裁判字號：臺灣新竹地方法院96年訴字第591號民事判決
裁判日期：民國96年12月28日
裁判案由：返還訂金等
臺灣新竹地方法院民事判決96年度訴字第591號原告乙○
甲○○被告豐芝園建設有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人鍾添錦律師上列當事人間返還訂金等事件，本院於民國96年12月12日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣玖拾萬元，及自民國九十六年九月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張
（一）兩造於民國96年3月28日簽立訂購單，原告預定購買被告興建之豐芝園編號B2房屋一棟及坐落之土地（以下簡稱系爭房地），約定由原告交付新台幣（下同）十萬元定金，被告始願交付定型化之房屋、土地買賣契約供原告閱覽，且於該訂購單之附帶約定中載明原告應於96年3月31日前與被告簽立正式買賣契約，逾期則視為違約，不得要求退還定金。嗣後因被告以不簽約即沒收定金十萬元為脅迫，原告乃於96年3月29日與被告簽立土地買賣契約書及房屋買賣契約書（以下合併簡稱系爭買賣契約），並續納簽約金八十萬元。惟原告甲○○於96年5月5日前往系爭房屋察看，發現系爭房屋漏水，乃向被告之房屋銷售人員 李珍欣 及 陳文忠 為解除契約之意思表示，上開房屋銷售人員當場表示繳納少許手續費後即可解除契約，惟嗣後被告竟反悔，不願解除契約，原告乃於96年6月13日以湖口鳳凰郵局存證信函48號向被告為解除契約之意思表示。原告嗣後發現被告因要求原告先繳納定金始願給予契約審閱，並在簽購單訂立對於原告不利之條款（未於三日內簽立本約則沒收定金）等之違規事實，違反消費者保護法及公平交易法之規定，乃向由新竹縣政府檢舉，經新竹縣政府以96年8月13日府消保字第0960114486號函處罰被告罰鍰新台幣六萬元。
（二）被告上開之銷售行為嚴重違反消費者保護法，且契約條款違反內政部所頒訂之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，被告提供訂約之定型化契約條款條件顯低於上開內政部所頒訂之定型化契約範本，應推定為顯失誠信、公平，且違反互惠原則，已違反消費者保護法及公平交易法。且原告所預購之房屋因為有漏水之瑕疵，因此，原告主張下列請求權，並請求本院擇一為原告有利之判決：
1.因買賣標的物有瑕疵，原告向被告之房屋銷售人員為
解除契約之意思表示，且經該等銷售人員承諾，兩造已達成解除契約之合意，又縱兩造未達成解除契約之合意，因標的物漏水之瑕疵，原告依法亦得行使解除權解除契約，原告已於96年6月13日以湖口鳳凰郵局存證信函48號向被告為解除契約之意思表示，兩造之買賣契約業經解除，依據民法第259條規定，請求返還原告所繳納之定金及簽約金九十萬元及法定利息。
2.原告並無買賣房屋之經驗，且不熟識公平交易法及消
費者保護法等法規，被告乘原告無經驗，以違反法律規定及沒收定金之方式，使原告喪失審閱契約之機會，並且詐欺脅迫原告簽立系爭契約，顯失公平，依據民法第74條規定請求法院判命撤銷兩造間之系爭買賣契約，或依據第92條規定以起訴狀撤銷原系爭買賣契約，並均依據民法第179條不當得利之相關規定，請求返回定金及簽約金九十萬元及法定利息。
3.被告違反公平交易法及消費者保護法等保護原告之法
律，侵害原告之契約審閱權，已構成民法第184條第2項之侵權行為，被告應依據民法第213條規定，回復原告損害發生前之原狀，故原告主張應回復為簽立預售契約前之原狀，並請求返還定金及簽約金九十萬元。
4.系爭買賣契約因違反消費者保護法及公平交易法，契約顯失公平，應認系爭買賣契約無效，依據民法第179條規定請求返還定金及簽約金九十萬元及法定利息。
（三）聲明：
1.撤銷兩造於96年3月29日就新竹縣○○鄉○○段豐芝園別墅第十期B2棟房屋一戶及其坐落土地之房屋及土地買賣契約。
2.被告應給付原告九十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年9月7日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
3.願供擔保請求就聲明第二項宣告假執行。
二、被告之抗辯
