裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第1561號民事判決
裁判日期：民國101年03月02日
裁判案由：給付公共基金
臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第1561號原告即反訴被告靜園Ａ區公寓大廈管理委員會法定代理人 羅素滿 訴訟代理人 陳淑華 被告即反訴原告 鍾秀珍 被告即反訴原告兼上一人訴訟代理人 李銷容 上列當事人間給付公共基金事件，本院於民國101年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔。
反訴被告應核發靜園Ａ區公寓大廈之管制感應磁扣予反訴原告。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。又本訴與反訴均係依訴訟標的之金額或價額定其適用之程序者，應不在民事訴訟法第260條第2項所定提起反訴須「得行同種訴訟程序」限制之列，是以被告在應適用通常訴訟程序之本訴繫屬中，提起應適用簡易訴訟程序之反訴，既應適用關於通常訴訟程序之規定（民事訴訟法第435條反面解釋； 吳明軒 著「中國民事訴訟法中冊」第787頁、三民書局總經銷、民國89年9月修訂5版），自不得依民事訴訟法第260條第2項之規定認為不應准許。另按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度臺抗字第522號裁判意旨參照）。本件原告主張：被告應繼受其經拍賣而取得之靜園Ａ區公寓大廈（下稱系爭大樓）位於臺中市○○○路○○○巷○號9樓之1及臺中市○○○路○○○巷○○號9樓之3房屋二間（下稱系爭房屋）之前手大和建設股份有限公司依住戶規約應繳納之公共基金（管理費，下稱公共基金）、九二一修繕基金（下稱修繕基金），惟被告拒絕給付，因而起訴請求被告應給付該等修繕基金及公共基金等語。而被告於本訴審理中提起反訴，主張其拍定取得系爭房屋後，已悉數繳納其取得房屋後之各期管理費，惟原告竟拒絕交付大樓之感應磁扣，使其無法順利使用系爭房屋，並致無法出租，並受有相當於租金之損害，爰反訴請求反訴被告核發感應磁扣予反訴原告，並賠償因無法出租而受有相當於租金之損害等語。查本件反訴原告所主張之權利與本訴原告主張之權利，均係出於就同樣之建物之同一管理服務契約而發生，其本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，堪認具有牽連關係，且其訴訟資料亦可互相援用，尚不致延滯訴訟終結，揆諸前揭規定，反訴原告於本訴言詞辯論終結前提起反訴，於法自屬有據，應予准許。至反訴原告所提反訴之請求金額係自99年9月24日起，按月13,000元之損害陪償，其總額至反訴原告提起反訴時（100年7月5日）並未超過50萬元，惟依首揭關於民事訴訟法第260條第2項之說明，以及基於紛爭解決一次性之原則，仍應認本件反訴原告所提起之反訴應屬合法，一併敘明。
貳、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，為民事訴訟法第170條、第175條所明定。本件原告即反訴被告之法定代理人於訴訟進行中已變更為羅素滿，故原告即反訴被告新任法定代理人羅素滿聲明承受訴訟，核無不合，自應准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告方面：㈠聲明：
⒈被告二人應給付原告新台幣（下同）513,246元整，及自本
件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉前項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
⒊訴訟費用由被告等共同負擔。
㈡陳述：
⒈系爭房屋原為大和建設股份有限公司（下稱大和建設公司）
