裁判字號：臺灣屏東地方法院103年重訴字第1號民事判決
裁判日期：民國103年12月23日
裁判案由：履行契約
臺灣屏東地方法院民事判決103年度重訴字第1號原告 楊晏昤 訴訟代理人 黃吉雄 律師被告 王東桂 訴訟代理人 戴國石 律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國103年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新台幣貳仟零玖拾壹萬貳仟陸佰貳拾柒元之同時，將坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○○號面積一０八一二平方公尺、五四之九地號面積一０八一二平方公尺、五四之一０地號面積三三五平方公尺土地所有權移轉登記予原告，並交付土地。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國102年8月23日與伊訂立不動產買賣契約書，將其所有坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號等3筆土地總面積22620平方公尺出賣給伊，約定總價金新台幣（下同）3550萬元，分4次付給，伊已給付定金355萬元及第1期款1000萬元。詎同年10月21日被告突以契約外之片面條件，要伊確保土地退縮3米為道路供公眾通行，在此前以仍有疑義為由，逕指示代書 蘇喬英 暫停辦理過戶事宜。後為將來過戶移轉所生農地增值稅之減免問題，兩造同意將上揭3筆土地合併分割於同年10月28日變更登記為同段54-1、54-9、54-10號等3筆土地（下稱系爭土地），因鑑測總面積減少661平方公尺，總價金依約減為3446萬2627元。由於被告不願依約辦理申報增值稅之後續手續，故意拖延不履行買賣契約，致伊第二、三期計尚有2091萬2627元價金（總價34,462,627-已給付價金13,550,000）亦無從給付，迄今未決，則依約於伊給付尚餘價金2091萬2627元之同時，當有權請求被告辦理系爭土地所有權移轉登記，並交付（點交）系爭土地予伊。又出賣人之被告於伊付清價金尾款之時，即應辦理土地點交，否則依契約第9條第2款規定，視同違約，則被告亦應支付遲延點交之賠償金，而自被告應交付即同年11月1日（應點交翌日）起至履行點交系爭土地之日止，每日應按總價金千分之一計賠償伊3萬4462元（34,462,627×0.001）。如請求被告履行契約辦理系爭土地所有權移轉登記為無理由，退而以被告違約拒不履行為由，以本訴狀（卷111頁）為向被告為解除契約之意思表示，依契約書第11條之違約罰第1項約定，則出賣人除應退還所收價金1335萬元外，應再賠償相等金額之違約金共2710萬元（1335×2）給付伊。為此，本於買賣契約關係提起本件訴訟，㈠先位聲明：⒈被告應於原告給付2091萬2627元之同時，將
3筆系爭土地所有權移轉登記予原告，並交付土地。⒉被告應自102年11月1日起至交付土地之日止，按日給付原告3萬4462元。㈡備位聲明：⒈被告應給付原告2710萬元，及其中1355萬元自102年8月29日（被告受領給付第二期款1000萬元之日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：由於原地號同段54-1、54-2、54-3號3筆土地與鄰地間通路狹窄、車輛進出不易，因此兩造才於買賣契約備註第1、3點加以約定，其真意是買受人原告同意於原地號54-1、54-2、54-3等3筆土地邊緣線均退縮3米，作為公共通行道路使用才正確，而非僅如原告主張合併分割變更登記後之54-10號系爭土地退縮3米而已，因此原告在未能確保履行此退縮約定前，伊自得提出同時履行之抗辯，拒絕辦理系爭土地所有權移轉登記手續。再者，原告於簽訂買賣契約當時，並未表示要向金融行庫辦理貸款，然之後確突表示要辦理貸款，故雙方約定之第二、三期款之付款日期自應順延至銀行貸款完成後，則原應於102年10月30日完成點交之約定，當亦順延至原告繳清全部價金之後，是原告認伊遲延點交系爭土地，請求至交付日止之每日違約罰金，並無理由。再者，如原告得解除契約，其請求之1335萬元違約金亦屬過高等語置辯。求原告之訴駁回。
