豐原簡易庭97年度豐訴字第1號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　97年度豐訴字第1號
原　　　告　丁○○
　　　　　　乙○○
　　　　　　丙○○
共　　　同
訴訟代理人　 林益堂 律師
被　　　告　甲○○
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國97年8月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落台中縣豐原市○村段○○○○號如附圖Ａ所示部分（
面積四百六十四點一五平方公尺）土地及地上建物門牌號碼台中
縣豐原市○○路○○○巷○號房屋交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣訴外人 林有德 於民國（下同）94年12月12
日與被告訂立租賃契約，將坐落台中縣豐原市○村段550地
號如附圖Ａ所示部分面積464.15㎡土地及地上建物門牌號碼
台中縣豐原市○○路○○○巷○號房屋（下稱系爭不動產）出租
予被告，租賃期限自95年1月1日至99年12月31日止，每月租
金新台幣（下同）13,000元，林有德於95年4月7日去世，原
告三人於96年5月17日向林有德之繼承人購買系爭不動產，
並於96年7月9日完成買賣過戶登記。按出租人於租賃物交付
後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約
，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產
租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，此為民
法第425條所明文規定，亦即期限逾五年或未定期限之不動
產租賃契約未經公証者，不適用「買賣不破租賃」之規定。
被告與林有德所定系爭不動產租賃契約係屬未經公証且逾五
年之不動產租賃契約，依前述規定，該租賃契約對原告等並
不生效力，原告等自得依民法第767條所有物返還請求權規
定，請求被告遷出系爭不動產並交還系爭不動產予原告，爰
聲明請求判決如主文所示。
二、被告則以：對於原告等主張依買賣關係取得系爭不動產所有
權部份及系爭不動產租賃契約為未經公証且逾五年之不動產
租賃契約部分均不爭執，惟伊當年以每月租金13,000元承租
系爭不動產時，曾花費100萬元整修建物，整修工程係委託
臨工施作，無法提出支出費用之証明，原告若欲要求伊搬遷
，應補償伊當年支出之整修費用100萬元等語。
三、下列事實為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本乙份可証，
復經本院會同地政機關測量員現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄
及複丈成果圖在卷可憑，自堪信屬真正，本院採為裁判之基
礎：
（一）坐落台中縣豐原市○村段○○○○號土地如附圖Ａ所示部分
面積464.15㎡土地及地上建物門牌號碼台中縣豐原市○○
路○○○巷○號房屋（即系爭不動產）為原告所有。
（二）被告就系爭不動產與原告之前手林有德簽訂之租賃契約係
未經公証且逾五年之不動產租賃契約。
四、本件訴訟之爭點為：被告主張因租賃關係存在而占有使用系
爭不動產是否有理由？
五、得心証之理由：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條
第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求：「被告應將
坐落台中縣豐原市○村段○○○○號土地約200平方公尺（實
際占用位置、面積以地政機關實測為準）及豐原市○○路
○○○巷○號之房屋交還予原告告。」，嗣於97年8月14日言
詞辯論期日變更及追加聲明為：如前開原告聲明所載，核
屬擴張應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准
許，合先敘明。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定
有明文。再者，以無權占有為原因，請求返還土地者，占
有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有
為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉
証責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實証
明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。
又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以
「非無權占有」資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實
，並不負舉証責任。換言之，被告應就其取得占有係有正
當權源之事實，舉証証明；倘被告不能証明其占有權源，
則自應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第
312號判決意旨參照）。
（三）民法第425條規定於89年5月5日修正施行，修正後民法第
425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，
縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼
續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期
限逾五年或未定期限者，不適用之。」，亦即公証係不動
產租賃契約之對抗要件，如經公証，不論不動產租賃契約
所約定之期限為多久，甚至超過5年或未定期限，該租賃
契約均得對抗受讓人。反之，不動產租賃契約未經公証者
，該租賃契約仍成立生效，只是不得對抗受讓人，如該租
賃契約之期限未逾5年時，該租賃契約仍然有效，仍有買
賣不破租賃原則之適用；如租賃契約逾5年或未定期限者
，依民法第425條第2項之規定，不適用同條第1項買賣不
破租賃之規定。是租賃契約係以不動產為標的，並且未經
公証，租賃期限又超過5年，甚至未定期限，不得適用同
條第1項規定，換言之，一旦出租人將租賃物所有權讓與
第三人，該租賃契約對於受讓人並不生效力，受讓人得以
所有權人地位向承租人請求返還租賃物。本件被告與原告
前手間之系爭不動產租賃契約係未經公証且租賃期限超過
5年之契約，依前述說明，對於原告並不生效力，被告自
不得對原告主張租賃關係存在，自屬無權占有使用系爭不
動產。
（四）綜上所述，本件被告並無正當權源占用原告所有之系爭不
動產，業如前述，則原告本於所有物返還請求權之法律關
係，請求被告將坐落台中縣豐原市○村段○○○○號如附圖
　　　Ａ所示部分面積464.15㎡土地及地上建物門牌號碼台中縣
豐原市○○路○○○巷○號房屋交還原告，洵屬有據，應予准
許。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證
，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，亦附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8　　月　　21　　日
　　　　　　　　臺灣臺中地方法院民事庭
法官　廖穗蓁
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後二十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數
附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8　　月　　21　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官