所有，惟該等區分所有權業於99年間遭法務部行政執行署臺中行政執行處（下稱臺中行政執行處）拍賣，其拍賣公告內之拍賣條件第5點業已載明：「本件拍賣標的物迄至民國96年4月止已積欠公共基金及九二一震災修繕基金詳如下列附表【附表所示：修繕基金新臺幣（下同）50,000元、公共基金367,722元，總計417,722元）】，其後如有積欠所屬公寓大廈之公共基金（如管理費等），拍定人應自行查明有無欠費及金額之多寡，如有爭議，應由拍定人自理。」、第6點載明：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務。」，系爭房屋並於99年8月5日由被告二人共同拍定。
⒉按依公寓大廈管理條例第24條規定，區分所有權之繼受人應
繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。又依系爭大樓住戶規約第10條第1項規定：「為充裕共用部分在管理、修繕上必要之經費，區分所有權人（住戶）應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交。1.公共基金：A.繳費方式：由管委會每月一日至該月底向住戶收取，逾期不繳交者，加收百分之十違約，住戶如提前於每月十五日以前繳交全款者，另有優惠（依管委會規定）。B.拒不繳交公共基金者，經管理委員會催繳甚或採取法律訴訟所產生之費用概由拒繳者負擔。」、其第10條第7項規定：「本大廈各區分所有單位如有出售（含法拍）時，承受人（拍定人）均須承接前欠之管理費用，不得拒絕，購買前應主動向管理中心查詢該戶之欠費資料。」，應按月繳納公共基金；又系爭大樓於88年9月21日因九二一地震受有災害，經區分所有權人會議決議由每一區分所有權人繳納50,000元作為修繕基金。本件被告二人既於99年8月5日經由臺中行政執行處拍賣自訴外人大和建設公司繼受取得系爭房屋之所有權，依前揭規定，被告二人自應受系爭大樓住戶規約之拘束，而有繳交前述公共基金、修繕基金之義務。
⒊且本件被告二人既明知所拍定系爭房屋拍賣公告內之拍賣條
件，並向臺中行政執行處表明同意拍定系爭房屋後承擔前欠九二一震災修繕基金、公共基金之繳納義務等情，然行政執行法上之拍賣亦應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，行政執行處為代債務人出賣之人，是被告二人就承擔大和建設事業股份有限公司基於系爭大樓住戶規約及區分所有權人會議決議所應繳納公共基金、修繕基金之債務，已與臺中行政執行處因意思表示一致而訂立債務承擔契約，並非單純事實之告知，本件原告自亦得依據債務承擔之法律關係，向被告二人請求給付前述積欠之修繕基金、公共基金，無庸至疑。
⒋復按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。本件被告二人於99年8月5日經由臺中行政執行處拍賣拍定取得系爭房屋之所有權後，並於99年9月16日取得所有權移轉證書，迭經原告催收尚未繳納修繕基金、公共基金，為被告二人所不否認，而系爭房屋每二月應繳納之公共基金為5,331元，自87年3月起至87年12月止，積欠公共基金26,655元、違約金2,655元；自88年1月起至88年12月止，積欠公共基金31,986元、違約金3,198元；自89年1月起至99年12月止，積欠公共基金351,846元、違約金35,178元；自100年1月起至100年4月止，積欠公共基金10,662元、違約金1,066元，以上合計積欠公共基金及其違約金總額為463,246元，則本件原告依據公寓大廈管理條例第21條規定及系爭大樓住戶規約第10條第1項規定，請求被告二人給付公共基金暨違約金總額463,246元、修繕基金50,000元，總計513,246元，及其法定遲延利息，即屬有據。另被告二人確已繳納系爭房屋自99年10月起至迄今之每月公共基金。
㈢證據：
⒈原證1：法務部行政執行署臺中行政執行處99年7月22日中執
愛92年營所稅執特專字第00143581號公告（第3次拍賣）影本（本院卷宗第5-10頁）。
⒉原證2：臺中市○區○○○○段15666、15667建號建物登記第二類謄本（本院卷宗第11-12頁）。
⒊原證3：靜園A區公寓大廈住戶規約影本（本院卷宗第13-16頁）。