三、不爭執事實：㈠兩造於102年8月23日簽訂不動產買賣契約（卷13-17頁）
，買賣標的物原為屏東縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號等3筆土地，總面積22620平方公尺，總價金3550萬元。嗣為農地移轉之增值稅減免問題而辦理合併分割，於同年10月28日變更登記為同段54-1（10812平方公尺）、54-9（10812平方公尺）、54-10（335平方公尺）號等3筆系爭土地（卷31-33頁登記謄本），鑑測結果總面積較原來減少
661平方公尺，故總價金從原3550萬元，依約減為3446萬2627元。
㈡原告依約於簽約日給付定金355萬元及同年8月29日給付第
一期款1000萬元（卷19-21頁收據及匯款申請書回條），之後被告於102年10月21日至蘇喬英代書事務所自行提出將與原告之協議事項（卷37-38頁），要求在兩造協議完成前，暫時終止後續之買賣契約應辦手續（卷29頁被告具名之文件，卷26-28頁被告給原告、代書之102年11月5日存證信函），因此原告之第二（原1500萬元）、三（原695萬元）期尾款共2091萬2627萬元（34,462,627-13,550,000）亦未給付至今。
四、本院判斷：㈠原告請求被告履行買賣契約，辦理系爭土地過戶登記，並交
付土地，是否有理？⒈依照買賣契約第3條（卷13頁）之付款約定，買受人原告已
於102年8月23日簽約時給付訂金355萬元，及同年10月28日給付第一期款1000萬元。但接著原告要繼續給付第2、3期款，進而終得請求被告辦理系爭土地過戶手續，其契約約定究竟如何，兩造解讀則互異。被告以原告未能確保系爭土地應退縮3米供公眾通行之承諾而要求代書終止辦理系爭土地過戶予原告，對此原告認屬契約外之片面條件而不從，請被告應依約履行，致生本件訴訟。
⒉參上揭第3條，原告於給付訂金及第一期價金後，接著後續
給付第二、三期款之約定內容分別為：「增值稅單出來後，（原告）支付（第二期）價款」、「產權移轉登記完竣及鑑界完成，支付（第三期）價款」，其意思如何，依照證人即本件代書蘇喬英到院結證所述：「（問：第二期所謂增值稅單出來後支付價款的意思如何？）一般農業用地，農用才可以減稅，沒有送地政之前，就可以先申請土地增值稅。我於
8月26日向鎮公所申請農用證明，鎮公所勘查結果，（原）54-1地號有舖設水泥（指已供通行之道路部分），所以不符合免徵增值稅，無法拿到農用證明。這件事情在之前就已經知道，所以之後才辦理合併再去分割的事，如此可以將道路的部分分割出來，其上如果有不符合免增值稅的情形，增值稅也會比較少，是大家在締約時就已經知道了，於102年10月28日辦妥分割登記，其中的（系爭土地）54-10地號是按照實際的道路分割出，路寬多少不知道，是出賣人即被告要按照現有道路分割的，當時雙方都有到場。」「（問：辦妥分割登記後，按照原來的約定，後面的流程及價款的支付，要如何辦理？）於9月6日雙方有協議同意順延第二、三期付款，到銀行貸款為止。」「（問：如果按照這樣的約定，雙方要如何辦理，才會把流程辦完？）54-10地號雖然分割為道路部分，但上面有工寮，也必需拆除，才符合被告免徵增稅的最初想法，但被告沒有拆除，在分割的當中，被告於10月21日來辦公室找我，要求我暫時終止這件買賣，所以我要求被告寫一份證明（卷29頁），我才於10月24日發函（卷24頁）給兩造。」「（問：所以本件沒有辦法完成，就是因為被告叫妳終止辦理登記手後，一直到現在就沒有辦理？）是的。」等證詞，被告並無意見（卷117頁筆錄），足見後續依約需先待證人為被告辦完申報取得增值稅單後，原告始有繳納第二期款之義務。但被告卻在收取原告共1335萬元價金，並於同年10月28日辦理合併分割變更登記為3筆系爭土地之前的同年10月21日親赴證人處要求終止本件後續應辦手續，以致拖延至今，依約原告自無從給付第二、三期款價金之理。
⒊然被告終止之理由，不外要求原告應確保土地均應退縮3米
