裁判字號：最高法院103年台上字第1541號民事判決
裁判日期：民國103年07月31日
裁判案由：請求拆屋還地
最高法院民事判決一○三年度台上字第一五四一號上訴人 黃世明 訴訟代理人 許盟志 律師被上訴人極優異股份有限公司法定代理人 洪仁哲 訴訟代理人 黃嘉明 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○三年四月二十二日台灣高等法院台中分院第二審判決（一○一年度重上字第六六號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件上訴人主張：伊於民國九十九年四月二十六日及同年十一月二十四日，與訴外人 林清標 共同向訴外人 陳童 荔英 購買坐落台中市○里區○○段五九六、五九六之五（下合稱系爭五九六地號等二筆土地）及六三○之三地號土地（下稱系爭六三○之三地號土地，與系爭五九六地號等二筆土地合稱系爭土地），所有權應有部分各二分之一，已依序於同年五月七日及十二月七日完成所有權移轉登記。 嗣伊 發現被上訴人使用之門牌號碼為台中市○里區○○路○段○○○巷○○號建物（未辦保存登記房屋，下稱系爭建物），無權占用系爭土地如第一審判決附圖（下稱附圖）Ａ、
Ｂ、Ｃ所示部分，面積各為五四五．六四、八六．四九、九八．七六平方公尺。伊自得依民法第七百六十七條及第一百七十九條規定，請求被上訴人拆屋還地，及給付相當於租金之不當得利等情。爰求為命被上訴人將附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分建物拆除，返還占有土地予伊及全體共有人；及給付伊新台幣（下同）十二萬一千一百元，暨自九十九年十二月八日起至拆除建物返還土地之日止，按月給付伊二萬元之判決。
被上訴人則以：伊於七十五年三月十五日即與陳 童荔英 簽訂土地租賃契約書（下稱系爭土地租約），向其承租系爭五九六地號等二筆土地，租期至一○五年三月十四日止，租金已全部付清，嗣於該土地上建築廠房，依民法第四百二十五條規定，上訴人應受該租約之拘束。況依民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條規定，伊就系爭建物占用之基地有優先承買權，上訴人亦不得以所有權人身分請求伊拆屋還地。縱系爭土地租賃契約之訂定有瑕疵， 陳童荔英 二十年多年來既未主張伊無權占有，上訴人再為主張，與誠信原則仍屬有違。至系爭六三○之三地號土地原為訴外人 羅萬權 所有，伊係經羅萬權之同意於其上建屋使用，尤非無權占有；即令係越界建築，亦為羅萬權所明知，更不得請求伊移去或變更房屋。此外，上訴人於買受系爭土地時已知該土地上有系爭建物，係惡意買受人，其請求伊拆屋還地，有違誠信原則且權利濫用，不應准許等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，無非以：查北新段五九六地號土地係分割自重測前台中市○里區○○○段○○○○○○號土地，嗣再分割新增北新段五九六之五地號土地，原為陳童荔英所有；另系爭六三○之三地號土地則係分割自重測前涼傘樹段四○之五四地號土地。上訴人與林清標於前述時間共同向陳童荔英購買系爭土地，所有權應有部分各二分之一，已完成所有權移轉登記。系爭建物占用系爭土地如附圖所示Ａ、
Ｂ、Ｃ部分，其位置及面積如該附圖所示等事實，為兩造所不爭。被上訴人興建系爭建物並取得該建物所有權，經兩造在第一審協議為不爭之事項。上訴人嗣以其自認與事實不符為由，撤銷該自認，尚有未合。被上訴人抗辯其於七十五年三月十五日向陳童荔英承租系爭五九六地號等二筆土地，用以興建房屋，業據提出系爭土地租約為證。參諸陳童荔英在另件請求遷讓房屋事件審理時，自認八十九年九月間伊配偶 陳春松 死亡前，伊名下財產均由陳春松代為處理；及證人 林文彬 在該事件審理中證稱該土地租約係由陳春松與被上訴人之前法定代理人 洪生夫 簽立等語。