裁判字號：臺灣臺中地方法院101年訴字第1442號民事判決
裁判日期：民國101年10月19日
裁判案由：返還保證金
臺灣臺中地方法院民事判決101年度訴字第1442號原告 黃嘉卿
黃嘉琪 共同訴訟代理人 林坤賢 律師
邱華南 律師被告臺中市政府財政局法定代理人 李錦娥 訴訟代理人 林建宏 律師上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國101年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。本件原告起訴時原以「臺中市政府，法定代理人： 胡志強 」為被告，嗣於民國101年7月27日民事補充理由狀中更正為「臺中市政府財政局，法定代理人：李錦娥」為被告，經核此變更請求之基礎事實係屬同一，且不甚礙被告防禦及訴訟終結，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告將坐落臺中市○區○○段○○○○○○號之市有土地(下稱系
爭土地)及其上建物門牌號碼為臺中市○區○○街○○巷6、8、10、12號之市有建物（下合稱系爭不動產）予以公告標售，於民國101年4月2日在臺中市政府開標，開標結果原告以新臺幣（下同）751萬3600元標得，並已繳納保證金73萬元。惟得標後原告前往實地勘驗，不僅有人居住其中，且系爭土地更包含有既成道路存在，原告發現此瑕疵後，旋於101年4月10日寄發陳情書給予臺中市政府通知上情，並立即於101年4月20日以嘉字第1號函向被告解除系爭不動產之買賣契約，如鈞院認原告尚未合法解除，原告亦併以起訴狀為解除買賣契約之意思表示，則買賣契約既經解除，雙方即負有回負原狀之義務，被告保有保證金亦屬無法律上原因。爰本於買賣法律關係物之瑕疵擔保請求權，主張解除買賣契約，並依民法第259條第1項第1、2款回復原狀及不當得利等規定，請求被告返還上開保證金等語，並聲明：被告應給付原告73萬元，及自101年4月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對於被告抗辯之陳述略以：
⑴被告之投標公告雖記載：「按公告事項7載明，所標示之不
動產一律照現狀辦理標售，本府不負責點交，投標人應逕赴現場勘查清楚。」等語，惟係被告預先擬定用於同類契約之條款，屬定型化契約，而被告此條款之約定即是預先免除其瑕疵擔保責任，並加重他方當事人之責任，依民法第247條之1第1款、第2款之規定，應屬無效。
⑵又標售公告之特約僅是課予投標人應於投標前至現場勘查之
義務，並不因此即免除標售人告知瑕疵之義務，蓋有些瑕疵並非至現場勘查即可得知，系爭土地上存有既成巷道，即係投標人縱使於投標前親至現場查看，亦難看出現場之道路是既成巷道且存在系爭土地上，是被告難以此特約免除其告知瑕疵之義務。
⑶另被告曾分別於99年5月26日及100年5月18日就系爭不動產
先後兩次招標公告之備註欄中，均載有「本案土地含約2米既成道路」，顯見被告對系爭土地存有既成道路早已知悉，然因系爭土地存有既成道路存在，故均無法完成招標，被告遂於101年4月2日招標時，竟將該存有既成道路之事實刻意隱瞞，而未如前2次招標時，在招標公告之備註欄中加以記載，被告此舉顯係故意不告知原告系爭土地存有既成道路之瑕疵，則被告縱有特約免除瑕疵擔保責任，依民法第366條定，該招標公告所為特約免除瑕疵擔保責任之約定亦為無效，被告自仍應負瑕疵擔保責任。
⑷依原告向地政機關申請之地籍圖謄本，實無從依該地籍圖謄
本看出既有巷道存在，再者，原告非系爭土地之所有權人，依法不得向地政事務所申請鑑界複丈，且原告亦非土地測量專業人士，根本無從以肉眼即可判斷地籍圖謄本所載之範圍，是否含有既成巷道在內，是以，原告無法於投標前以「查閱地籍圖資料」及「現場勘查」等方法事先查證。
⑸再系爭道路面積共為0.0030公頃，其面積已達系爭土地總面