⒋原證4：靜園A區公寓大廈第十一屆十月份管理委員會99年10月19日會議紀錄影本（本院卷宗第17-18頁）。
⒌原證5：100年5月16日臺中樹仔腳郵局第131號存證信函影本（本院卷宗第19-20頁）。
⒍原證6：公寓大廈管理組織報備證明87公所經字第4201號影本（本院卷宗第44頁）。
⒎原證7：靜園A區公寓大廈第十一屆二月份管理委員會100年2月15日會議紀錄影本（本院卷宗第45-47頁）。
⒏原證8：靜園A區公寓大廈J+K戶李銷容、 鐘秀珍 欠繳明細及收據影本（本院卷宗第92-96頁）。
⒐原證9：靜園A區緊急召開九二一震災大樓補強修繕暨靜園A
區第一屆管理委員會遴選區分所有權人89年1月16日會議紀錄影本（本院卷宗第115-116頁）。
二、被告方面：㈠答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
㈡陳述：
⒈本件被告經由臺中行政執行處拍定取得不動產，是否須繳交
前手積欠之管理費，依據實務上見解（臺灣高等法院95年度上易字第967號判決、臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號）均為否定，即便公寓大廈之規約已規定應由後手繼受時，其後手亦不受該規約之拘束。本件拍賣公告雖載明附表所示九二一震災修繕基金50,000元、公共基金367,722元，總計417,722元，並記載其後如有積欠所屬公寓大廈之公共基金（如管理費等），拍定人應自行查明有無欠費及金額多寡，如有爭議，應由拍定人自理。惟按該拍賣條件係強制執行程序中，行政執行署依據債權人陳述所為現況描述，如有實體上爭議，仍應另尋訴訟解決。縱令原告已依公示之方法，或被告於繼受前可得知系爭房屋之前手積欠系爭公共基金之事實，惟被告經由行政執行署強制執行之拍賣程序，取得系爭房屋之所有權時，其拍賣條件並未附有拍定人應承受系爭公共基金之債務，自難據以推認被告於繼受系爭房屋時即同意或負擔系爭公共基金之義務。再者，債之關係具有相對性，此為民法之基本原則，如欲突破此原則，使債之關係例外可拘束第三人，則必須有法律明文規定始得為之。本件有關管理費之權利義務，乃債之關係，本即具有相對性，在法律未有明文規定下，原告不得向第三人即被告請求該等前手所積欠之管理費用。況區分所有權之受讓人依公寓大廈管理條例第24條所定繼受者係規約所生之法律關係，而非已發生之特定債務，原區分所有權人所積欠之管理費，繼受人自無給付之義務。論者雖以98年增訂民法第826條之1第3項之規定，乃可供後手繼受前手管理費之依據，惟區分所有建築物所有人間之權利義務關係係規定於所有權章第二節「不動產所有權」中第799條至800條之1，而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」。則區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有權之相關規定，而該部分於第799條之1乃規定：「區分所有權人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束…。」，與公寓大廈管理條例第24條之規定相仿，故拍定人不需就債務人欠繳之管理費負清償之責，臺灣高等法院所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號結論亦採此見解。即便援引民法第826條之1規定，該條於98年6月10增訂，依法律不溯及既往原則，在該條增訂前前手已經發生之管理費，亦應解為拍定人不用負連帶清償責任。
⒉再者，系爭房屋拍定後，原告向臺中行政執行處陳報有積欠
公共基金等語，臺中行政執行處於99年10月6日函覆「...就921修繕基金與公共基金之債權債務關係爭議，依法係屬民事法律關係，應循民事訴訟程序辦理，非本處行政執行機關所得審究。...」。從而，原告於100年7月29日言詞辯論期日主張行政執行處書記官曾告知要繳管理費，而被告有同意，被告應繼受其前手所積欠之系爭管理基金等語，應屬臨訟杜撰，自無可取。
⒊退萬步言，縱認被告有繼受前手公共基金之義務，原告管理
