臺灣高等法院101年度上字第1279號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院101年上字第1279號民事判決

裁判日期：民國102年04月10日

裁判案由：損害賠償

臺灣高等法院民事判決101年度上字第1279號上訴人 王炳南 訴訟代理人 顏火炎 律師被上訴人 黃志成
黃桂英 黃建榮 黃慶清 黃奕統 上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年9月28日臺灣臺北地方法院100年度訴字第5268號第一審判決提起上訴，本院於102年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國95年6月間透過訴外人21世紀松富貴房屋仲介股份有限公司（下稱為松富貴公司）經紀人 吳佳騰 仲介，買受被上訴人共有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地所有權應有部分294560/0000000及其上405建號即門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號4樓房屋所有權全部（下合稱為系爭不動產），兩造並於95年6月18日簽訂房地產買賣契約書（下稱為系爭買賣契約），約定買賣總價新臺幣（下同）500萬元，於95年12月12日辦畢所有權移轉登記。伊並於95年10月4日將系爭不動產以總價610萬元轉售予訴外人 王偉強 ，於95年12月29日履行所有權移轉登記完竣。然王偉強於99年3月間以系爭不動產曾有訴外人 黃則禎 於94年1月13日在屋內燒炭自殺死亡之非自然身故情事為由，向伊訴請減少價金返還不當得利，經原法院99年度訴字第2175號判決伊應給付王偉強91萬5000元及自99年3月19日起至清償日止之法定遲延利息。被上訴人於出售系爭不動產時既隱瞞曾發生非自然身故之重大資訊，顯屬詐欺，致伊需負擔上述91萬5000元及利息之債務而受損害，自應依民法第184條第1項前段、第195條侵權行為及民法第227條、第227條之1債務不履行之法律關係負賠償責任，並應就伊遭受王偉強指控、起訴所受精神上痛苦給付非財產上損害賠償100萬元。爰求為判命被上訴人應連帶給付伊191萬5000元，及其中91萬5000元自99年3月19日起，其餘100萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。【原審判決上訴人全部敗訴。上訴人全部不服上訴。】上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人191萬5000元，及其中91萬5000元自99年3月19日起，其餘100萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人則以：伊等早已明確告知上訴人關於系爭不動產曾發生黃則禎燒炭自殺之非自然身故情事，故以低於市價達20％之500萬元成交。至於系爭買賣契約第19條第1項約定：「乙方（即被上訴人）明確告知：本標的主建物內於產權持有期間，確無非自然身故之情事發生。甲方（即上訴人）確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方願負法律上之責任」云云，係為便利上訴人辦理抵押貸款，經上訴人要求始予保留。況以上訴人出售系爭不動產予王偉強之售價610萬元扣除原法院上開另案判決其應負擔債務91萬5000元後，上訴人仍保有不動產增值之利益18萬5000元，顯未受有任何損害。
