裁判字號：臺灣苗栗地方法院95年訴字第181號民事判決
裁判日期：民國95年08月11日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣苗栗地方法院民事判決95年度訴字第181號原告丙○○訴訟代理人 江錫麒 律師複代理人乙○○被告甲○○
丁○○共同訴訟代理人 張智宏 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國95年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第
1項第2款定有明文。本件原告原依不當得利之法律關係及契約解除後回復原狀請求權，請求被告給付已收受之價金新台幣（下同）60萬元，嗣於訴訟程序進行中追加主張被告解除契約後，未受有何損害，另追加依契約解除後回復原狀請求權請求被告給付60萬元，其請求之基礎事實堪認同一，揆諸前開說明，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為購買山區土地建築休閒屋，於民國94年3月間，由被告委託出售之訴外人即本件買賣之仲介人己○○、戊○○帶看坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○號（地目建，被告甲○○所有，以下簡稱系爭81地號土地）、81─2地號（地目林，被告丁○○所有，以下簡稱系爭81─2地號土地）土地，經己○○指明地勢平坦之土地四界所在為買賣標的範圍，並表示日後鑑界結果如指界有誤時，可以不買等語。原告依被告委託之仲介人當日指界情形，認為符合建築房屋之用，兩造乃於94年3月27日訂定不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約），由被告將上開2筆土地出賣予原告，約定價金為216萬元，原告並於簽約當日給付60萬元予被告。嗣經鑑界結果，發現系爭81、81─2地號土地現狀，與被告委託之仲介己○○當初指界之位置並不一致，且相差甚多，系爭81地號土地現大部分土地位處懸崖之下，另部分已淪為鄰地使用及供鄰地通行之既成道路，僅小範圍內土地可供建築房屋之用，無法達原告購地建屋之目的。本件兩造就買賣標的物範圍之意思表示並不一致，買賣契約不能認為成立。被告收受原告給付之價金60萬元，非有法律上之理由，應依不當得利之規定返還原告。又縱認兩造間買賣契約成立，惟被告所委託之仲介人於簽約前曾表示日後鑑界結果如果指界有誤時，可以不買等語。本件經鑑界結果確與指界不符，爰以起訴狀繕本之送達對被告為解除契約之意思表示。兩造間系爭買賣契約既經原告解除，被告自應將已收受之60萬元返還原告。另如認被告之解除契約有理由，依兩造間系爭買賣契約之約定，60萬元價金應為損害賠償之預定，被告既未舉證證明因系爭買賣契約之解除受有損害，原告自得請求被告返還該60萬元。為此，依不當得利及契約解除後之回復原狀請求權，請求被告返還其已收受之60萬元價金等語。
並聲明：被告應給付原告60萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間系爭買賣契約係以系爭81、81─2地號土地為買賣標的，有系爭買賣契約書附卷可憑，並無買賣標的物範圍意思表示不一致之情形。且原告在買受前即曾前往現場查看，原告係對系爭81、81─2地號土地之現狀均已充份瞭解後始同意買受，且系爭2筆土地經鑑界結果，亦無如原告所述系爭81地號土地大部分土地位處懸崖之下，另部分已淪為鄰地使用等情，而系爭81地號土地有部分供既成道路使用，原告於買受時即已知悉。是原告以前揭事由，主張兩造系爭買賣契約未合致云云，非有理由。又系爭買賣契約縱認有原告所指上情，亦應屬意思表示有無錯誤之範疇，而非系爭買賣契約是否有意思表示不合致之情形。此觀原告前次起訴即係主張其意思表示有錯誤，而非主張兩造系爭買賣契約不成立，即足明悉。另系爭買賣契約因原告未依約給付第3期價金，經被告限期催告後仍未依限給付，業經被告於95年
5月12日以存證信函通知原告解除契約，並經原告於同年月15日收受在案。系爭買賣契約既經被告依約解除，則被告依約沒收原告已付價金60萬元，自非無法律上原因。原告嗣後雖以起訴狀繕本為解除系爭買賣契約之意思表示，惟系爭買賣契約既經被告解除而消滅，原告所解除契約之意思表示自不生解除之效力。是原告依不當得利及解除契約後之回復原狀請求權，請求被告返還60萬元，自均無理由。另按違約金者，以確保契約之履行為目的，當事人約定債務人不履行債務時，應支付之金錢，而契約當事人約定債務人有不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負擔不履行之損害賠償者，為懲罰性質之違約金。如約定違約金為債務不履行時債務人所應賠償之數額，即為賠償額預定性違約金，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。本件依系爭買賣契約第8條第3項第2款及同條第4項第2款之約定內容觀之，系爭買賣契約第8條第3項第2款之約定，應具損害賠償額預定之性質，被告應不待舉證證明所受損害額之多寡，均得向原告請求所約定之違約金。是原告主張被告應就損害賠償負舉證責任云云，應無足採。是本件原告之請求，均無理由。並聲明：如主文第1項所示，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件原告為購買山區土地建築休閒屋，於94年3月間，由被告委託出售之訴外人即本件買賣之仲介人己○○、戊○○帶看系爭81、81─2地號土地後，兩造於94年3月27日訂定系爭買賣契約，由被告將上開2筆土地出賣予原告，約定價金為216萬元，原告並於簽約當日給付60萬元予被告。嗣因原告未依約給付第3期款項，經被告於94年6月2日以存證信函限期原告於94年6月14日前給付，原告迄未為給付，經被告再於95年5月12日以存證信函通知原告，以其未依約給付第3期價款為由，解除系爭買賣契約，原告已於95年5月15日收受上開存證信函。原告前95年4月4日以意思表示錯誤為由，主張撤銷錯誤之意思表示，起訴請求確認系爭買賣契約無效，經本院以95年度訴字第120號受理在案，嗣於95年