基金之請求權，亦因消滅時效完成而消滅。查本件系爭公共基金依拍賣公告附表所示自87年3月至96年4月，每坪45元，欠繳金額367,722元，顯見繳交管理費作為公共基金係由住戶逐月繳付，是該公共基金費用確屬不及1年之定期給付，故上開公共基金費用之各期給付請求權，依民法第126條規定，即因5年間不行使而消滅。再者，本件按月繳交之公共基金，如依原告所公告應繳交之金額，如屬空屋未裝設水電者，減半收取，此部分應向原告調取相關資料查明。又被告業已繳交從取得所有權之日起（核發移轉證書日）每月應繳交之公共基金，故原告此部分之請求亦無理由，應予駁回。
㈢證據：
⒈被證1：法務部行政執行署臺中行政執行處99年10月6日中執
愛92年營所稅執特專字第00143581號函、民事陳報狀影本（本院卷宗第72-76頁）。
貳、反訴部分：
一、反訴原告方面：㈠聲明：
⒈反訴被告應核發感應扣予反訴原告，暨自99年9月24日起至核發感應扣之日止，按月給付反訴原告損害金13,000元。
⒉反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
㈡陳述：
⒈反訴原告經拍賣取得系爭房屋，並按月繳納公共基金，依據
住戶管理規約相關規定，反訴被告有核發感應扣之義務。惟反訴原告於99年9月23日向反訴被告申請核發感應扣，反訴被告竟以未繳交前手積欠之公共基金為由，不予核發，有反訴被告第11屆10月份管理委員會會議記錄為證，反訴原告因而無法正常進出使用位於9樓之系爭房屋。之後，反訴原告向反訴被告提起強制罪之刑事訴訟，直至100年2月25日於臺中地方法院檢察署開庭時，反訴被告始告知反訴原告，同意可每次向管理室借感應扣進出，亦即99年9月23日至100年2月25日期間，反訴原告沒有感應扣可進出房屋使用，亦無法將房屋出租使用，受有相當每月租金13,000元之損害。即便反訴被告於100年2月25日告知同意反訴原告可每次借感應扣進出，惟反訴原告依已定之計畫要出租予他人，但因沒有感應扣，依通常情形，無人願意承租，此期間亦受有每月13,000元之所失利益，之後反訴原告雖於100年4月30日將房屋出租予訴外人 張文成 ，雙方當初以為感應扣之事會很快解決，因管理委員會沒有不核發感應扣之理，但反訴被告禁止承租人張文成借感應扣進出修繕，導致張文成無法在一個月內修繕完畢，又沒有感應扣進出不便而不願再承租，系爭房屋出租出去三個月，但張文成花了一個月時間修繕，修繕費用由反訴原告支出，這一個月租金反訴原告即未向張文成收取，反訴原告僅收到二個月租金及二個月押金。系爭房屋尚未修繕完成，張文成沒有住過，後來張文成已經不承租房屋後，反訴原告只得與張文成合意終止房屋租賃契約並返還押金。反訴被告不核發感應扣，致反訴原告無法依已定計畫將房屋出租予他人，而受有每月租金13,000元之損害，爰依住戶管理規約之契約關係請求反訴被告應核發感應扣予反訴原告，並依民法第184條之侵權行為損害賠償請求自99年9月23日起至核發感應扣止按月13,000元之相當於租金之損害賠償。
⒉系爭房屋位於大廈之9樓，衡情一般人當會搭電梯上下樓，
反訴原告因無法取得感應扣，自無法正常使用電梯上下樓，反訴被告所為已妨礙反訴原告依通常的效用使用系爭房屋，依據臺灣臺中地方法院99年度中簡字第2570號亦認管委會因而未交付管制門禁感應扣，將導致房屋所有權人受有相當於租金之損害而得請求賠償。
⒊本件如反訴被告能在99年9月23日反訴原告聲請核發感應扣
時即准予核發，反訴原告即可立即聲請復水、復電，即便無水電供應，該建物亦可當倉庫使用，因反訴被告侵害所有權之行為，即日起受有相當租金之損害。退步言之，如有核發感應扣，反訴原告花費數十萬元僱用他人修護裝潢建物亦能在一個月內完成正常使用狀態，因此反訴原告之請求有理由；惟反訴被告不但未核發感應扣，日後對於承租人的修建亦多所阻攔，其抗辯何時才修護完工、何時才受有損害等主張並無理由，請明察。
㈢證據：
⒈反訴原證1：靜園A區公寓大廈第十一屆十月份管理委員會99年10月19日會議紀錄影本（本院卷宗第38-39頁）。
⒉反訴原證2：反訴原告鍾秀珍與張文成之房屋租賃契約書影本（本院卷宗第77-82頁）。