再審之被上訴人公司，於簽訂系爭土地租約時已成立籌備處，其預立該土地租約再於申請設立登記後，興建系爭建物，與常情無違；暨陳童荔英在另件異議之訴事件審理中，證稱陳春松與洪生夫係好朋友，土地登記伊名下及其上房屋有無拆除重建，均由陳春松處理，陳春松常至被上訴人公司做義工，可見陳春松對被上訴人於系爭五九六地號等二筆土地上興建系爭建物使用，早已知悉，且迄陳春松死亡前，均未見陳春松或陳童荔英表示爭執或要求對價等情，堪認被上訴人以系爭土地租約，據為其有使用系爭五九六地號等二筆土地之權源，尚非無因。乃陳童荔英出賣系爭五九六地號等二筆土地予上訴人及林清標時，並未通知被上訴人，依土地法第一百零四條規定，該買賣契約自不得對抗被上訴人。是以上訴人依民法第七百六十七條規定，請求被上訴人拆除系爭五九六地號等二筆土地上之建物（即附圖所示Ａ、Ｂ）部分，將土地返還伊及其他共有人，不應准許。再者，被上訴人抗辯伊就系爭六三○之三地號土地有使用權限，已據提出讓渡書為證。審諸該土地上之廠房，與系爭五九六地號等二筆土地上之廠房，結構上有一體性，且興建使用有年，均未見土地所有權人對之有所爭執，堪認被上訴人所稱係依借貸之法律關係而使用系爭六三○之三地號土地，為可採取。而上訴人買受系爭土地時，既知其上有系爭建物存在，被上訴人抗辯上訴人就系爭六三○之三地號土地權利之行使屬權利濫用及有違誠信原則，自可採信。其本於所有權之權能，請求被上訴人拆除該土地上之廠房（即附圖所示Ｃ部分），將土地返還上訴人及其他共有人，洵有未合。被上訴人占有系爭土地既非無權占有，上訴人依民法第一百七十九條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，即屬不應准許等語，為其判斷之基礎。
惟查原審雖認定被上訴人與陳童荔英就系爭五九六地號等二筆土地訂有系爭土地租約，惟依該土地租約所載，被上訴人承租之土地為重測前涼傘樹段四○之七七地號及四○之四九地號土地（一審卷二一頁）。又該四○之四九地號土地重測後為北新段六二三地號（原審卷所附第一審一○○年度重訴字第三一○號卷內附被上訴人之民事起訴狀）；至於涼傘樹段四○之七七地號土地重測後則為北新段五九四地號土地，五九四地號土地再分割新增五九六及五九五地號（見一審卷二八頁、三○頁土地登記謄本），五九六地號土地則合併六二二地號、六二三地號後再分割新增系爭五九六之五地號土地（見一審卷七頁土地登記謄本），似見系爭五九六地號等二筆土地，與重測前涼傘樹段四○之七七及四○之四九地號土地，並非完全相同。果爾，倘被上訴人前承租之該重測前涼傘樹段四○之七七、四○之四九地號等二筆土地與重測後之系爭五九六地號等二筆土地範圍未盡相同，則得否逕以其所云對系爭五九六地號等二筆土地存有租地建屋情形，即認陳童荔英與上訴人及林清標間對各該土地之買賣契約，依土地法第一百零四條規定，不得對抗被上訴人？則亟待進一步釐清。原審未遑詳予調查審認，即認被上訴人占有各該土地，尚非無因，而為不利於上訴人之論斷，已嫌速斷。次按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第三百五十七條前段定有明文。查上訴人於事實審否認被上訴人所提讓渡書之真正（一審卷八四頁），乃原審既未命被上訴人舉證證明該讓渡書之真正，復未說明該讓渡書係出具予訴外人 王思義 等五人（一審卷三三、三四頁），何得據以認定被上訴人對系爭六三○之三地號土地得主張有借貸法律關係之理由？尤未究明上訴人所稱：伊於買受系爭土地時，前手告知該土地上之建物係屬無權占有等語（一審卷五頁），倘非子虛，則其請求被上訴人拆除系爭六三○之三地號土地上之建物，可否仍認屬權利濫用或有違誠信原則？即遽為上訴人不利之判決，尤嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○三年七月三十一日
最高法院民事第六庭
審判長法官王仁貴
法官吳謀焰法官林恩山法官李文賢法官謝碧莉本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○三年八月八日
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