裁判字號：臺灣新北地方法院97年重訴字第70號民事判決
裁判日期：民國97年08月12日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度重訴字第70號原告大恭化學工業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 李達夫 律師被告全國加油站股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 薛銘鴻 律師
林麗芬 律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國97年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾玖萬參仟肆佰貳拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰玖拾玖萬參仟肆佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：緣臺北縣○○鄉○○○段成子寮小段第40之6及40之26地號土地2筆（下稱系爭土地）為原告所有，被告自民國86年4月1日起，向原告承租系爭土地作為經營加油站之用，租賃期限至96年10月31日止，約定每月租金新臺幣（下同）201,420元，並自87年5月1日起每年依消費者物價指數年增率調整之（下稱系爭租約）。被告於96年10月31日系爭租約期限屆滿後，無權占用系爭土地，遲至97年7月23日始將系爭土地返還原告，共計無權占用系爭土地265天，而受有利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利或侵權行為法律關係，向被告請求返還相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償。因兩造系爭租約最後1個月租金金額為23萬元，且兩造於洽談續約時被告亦表明願以每月租金60萬元續租，而被告於上開租賃期間內以每月30萬元金額違法轉租部分系爭土地予訴外人臺灣百勝肯德基股份有限公司（下稱肯德基公司），高於被告向原告承租系爭土地之租金，故被告無權占用系爭土地之利益，應以每月48萬元，亦即每日16,000元計算之，故其無權占有期間所得之利益或應賠償原告知損害賠償金額為424萬元（16000×265＝0000000）等語。聲明請求：被告應給付原告424萬元；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告承租系爭土地後，於系爭第40之26地號土地上興建有同段第2526建號之合法3層樓建物（門牌號碼台北縣○○鄉○○路○段○○○號）（下稱系爭建物）。兩造系爭租約第2條、第14條第3項約定：「租賃期間屆滿，乙方（即被告）有優先繼續承租之權」、「本契約租賃關係消滅，乙方應將租賃物恢復原狀返還甲方（即原告），但甲方得請乙方將第9條第1項建築物所有權（按：即系爭建物）依當時狀況無條件轉讓與甲方。」，故被告於96年9月28日即發函通知原告表示續租，原告於96年11月1日發函討論新約之租金金額，同年11月27日被告函覆討論分別租賃事宜。嗣因續約未果，原告於同年12月27日寄發存證信函要求被告於函到10日返還系爭土地及依租約第14條第3項約定將系爭土地上之系爭建物所有權無條件移轉登記予原告，因被告認為系爭租約14條第3項約定雖係原告得向被告請求將系爭建物移轉登記予原告，但被告則有同意與否之權利，故被告於97年
1月24日發函原告表明願依約將系爭土地恢復原狀拆屋還地予原告，原告乃於97年1月31日回函表示願意放棄請求被告辦理移轉系爭建物所有權予原告，並訂被告應於97年2月4日拆屋還地，故不論是被告先前與原告商談繼續承租系爭土地之條件、及原告決定是否要請求被告移轉系爭建物所有權或拆除系爭建物返還系爭土地之前，被告自不負給付遲延之責。其次，被告於確認原告表示應於97年2月4日將系爭土地回復原狀返還原告時，被告遂向台北縣政府工務局申請拆除系爭土地上之地上物（包含系爭建物），拆除執照於97年
3月10日方取得，故原告最後雖訂被告應於97年2月4日拆屋還地，然在台北縣政府工務局97年3月10日核發拆除執照之前，被告仍具不可歸責事由，而不負遲延責任。又按城市地方房屋租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息10%為限，於租用基地建築房屋亦有準用，且土地之地價是以法定地價為計算，系爭第40之6地號土地申報地價為每平方公尺2,805元，面積為1,192平方公尺；系爭第40之26地號土地申報地價為每平方公尺2,911.2元，面積1,273平方公尺，系爭土地若以土地申報價值總額年息5%計算，則系爭土地年租金應為352,476元（2805×1192×0.05＋2911.2×1273×0.05＝352476），即每月租金29,373元，每日租金為979元，原告主張被告使用系爭土地利益之計算方式為每日16,000元計算，顯然依法無據且過高等語，資為抗辯。並答辯聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告為系爭土地所有權人，被告自86年4月1日起向原告承