3.反訴原證3：臺灣臺中地方法院檢察署稱股100年度交查字第43號妨礙自由案件刑事傳票影本（本院卷宗第101頁）。
二、反訴被告方面：㈠答辯聲明：
⒈反訴原告等所提之反訴均駁回。
⒉反訴之訴訟費用由反訴原告等負擔。
㈡陳述：
⒈本件反訴原告二人基於侵權行為法律關係，請求反訴原告核
發感應扣及賠償系爭房屋因無法出租而導致相當租金13,000元之損害賠償等情，則本訴部分原告係依據公寓大廈管理條例第21條規定、系爭大樓住戶規約第10條第1項規定及債務承擔之法律關係，請求被告二人給付九二一震災修繕基金、公共基金債務，核與反訴原告二人主張反訴被告另有對其二人有侵權行為，而依侵權行為法律關係，請求反訴原告核發感應扣及賠償相當租金之損害，係屬不同之法律關係，二者發生原因之主要部分亦非相同，應認反訴原告二人對反訴被告所提之反訴自屬不合法，依法應予裁定駁回之。
⒉反訴被告是依照系爭大樓住戶規約第10條規定而沒有核發感
應扣給反訴原告，公共基金部分反訴原告從他買到房屋後雖有按月繳納，惟九二一修繕基金部分至今尚未繳納。反訴被告拒絕核發感應扣給反訴原告時，已有告知須繳納九二一修繕基金及公共基金才能拿到感應扣。
⒊反訴原告是可以向管理委員會借感應扣自由進出，且自訪客
紀錄顯示，承租人張文成登記之施工日期為100年6月20日正式施工，另外100年8月18日裝設水錶、100年9月16日裝設馬桶、100年10月6日退裝潢保證金，足見反訴原告裝潢到100年10月6日才完成，因此沒有辦法認定反訴原告有出租房屋給張文成而獲利，且反訴原告租金的請求是一個預期利益的損失，無法視為實質損失而向反訴被告求償。
㈢證據：
⒈反訴被證1：裝潢協議書、裝潢保證金收據影本（本院卷宗第112-114頁）。
叁、本院得心證之理由：
一、本訴部分：㈠原告起訴主張下列事項，為被告所不否認，並提出法務部行
政執行署臺中行政執行處99年7月22日中執愛92年營所稅執特專字第00143581號公告（第3次拍賣）影本、臺中市○區○○○○段15666、15667建號建物登記第二類謄本、靜園A區公寓大廈住戶規約影本、靜園A區公寓大廈第十一屆十月份管理委員會99年10月19日會議紀錄影本、100年5月16日臺中樹仔腳郵局第131號存證信函影本、公寓大廈管理組織報備證明87公所經字第4201號影本、靜園A區公寓大廈第十一屆二月份管理委員會100年2月15日會議紀錄影本、靜園A區公寓大廈J+K戶李銷容、鐘秀珍欠繳明細及收據影本、靜園A區緊急召開九二一震災大樓補強修繕暨靜園A區第一屆管理委員會遴選區分所有權人89年1月16日會議紀錄影本等在卷可稽，堪認為本件判決之基礎事實：
⒈系爭房屋原為大和建設公司所有，嗣於99年間遭臺中行政執
行處拍賣，該拍賣公告內之拍賣條件第5點記載：「本件拍賣標的物迄至民國96年4月止已積欠公共基金及九二一震災修繕基金詳如下列附表【附表內容略為：修繕基金50,000元、公共基金367,722元，總計417,722元）】所示，其後如有積欠所屬公寓大廈之公共基金（如管理費等），拍定人應自行查明有無欠費及金額之多寡，如有爭議，應由拍定人自理。」、第6點則記載：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務。」。
⒉系爭房屋業於99年8月5日由被告2人拍定，並於同年9月16
日辦理移轉登記至被告2人名下，由被告2人分別共有之。⒊系爭大樓於88年間因九二一大地震受有損害，業經區分所有
權人會議決議區分所有權人應繳納5萬元作為公共設施修繕基金，而系爭房屋依該決議應納之公共基金經原告起訴請求者為5萬元；而系爭房屋之公共基金（即管理費）依每坪45元之價額計算，每2個月之公共基金為5,331元。訴外人大和公司在系爭房屋為被告所拍定取得前，並未繳納前揭九二一震災修繕基金5萬元，以及自87年3月起至被告於99年9月16日取得所有權前為止，按前揭方式計算之公共基金。
⒋系爭大樓住戶規約第10條第1項規定：「為充裕共用部分在
