臺東簡易庭101年度東簡字第153號民事判決

臺灣臺東地方法院民事簡易判決　　　　101年度東簡字第153號
原　　　告　 蘇朝玉
被　　　告　 劉文正
兼
訴訟代理人　 劉清 旗
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國102年6月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一，或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，
民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款項分別定有明文。本
件係調解不成立後10日內，依民事訴訟法第419條第3項起訴
，原告聲請調解（本院101年度司東調字第2號）時係聲明：
請求被告將坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱287
地號土地）其中自毗鄰同段287之1地號土地邊界平行起算之
【336】平方公尺部分，及同段287之1（面積：611平方公尺
）、287之2（面積：1,956平方公尺）、287之3（面積：397
平方公尺）等地號土地（下分別稱287之1地號土地、287之2
地號土地、287之3地號土地）全部（合計【3,300】平方公
尺）移轉登記予原告。及於起訴時將聲明變更為：請求被告
將287地號土地其中自毗鄰287之1地號土地邊界平行起算之
【236.77】平方公尺部分，287之1地號土地全部、287之2地
號土地全部、287之3地號土地全部（面積合計【3,200.77
】平方公尺）移轉登記予原告。又因其聲明需經進行測量後
始得確定，經本院會同兩造及臺東縣太麻里地政事務所（下
稱太麻里地政）測量人員至現場進行測量，太麻里地政依測
量結果檢送複丈成果圖（即附圖）後，原告將聲明變更為：
被告應將287地號土地如附圖所示B部分（原告所聲明之
236.77平方公尺，因測量技術限制，經原告同意取整數為【
236】平方公尺，即附圖所示B部分，因此原告請求移轉登記
之面積總和變更為【3,200】平方公尺）、287之1地號土地
全部、287之2地號土地全部、287之3地號土地全部移轉登記
予原告。歷次訴之變更，經核與首揭規定並無不合，自屬合
法。
二、而原告起訴之原因事實，原以：原告透過訴外人 劉能 向被告
購買上開土地等事實，其後原告將事實變更為：劉能先向被
告購買上開土地，再轉賣予原告，而因劉能遺失讓渡書，所
以另以契約書載明由被告逕出售予原告等情，前後主張均以
原告提出之契約書為憑，此部分訴之變更，亦核與首揭規定
相符，應予允許。
貳、實體部分
一、原告主張：①訴外人劉能向被告購買原編列為臺東縣○○鄉
○○段○○○○號土地之其中路北3,300平方公尺部分，因無法
辦理移轉登記，而仍登記為被告所有。其後原告於民國76年
4月2日向劉能以新臺幣26萬元購買該部分土地，亦因無法辦
理移轉登記，且劉能又遺失讓渡書，乃透過劉能向被告取得
「土地買賣合約書」（本院101年度司東調字第2號卷第5頁
）以為證明，土地買賣合約書上逕予記載：被告將該部分土
地出售予原告等情，而以劉能為「中證人」。②原告購買該
部分土地後，將土地交予劉能使用多年，劉能並搭建房屋居
住，而被告2人住處就在該部分土地旁邊，長年居住該處，
被告見原告及劉能使用該部分土地均未異議，該部分土地附
近其他住戶為被告親戚，也都表示被告有出售該部分土地之
事實，均佐證確有上開買賣之事實。③該部分後經土地分割
，並經原告特定為現在編列之287地號土地如附圖所示B部分
，及287之1地號土地全部、287之2地號土地全部、及287之3
地號土地全部等土地（合稱為系爭土地）。今法律已無限制
分割、移轉登記之規定，原告乃依上開買賣關係，請求被告
辦理移轉登記等語。並聲明：被告應將系爭土地移轉登記予
原告。
二、被告則以：被告2人為同父不同母之兄弟關係，2人均未簽署
土地買賣合約書，其上簽名及印章均非被告所為，且土地買
賣合約書上，被告劉清「旗」簽名誤為劉清「祺」，不可能
是被告 劉清旗 所簽。小時候有看過劉能，但不認識，系爭土
地雖由原告及劉能使用，但因被告都在臺北工作，只辦理過
戶為繼承登記，不去理會土地由何人使用等語。並聲明：原
告之訴駁回。
三、①按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能
情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後
為給付者，其契約仍為有效，為民法第246條第1項規定。自