租系爭土地作為經營加油站之用，租賃期限至96年10月31日止，雙方並簽立系爭租約。有土地謄本2份、系爭租約影本
1件可證。㈡被告於系爭租約租期屆滿後繼續占有系爭土地，至97年7月
15日被告將系爭土地上之包含系爭建物等之地上物拆除完畢。被告於97年7月16日發函原告表示將於97年7月18日返還系爭土地予原告，原告於收受後即發函被告表示因颱風將至故不便於97年7月18日會同辦理系爭土地點交返還事宜，改期定於97年7月23日雙方會同辦理系爭土地點交返還事宜。
其後，兩造於97年7月23日會同辦理系爭土地點交返還原告事宜完畢。並有被告97年7月22日陳報狀（見本院卷第107頁）、被告委請律師於97年7月16日寄發之律師函（見本院卷第109頁）、原告公司於97年7月17日所發函文（見本院卷第116頁）。
四、兩造爭執事項要點：原告依不當得利或侵權行為法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償，有無理由？如為肯定，則原告得請求被告返還相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償計算之起迄日應為何？其得請求之金額應為若干？
五、原告主張其為系爭土地所有權人，兩造就系爭土地於86年4月11日訂立系爭租約，供被告經營加油站使用，租賃期限至96年10月31日止，被告於上開租賃期間屆滿後仍繼續占有系爭土地，乃為無權占有，至訴訟繫屬中之97年7月15日，被告將系爭土地上之包含系爭建物等之地上物拆除完畢，於97年7月16日發函原告表示於97年7月18日將系爭土地返還原告，原告於收受後即發函予被告表示因颱風將至，不便於97年7月18日會同辦理系爭土地點交返還事宜，改期定於97年
7月23日會同辦理系爭土地點交返還原告事宜。其後兩造於97年7月23日會同辦理系爭土地點交返還原告等事實，為被告所不爭，並有系爭土地登記謄本2份、系爭租約1份、被告97年7月22日陳報狀（見本院卷第107頁）、被告委請律師於97年7月16日寄發之律師函（見本院卷第109頁）、原告公司於97年7月17日所發函文（見本院卷第116頁）在卷可稽，堪信為真正。原告主張被告於租期屆滿後仍繼續占用系爭土地，為無權占有等語，被告雖以上詞抗辯，然查：按定期租賃係指兩造訂立之租賃契約定有期限，而兩造租賃關係於約定期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。
本件兩造之系爭租約明白約定租賃期間自86年4月11日起至96年10月31日止，為定期租賃契約，則兩造之租賃關係於96年10月31日租期屆滿時即消滅，被告於租賃關係消滅後仍繼續占有系爭土地，即屬無權占有，被告復始終未舉證證明其有何占有之合法權源。至於系爭租約第2條、第14條第3項之約定，乃租賃期限屆滿時，雙方應如何回復原狀及被告可優先與原告洽談續約事宜，非因有上開約定即認被告有於租賃期限屆滿後取得繼續占有系爭土地之權源，否則兩造系爭租約租賃期限之約定，即形同具文。況原告係主張被告於租賃期限屆滿後占用系爭土地，為無權占有，而原本基於民法第767條規定訴請被告拆除系爭土地上之地上物（含系爭建物），請求將系爭土地騰空及回復原狀返還原告，暨本於不當得利或侵權行為法律關係，請求被告給付無權占有系爭土地期間之相當於租金之不當得利或損害賠償（見原告起訴狀），嗣於本院言詞辯論終結前，因被告已將系爭土地騰空及回復原狀返還原告，業如前述，原告方於本院言詞辯論終結期日當庭撤回關於將系爭土地騰空及回復原狀返還原告之請求（見本院97年7月29日言詞辯論筆錄），是原告顯非基於系爭租賃契約法律關係請求被告返還租賃物甚明，故被告上開抗辯關於系爭土地租賃物之返還有無歸責事由致給付遲延等語，並非足採。
六、被告另抗辯計算相當於租金之不當得利或損害賠償之末日應至97年7月16日止，而非計算至實際辦理點交返還之97年7月23日乙節。查，被告於97年7月15日將系爭土地上之包含系爭建物等之地上物拆除完畢，旋委請律師於97年7月16日發函原告表示於97年7月18日將系爭土地返還原告事宜，此有被告97年7月22日陳報狀及拆除完畢之現場照片（見本院卷第107、108頁）、原告不爭執真正之97年7月16日律師函影本各1件（見本院卷第109頁）在卷足憑。原告於收受後即於97年7月17日發函被告表示因97年7月18日適逢卡玫基颱風侵台，不宜於97年7月18日會同辦理系爭土地點交返還事宜，改期定於97年7月23日雙方會同辦理系爭土地點交返還原告（見本院卷第116頁之原告公司函文）等事實，為兩造不爭執，惟97年7月18日雖適逢卡玫基颱風即將侵台，然該日台北縣政府並未發布停止上班上課，此為公知之事實，並為兩造所不爭，故原告上開拒絕被告於97年7月18日返還系爭土地非屬有據，是被告此部分抗辯，乃為可採。