（一）原告二人於96年3月25、26日間，至被告興建之系爭房屋參觀房屋多次，並選中系爭房屋及坐落土地，兩造議定以492萬元買受系爭房屋及坐落土地，原告並於96年3月28日隨即以10萬元為訂金，議定三日內簽約，且於翌日即96年
3月29日即與被告完成買賣簽約手續，並給付簽約金80萬元。嗣原告於96年5月15日至被告公司，以房屋各項規格不符合其要求為由，不欲買受，要求解約，但被告公司認為契約合法存在，應依約履行，原告如片面不買毀約，即屬違約，依買賣契約第18條之約定，原告所繳付之款項全部應予沒收，做為懲罰性違約金，原告遂予作罷。
（二）但嗣後原告卻遲遲未依約繳交價金，亦不辦理房地過戶手續，被告委由 李吳興 代書，於96年6月11日通知原告依契約第11條之規定，提供原告過戶之必要文件辦理產權移轉登記手續及貸款手續，惟原告均未依約辦理，卻於96年6月13日以湖口鄉鳳凰郵局00048號存證信函通知被告，以被告未提供五日之合約審閱期為由解除契約，被告分別於96年7月23日以湖口鄉德盛郵局37號，及96年8月10日以湖口鄉德盛郵局41號存證信函，二次通知原告二人依約辦理產權移轉過戶手續，否則依約沒收所交價金作為懲罰性違約金，惟始終未見原告依約履行買賣契約。原告繼而以買賣契約未足定五日審閱期為由，向新竹縣政府申訴消費糾紛，經該府二次調解未果，原告遂以相同理由，主張侵權行為、瑕疵擔保、詐欺脅迫簽約為由，依民法第259條解除契約及返還不當得利而提起本訴。
（三）企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條款不構成契約內容，消費者保護法第11條之1第1項及第2項定有明文。本件兩造於96年3月28日完成系爭房地之訂購，原告給付10萬元之訂金，次日即96年3月29日兩造完成買賣契約之簽訂，雖未有30日內之審閱期，然契約內容並無任何有違反誠信原則，或有消費者顯失公平之情事，參諸消費者保護法第11條第1項「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應平等互惠之原則」及第12條第1項「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」之規定。兩造於96年3月29日簽訂之系爭買賣契約，乃合法有效，充其量僅96年3月28日10萬元之訂購單，其約定不得以任何理由請求返還定金之約定條款無效而已，原告以未具足5日審閱期及定金不得返還之約定，據以主張系爭買賣契約全部無效云云，顯有誤會。綜上，原告主張侵權行為、被詐欺脅迫及瑕疵擔保而解除契約返還不當得利，均顯無理由，應予駁回。並聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請，並願供擔保請求免為假執行。
三、兩造不爭執之事實
（一）兩造於96年3月28日簽立訂購單，原告預定購買被告興建之系爭房屋及坐落之土地，約定由原告交付十萬元定金，原告並需於96年3月31日前與被告簽立正式買賣契約，逾期則不得要求退還定金，原告在交付定金後始得閱覽被告預擬之定型化預售房地契約。
（二）兩造於96年3月29日簽立系爭買賣契約。
（三）被告因要求原告先繳納定金始願給予契約審閱，並在訂購單植入對原告不利之定型化契約條款（未於三日內簽立本約則沒收定金）之事實，為新竹縣政府認定違反消費者保護法第36條及58條規定，由新竹縣政府以96年8月13日府消保字第0960114486號函處罰被告罰鍰新台幣六萬元，惟嗣經被告不服處分，提起訴願，經新竹縣政府依據訴願法第58條審核後，而以96年11月20日府消保字第0960162770號函撤銷原處分。
四、本件之爭執要點
（一）被告以必須先簽訂簽購單始願提供其預擬之定型化買賣契約審閱，並且在簽購單中加註對原告如不於三日與被告訂立本約，將沒收定金之對原告不平等之附帶約定條款，嗣後再以該訂購單之附帶約定條款，以不訂立系爭買賣契約即沒收定金為由，要求原告就系爭房地簽立系爭買賣契約，並繳納簽約金八十萬元，原告之購買上開房地之意思表示是否受到詐欺或脅迫？原告可否主張民法第92條規定，撤銷購買建物及土地之意思表示？
（二）兩造是否已合意解除契約？系爭房屋是否有漏水及牆壁縫隙之瑕疵？原告是否得主張因有瑕疵而解除契約？
（三）爭買賣契約是否為趁原告急迫、輕率、無經驗而為之給付或給付約定，且該約定顯失公平？原告得否主張民法第74條規定，以暴利行為為由請求法院撤銷本件系爭買賣契約？