土地買賣合約書之形式內容以觀，其未以土地之移轉登記定
為付款期限，足見立契約之當事人均知悉礙於土地為農地，
有關於自耕農各項限制，不能即時過戶，故而給付價金之期
限並不以移轉登記之時點定之，可知契約當事人訂立契約時
已預期不能為所有權之移轉，亦未有立即移轉之意思，並願
在不能之原因除去後移轉所有權，實有於不能之情形除去後
始為移轉之意思，應屬民法第246條第1項但書之情形，故土
地買賣合約書若為真正，其約定內容並非「以不能之給付為
契約標的」，應屬有效。②又農業發展條例於89年1月26日
修改前，因農地無法分割、或自耕農資格等相關限制而無法
辦理土地所有權移轉登記，當事人仍然就農地為買賣，並先
以契約約明日後法規修改再行登記之情形，為社會常見，於
修法後，向法院提起訴訟請求履行契約者，亦所在多有，因
此種買賣約定內容，土地之權利移轉無法藉登記制度加以確
保，當事人多以簡易之紙本契約、當事人間口頭約定等較無
法加以舉證之方式進行，且時間往往間隔已久，契約當事人
可能因此承擔訴訟程序上舉證困難之不利益，應為當事人當
初決定以「法規修改再行登記」之條件購買農地時，所必須
考量。③又原告提出之土地買賣合約書雖記載被告2人為「
出售人」、原告為「買受人」、劉能為「中證人」、買賣標
的為系爭土地等內容，然而原告卻非主張其向被告2人購買
，而係向劉能購買，且劉能證述：先向被告家買了系爭土地
，再賣給原告等情（本院卷第75頁），原告亦認為實在，主
張其向劉能購買系爭土地等情，堪認本件系爭土地之權利已
歷經兩次買賣，原告於本件所主張之事實，乃係：劉能先向
被告2人支付價金，取得「對被告2人請求移轉系爭土地之權
利」，原告復向劉能支付對價後，再取得 劉能之 「對被告2
人請求移轉系爭土地之權利」之事實，至於土地買賣合約書
所載：由原告向被告2人購買系爭土地權利之情形，僅是將
法律關係簡化後之記載內容而已。因此，原告除證明「劉能
確實將請求系爭土地移轉登記之權利讓與原告」外，另應就
「劉能確實有對被告2人請求移轉系爭土地之權利」之前提
事實，負舉證責任：
（一）土地買賣合約書起首「出售人」欄位，及文末「立合約書
人」欄位，均提及被告2人，惟均將被告劉清「旗」名字
誤載為劉清「祺」，且其書寫筆跡與土地買賣合約書其他
約定內容之書寫筆跡相似，已顯示土地買賣合約書關於被
告2人之簽名係由土地買賣合約書之起草人代為記明，並
非由被告2人親自簽署。再參以劉能證述：是被告伯伯寫
的契約、當時被告他們不在家，他們的大媽當然就拿被告
的印章來蓋、被告的父親還沒有過世時就把土地賣給我，
當時有寫讓渡證明書給我，但是我遺失了，所以後來我要
再賣給原告時，再回去找被告他們家補寫合約書，還另外
付了五萬元等語（本院卷第75、76頁），指出土地買賣合
約書係被告伯父所書寫、被告母親蓋章等情，更足認土地
買賣合約書之「劉清『祺』」、「劉文正」之簽名、印章
均非被告2人所為，而係被告2人之家人所代為。
（二）系爭土地於74年5月5日由被告2人繼承自其父 劉辛酉 ，而
歸被告2人所有，被告2人分別為51年10月16日、00年0月
00日出生，2人在土地買賣合約書於76年4月2日簽訂時，
均已成年，此有土地謄本、戶籍謄本可憑（本院101年度
司東調字第2號卷第7至10、17、18頁，本院96年度東簡字
第285號塗銷抵押權事件卷宗），是土地買賣合約書簽訂
之時，被告2人既已成年，有完全之行為能力，復為系爭
土地所有權人，關於系爭土地相關權利之讓與，自應由被
告2人為之。劉能取得系爭土地之權利之過程，已如前述
，劉能既未與被告2人親自達成意思表示合致，而係透過
被告伯父與大媽，除非其等具有被告2人之代理權，否則
其等讓與系爭土地權利予劉能之效力，當不拘束被告2人
。被告2人既否認有任何授權家人出售土地之情形，原告
即應就被告2人有授與代理權或表見代理之事實，加以舉
證。土地買賣合約書雖由被告伯父簽署被告姓名、被告大
媽（即被告劉清旗母親）加以蓋印，然而親屬關係，不當
然得推論出有代理權授與之事實，另參照本院96年度東簡
字第285號塗銷抵押權事件卷宗，系爭土地係被告2人自其
等父親劉辛酉繼承而來，不論係被告伯父或大媽，均不曾
為系爭土地之所有權人，不至於使他人誤信其等為系爭土
地之所有權人，復依卷內資料，被告2人又無任何外觀行
為，足以使人誤信其有授與代理權之行為，再衡諸臺灣電
腦刻章容易購買取得之社會情形，尚難憑藉被告伯父與大
媽在土地買賣合約書簽署「劉清『祺』」、「劉文正」之
姓名，並蓋用「劉清『旗』」、「劉文正」之印文，即認
定被告2人有授予代理權或表見代理之事實。土地買賣合
約書之契約效力，不應拘束被告2人。
