裁判字號：臺灣高雄地方法院102年簡上字第243號民事判決
裁判日期：民國103年05月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決102年度簡上字第243號上訴人 胡茵茵 被上訴人 廖玉滿 訴訟代理人 王文雄 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國102年5月16日本院高雄簡易庭102年度雄簡字第397號簡易程序第一審判決提起上訴，經本院於民國103年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命被上訴人給付租金超過新臺幣壹萬貳仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國99年11月1日簽訂租賃契約，由上訴人承租被上訴人所有門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○○○號4樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自99年11月1日起至100年11月1日止，每月租金新臺幣（下同）7,
000元，上開租賃契約租期屆滿後，兩造合意續約1年而另立新約，租賃期間自100年11月1日至101年11月1日止，租金減為每月6,000元（下稱系爭租約）。詎上訴人自101年6月起即未依約繳納租金，系爭租約已於101年11月1日屆滿而終止，被上訴人復於租期屆滿後屢以存證信函要求上訴人立即搬遷，然上訴人始終拒不返還，無權占有系爭房屋，侵害被上訴人對系爭房屋之所有權，且其未繳101年6月至11月之租金共36,000元，扣除押租金14,000元後，尚積欠22,000元，爰依系爭租約法律關係、民法第767條第1項前段、第455條規定、第179條、第184條第1項前段，請求上訴人遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金22,000元，並自
101年12月1日起，按月返還所受相當於租金之利益6,000元等情。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人22,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。㈢上訴人應自101年12月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人6,000元。
二、上訴人於原審言詞辯論期日未到庭，僅據書狀略以：系爭房屋樓上住戶廚房水管於100年5月21日破裂，導致系爭房屋廚房漏水（下稱系爭漏水），天花板坍塌而缺損（下稱系爭天花板缺損），廚房電器設備及櫃子泡水腐爛，家中置放之貴重首飾更不翼而飛，損失慘重，至同年7月初才把漏水修好，伊即發簡訊請被上訴人整修天花板，然被上訴人僅派永慶房屋經理 葉興華 出面，迄未解決問題，伊始自101年7月起拒繳房租等語，資為抗辯。
三、原審判決：上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並應給付被上訴人16,000元暨自102年1月19日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，及自101年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人6,000元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，並補充陳稱：系爭漏水問題固於101年7月初修繕完畢，但漏水處之天花板毀壞未補，伊害怕會有大老鼠從天花板爬下來而影響居住，遂發簡訊請被上訴人處理，被上訴人僅派葉興華前來查看，伊當面告知若不修繕即拒付租金，仍未獲置理等語。而於本院聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回（被上訴人請求上訴人給付租金超過16,000元本息部分，業經原審判決被上訴人敗訴，未據上訴而確定）。
四、本件之爭點：㈠不爭執事項：
⒈兩造於99年11月1日簽訂租賃契約，由上訴人承租系爭房屋
，租期約定自99年11月1日起至100年11月1日止，每月租金7,000元，並由上訴人提供押租金14,000元以供擔保。嗣於租期屆滿後，經兩造合意續租而簽訂新租約，租賃期間自
100年11月1日至101年11月1日止，租金則減為每月6,00
0元，並以上開押租金挪作上訴人履行系爭租約之擔保。⒉上訴人自101年7月起即未依約繳納租金，至系爭租約於10
1年11月1日期滿而終止為止，積欠4個月租金共24,000元。上訴人另未繳納101年3月份租金6,000元，惟自100年11月至101年2月，每月溢繳租金各1,000元，共溢繳4,00
0元，應於3月份應付之租金中扣除，故100年3月份欠繳租金僅2,000元。以上合計積欠26,000元，扣除押租金14,000元後，餘12,000元租金未付。
⒊上訴人於系爭租約租期屆滿後，繼續占用系爭房屋期間，每
月受有6,000元（不足一月者，以每日200元計算）相當於租金之利益。
⒋系爭房屋所屬大樓因於100年11月7日發現6梯2-6樓廚房
牆壁管道間排水主幹管鏽蝕堵塞，有進入系爭房屋施工之必要，經高雄市政府工務局於101年4月2日發函請上訴人配合廠商修繕。