管理、修繕上必要之經費，區分所有權人（住戶）應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交。1.公共基金：A.繳費方式：由管委會每月一日至該月底向住戶收取，逾期不繳交者，加收百分之十違約，住戶如提前於每月十五日以前繳交全款者，另有優惠（依管委會規定）。B.拒不繳交公共基金者，經管理委員會催繳甚或採取法律訴訟所產生之費用概由拒繳者負擔。」、其第10條第7項規定：「本大廈各區分所有單位如有出售（含法拍）時，承受人（拍定人）均須承接前欠之管理費用，不得拒絕，購買前應主動向管理中心查詢該戶之欠費資料。」。
㈡原告起訴主張：被告既拍定取得系爭房屋之所有權，基於前
揭臺中行政執行處拍賣公告第5點、第6點之記載，以及系爭大樓住戶規約第10條第7項之規定，被告自負有繼受原區分所有權人大和公司之一切權利義務，包括未繳納之九二一修繕基金、公共基金，惟為被告所否認，並抗辯稱：本件拍賣公告雖載明系爭房屋原區分所有權人有積欠九二一震災修繕基金50,000元、公共基金367,722元，總計417,722元之款項，並記載其後如有積欠所屬公寓大廈之公共基金（如管理費等），拍定人應自行查明有無欠費及金額多寡，如有爭議，應由拍定人自理；惟被告經由行政執行署強制執行之拍賣程序取得系爭房屋之所有權時，其拍賣條件並未附有拍定人應承受系爭公共基金之債務，自難據以推認被告於繼受系爭房屋時即同意或負擔系爭公共基金之義務等語。
㈢則本件之爭點厥為，被告基於拍賣之法律關係而取得系爭房
屋，是否需繼受原區分所有權人所積欠之修繕基金、公共基金等費用債務？⒈按民法第826條之1雖修正共有物讓與之責任規定：不動產共
有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。惟自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」，區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟該規定中並無受讓人應就前手欠繳之管理費應連帶負責之規定，僅於第799條之1規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，而實務上向來均認為公寓大廈管理條例第24條第1項係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編，頁105-107、93年法律座談會民事類提案第13號、司法院司法業務研究會第49期研究專輯第30則）。
⒉次按，公寓大廈管理條例第24條固規定區分所有權人之繼受
人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等語；惟該條當時之立法說明為「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護『區分所有關係』之一貫性」等語；蓋區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和，而所謂規約，依同條例第3條第12款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在為該決議之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，此始能維持原區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。是依前述立法說明及立法沿革解釋，上開條例第24條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。蓋公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均係抽象之權利義務，以之昭示遵守，資為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀該條例於第二章定有住戶之權利義務專章共21條條文亦明；苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。