臺灣高雄地方法院簡易民事判決 102年度雄簡字第397號
原 告 廖玉滿
訴訟代理人 王文雄 律師
被 告 胡茵茵
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國102年5月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○○○號四樓房屋
遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟元，及自民國一０二年一月十九
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一０一年十二月一日起至遷讓返還上開房屋之日止
，按月給付原告新臺幣陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟捌佰肆拾元由被告負擔。
本判決第一、二、三項得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有
明文。本件原告起訴時，原聲明請求：㈠被告應將門牌號碼
高雄市○○區○○○路○○○○○號4樓房屋（下稱系爭房屋
）遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）36,000
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5
﹪計算之利息。㈢被告應自民國101年12月1日起至遷讓返
還上開房屋之日止，按月給付原告6,000元。嗣於起訴狀送
達被告後，減縮訴之聲明第二項為：被告應給付原告22,000
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5
﹪計算之利息，經核其性質屬減縮應受判決事項之聲明，揆
諸首揭規定，與法尚無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於102年5月2日言詞辯論期日到場，
其固於102年4月30日上午傳真內容略為重病、不克到場之
請假狀，並經本院收受，惟並未檢附任何證明文件以實其說
，難認具不到場之正當理由，而無民事訴訟法第386條第2
款之適用，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於99年11月1日與原告簽訂租賃契約，向原
告承租原告所有之系爭房屋，兩造約定租期1年，自99年11
月1日起至100年11月1日止，每月租金新臺幣（下同）7,
000元，上開租賃契約租期屆滿後，因兩造合意續約1年，
故另簽訂1份租賃契約，租賃期間自100年11月1日至101
年11月1日止，租金減為每月6,000元（下稱系爭租約）。
詎被告自101年6月起即未依約繳納租金，系爭租約已於10
1年11月1日屆滿而終止，原告復於租期屆滿後屢以存證信
函要求被告立即搬遷，然被告始終拒不返還，無權占有系爭
房屋，侵害原告對系爭房屋之所有權，且其未繳101年6至
11月之租金共36,000元，扣除押租金14,000元後，尚積欠22
,000元，爰依系爭租約、民法第767條第1項前段、第455
條規定、第179條、第184條第1項前段，請求被告遷讓返
還系爭房屋及給付積欠之租金22,000元，並自101年12月1
日起，按月賠償原告相當於租金額之損害金6,000元，且聲
明：如變更後聲明。
二、被告經合法通知雖未到庭，然具狀辯稱：101年5月21日樓
上住戶廚房水管破裂，導致系爭房屋漏水，天花板坍塌，蟑
螂、老鼠橫行，廚房電器設備及櫃子泡水腐爛，家中置放之
貴重首飾更不翼而飛，損失慘重，7月樓上住戶才把漏水修
好，伊馬上發簡訊請原告整修天花板，然原告僅派永慶房屋
經理 葉興華 出面，迄今漏水問題未解決，伊才自101年7月
起未繳房租，伊晚上不能睡覺，怕被大老鼠咬死，伊本是中
度精神障礙者，因此深受打擊，舊疾復發，僅靠朋友救濟，
原告不但不同情，甚至將系爭房屋斷水，造成伊8天無水可
用，生活陷入困境等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造間就系爭房屋簽訂有系爭租約，租期已屆滿但
被告仍未遷出，尚積欠原告租金等情，業據原告提出房屋稅
繳款書、租賃契約、系爭房屋及坐落土地之登記謄本、催告
之存證信函為證，經本院核對無訛，而被告經合法通知未到
場爭執，所提書狀就此部分亦未為爭執，本院依上開調查證
據之結果，認原告上開主張堪信為真實，茲就原告之各項請
求審酌如下：
㈠遷讓返還系爭房屋部分：
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有
或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、
第455條、第767條第1項前段分別定有明文。系爭租約既
已於101年11月1日租期屆滿而消滅，則承租人即被告自10
1年11月2日起即應返還系爭房屋，是原告基於系爭房屋出
租人及所有人地位，依民法第455條、第767條第1項前段
等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，當屬有據。
㈡積欠租金部分：
⒈原告主張被告未繳納101年6月以後之租金，業提出系爭租
約之房租收款明細欄為證（見本院卷第12頁反面，其中因10
1年3月份租金未繳，故101年4月、5月、6月繳納之租
