裁判字號：最高法院103年台上字第665號民事判決
裁判日期：民國103年04月09日
裁判案由：請求拆屋還地
最高法院民事判決一○三年度台上字第六六五號上訴人西廟法定代理人 游財登 訴訟代理人 簡長順 律師被上訴人 邱陳梅 上訴人施 林翠雲
李維鈞 李麗慧 李維芬 李惠慎 李偉寧 李武芳 共同訴訟代理人 陳河泉 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國一○二年四月二十三日台灣高等法院第二審判決（一○一年度重上字第五二六號），各自提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人 施林翠雲 、李維鈞、李麗慧、李偉寧、李維芬、李武芳、李惠慎之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
上訴人西廟之上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回上訴人西廟之上訴部分，由該上訴人負擔。
理由本件上訴人西廟（下稱西廟）主張：伊為坐落桃園縣桃園市○路段○○○○○○○○○○○○○○號（下分稱一七三五之一、一七三五之三地號）土地所有權人，被上訴人所有門牌號碼同市○○街○○○號房屋（下稱一四八號房屋）無權占用一七三五之三地號土地內如第一審判決附圖（下稱附圖）編號Ｃ所示部分（下稱系爭Ｃ地）；對造上訴人施林翠雲以次七人（下稱施林翠雲等人）所有門牌號碼同街一五二號房屋（下稱一五二號房屋）無權占用一七三五之一地號土地內如附圖編號Ａ所示部分（下稱系爭Ａ地），均迭經伊催討無效等情，爰依民法第七百六十七條第一項、第一百七十九條規定，求為命邱陳梅將一四八號房屋占用系爭Ｃ地部分拆除，返還系爭Ｃ地；施林翠雲等人將一五二號房屋占用系爭Ａ地部分拆除，返還系爭Ａ地，並均自民國九十五年二月一日起至返還各該土地之日止，依序按年給付新台幣（下同）十二萬六千八百七十五元、二十八萬零三百零六元之判決（西廟逾上開請求部分，未據提起第二審上訴，另其餘未繫屬本院之第一審同案被告及原審追加被告 劉家東 部分，不予贅述。又原判決
主文欄關於邱陳梅之上訴駁回部分，係屬誤載，應由原法院依法更正）。
被上訴人則以：一四八號房屋系伊自行建造，房屋部分使用系爭Ｃ地，伊於四十三年間即與祭祀公業大眾爺之管理人 林慶隆 簽立土地租賃契約書，租用一七三五之三地號土地，租期自四十三年一月一日起至伊不使用時為止，租金每年租谷八十台斤，林慶隆並同意以繳納地價稅之方式代替繳納租谷，伊非無權占用系爭Ｃ地。又一四八號房屋係已取得建造執照、使用執照，並辦理保存登記及取得建物所有權狀之合法建物，當係經該土地所有權人或管理人出具土地使用同意書，始得合法建築，倘伊無權占地建屋，該土地之管理人應會在地政機關公告期間提出異議予以阻止，而建管機關在審核是否發給建造執照時，亦會實質審核該土地使用同意書之真偽，伊可本於使用借貸關係而使用該土地；上訴人施林翠雲等人亦以：一五二號房屋為施林翠雲及上訴人李維鈞以次六人之被繼承人 李景元 共有，雖該屋後半段使用系爭Ａ地，惟施林翠雲及李景元自四十幾年間即向祭祀公業大眾爺之管理人林慶隆承租一七三五之一地號土地，且由一五二號房屋之建物所有權狀及稅籍資料即足證伊等確係有權占有各等語，資為抗辯。
原審以：分割前桃園縣桃園市○路段○○○○○○○號土地原登記為祭祀公業大眾爺所有，該土地於九十八年九月十四日分割為一七三五之一、一七三五之二、一七三五之三、一七三五之四、一七三五之五、一七三五之六等地號土地，登記為西廟所有，一四八號房屋占用系爭Ｃ地，一五二號房屋占用系爭Ａ地。西廟與祭祀公業大眾爺為同一權利主體，業已完成寺廟登記，並登記為系爭土地所有權人等事實，為兩造所不爭，已應堪為信實。按起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書，建築法第三十條定有明文。所謂土地權利證明文件，係指起造人得合法使用土地建築之一切證明文件。