次按善意第三人應受保護，以維交易安全，亦為我民法揭櫫之原則，復為司法院大法官會議釋字第349號解釋之本旨，苟未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊屬有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。且按區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第21條定有處置明文；同條例第22條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定；足見對於違反義務之區分所有權人得有多項制裁及救濟之道，益徵區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切抽象權利義務，惟對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第300條或第301條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循上開各規定加以請求。
⒊縱令原告已依公示之方法，或被告於繼受前依上開規定向原
告請求閱覽、影印相關文件時，均可得知系爭房屋之前手積欠系爭管理費之事，惟被告經由法院強制執行之拍賣程序，取得系爭房屋之所有權時，其拍賣條件第5點所載「本件拍賣標的物迄至民國96年4月止已積欠公共基金及921震災修繕基金詳如下列附表，其後如有積欠所屬公寓大廈之公共基金（如管理費等），拍定人應自行查明有無欠費及金額之多寡，如有爭議，應由拍定人自理。」，亦僅為就該等欠費事實之現況以及拍定人應自理之事所為之說明，並非將之列為在拍賣條件，而使拍定人負有應承受系爭管理費債務之義務，，本院自難據以推認被告於繼受系爭房屋時，即有繼受或負擔系爭公共基金、修繕基金之支付義務。
⒋至原告另主張被告係經由拍賣程序取得系爭不動產之所有權
，則上訴人自屬原區分所有權人之繼受人，依法應繼受原區分所有權人之義務即前開積欠之管理費用云云。按強制執行法上之拍賣，固應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年度台上字第152號及49年台抗字第83號判例可資參照）。惟此僅係說明經由拍賣程序取得之不動產所有權之性質，亦即屬於繼受取得而非原始取得，從而就取得之不動產原有之物上負擔，仍應由拍定人予以承受，惟並不能解釋為拍定人乃為原所有權人之繼受人，對於原所有權人本身另行基於債之關係所成立之債務均應由拍定人承擔，是原告此部分之主張亦屬無理由。
㈣綜上所述，前手住戶所積欠之公共基金、修繕基金，乃已具
體發生之私法上債權債務關係，自無公寓大廈管理條例第24條規定之適用。而系爭大樓之住戶規約亦僅為住戶間之約定，亦無從發生直接拘束承買系爭房屋前之原告。從而原告主張依據上開條文及住戶規約有關被告取得系爭房屋所有權後，應依法定債務承擔之效果而繼受前手住戶積欠之公共基金及修繕基金云云，洵屬無據，應予駁回，其假執行之聲請，亦因而失所附麗，自應由本院一併加以駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告起訴主張：反訴原告經拍賣取得房屋所有權，且取
得房屋所有權後，均有按月繳納管理費，依據住戶管理規約相關規定，反訴被告有核發感應扣之義務，惟反訴被告竟以反訴原告未繳交前手積欠之公共基金為由，不予核發，爰請求反訴被告核發感應扣予反訴原告。又反訴原告透過法拍程序購買系爭房屋，本有出租之計畫，惟因反訴被告於反訴原告99年9月23日申請核發感應扣時，拒不核發，導致反訴原告無法正常進出使用位於9樓之系爭房屋以及出租予他人，雖原告於100年2月25日另案刑事告訴偵查中告知反訴原告可前往管委會借用感應扣，惟反訴原告依已訂之計畫要出租予他人，只因沒有感應扣，已經無人願意承租，此期間受有每月13,000相當於租金之所失利益。