作為供公眾通行之用，而非僅指合併分割後之54-10號系爭土地退縮3米而已，對此原告不從，認為屬契約外之條件，其無履行確保之義務。查兩造之買賣契約本文，與被告之爭執有關者，除於契約文末「備註：」（卷17頁）第3點約定買方原告同意「承買標的物」退縮3米作為公眾通行道路使用；加上之後於同年9月6日兩造復補充約定（卷18頁），於第2點要謂，買方同意就前揭備註第3點之土地（指緊鄰同段54-6號土地之部分，詳卷75頁地籍謄本）退縮3米供通行之道路部分，於開發使用完成後，應舖設泥土，在產權移轉登記後5年內完成，否則被告得自行舖設，費用由原告負擔；再參該補充約定於第3點又約定，被告同意配合原告就其出賣之系爭土地向銀行辦理貸款，第二、三期付款日期亦同意順延至行貸款完成等語，顯然原告第二、三期款之付款日期，被告已同意順延至原告取得系爭土地所有權並辦理貸款完成之後，而非現金給付，其餘原約定內容大致不變，應可確定。再佐證本契約第3款，於第三期款後之「其他」欄又謂：「在尾款付清前，買受人如欲向登記機關申辦移轉登記，應簽發與尾款同額之商業本票供保證並交付地政士（即證人蘇喬英）保管，待買受人尾款付清之同時，應將代為保存之商業本票返還買受人。」等綜合以觀，本件系爭土地之買賣手續，被告於收取原告訂金及第1期款共1335萬元價金後，流程依約為：①被告首應配合讓代書蘇喬英去申報系爭土地之增值稅單（不論減或免）、②接著即由原告簽具同餘（尾）款價金2091萬元2627元面額之本票交代書保管，而後配合交由代書辦理完成系爭土地移轉登記（如有增值稅，被告應先完稅）予原告名下、③再讓原告得以系爭土地所有權人資資格持向銀行辦理貸款後付清尾款，由代書將該本票返還原告，而如此後續依約應辦之流程，亦復經代書蘇喬英加以結證詳細在卷（卷116-117頁筆錄）可稽，已無疑義。至於被告所辯要求原告確保就系爭土地何筆或全部均退縮3米，供作道路通行之爭執，雖與本件買賣契約有關，但依約應屬被告履行系爭土地過戶登記義務後，得以要求原告履行之問題（未過戶前，被告仍為系爭土地所有權人，原告如何有權據以辦理退縮或充作道路用之行為），被告不解，逕將此問題作為要求代書終止本件後續應辦手續之理由，進而對原告拒不辦理系爭土地移轉登記手續，於約實不相符，是無理由。
⒋再依約被告同意原告付清（貸款）尾款，賣方同時以現場點
交方式點交系爭土地，此觀本契約第8條（卷15頁）約定至明。按物之出賣人，負「交付」其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348條第1項定有明文，則本件原告被告除辦理過戶登記予原告之義務外，自應一併交付土地，乃屬當然。
⒌末，依本件買賣契約，當原告於簽具與尾款價金同額之本票
予代書後，被告即負先辦理過戶移轉登記予原告之義務，而後始生原告持以向銀行辦貸款完成付清尾款價金之問題，已論述如前。因此，依契約本旨解釋，本件若原告同意放棄以貸款方式，而願以現金先一次給付尾款予被告之同時，請求被告辦理系爭土地過戶登記手續，並交付土地，一來有利於被告，為被告所是認（卷148頁筆錄），再則原告如此行使權利，履行義務，亦於誠信原則更無違，衡情自無不許之理。從而，本件被告既違約不申報增值稅，致後來原告應付第
二、三期款價及請求辦理系爭土地所有權移轉登記之手續無從進行，則原告先位請求之第1項，聲明被告應於原告給付尾款價金共2091萬2627元之同時，將3筆系爭土地所有權移轉登記予原告，並交付土地，於法有據，是有理由，應予准許；至於原告請求被告負遲延點交之按日賠償責任之先位聲明第2項部分，因依約需於原告負清尾款時，被告才負有交付義務，而目前顯然尚未該當，無待詳論，故此部分所請，當屬無據，自應駁回。
㈡原告請求因先位聲明部分勝訴而得獲滿足，則其備位聲明之請求，自無再論述必要。
五、綜上所述，依本件買賣契約，原告之先位聲明第1項，是有理由，應予准許；第2項部分，則無理由，應予駁回。另訴訟費用負擔部分，原告先位聲明敗訴部分，核為勝訴標的之附帶請求，依民事訴訟法第77條之2規定，本不併計其裁判費，斟酌及此，故本件結果雖一部勝、一部敗，依同法第79條規定，仍認由被告負擔全部訴訟費用為當，併此敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條規定，判決如主文。
中華民國103年12月23日
民事第三庭法官藍家慶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月23日
書記官郭松菊