（三）原告另主張：原告與劉能長期使用系爭土地、被告2人未
請求遷讓等事實，然而被告2人均以：其等長期住在外地
，只知道辦理登記，就沒有去處理土地的事等語置辯（本
院卷第76、93頁），①先是，權利之怠於行使，並不當然
使權利喪失，被告2人法律上也無對系爭土地為現實上使
用收益之義務，因此被告2人未請求原告及劉能遷讓系爭
土地之原因，所在多有，可能為單純怠於行使權利、可能
因劉能為村中長輩，為避免不必要紛爭等，並非當然導因
於土地買賣合約書，也不能因此推論被告2人承認土地買
賣合約書為真正。②其次，原告主張系爭土地於購買後仍
交給劉能使用（本院卷第73頁），而依劉能證述其在系爭
土地上搭建房屋居住等語（本院卷第51頁），本院現場履
勘系爭土地時，其上確有門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○
○路○○○○號房屋1棟，然而外觀雖多有損壞，但並非十分
陳舊，有照片為憑（本院卷第56至58頁）堪認並非自土地
買賣合約書簽訂之76年間即已存在，參酌臺東縣太麻里戶
政事務所102年4月3日第0000000000號函文亦回覆：該房
屋乃99年3月19日初編、申請人劉能於99年3月19日至100
年5月27日間設籍在此等情（本院卷第68頁），更佐證劉
能並非自76年間即在系爭土地上搭建房屋居住，因此原告
與劉能是否自土地買賣合約書簽訂之76年4月2日始，即對
系爭土地開始使用收益，也尚不能證明。③原告另委請代
書查訪居住在系爭土地附近之被告親屬，並提出錄音及譯
文（本院卷第82、83頁），藉以主張被告2人知悉其等伯
父、大媽出售系爭土地權利之事實，經本院多次聽取錄音
檔案1（原告譯文標註為被告劉清旗阿姨），其2分17秒左
右開始，代書問：「 細漢 （劉文正）的主張他們沒有賣（
系爭土地）給別人，你說有沒有公理？」男性長者聲音：
「你們就要去說給他好（商量好）。」代書：「現在可以
登記了，可是他們就不登記。」婦人聲音：「對呀，政府
都馬這樣。」代書：「沒有，現在是你侄子兄弟（被告2
人）不要登記，說沒有賣給人。」婦人聲音：「有，別人
賣掉了，那時細姨（被告劉文正母親）還在（生存）。」
代書：「他媽媽也知道？」婦人聲音：「知道。他兒子說
鳳梨仔 （人名）要綁（代耕），田主（地主）說要給他分
紅，怎樣我也不知道。」，代書：「所以他們知道土地有
賣？」婦人：「他小孩（被告2人）我不知道，他媽媽知
道」可知男性長者與婦人均只是陳述大概之情形，對於被
告2人是否知悉土地買賣合約書、有無授權等細節，仍未
確答，且對於代書之提問，多有誤解問題而問東答西之情
形；再聽錄音檔案2（原告譯文標註為被告2人嬸嬸），其
中婦人談話先是提及其家族土地與被告家族土地之界址，
及被告2人父親劉辛酉出售系爭土地等事（3分35秒以前）
，之後提及：當時被告在當兵，他們父親把土地出售，等
被告退伍回來後，叫被告簽名等內容（4分18秒至4分40秒
），該內容與前述土地買賣合約書係由被告2人伯父書寫
名字之情形並不相符，且婦人陳述內容，並非源自親身參
與出售系爭土地之記憶，應屬自他人處聽聞之間接消息，
是否來自正確之來源？亦尚待證明。考量受訪查之人，雖
均為被告親戚，然而並非同住一戶之家屬，對於被告家中
不動產產權之細節未必能知悉，又未曾參與出售不動產之
過程，對於其所陳述之內容，有可能為多次傳遞、以致語
意理解誤差，難以據上開錄音推知被告2人之伯父、大媽
與劉能簽訂土地買賣合約書之事實，確為被告2人知情，
更難以證明被告2人有授與代理權之行為。
（四）依原告舉證結果，不論就各項證據資料單獨以觀或是就所
有資料綜合考量，關於劉能是否取得「向被告2人請求於
法規修改後將系爭土地移轉登記予己」之權利？仍尚屬真
偽不明，原告未能積極提出其他證據資料加以證明，本院
乃依舉證責任之分配，由主張該事實存在之原告負擔不利
之結果，認定該事實不存在。故原告雖主張其向劉能購買
關於系爭土地之上開權利，惟本院既認定劉能之上開權利
不存在，劉能自無從將該權利讓與原告，原告主張其有請
求被告2人將系爭土地移轉登記予己之權利，即乏所據。
四、綜上，依原告舉證結果，無法認定劉能有請求被告2人將系
爭土地移轉登記之權利，自無再將該權利讓與原告之可能。
從而，原告請求被告2人將系爭土地移轉登記予原告，爰無
理由，乃予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年6月20日
臺東簡易庭法官郭玉林
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並應
繳納上訴費用新臺幣5,295元。
中華民國102年6月20日
書記官陳憲修