積之百分之13，業已超過本案系爭土地10分之1，此瑕疵重大之程度已非減少價金即可達成買賣雙方當初買賣之目的。是以，原告本於買賣物之瑕疵擔保請求權，據以解除系爭買賣契約，並依民法回復原狀及不當得利規定，請求返還系爭保證金及法定遲延利息，自屬依法有據。
二、被告則略以：⑴系爭土地上雖確有巷道存在，惟該巷道並未供不特定之多數
人通行，亦未公車輛通行，僅有該系爭不動產之所有人就該巷道得通行出入，故該巷道非為既成道路而得為公眾通行之用，原告逕認該巷道為既成巷道，而以物之瑕疵擔保責任為為本件主張之法律關係，容有誤解。
⑵系爭不動產係由被告管理之臺中市公有非公用財產，被告以
101年3月9日府財管字第10100350341號公告標售，依上開公告第7項所載內容，及本件投標須知第5項、第21項之約定，可知為標售雙方當事人之特約，且為兩造買賣契約之ㄧ部。而該特約中既有排除權利及物之瑕疵擔保之約定，依民法第366條規定，如出賣人非出於故意不告知瑕疵者，其特約仍屬有效。
⑶本件標售公告及投標須知之特約，雖於投標人投標應買後，
視為契約之一部，然個別之標售案均有其個別之買賣條件，上開特約條款非屬定型化契約，且亦未顯失公平，蓋依不動產買賣之高經濟性之特點觀察，買受人自行調查產權、現場狀況，事屬當然，因此本件標售以上開條款課予投標人即原告於投標前之檢查義務，未逾社會通念，亦未加重原告之責任，自無顯失公平之情，該條款自仍屬有效。
⑷系爭不動產標售時，該標售市有房地清冊係為提供標售房地
之資訊及投標底價、保證金而設，非用於揭露瑕疵之用，備註欄內之記載，純為承辦人員為便利投標人而加註，並無任何告知之效力，且本次標售時未於備註欄內記載該巷道，僅係被告承辦人員漏未記載，是原告主張該清冊中備註欄內於前2次公開標售時有註記，而於本次標售時未予註記該巷道，顯係被告故意不告知瑕疵，自有誤會。
⑸又依系爭土地招標公告之臺中市政府101年第1次標售市有非
公用房地位置略圖所示，第39標號即本件系爭土地，亦確有標示系爭土地約有3米巷道存在，足知被告並無故意隱瞞系爭土地有巷道占用之事實，且招標公告之位置略圖附註亦註明，投標人應依投標須知第5點規定，在投標前逕赴現場查看，並洽地政及都市計劃主管機關查閱有關資料，並以其記載為準，不得以本位置略圖記載有誤，而要求損害賠償或解除買賣契約退還保證金。則原告未於投標前自行勘查現況、調查，自屬有重大過失，此為不動產交易之高價性所課予買方之義務，且被告既無故意不告知上開瑕疵之情事，已如上述，則依民法第355條第1項、第2項前段、第351條之規定，被告自不負瑕疵擔保責任，原告亦不得據此主張解除系爭不動產買賣契約，並請求返還系爭保證金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造經本院整理簡化爭點，其結果如下：㈠不爭執事項：
⑴原告於101年4月2日標得被告101年3月9日府授財管字第1010
0350341號公開標售之其中第39標號之系爭不動產，並已繳納投標保證金73萬元。
⑵系爭土地於99年及100年經被告2次公開招標時，均於招標公
告之備註欄載明「本筆土地內含約2米既成道路」之內容，惟於開標日期101年4月2日之公開標售公告中，於備註欄並無該項內容之記載。
⑶系爭土地上含有約2.3米之現有巷道（下稱系爭巷道），面
積30平方公尺，業經本院會同兩造及地政機關於101年8月22日至現場勘驗測量，並有臺中市中山地政事務所101年8月22日土地複丈成果圖可憑。
㈡爭執事項：
原告本於買賣法律關係物之瑕疵擔保請求權，主張解除買賣契約，並依民法第259條第1項第1、2款回復原狀及不當得利規定，請求被告返還系爭保證金及法定遲延利息，是否有理由？
四、本件得心證之理由：㈠前揭不爭執之事實，復有臺中市政府101年3月9日府授財管