⒌系爭漏水問題於101年7月間經系爭房屋所屬大樓管委會僱工修復，並由管委會支付修繕費用。
⒍系爭漏水於101年7月間修復後，系爭天花板缺損仍未修補之事實。
㈡爭執事項：
⒈系爭天花板缺損瑕疵是否影響兩造就系爭房屋所約定之使用
、收益狀態？⒉如是，上訴人提出同時履行之抗辯，而拒付租金是否有理由
？如無理由，上訴人尚應給付之租金數額為何？⒊被上訴人於系爭租約屆滿後，請求上訴人遷出系爭房屋及返
還相當於租金之不當得利，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠系爭天花板缺損瑕疵是否影響兩造就系爭房屋所約定之使用
、收益狀態？⒈按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。復按同法430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣除等，係承租人之權利，而非其義務。是承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，自得不行使同法
430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權（最高法院86年度台上字第1675號判決要旨參照）。又承租人如欲行使上述同時履行抗辯權，應在租賃關係存續中為之，否則租賃關係消滅後，出租人已無對待給付即修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權可言（參考最高法院88年度台簡上字第59號判決意旨）。查本件上訴人以被上訴人未修繕系爭天花板缺損為由而拒付租金，核屬上述同時履行抗辯權之行使，且上訴人於系爭租約屆滿前，業經 葉華興 向被上訴人轉達若不修復上開缺損即拒付房租乙情，亦據證人葉華興到庭結證屬實（本院卷第115頁至第117頁），堪認上訴人在系爭租賃關係消滅前，已為同時履行之抗辯。惟上訴人主張系爭天花板缺損已影響其居住一節，則為被上訴人所否認，並辯稱系爭漏水已修復完畢，縱使該處天花板尚有缺損，亦不影響上訴人居住，否則上訴人當可自行僱工修理，再由租金抵扣，或者直接終止租約等語。查，兩造除約定系爭房屋係作住家使用外，並無關於租賃物品質之要求，有租賃契約書在卷可考（原審卷第9頁背面至第11頁），並參酌卷附建築改良物所有權狀所載系爭房屋面積為91平方公尺（原審卷第6頁）及該屋鄰近高雄市六合夜市商業繁盛、交通便利之區域（原審卷第61頁）等情以觀，兩造所約定月租6千元，亦非顯然高於一般租金行情，足認被上訴人依約提供之房屋，以符合通常居住品質水準為原則。次查，系爭漏水已於101年7月間修繕完畢，惟漏水所損壞之系爭天花板仍有缺損乙情，業據證人 趙瑞忠 及葉華興到庭一致證述明確（本院卷第87頁、第115頁背面至第116頁），復為被上訴人所不爭執，固堪認定。惟屋內天花板（輕鋼架或木架）之裝設，係屬裝潢之一種，尚與房屋是否適於居住無直接關聯，且觀諸上訴人所提照片顯示系爭房屋廚房頂板下方有明管管線通過乙情（原審卷第41頁；本院卷第117頁），更可推知系爭天花板之設置主要應為遮掩管線之用，故其缺損雖致美觀程度減低，然依一般社會常情難認已影響房屋一般居住之功能。至上訴人主張因怕大老鼠從天花板缺口爬下來咬人云云，既為被上訴人所否認，自應由上訴人負舉證責任，惟上訴人未能舉證以實其說，自難採信。是以，本件系爭天花板雖有缺損，然尚不足以影響兩造就系爭房屋所約定之一般居住使用狀態，上訴人執此為由，援引同時履行抗辯權，主張拒付租金，自不可採。
⒉次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8條第2項定有明文。是以，承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，固得不行使民法430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使其同時履行抗辯權拒付租金，已如前述，惟其採擇何種權利以為行使，仍應依循同法第
148條第2項所揭示之誠信原則為之，以維事理之平。查本件於租賃期間固發生系爭天花板缺損問題，然依上訴人於本院自承系爭房屋廚房面積不大，應該不需多少錢修理，伊也可以自行僱工修復等語（本院卷第131頁），可知上訴人於系爭天花板缺損當時，非無依民法第430條規定自行僱工修復，再自租金扣除修復費用之餘地，且修復費用亦屬不高，上訴人卻捨此不為，逕為同時履行抗辯，拒付自101年7月起至系爭租約終止日（101年11月1日）止，長達4個月期間，每月6千元之租金，顯與比例原則有違，故縱認上訴人有此同時履行抗辯權利，其擇以行使結果，能否合於前揭誠信原則之要求，當非無疑，自亦不容其恣行主張。
㈡上訴人尚應給付之租金數額為何？⒈上訴人主張同時履時抗辯而拒付租金乙節為無理由，已如前
述，則上訴人仍有依約按期給付租金之義務，堪予認定。而上訴人自101年7月起即未繳納租金，至系爭租約於101年11月1日期滿終止為止，積欠4個月租金共24,000元，加計之前所欠繳之101年3月份租金6,000元，合計欠租30,000元。惟因上訴人自100年11月起至101年2月止，每月溢繳租金各1,000元，共溢繳4,000元，且押租金14,000元亦尚未退還，以上金額均應自欠租中扣除，故餘12,000元租金未付等情，為兩造所不爭執（本院卷117頁），則被上訴人請求給付租金未逾12,000元部分，自屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。
