酌以金錢補償之，在審查事實之法院，非不能定一適當之方法以為分割。若遽將土地予以變賣，不惟與共有人之意願有悖，甚或導致將來之土地所有人與地上房屋所有人間法律關係之複雜，其方法自非適當（最高法院86年度台上字第32號民事判決意旨參照）。查：
⒈原告所主張分割方案並無可採：
①本件依原告其中主張取得全部系爭土地之分割方案，及被告
主張取得系爭土地東北側依應有部分比例換算之面積即附圖二之分割方案，足見兩造均有意願取得分配土地，揆諸前開說明，系爭土地之分割則應以原物分配為原則。且參以被告就系爭土地之應有部分為繼承而來（見系爭土地謄本之登記原因，見本院卷第41頁），並有強烈取得系爭土地之意願，應予尊重，故原告主張變價分割，顯然忽視被告取得系爭土地之意願，亦違反原物分配之原則，且系爭土地上坐落有原告所有、尚堪用之C建物（A建物則已不堪使用，詳後述），如變賣後由第三人取得土地，將導致日後建物與土地使用權之糾紛，不足採憑。
②再者，原告主張取得系爭土地之全部，亦與被告欲同為原物
分配之意願不符。而系爭土地其上固坐落原告因拍賣取得之
A、C建物，然A建物並無人居住使用，房內堆置垃圾及雜物，屋頂多處坍塌破損，且已無門扇，據被告稱A建物土造部分為其祖先於日據時代所興建等情，有本院勘驗筆錄、現場照片等件在卷可憑（見本院卷第83至90-10頁），堪認A建物年代久遠，且已破損不堪使用，亦不適合供人居住，此自原告所拍定金額亦可見，A建物部分拍定僅價值新臺幣（下同）3萬元，有本院民事執行處函文在卷可憑（見本院卷第111至112頁），且本院民事執行處於A建物拍賣前曾委請立信不動產估價師事務所估價，同認A建物已頹廢不堪住家使用，估計殘值僅有28,800元，經本院調取108年度司執字第4877號執行卷宗核閱土地價格鑑估表、現場照片無誤（見該卷宗第75、82頁），益見A建物實際上已不堪使用。而原告拍賣取得時，本應得知悉此情，故其以已取得僅有些微價值之A建物為由，主張取得系爭土地之全部，實無可採。
再者，原告既因拍賣而原始取得A建物及系爭土地應有部分
2分之1，倘A建物坐落系爭土地位置由被告取得，亦顯與民法第425條之1之情形不符，故原告陳以倘由被告取得A建物坐落土地部分，被告仍不得主張拆屋還地云云，依本件卷證資料觀之，並無可採。
⒉被告固主張取得系爭土地東北側依應有部分比例換算面積之
土地，即附圖二之分割方案。而就此分割方案兩造分得土地之位置，原告為西南側部分、被告為東南側部分，考量系爭土地其上C建物建成約30餘年，經本院調取108年度司執字第4877號執行卷宗核閱稅籍資料無誤（見該卷宗第19頁），足見C建物目前尚堪使用，而原告亦於本院審理中自陳：C建物目前已經在使用中，將來打算居住使用，不打算拆除等語（見本院卷第132頁），是倘由原告保留C建物坐落基地，則將使原告損害降至最低，且亦符合目前土地利用之方式。然依被告主張之方案，將使C建物北側一部分坐落基地，均劃歸被告所有，而造成C建物部分可能面臨遭拆除之情形，且可能遭拆除之C建物主體，又為主要牆面，倘若拆除，將造成C建物坍陷而無法使用，故被告主張之附圖二之分割方案，亦不可採。本院審酌使堪用建物與土地之所有權人合一，減少土地使用權源之糾紛，避免日後再生無益拆屋還地爭議，並考量系爭土地上居住權人之居住權，及兩造欲取得土地之意願及位置等情，應將C建物坐落系爭土地部分，分配予原告所有，其餘部分分配予被告所有，即附件附圖三通霄地政109年7月22日土地複丈成果圖（下稱附圖三）之分割方案，較為妥適；又此分割方案，雖將可能造成被告所取得之系爭土地部分，成為苗栗縣畸零地使用自治條例所定之畸零地（見估價報告即本院卷第351頁，另依被告所主張附圖二方案，分得部分亦為畸零地，見估價報告即第229、23
1頁），然基於尊重被告取得祖傳土地之意願，亦不適僅因其應有部分無法分得足供建築用，驟認應由原告全部取得或應予變價分割（見最高法院98年度台上字第2058號民事判決意旨參照），而被告取得土地後，亦非必須做為建築使用，倘將來有建築需求，亦可以向鄰地價購部分土地整理後（如向同段672地號鄰地購得部分土地以加寬臨路面寬）再行建築，並無礙土地之有效利用。是以，系爭土地分割，應採附圖三所示分割方案，乃可尊重各共有人之意願、使各共有人得有效利用之空間，亦能減少法律關係之複雜化，而為本件最妥適之分割方案，爰諭知如主文第一項所示。
⒊又系爭土地按附圖三方案分割後，兩造雖均受原物分配，惟
原告實際分得超過依應有部分比例計算之系爭土地面積，且兩造所分得系爭土地條件亦有不同（如原告分得土地之臨路面較寬），難免有價值差異。故本院囑託 捷丞 不動產估價師聯合事務所鑑定分割後各共有人分得之土地價值，及分割前各共有人之應有部分權利價值，以定共有人間金錢補償之數額。嗣經該事務所依據系爭土地之用途、環境概況，並參考鄰近土地之交易價格，經考量一般因素、區域因素、個別因素及當地發展情形，據以計算分割後各共有人分得土地之價值與分割前原持分價值之差額，得出共有人間應找補之金額，即原告應補償被告382,944元，此有捷丞不動產估價師聯合事務所鑑定報告書存卷可參（見本院卷第291至416頁）。本院審酌上開鑑價過程，已就影響系爭土地及各區塊價值之因素仔細比較考量，據以決定土地價值，自屬貼近現況及市場行情，其鑑定結果應為可採，爰諭知原告應補償被告382,944元，如主文第二項所示。
㈢又按，共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分
之所有權。應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人所分得之部分：…二、權利人已參加共有物分割訴訟，民法第82
4條之1第1、2項定有明文。查系爭土地曾由被告於其上設定抵押權1,000,000元予受告知訴訟人謝金枝（設定權利範圍則為被告之應有部分二分之一），而被告之應有部分則為二分之一，此有系爭土地之土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第41、43頁）。而受告知訴訟人經本院告知訴訟後（見本院卷第59頁），亦表明參加本件訴訟（見本院卷第78頁）依前開規定，謝金枝就抵押人即被告所設定之抵押權則移存於分割後被告所取得之土地，併予敘明。
五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
六、末按分割共有物之訴，原、被告之間本可互換地位，原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然，所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本院認本件之訴訟費用應由兩造按系爭土地原共有比例即各2分之1之比例分擔，始為公允，爰諭知如主文第三項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書。
中華民國109年10月30日
苗栗簡易庭法官黃思惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官林翰章中華民國109年10月30日