從而上訴人訴請損害賠償，並無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、本件上訴人主張：伊於95年6月18日與被上訴人簽約以總價500萬元買受渠等共有系爭不動產後，於95年10月4日將系爭不動產以總價610萬元轉售予訴外人王偉強；嗣王偉強於99年3月間以系爭不動產曾發生訴外人黃則禎在屋內燒炭自殺死亡之非自然身故情事為由，向伊訴請減少價金返還不當得利，經法院判決伊應給付王偉強91萬5000元及自99年3月19日起至清償日止之法定遲延利息確定等上情，業據提出房地產買賣契約書、支票、不動產買賣契約書、民事起訴狀、個人基本資料查詢結果、異動索引、原法院99年度訴字第2175號民事判決書等件（均影本）為證（見原審卷第9頁至第56頁），且為被上訴人所不爭執（見原審卷第202頁），應與事實相符。又系爭不動產確發生黃則禎於94年1月13日在屋內燒炭自殺死亡乙事，業經另案即原法院99年度訴字第2175號上訴人被訴不當得利事件審理中調取臺灣臺北地方法院檢察署94年度檔相字第124號黃則禎死亡案卷查明（見該另案卷第138頁），且有臺北市政府警察局信義分局99年7月22日北市警信分刑字第00000000000號函、黃則禎個人基本資料查詢結果、異動索引等件附於上開另案卷內可稽（見該另案卷第74頁、第131頁至第133頁），均經本院依職權調取該案卷證查閱無誤，亦堪信為真實。
四、又上訴人主張：被上訴人於出售系爭不動產時隱瞞該不動產內曾發生上開非自然身故情事云云，雖引據系爭買賣契約第19條第1項約定「乙方（即被上訴人）明確告知：本標的主建物內於產權持有期間，確無非自然身故之情事發生。甲方（即上訴人）確已知悉，嗣後若發現乙方所言不實，乙方願負法律上之責任」等語（見原審卷第14頁），並舉證人即時任松富貴公司店長並擔任買方仲介人員之吳佳騰及助理廖緯均證述：系爭不動產係由亦任職松富貴公司之 黃勝達 介紹給公司仲介出售，但黃勝達及賣方均未曾告知伊等系爭不動產曾發生自殺死亡事故，亦未曾聽聞黃勝達或賣方將此事告知上訴人等語（見原審卷第132頁至第135頁，本院卷第43頁背面至第47頁），以及證人即承辦兩造間買賣簽約事宜之代書 黃瑞玉 證稱：賣方於簽約時並未向買方說明系爭不動產為自殺之凶宅，否則伊會將系爭買賣契約第19條第1項約款刪除等語（見原審卷第121頁背面至第123頁），以為憑證。然上開事證與證人即賣方仲介人員黃勝達證述：伊知道系爭不動產曾發生燒炭自殺之非自然身亡事故，並已告知吳佳騰及上訴人，被上訴人黃桂英於簽約時亦明白向上訴人告知此事，且詢問是否需記載於契約書內，惟上訴人表示為辦理貸款時可貸得較高金額，要求不要記載，系爭買賣契約第19條第1項約款因而保留等語（見原審卷第109頁背面、第110頁，本院卷第47頁背面至第49頁），全然相左；併審酌上訴人於起訴時曾將松富貴公司及吳佳騰列為共同被告（見原審卷第4頁），嗣已先後撤回起訴（見原審卷第97頁、第121頁），旋聲請由吳佳騰到庭為其作證（見原審卷第121頁）；黃瑞玉則係受松富貴公司委託辦理系爭不動產買賣事宜之代書乙節，亦經證人黃瑞玉陳述明確（見原審卷第122頁）。則渠等上開證詞對上訴人是否有偏頗迴護之意，系爭買賣契約上揭條款是否出於兩造真意或有所保留，衡情即非無疑。上訴人雖主張：伊於買受系爭不動產後，並未以系爭不動產辦理抵押貸款，自無需以該理由要求不得揭露系爭不動產所發生非自然身故情事云云，且舉臺北市松山地政事務所101年5月29日北市松地資字第00000000000號函為據（見原審卷第150頁）。然上訴人購買系爭不動產係為投資獲利，或辦理貸款取得資金，抑或尚有其他目的，其內心真實之意思實非被上訴人所得察知；再參諸上訴人早於95年12月12日登記為系爭不動產所有權人前之95年10月4日將系爭不動產簽約轉售予訴外人王偉強，旋於95年12月29日辦理所有權移轉登記予王偉強等情，有系爭不動產異動索引及買賣契約可稽（見原審卷第25頁至第33頁、第153頁），亦無再以上訴人名義申辦抵押貸款之必要至灼。則上訴人於買受系爭不動產後雖未以之申辦貸款，亦難執為對其有利之認定。