金分別抵充101年3、4、5月份之租金），核與被告於答
辯狀中自承自101年7月起未再繳租金大致相符（見本院卷
第30頁），堪信原告主張屬實，是直至系爭租約於101年11
月1日屆滿為止，被告仍應給付101年6月2日至11月1日
間5期之租金共30,000元（計算式：6,000×5＝30,000元
），而被告於簽訂系爭租約時已付押租金14,000元，為原告
陳述明確（見本院卷第43頁），並有系爭租約在卷為憑（見
本院卷第13頁），故扣除已付之押租金14,000元後，被告尚
應給付原告16,000元之租金。原告雖另請求101年11月整月
份之租金6,000元，惟系爭租約已於101年11月1日終止，
原告此部分請求顯屬無據，應予駁回。
⒉被告雖抗辯：因原告遲未修繕房屋漏水，伊始拒付租金云云
，並提出現場照片1張為證（見本院卷第41頁），惟查，系
爭房屋所在大樓管理委員會早於100年11月7日即發現2至
6樓廚房牆壁管道間排水主幹管鏽蝕堵塞導致漏水，並欲施
工修繕，然因被告多次拖延、藉故不配合廠商入屋內施工，
該大樓管理委員會、高雄市政府工務局乃於101年4月間分
別函請原告督促被告配合施工一情，有原告提出之高雄市政
府工務局101年4月2日高市工務建字第00000000000號函
、亞洲仁愛大廈管理委員會函在卷可稽（見本院卷第47-49
頁），足見系爭房屋之所以未能及早修繕完成降低損害，並
非原告遲未修繕，而係被告拒不配合廠商入屋施工所致，則
被告執此為由拒付租金，委無可取。
㈢自101年12月1日起每月損害金6,000元部分：
⒈按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通
常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法
律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請
求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受
損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體
數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算
不當得利之標準（最高法院92年度台上字第324號判決要旨
參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物
申報總價年息10﹪為限，為土地法第97條所明定。
⒉被告迄未返還系爭房屋，則系爭房屋現由被告無權占有使用
中，應認被告受有無權占有系爭房屋之利益，致原告受有相
當租金之損害，是原告依民法第179條不當得利之法律關係
，請求被告自101年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，給付相當於租金之利益，自屬有據。而被告係以每月6,00
0元向原告承租系爭房屋，此金額並未超過土地法第97條所
定土地及其建築物申報總價年息10﹪之限制（計算方式如附
表），參以系爭房屋鄰近捷運站、距高雄火車站、六合夜市
均不遠，對外交通便利、生活機能堪稱良好，故認以每月6,
000元計算相當於租金之不當得利金額，應屬妥適，從而原
告請求被告自101年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付原告6,000元，核屬正當。
四、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條、第767條第1
項前段、第179條等規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還予
原告，並給付原告16,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即10
2年1月19日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，
暨自101年12月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給
付原告6,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，
即無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰就此部分依同法第389
條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年5月16日
高雄簡易庭法官陳筱雯
訴訟費用計算式：
裁判費5,840元
合計5,840元
附表：
1.系爭房屋之課稅現值為538,700元（見本院卷第7頁房屋稅
繳款書）
2.系爭房屋坐落土地面積3137平方公尺，申報地價為28,577元/
平方公尺，權利範圍38/10000。（見本院卷第54頁土地登記
謄本）
3.系爭房屋及坐落土地申報總價年息10﹪為：
﹝28,577元（申報地價）×3137（平方公尺）×38/10000＋
538,700元（房屋課稅現值）﹞×10％÷12≒7328】（元
以下四捨五入）
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月16日
書記官陳秋燕