又申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照；實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所等足資證明之文件；建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件；登記機關對審查證明無誤之登記案件，應公告十五日；前述公告，其內容應載明土地權利關係人得提出異議之期限、方式及受理機關；土地權利關係人於公告期間內提出異議，而生權利爭執事件者，登記機關應於公告期滿後，依土地法第五十九條第二項規定調處，分別為土地登記規則第七十九條、第八十四條、第七十二條、第七十三條、第七十五條所明定。查一四八號房屋係於五十五年三月十八日辦理建物所有權第一次登記，該屋屬於實施建築管理前建造之建物，雖其建物所有權第一次登記案卷，已逾法定保管年限十五年而銷毀，惟依上開說明，被上訴人就一四八號房屋申請建造執照時，應檢附土地使用權同意書，於申請建物所有權第一次登記時，因該屋坐落之基地中有非屬被上訴人所有之一七三五之三地號土地，而有建物與基地非屬同一人所有之情形，須另附使用基地之證明文件即基地所有人出具土地使用權同意書，並經登記機關公告十五日期滿無人異議，始核准登記，足證西廟當時管理人應已出具土地使用權同意書予被上訴人以申請建造執照及辦理建物所有權第一次登記，否則早即於公告期間內異議。而借地造屋未定有期限者，法院應斟酌房屋之種類、品質及經過時期並一切情形，以定其使用土地是否已完畢。被上訴人就一四八號房屋申請建造執照、辦理建物所有權第一次登記時，已取得西廟出具該屋基地一七三五之三地號之土地使用權同意書，應認被上訴人就一七三五之三地號土地已與西廟成立使用借貸契約關係，衡之一般土地使用權同意書或證明書均未定有使用期限，被上訴人借用土地之目的，既係作為一四八號房屋之基地使用，且該屋向來均供其居住之用，非僅有短暫存在之價值及意義，應認上開土地借貸目的，係指至該屋不堪使用或經拆除始得為使用完畢。而一四八號房屋現仍供被上訴人居住使用，無不堪使用或經拆除情形，西廟基於其與被上訴人間之使用借貸契約，仍有繼續出借上開土地予被上訴人作為該屋建築基地之必要與目的。西廟雖稱被上訴人係持偽造已死亡之 呂友 等三人印文之土地使用權同意書申請該屋建造執照、辦理建物所有權第一次登記乙節，既為被上訴人所否認，且西廟未能舉證證明，要無可採，則西廟請求被上訴人拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，即不應准許。其次，施林翠雲等人雖辯稱施林翠雲與李景元於四十四年間即向西廟當時管理人林慶隆承租一七三五之一地號土地一節，為西廟所否認，施林翠雲等人復自認找不到租約，其等所提出一五二號房屋所有權狀，僅記載該屋坐落地號為一七三三之一地號土地，並無被上訴人所有一七三五之一地號土地，自難採為有利於施林翠雲等人之認定。施林翠雲等人又未能證明施林翠雲、李景元或施林翠雲等人就系爭Ａ地曾與西廟當時管理人林慶隆成立租賃契約，所辯自無可採，西廟主張施林翠雲等人共有之一五二號房屋無權占用系爭Ａ地，應可採信。而施林翠雲等人所有一五二號房屋占用系爭Ａ地，無正當權源，自係無法律上之原因而受利益，致西廟受有不能使用該土地之損害，西廟自得請求施林翠雲等人自本件起訴前五年即九十五年二月一日起至返還土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利。查系爭Ａ地位於一七三五之一地號土地內，該土地於九十五年申報地價每平方公尺為三萬六千八百八十二元四角，審酌一五二號房屋（原判決書第一七頁誤載為一四八號房屋）之前門鄰南華街，有商家林立，並有市場，又臨近桃園火車站，交通甚為便利，為一都市商業繁榮地區等情，西廟以上開土地申報地價年息百分之八即每年二十八萬零三百零六元計算相當於租金之不當得利為適當。從而，西廟依民法第七百六十七條第一項、第一百七十九條規定，請求施林翠雲等人將一五二號房屋占用系爭Ａ地部分拆除，返還系爭Ａ地予西廟，及自九十五年二月一日起至返還該土地之日止，按年給付二十八萬零三百零六元，為有理由，應予准許。