五、又查上訴人與訴外人王偉強於原法院99年度訴字第2175號不當得利事件審理中，曾由臺灣省建築師公會就系爭不動產之價格進行鑑定，經該會依不動產估價技術規則第18條、第21條規定之比較法，擇取與系爭不動產鄰近且型態相仿之臺北市○○街5樓公寓成交情形作為比較標的，再依總價、單價、期日、情況、個別因素、區域因素各項進行綜合調整推估計算；以及採用成本法即以土地公告現值推估之土地市價，加計折舊後建築物本體造價、裝潢、重置成本、及其他各項稅費後推算鑑定，其一致結論均認系爭不動產如未發生燒炭自殺之非自然身故事件，於95年10月間之市價皆約為605萬元，如曾發生燒炭自殺非自然事故情事時，在買賣實務上會折減買賣當時原有之價金約10％至20％；經折減後，系爭不動產於95年10月間之市價應為514萬2500元等情，有該會100年5月11日台建師鑑99063字第3474-6號鑑定報告書影本乙份存卷足稽（見原審卷第207頁至第213頁）。堪認兩造於95年6月間以買賣系爭不動產之成交價500萬元，確低於當時未發生非自然身故事件之不動產市價近20％，而與系爭不動產因發生非自然事故致折減價金後之鑑定價格大致相當。審酌上訴人為不動產投資客乙節，為其自承明確（見本院卷第104頁背面），兩造間系爭不動產買賣復係透過專業之仲介公司媒介成交，對於上開市場客觀交易行情，及各項影響交易價格之因素，自應有所注意及瞭解；則渠等決定買賣價金僅為
500萬元，顯係受其他異常原因之干擾造成無疑。且考諸常情，如被上訴人為圖利而有意隱瞞系爭不動產所發生非自然身故情事，上訴人對此事實亦不知情，兩造應不致以上開明顯偏離市場行情之價格合意成交，其理亦明。再依上訴人自承：賣方就系爭不動產先開價600萬元左右，伊則表示600萬元這個價格與市價沒有差別，就出價400萬元，看屋後伊提高至450萬元，後來折衷以500萬元成交等語之議價過程（見本院卷第49頁背面、第50頁），可知上訴人於實際看屋並瞭解屋況前，即已認定系爭不動產不可能以市價售出，並逕以市價僅6成6之金額提出議價；則其是否對系爭不動產曾發生非自然身故情事乙節毫不知情，衡情尚非無疑。併參酌上訴人於相隔不及4月之期間內，即將以500萬元低價購入之系爭不動產，提高為與一般市場交易行情相當之610萬元售出；益徵其對於購買系爭不動產之價格確低於一般市價及其原因，主觀上應有所認知。又查上訴人於上開王偉強訴請給付不當得利之另案訴訟審理中，雖一再否認系爭不動產曾發生非自然身故事件，並要求王偉強應就此部分事實負舉證責任（見該另案卷第47頁、第92頁背面），卻以兩造間系爭買賣契約書遺失為由，拒絕提出契約書為其有利之證據（見該另案卷第145頁），復未聲請由系爭不動產之前手即被上訴人到庭為證，均經本院依職權調卷查明。上訴人所為顯然有意隱瞞其以低價購入系爭不動產之事實，且對被上訴人到庭將揭露系爭不動產曾有非自然身故情事致遭受不利認定乙節，非無預見。綜上各節，並參諸證人黃勝達前揭證詞及被上訴人間一致之陳述（見本院卷第32頁背面至第35頁，本院卷第106頁至第107頁），堪認被上訴人抗辯：伊等於兩造洽商簽約買賣時，已告知上訴人有關系爭不動產曾發生非自然身故情事，故以低於市價之500萬元價格出售成交等語，與事理相符，應值憑採。
六、承上，被上訴人於出售系爭不動產予上訴人時，並無隱瞞系爭不動產曾發生燒炭自殺之非自然身故情事，既經認定於前；自未有不法侵權行為及債務不履行之情事至明。從而上訴人依民法第184條第1項前段、第195條、第227條及第227條之1之規定，請求被上訴人應賠償其受王偉強求償之財產上損害91萬5000元，以及因遭王偉強追訴所受非財產上損害賠償100萬元，俱屬無據，自未能准許。
七、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項前段、第195條、第227條及第227條之1之規定請求被上訴人連帶給付上訴人191萬5000元，及其中91萬5000元自99年3月19日起，其餘100萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判決上訴人全部敗訴，並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌與判決結果並無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國102年4月10日
民事第十二庭
審判長法官滕允潔
法官李昆曄法官李瑜娟正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月10日
書記官馬佳瑩附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。