之後反訴原告雖於100年4月30日將房屋出租予訴外人張文成（租約為1年），但因反訴被告禁止承租人張文成借感應扣進出修繕，亦導致張文成無法在一個月內修繕完畢，又沒有感應扣進出不便而不願再承租，反訴原告只好與張文成合意終止房屋租賃契約並返還押金，故此部分亦因反訴被告不核發感應扣，致反訴原告無法依已定計畫將房屋出租予他人，導致反訴原告受有每月租金13,000元之損害。爰依民法第184條之侵權行為損害賠償請求損害賠償及依住戶管理規約之契約關係請求反訴被告應核發感應扣等語。反訴被告固不否認並未核發感應扣予反訴原告，惟以：反訴原告迄未依住戶規約及區分所有權人會議之決議繳納前手所積欠之管理費用及修繕公共基金，乃依系爭大樓之住戶規約未核發感應扣予反訴原告；至反訴原告所提之相當於租金之損害賠償，因反訴原告仍可向管理委員會借感應扣自由進出，且自訪客紀錄顯示，承租人張文成登記之施工日期為100年6月20日正式施工，另外100年8月18日裝設水錶、100年9月16日裝設馬桶、100年10月6日退裝潢保證金，足見反訴原告裝潢到100年10月6日才完成，因此沒有辦法認定反訴原告有出租房屋給張文成而獲利，且反訴原告租金的請求是一個預期利益的損失，無法視為實質損失而向反訴被告求償資為抗辯。
㈡查反訴原告係系爭房屋之所有權人，並已自99年10月起按月
繳納取得所有權後之公共基金，惟反訴被告迄今仍未核發感應扣予反訴被告等節，為兩造所不爭執。經查：反訴原告並無繼受系爭大樓原區分所有權人所積欠之相關修繕基金、公共基金一節，業如前述，則反訴被告自不得以此拒絕核發系爭大樓門禁管制感應磁扣予已自取得所有權後按月繳納管理費之反訴原告。是反訴原告訴請反訴被告應核發系爭靜園Ａ區公寓大廈之門禁管制感應磁扣，乃屬有理由，應予准許。㈢次查，反訴原告固主張購得系爭房屋時即已有出租計畫，惟
因反訴被告不願核發感應扣，導致無人願意承租而受有相當於租金之損害，惟為反訴被告所否認。經查：反訴原告就其取得所有權時已有出租房屋與他人之計畫一節，並未舉證以實其說，尚難認其因反訴被告拒絕核發感應扣而有何相當於租金之損害。反訴原告固再以卷附之與訴外人張文成簽立之租賃契約作為其於100年5月起已有出租他人使用之計畫，惟反訴被告否認之，並略以：該等裝潢並未完成，且依管委會之相關住戶裝修登記、訪客紀錄顯示，反訴原告之裝潢直至
100年10月才完工，無法認定反訴原告有因出租房屋與張文成而有獲利等語資為抗辯。按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。經查：由卷附反訴被告之大樓訪客登記簿、裝潢保證金收據內容顯示，反訴原告自5月18日起繳納裝潢保證金予反訴被告，之後之裝潢施工之日期尚及於100年6、7月，直至100年8月18日裝設水錶、100年9月16日裝設馬桶、100年10月6日退裝潢保證金，足見反訴原告裝潢到100年10月6日才完成，在該等裝潢完成前，實難認定反訴原告已可將系爭房屋交付予房客使用而取得租金收益甚明。況觀諸該租賃契約，第1個月經原告自承係裝潢施工期間，故不收取租金，惟該等裝潢既自100年5月間起延續至同年10月6日才完工，依常情論，承租人斷無可能在裝潢完成而得使用系爭房屋前，繼續繳納租金之理。然依該契約之房租收付款明細欄顯示，該訴外人張文成竟仍繼續繳納100年6、7月之房屋租金，實已與常情有所未合，本院實難據此逕認反訴原告確實有出租系爭房屋並可收取租金之計畫，故反訴原告此部分請求反訴被告給付自99年9月23日起至核發感應扣為止，按月13,000元之損害賠償，殊無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦或證據方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
伍、據上論結：原告之本訴為無理由，被告之反訴為一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。
中華民國101年3月2日
民事第一庭法官林學晴正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月2日
書記官林錦源