（四）系爭買賣契約是否顯失公平（即違反消費者保護法12條及公平交易法第24條規定）？如其中部分契約條款顯失公平，是否當然使系爭買賣契約無效？
（五）系爭買賣契約是否因未給予審閱期間而無效？
（六）本件被告是否侵害原告之契約審閱權？侵害契約審閱權所生之損害為何？契約審閱權是否可回復原狀？
五、法院之判斷
（一）按誠實信用原則為法律倫理價值的崇高表現，是近代民法甚至全部法律領域之最高指導原則。因此，社會上為交易時亦應依據誠實信用原則。查兩造不爭執，兩造所訂立之系爭買賣契約為被告所預擬之定型化契約，且原告必須先付定金十萬元簽署訂購單後始能審閱契約，並且必須依據訂購單之條款，在三日內與被告簽立本約，否則將沒收所繳納之十萬元定金等情。然按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消費者保護法第11之1條第1項定有明文。
又除公平交易法規定外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，公平交易法第24條亦定有明文。依據上開規定，被告銷售房屋，以自己所預擬之定型化契約與他人締結買賣契約，自應遵守誠信原則，且必須將定型化契約條款提供予交易相對人閱覽，始符合消費者保護法之規定，亦維持交易兩造間之公平性，而形成自由且公平之交易市場。惟被告要求原告必須先繳納定金，且簽立訂購單，始得審閱被告所預擬之定型化買賣契約，並在訂購單中亦植入定型化契約條款，拘束原告必須在訂購單簽訂三日內與被告簽立買賣契約，否則所繳納之定金即為被告所沒收，縱然再簽訂訂購單後，原告取得契約審閱，但因上開附帶約定之故，原告之審閱權形同不具，原告無法在審閱後，做出不訂立買賣契約之決定，否則即受十萬元定金被沒收之不利益。定型化契約為一方所預擬，必須給予他方審閱期間，始能平衡契約雙方之地位，而有公平之交易，因此，消費者保護法第11條之1始規定消費者之審閱期間。但因如事先交付預擬之定型化契約閱覽，一方如認為契約內容不當或不公平，即可拒絕締約，但被告所使用以先簽立訂購單繳納定金，始給予定型化契約閱覽之交易方式，則以定金沒收之附帶約定使原告產生壓迫感，不論定型化契約內容如何，原告審閱契約之結論如何，原告都無法自由決定拒絕締約，而需受訂購單附帶約定之拘束，被告因而取得締約之優勢，得以完成交易，獲得交易之利得或者獲得定金十萬元之違約金。就上開交易而言，原告在無法理解將來所應簽立之買賣契約內容為何之情況下，卻必須負擔定金遭沒收或簽立內容為其等無法理解甚至可能不利而產生糾紛等之風險，但被告卻因原告已簽訂訂購單，如原告不願訂立買賣契約，則可沒收原告之定金，如原告願意訂立買賣契約，被告則可完成此筆交易，賺得該筆交易之利潤且該買賣契約之內容為被告所預擬之定型化契約，被告可將契約內容預定為對其有利而原告並無可更改之餘地，被告在此交易可謂完全無任何風險可言，而立於不敗之地。因此，被告所使用之交易手段，以簽立訂購單後始能審閱契約，並且在訂購單中植入定型化契約條款，拘束原告必須在三日內與被告訂立系爭買賣契約，否則即必須接受沒收定金之不利益，使得原告決定締約之意思遭到不當壓迫，被告用以完成交易之手段顯然違反誠信原則及顯失公平，且具體違反消費者保護法第十一條之一第一項之規定，被告此部分之行為顯為違法之行為。
（二）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。又脅迫乃故意預告危害，使他人發生恐怖並進而為不利於自己且本來不願意之意思表示。且脅迫所指之「心理的脅迫」，雖預告危害，被脅迫人是否因此為意思表示，仍有選擇之餘地，與以實力壓制表意人之意思，為物理上之強制不同。又脅迫之違法性可分為手段違法及目的違法，僅需其中一項違法即構成脅迫。查被告未給予原告定型化契約之審閱期間，即要求原告簽訂購單，並在訂購單中亦植入附帶約定，要求原告必須在96年3月31日前與被告簽訂正式買賣合約，逾期則視為違約，被告得逕沒收定金之交易手段違反誠信原則及顯失公平，且具體違反消費者保護法第十一條之一第一項之規定，被告此部分之行為係違法之行為。被告再以此違法行為所取得之不公平條款為手段，要求原告與之訂立買賣契約，否則即沒收其所繳納之定金十萬元，而十萬元對於一般人而言均非小額，尤其以原告陳稱其等均為勞工階級，預備預用以購屋之款項為勞工貸款等情（96年11月7日言詞辯論筆錄），十萬元對於原告之經濟壓力更可見一斑。