廢棄發回部分（即施林翠雲等人上訴部分）按審判長應注意令當事人就訴訟關係之事實及法律為適當完全之辯論。審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，民事訴訟法第一百九十九條第一項、第二項分別定有明文。此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟指揮，未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，亦屬違背法令。又當事人所陳述之內容，與卷內證物不符者，究竟何者為真實？倘審判長無從依其他證據憑以認定事實時，應認該當事人之陳述尚不明瞭或不完足，審判長自應使當事人補充敘明，踐行之程序始得謂當。查一五二號房屋為已辦理第一次保存登記之建物，依該房屋之建物所有權狀（一審卷㈠一三四頁至一三九頁）記載，一樓面積一四二平方公尺、騎樓一一四平方公尺，建物坐落地號為中路段一七三三之一（下稱一七三三之一地號），而一七三三之一地號土地所有權狀（同卷一二八頁至一三三頁）記載該地號面積一四七平方公尺，顯然已經保存登記之一樓面積與騎樓面積合計遠超過一七三三之一地號土地面積，且施林翠雲等人於原審所述：「提供的所有權狀只有建物的前半段……後半段占有西廟土地的部分，是本於租約建築房屋，並沒有取得建物所有權狀，所以後半段是違章建築」等語（原審卷㈡一二○頁），似又與建物所有權狀記載不符。究竟一五二號房屋是否僅坐落於一七三三之一地號，或另並坐落於一七三五之一地號土地上？施林翠雲等人於原審所稱一五二號房屋後半段坐落一七三五之一地號土地係違章建築是否有誤？均有未明，此與施林翠雲等人應否負拆屋還地之義務，所關頗切。乃原審未適當行使闡明權，使施林翠雲等人為充分而完足之說明，遽為施林翠雲等人不利之認定，不免速斷。其次，判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文，法院為被告敗訴之判決，而其關於防禦方法之意見有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。施林翠雲等人並曾辯稱依西廟所提五十三年六月三十日台灣省桃園縣寺廟登記表（原審卷㈡九一頁）記載，西廟之財產管理使用狀況，係「管理人將不動產出租他人建築房屋租金繳納地價稅……」此乃當時西廟管理人林慶隆就他人於西廟土地興建房屋未加以阻止之緣故云云（同上卷一二二頁），核係其重要防禦方法，原審恝置未理，亦未說明其不足採信之理由，亦有判決不備理由之違法。施林翠雲等人上訴論旨，執以指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，非無理由。
關於駁回上訴部分（即西廟上訴部分）原審本於採證、認事之職權行使，並綜合一四八號房屋雖占用系爭Ｃ地，惟該房屋於五十五年三月十八日已辦妥建物所有權第一次登記，該屋屬於實施建築管理前建造之建物，依土地登記規則規定，須附使用基地之證明文件即基地所有人出具土地使用權同意書，並經登記機關公告十五日期滿無人異議，始核准登記，西廟管理人未於公告期間異議，足認西廟當時管理人應已出具土地使用權同意書予被上訴人憑以辦理建物所有權第一次登記，被上訴人自得使用系爭Ｃ地，西廟不得請求被上訴人拆屋還地及給付不當得利，經核於法洵無違背。上訴論旨，猶執陳詞，並就原審採證、認事之職權行使及其他與判決基礎無涉之理由，指摘此部分原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件西廟上訴為無理由，施林翠雲等人上訴為有理由。依民事訴訟法第四百四十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國一○三年四月九日
最高法院民事第二庭
審判長法官顏南全
法官林大洋法官陳玉完法官吳麗惠法官鄭傑夫本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○三年四月二十二日
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