臺灣桃園地方法院103年度訴字第1960號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院103年訴字第1960號民事判決

裁判日期：民國105年01月15日

裁判案由：確認優先承買權存在

臺灣桃園地方法院民事判決103年度訴字第1960號原告 吳秉弘 （原名： 吳志紘 ）訴訟代理人 余欽博 律師複代理人 黃姵婷 被告 徐玉明 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國104年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，最高法院著有52年台上字第1922號判例可資參照。本件原告主張其係本院民事執行處102年度司執字第2239號損害賠償強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣標的之承租人，依法有優先承買權，然為被告所否認，則本件原告優先承買權之存否並不明確，其在私法上之地位即有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去，則其訴請確認非無法律上利益，故原告提起本件確認之訴即有確認利益存在，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告於民國99年12月15日向訴外人進鴻營造有限公司（下稱進鴻公司）所承租並搭蓋如附圖所示編號A之鐵皮建物、編號B之鐵棚（面積分別為17.06平方公尺、17.7
3平方公尺，下合稱系爭地上物），租期自100年1月1日起至105年1月1日，共5年，租金為每年新臺幣（下同）
1萬元，原告業已一次付清5年租金共5萬元。詎系爭土地於103年9月25日經系爭執行事件拍賣，並由被告拍定。原告依土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項規定對於系爭土地有優先承買權存在，然為被告所否認，爰提起本件訴訟，並聲明：確認原告對於系爭土地之優先承買權存在。
二、被告則以：系爭地上物並非原告所有，原告自不得主張優先承買權；縱為原告所有，然上開地上物皆為臨時違建物並非房屋，且原告係在與進鴻公司簽定租約之前即無權占用系爭土地，亦不符優先承買權之要件等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭土地為進鴻公司所有，於103年9月25日經本院民事執行處為第4次拍賣，由被告以2,269,899元得標買受，原告於103年10月2日向本院執行處具狀表示優先承買等情，業據提出桃院勤102司執助九字第2239號公告、本院民事執行處函、拍賣不動產筆錄、本院強制執行投標書為證（見本院卷第10-12頁、第21-22頁）為證，並經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張其於系爭土地上搭建系爭地上物，得依土地法第
104條第1項及民法第426條之2規定，就系爭土地有優先承買權存在等節，則為被告所否認，是本件之爭點厥為：原告依土地法第104條第1項及民法第426條之2規定，請求確認就系爭土地有優先承買權存在，有無理由？析述如下：
（一）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第1項前段分別定有明文。前開規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（最高法院77年度台上字第1243號判決意旨參照）。
再按土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年台上字第530號判例意旨參照）。
要言之，前揭規定限於以建築房屋為目的而租用基地之租賃契約承租人始得主張優先承買權，並非任何租用土地之承租人均得任意援引而為主張。
（二）本件原告主張對系爭土地有優先承買權存在，固提出其與進鴻公司之土地租賃契約為證，惟觀諸上開租賃契約，使用目的欄位記載「車庫（由承租人自建）」（見本院卷第
9頁），且證人 陳壹琳 於本院審理時結證稱：出租系爭土地時並未約定使用目的，因為系爭土地上於締約當時建有車庫，方於契約中記載車庫等語明確（見本院卷第62頁），足見原告於系爭土地興建系爭地上物，目的應在於停放車輛，並非建築房屋使用，應堪認定。再佐以本院於104年1月29日協同桃園市桃園地政事務所人員前往現場履勘，履勘結果顯示：原告所指車庫（即如附圖所示編號A之鐵皮建物）為鐵皮興建之地上物，現作倉庫及臨時休息之用；鐵皮倉庫右側有一開放式鐵架（即如附圖所示編號B之鐵棚），鐵架上有強化玻璃，供停放機車及堆置雜物使用，有該次勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷第56頁），並囑託地政人員實地測量後製作複丈成果圖附卷可參。系爭土地上之系爭地上物，係供原告堆置物品、停放車輛之簡陋倉庫（車庫），縱留有空間得暫時供人休息，仍不能指系爭地上物為具有相當經濟效用之房屋。原告承租系爭土地搭建系爭地上物，既為停放車輛、放置物品使用，即非以建築房屋為目的而承租，揆諸前揭說明，自不得依土地法第104條第1項前段及民法第426條之2第1項前段之規定，主張就系爭土地具有優先承買權。
五、綜上所述，系爭地上物為原告作為停放車輛、放置物品使用，非以興建房屋而為承租，與土地法第104條第1項前段及民法第426條之2第1項前段關於承租人優先承買權之要件有間，故原告訴請確認就系爭土地優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年1月15日
民事第二庭審判長法官劉佩宜
法官林文慧法官何宗霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月18日
書記官許婉茹