因此，被告以違法之訂購單上不公平之附帶約定，以之對原告造成選擇上之壓迫，原告必須損失十萬元，或簽訂無法在締約前預先瞭解權利義務內容之契約，雖原告最後選擇與被告簽訂系爭買賣契約而為買受系爭房地之意思表示，但原告所為之買受系爭房地之意思表示，顯然並非在完全自由之狀態下，而係受到被告使用違法之訂購單上不公平附帶約定條款所壓（如不訂約即損失十萬元定金之不利益），使原告原本得選擇不買受系爭房地，而不得不為買受之意思表示。因此，原告買受系爭房地之意思表示，應認為受有被告以違反誠信原則及顯失公平之違法交易手段所脅迫，原告主張其以起訴狀作為撤銷受脅迫之買賣之意思表示，為有理由。
（三）被告雖辯稱，本件買賣契約充其量僅因約定無論任何條件均可沒收定金之條款，而使訂購單無效，系爭契約仍為完全有效之契約云云，然原告在為系爭買賣契約之意思表示時，其意思表示業經受到該違法之訂購單之附帶約定條款所脅迫，而非在自由之意志之情況下為意思表示，且該意思表示業經原告依據民法第92條第1項前段撤銷受脅迫之意思表示，則系爭買賣契約之意思表示則溯及既往之不存在，買賣契約為諾成契約，意思表示合致即成立，故買賣契約之意思表示經撤銷，即為買賣之法律行為撤銷，依據民法第114條第1項規定，法律行為經撤銷視為自始無效。
故本件之買賣契約之法律行為經撤銷後而視為自始無效，而非僅訂購單部分之契約無效，被告上開辯解，應非可採。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。被告收受原告所交付之買賣價金九十萬元（十萬元定金部分轉為價金之一部分），原係因兩造間有系爭房地之買賣契約之法律上原因，但因系爭房地之買賣契約中，原告之意思表示遭被告以違法手段取得之不公平條款脅迫，業經原告向被告為撤銷之意思表示，系爭買賣契約之法律行為即為撤銷，依據民法第114條第1項規定，法律行為撤銷後視為自始無效，故兩造間就系爭房地之買賣契約視為自始無效。從而，被告保留原告交付之買賣價金九十萬元之法律上原因（即兩造間之買賣契約），已因原告依法撤銷後，視為自始無效，故被告保留上開買賣價金之法律上之原因，其後已不存在。因此。原告主張依據民法第179條後段規定，請求被告返還原給付之買賣價金九十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即96年9月7日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由。
（五）按相同原告對於相同被告，以單一聲明，主張二以上訴訟標的，請求法院擇一訴訟標的而為其勝訴判決，法院於判決時認為其中一訴有理由，即為其勝訴之判決，他訴即無庸判決，為選擇訴之合併。原告起訴主張多項訴訟標的，而聲明請求被告返回原告所繳納之九十萬元價金，並請求法院擇一訴訟標的而為勝訴判決。依據上開所述，本院已認為原告依據民法第92條第1項前段規定撤銷系爭房地之買賣契約法律行為，而得依據同法第179條後段之不當得利之規定，請求被告返還原受領之價金九十萬元，至於其他為相同聲明之訴訟標的，即無庸判決，併此敘明。
（六）原告另聲明請求判決撤銷兩造間就房地買賣契約部分，係主張民法第74條之暴利行為，請求法院撤銷上開系爭房地之買賣契約。惟民法第92條第1項前段因詐欺或脅迫所為意思表示之撤銷，依據民法第116條第1項規定，僅需以撤銷之意思表示向相對人為之，並不需以訴訟之方式為之，原告已在96年8月23日之起訴狀中記載撤銷之意思表示，並經本院將該起訴狀於96年9月6日送達被告，原告撤銷兩造間系爭房地買賣契約之意思表示已發生效力，兩造間之系爭房地買賣契約法律行為，依據民法第114條第1項規定視為自始無效。縱然，原告所主張之事實已符合民法第74條規定，得聲請法院撤銷該買賣之法律行為，但該法律行為已在上開原告撤銷之意思表示到達被告時發生撤銷之效力，法律行為視為自始無效，自無可請求撤銷之法律行為，故原告依據民法第74條規定，請求法院撤銷兩造間之系爭買賣契約法律行為，為無理由應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國96年12月28日
民事第一庭法官黃珮禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年12月28日
書記官江靜玲