字第10100350341號公告、投標須知、臺中市政府財政局出售市有房地價款繳款單、99年及100年臺中市政府財政局網路標售公告、101年臺中市政府標售市有房地清冊、地籍圖謄本、土地登記第二類謄本、系爭不動產照片、並經本院會同兩造及臺中市中山地政事務所派員於101年8月22日至現場履勘測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可參，此部分堪信為真實，並得採為判決基礎。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（參最高法院73年台上字第1173號判例意旨）。而所謂權利瑕疵擔保責任，謂出賣人不能將買賣標的物之財產權全部或一部，移轉於買受人時，所生之擔保責任，依民法第349條及第350條之規定，其內容包含權利無缺之擔保及權利存在之擔保。查本件系爭土地上含有約2.3米之系爭巷道，面積30平方公尺，已如前述，而該巷道既係供他人作為通行之用，則該巷道不論是否屬於既成巷道，系爭土地之所有權人就該部分顯無從自由使用收益而受有限制，是系爭土地上上開系爭巷道之存在，自已減少通常效用及價值之情況，核屬有瑕疵存在，且屬物之瑕疵問題，而非有權利瑕疵擔保責任規定之適用，故被告辯稱：該巷道並非既成道路，故無瑕疵擔保之情事云云，自不足採。
㈢次按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務
者，如出賣人故意不告知其瑕疵者，其特約無效。民法第366條定有明文。又民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任（參最高法院29年上字第826號判例要旨。被告雖又辯稱：依101年3月9日府財管字第10100350341號招標公告第7項載明：「本公告所標示之不動產一律照現狀辦理標售，本府不負責點交。投標人或優先承購人，應逕赴現場勘查清楚，其界址以地政機關地籍圖為主，不以現場圍籬、地形、地貌為界。土地上下如有既成巷道...標售後概由得標人自行負責處理，本府不負任何責任，得標人並不得以處理困難或不能處理要求本府協助及延期繳款或退款。」，另臺中市政府標售市有非公用房地郵遞投標須知第5項：「投標人應在投標前逕赴現場察看，並洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，得否建築使用，應請自行依建築法規評估。」；第21項：「依現狀標售之房地，如有原使用之一切權利義務關係，蓋由承購人自行負責處理，不得向本府要求任何補償。」等內容，顯見有排除權利及物之瑕疵擔保之特約，則系爭土地縱有瑕疵，亦應由原告自行負責云云，固有上開公告、投標須知等件在卷為佐。惟按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文，被告為系爭土地之出賣人，是就系爭土地，對買受人之原告本負有物之瑕疵擔保責任，不容被告卸責。上開招標公告、投標須知無非是提醒投標人，於投標前查看系爭投標標的之現狀，且被告為出賣系爭土地之人，其就該土地之四界及使用現況情形，自應較一般人及原告明瞭，自不得僅依上開模糊不明之投標須知規定，即謂原告有同意免除被告之物之瑕疵擔保責任；況審諸系爭投標須知文義，並未明文表示原告不得向被告主張物之瑕疵擔保責任，被告就標賣之土地，有免除物之瑕擔保責任之權利，自難謂兩造有免除瑕疵擔保責任之合意，是被告上開抗辯，亦不足取。
㈣惟按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條第1、2項定有明文。是出賣人若於契約成立時，無故意不告知瑕疵之情形，而買受人知買賣標的物有瑕疵存在或因重大過失而不知，且出賣人未保證其物無瑕疵，則出賣人即不負擔保之責。所謂故意不告知，乃指出賣人知其瑕疵，並認識買受人之不知，而故為沈默之情形而言，若出賣人自己亦不知，或出賣人雖知之，但可認定買受人已查知時，則不在此限。次按民法上之「過失」，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象的過失、具體的過失，及重大過失三種。