⒉第按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查上訴人既未按期給付上述租金，上訴人各期應付之租金，已分別自兩造約定之給付日起陷於給付遲延，則被上訴人就上開未付租金12,000元，請求自起訴狀繕本送達翌日即102年1月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，於法有據。
㈢被上訴人於系爭租約屆滿後，請求上訴人遷出系爭房屋及返
還相當於租金之不當得利，有無理由？⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、第455條、第767條第1項前段分別定有明文。查系爭房屋為被上訴人所有，系爭租約租期自100年11月1日起至101年11月1日止等情，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本及租賃契約書可據（原審卷第9頁背面、第55頁），堪予認定。且上訴人自陳租期屆滿後即未再續租（本院卷第132頁），則系爭租約已因租期屆滿而消滅，上訴人在被上訴人給予
1個月搬遷寬限期之後（本院卷第64頁），即應於101年11月30日前搬出系爭房屋，是被上訴人基於系爭房屋出租人及所有人地位，依民法第455條、第767條第1項前段等規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，當屬有據。
⒉次按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。查上訴人自101年12月1日起占用系爭房屋期間，已無合法正當權源，自屬無權占有，則被上訴人依民法第179條前段之規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒊再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10﹪為限，為土地法第97條所明定；所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、第148條及土地法施行法第25條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照）。查系爭房屋坐落土地面積3,137平方公尺，權利範圍38/10000，自102年1月起之申報地價為每平方公尺28,577元；系爭房屋於101年課稅現值為538,700元等情，有土地登記謄本及房屋稅繳款書在卷可考（原審卷第7頁、第54頁），依此計算系爭房屋租金之法定上限為7,328元【〔28,577元（申報地價）×3,137平方公尺×38/10000＋538,700元（房屋課稅現值）〕×10％÷12≒7,328元（元以下四捨五入）】，兩造約定租金6,000元並未逾此上限，並參以系爭房屋鄰近六合夜市商業繁盛、交通便利之區域，已如前述，本院因認以每月6,000元計算相當於租金之不當得利金額，應屬妥適，且為上訴人所不爭執（本院卷第118頁），從而，被上訴人請求上訴人自101年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人6,000元，核屬正當。
六、綜上所述，被上訴人依租金給付請求權、民法第767條第1項前段所有物返還請求權、第455條租賃物返還請求權及第
179條不當得利返還請求權等規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並應給付12,000元暨自102年1月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，及自101年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人6,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。原審判決就超過上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨就判命給付租金超過12,000元部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原審判決此部分廢棄，並駁回被上訴人第一審此部分之訴及假執行之聲請。至原審判決判命上訴人遷讓返還系爭房屋、不當得利，及給付租金未逾12,000元暨法定遲延利息部分，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、又被上訴人就給付租金（法定孳息）之主張，固經本院為其部分敗訴之判決，惟此部分與不當得利之請求，均係附屬於主請求即遷讓房屋部分所為，依民事訴訟法第77條之2第2項規定及最高法院96年度第4次民庭會議決議意旨，不併算其價額，而被上訴人既就遷讓房屋之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用仍應由上訴人負擔，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第1項、第450條、79條，判決如主文。
中華民國103年5月29日
民事第一庭審判長法官李昭彥
法官張凱鑫法官蔣志宗以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年5月29日
書記官陳昱良