七、按不當得利為無法律上之原因而受有利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第179條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號判例著有明文。本件被告無權占有原告系爭第40之6地號、面積1192平方公尺及系爭第40之26地號土地、面積1273平方公尺，自獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告依上開規定請求被告返還不當得利，洵為正當。惟原告所主張相當於租金之不當得利之計算方式，係以被告於租賃期間違約轉租於訴外人肯德基公司時所收每月租金約30萬元，及兩造洽談被告繼續承租時被告表示願以每月60萬租金承租，而認被告使用系爭土地之利益應以每月48萬元、即每日16000元計算云云，然被告縱有違約轉租之情事，亦僅原告（出租人）得據此事由主張終止系爭租約（參民法第443條第2項），原告尚非因此得請求被告違約轉租所得之利益；兩造既始終無法就另定新租約之內容意思表示合致，則於洽談新租約時之磋商條件，自無從作為認定被告使用系爭土地所得利益之依據，復無其他證據證明被告使用系爭土地所得之利益為每月48萬元，故原告該計算方式之主張，洵非有據。按「土地法第97條之立法意旨為『城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。』，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。」最高法院92年台簡上字第20號裁判要旨可資參照。本件被告雖辯稱系爭土地應有土地法第97條、第105條規定以不超過土地及其建物申報價額10%限制之適用等語，惟系爭土地位於台北縣○○鄉○○路○段之通往台北縣八里鄉○○○鎮○○○○道旁，交通繁忙，被告係知名之經營特許加油站事業之連鎖企業公司，龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，且承租系爭土地之目的即係建造加油站及埋設油槽、設置洗車機器設備等供經營加油站使用，並非供作住宅使用之房屋，此有系爭租約可憑，其享有該交通通衢之商業利益，自非一般居住用房屋可比擬，況被告於承租後除興建加油站外，尚於臨路之系爭土地上另行興建1棟三層樓合法建物，違約轉租予知名之訴外人肯德基公司經營速食餐廳（此為被告所不爭執），並經本院至系爭土地現場勘驗及囑託地政機關測量，有土地複丈成果圖及本院勘驗筆錄附卷可稽，揆諸上開最高法院裁判所揭土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方利益之意旨，故本院認本件應無土地法第97條、第105條規定以不超過土地及其建物申報價額10%限制之適用，被告該部分抗辯，尚非可採。本院審酌兩造就系爭土地租賃契約於末月（96年10月份）之租金為每月23萬元，為兩造所不爭執，因此，被告無權占有使用系爭土地所得之利益實應以相當於租金每月23萬元計算之，則每日為7,667元（000000÷30＝7666.6660元以下四捨五入），被告自租賃期間消滅後之翌日即96年11月1日起無權占用至97年7月17日止計260天，是原告得請求相當於租金之不當得利金額應為1,993,420元（7667×260＝0000000），逾此範圍之請求，即非有據。
八、原告基於不當得利法律關係及民法第184條第1項前段損害賠償請求權，單一聲明請求被告給付434萬元，核其意旨，應係請法院擇一訴訟標的依其單一聲明而為裁判，為訴之選擇合併。本院已依不當得利法律關係准許原告請求，即無庸審酌侵權行為損害賠償請求權是否有理由，附此敘明。綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告給付原告1,993,42
0元，為有理由，應予准許。逾此金額之請求，為無理由，應予駁回。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。
十、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論述，附予敘明。
十一、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國97年8月12日
民事第一庭法官陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年8月13日
書記官李瑞芝