應盡善良管理人之注意（即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）而欠缺者，為抽象的過失，應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體的過失，顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失。故過失之有無，抽象的過失，則以是否欠缺應盡善良管理人之注意定之，具體的過失，則以是否欠缺應與處理自己事務為同一之注意定之，重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注意定之，苟非欠缺其注意，即不得謂之有過失（參最高法院42年台上字第865號判例、96年度台上字第1649號判決意旨），準此，民法第355條第2項規定「重大過失」之意義，亦應與上開最高法院見解為相同之解釋。查⑴本件原告雖主張被告曾於99年5月26日及100年5月18日先後兩次招標備註欄中，均載有「本案土地含約2米既成道路」，惟於101年4月2日招標時，竟將該存有既成道路之事實刻意隱瞞，未如前2次招標時，在備註欄中加以記載，被告此舉顯係故意不告知原告系爭土地存有既成道路之瑕疵云云。惟觀被告於系爭土地招標公告之臺中市政府101年第1次標售市有非公用房地之標號39即系爭土地位置略圖中，除以粗線劃明巷道位置，並同時以箭頭及「約3米巷道」等文字指出該巷道存在，且該位置略圖中標出約3米寬巷道之處，與前揭系爭土地複丈成果圖所標示符號B巷道坐落位置大致相符，此有臺中市政府101年第1次標售市有非公用房地位置略圖及臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖附卷可稽，則被告雖未於招標公告之備註欄中載明該巷道之存在，惟被告既已於該招標公告之位置略圖中標明該巷道之存在，自難認被告主觀上有何故意不告知系爭土地存有該巷道之瑕疵之行徑，故原告主張被告有故意不告知系爭土地上存有系爭巷道之情事云云，洵無足取。⑵又按一般人買賣不動產，通常均以可供使用面積之大小，作為買賣契約成立與否及價金高低之重要因素，而承購之土地上是否存在現有巷道，當為買受人決定買賣契約成立與否之重要因素之一，則衡情系爭土地上是否存有巷道，當為原告所應詳予查明特別注意之事；又系爭不動產買賣價額高達700餘萬元，其數額非少，衡情原告自亦應審慎為之。基此，原告於投標前如能詳為審視前揭招標公告之系爭土地上所標明之上開系爭巷道位置略圖，當可得輕易先行察知系爭土地上是否確存有系爭巷道之事實，參諸原告亦自陳原告其中1人於簽訂買賣契約前曾至系爭土地察看等語，並於起訴狀中載明：「...得標後原告前往實地勘驗，不僅有人居住其中，系爭土地更包含既成道路存在...」等內容，足認原告當亦能藉由肉眼「現場勘查」方式，以察知系爭巷道之存在，則原告主張其投標前無法察知系爭土地有該巷道存在乙節，揆諸上揭規定及說明，自難辭其應該當重大過失之行徑。又觀兩造所簽訂之買賣契約，被告復未保證系爭土地無系爭巷道之情形，且被告亦無故意不告知有該巷道情事，已如前述，則依前揭民法第355條第2項規定，被告就系爭巷道自不負物之瑕疵擔保責任。原告據此主張解除系爭不動產買賣契約，自不足為憑。㈤綜上所述，本件被告既無故意不告知系爭土地上存有系爭巷
道之情事，原告又未於投標前詳為審視前揭招標公告之系爭土地上所標明系爭巷道位置略圖，俾以查明系爭巷道之存在，則其所為自涉有重大過失行逕至明；此外，兩造所簽訂之買賣契約，被告復未保證系爭土地並無系爭巷道之情形，故被告自不負物之瑕疵擔保責任。從而，原告依買賣物之瑕疵擔保責任，對被告主張解除買賣契約云云，即屬無據，被告保有該系爭保證金，即非無法律上之原因。是原告主張依民法第259條第1項第1、2款回復原狀及不當得利等規定之法律關係，請求被告返還73萬元，及自101年4月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年10月19日
民事第四庭法官黃文進正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年10月19日
書記官陳靖騰