5月1日撤回該訴訟。本件原告於95年5月16日起訴，其起訴狀所為解除契約之意思表示，於原告收受被告解除系爭買賣契約之意思表示後始送達被告。系爭買賣契約第8條第1項約定：「甲（即原告）乙（即被告）雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。」、同條第3項第2款約定：「如甲方毀約不買或其他違約情事時，乙方於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項。」、同條第4項第2款約定：「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於七日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。」等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書、土地登記謄本、存證信函、郵件掛號回執等件附卷可參，並經本院依職權調取本院95年度訴字120號民事卷宗查閱無訛，自堪信為真實。
四、經查：⑴本件兩造系爭買賣契約係就系爭81、81─2地號土地之全部
而為買賣，約定價金為216萬元，有兩造不爭執之系爭買賣契約書附卷可稽，則兩造就買賣之標的及價金既均已明確予以約定，又未就系爭81、81─2地號土地之現狀有何特別之約定，且依系爭買賣契約第14條其他特別約定事項第1款之約定，原告對買賣標的物存有價值或效用有滅失或減少之瑕疵又已完全知悉，並同意被告依買賣標的物之現有狀況交付，則系爭買賣契約自應認兩造已意思合致而有效成立。是縱認本件系爭買賣契約之標的確有原告主張經鑑界結果，發現系爭81、81─2地號土地現狀，與被告委託之仲介己○○當初指界之位置並不一致，且相差甚多，系爭81地號土地現大部分土地位處懸崖之下，另部分已淪為鄰地使用及供鄰地通行之既成道路，僅小範圍內土地可供建築房屋之用，無法達原告購地建屋之目的等情，亦屬原告是否得依民法第88條規定撤銷意思表示之範疇，究難據此主張系爭買賣契約不成立。況本件買賣標的之系爭81地號土地經嗣後鑑界結果，與己○○指給原告看的現場距離差約3公尺左右，有部分開路，高低落差約2、3公尺，並無懸崖等情，業據證人己○○到庭證述綦詳（詳見本院卷第48、49頁），及證人戊○○到庭證稱系爭81地號土地有2、30坪土地未在平台上，在私設道路上，高低落差約一層樓高等情（詳本院卷第49、50頁）。
並無原告所指系爭81地號土地現大部分土地位處懸崖之下，另部分已淪為鄰地使用及供鄰地通行之既成道路，僅小範圍內土地可供建築房屋之用之情形。是原告主張系爭買賣契約不成立，被告收受原告給付之價金60萬元，非有法律上之理由，應依不當得利之規定返還原告云云，自無足採。
⑵依兩造系爭買賣契約之約定，並無日後鑑界結果如果指界有
誤時，原告可以不買之約定，有系爭買賣契書在卷足憑。是縱有如原告所指被告所委託之仲介人於簽約前曾表示日後鑑界結果如果指界有誤時，可以不買等情，原告亦不得資為解除系爭買賣契約之理由。況本件被告所委託之仲介人己○○、戊○○等並未於簽約前告訴被告如日後鑑界結果不符，可以不買等情，業據證人己○○、戊○○到庭證述明確（詳見本院卷第48至50頁）。是原告以被告所委託之仲介人於簽約前曾表示日後鑑界結果如果指界有誤時，可以不買為由，據以解除系爭買賣契約，自非有據。
⑶系爭買賣契約第8條第1項約定：「甲（即原告）乙（即被
告）雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。」，有系爭買賣契約附卷可憑。本件原告未依約給付第3期款項，經被告於94年6月2日以存證信函限期原告於94年6月14日前給付，原告迄未為給付，經被告再於95年5月12日以存證信函通知原告，以其未依約給付第3期價款為由，解除系爭買賣契約，原告已於95年5月15日收受上開存證信函之事實，既為兩造所不爭執，堪信為真實，已如前述，則被告依系爭買賣契約第8條第1項之約定解除系爭買賣契約，自屬有據。兩造間系爭買賣契約自應認於95年5月15日原告收受解除契約之意思表示時，經被告解除而消滅。
⑷系爭買賣契約第8條第1項約定：「甲（即原告）乙（即被
告）雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。」、同條第3項第2款約定：
「如甲方毀約不買或其他違約情事時，乙方於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項。」、同條第4項第2款約定：「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於七日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。」，有兩造所不爭執之系爭買賣契約書在卷可按。又依民法第250條第2項規定，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。依兩造系爭買賣契約之上開約定，既未就第8條第3項第2款特別約定其性質為懲罰性違約金，則依上開民法第25
0條第2項規定，自應視為因不履行而生損害之賠償總額。而約定賠償額預定性違約金者，關於違約金之多寡，恆因損害係因給付不能，遲延給付抑或不完全給付所生者而異。既經約定有違約金，則一旦有債務不履行情事發生，債權人即得不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。如果約定之數額與債權人實際損害顯相懸殊，債務人固得依民法第252條規定請求法院減至相當之數額，惟應由債務人就債權人所受損害究有若干，負舉證責任。本件被告依系爭買賣契約第8條第1項之約定解除契約，既屬有據，則其依系爭買賣契約第8條第3項第2款之約定，沒收原告已給付之價金60萬元，依約自屬有據。原告主張被告未舉證證明因系爭買賣契約之解除受有損害，原告得請求被告返還該60萬元云云，為無足採。
五、綜上，原告依不當得利之法律關係及契約解除後之回復原狀請求權，請求被告給付60萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述與舉證，經審酌與本院前開判斷不生影響，爰不再予逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年8月11日
民事庭法官王萬金以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官劉碧雯中華民國95年8月11日