臺灣桃園地方法院小額民事判決 98年度桃小字第739號
原 告 有誠意小鎮社區管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 甲○○
戊○○
丙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國98年5月26日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告甲○○應給付原告新臺幣貳萬肆仟捌佰玖拾肆元，及自民國
九十八年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
被告戊○○應給付原告新臺幣伍仟捌佰壹拾陸元，及自民國九十
八年五月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
被告丙○○應給付原告新臺幣伍仟玖佰元，及自民國九十八年五
月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之六十八即新台幣六百八十元、
由被告戊○○負擔百分之十六即新台幣一百六十元，餘新台幣一
百六十元由被告丙○○負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按第436條之8所定事件，依法應行調解程序者，如當事人
一造於調解期日5日前，經合法通知無正當理由而不於調解
期日到場，法院得依到場當事人之聲請，命即為訴訟之辯論
，並得依職權由其一造辯論而為判決。調解期日通知書，並
應記載前項不到場之效果，民事訴訟法第436條之12有明文
規定。本件係關於請求給付金錢，其標的金額在100,000元
以下，且無同法第406條各款所定情形，核屬依法應行調解
程序之小額訴訟事件，本件被告戊○○、丙○○未於調解期
日到場，經查無同法第386條各款所列情形，而送達兩造之
調解期日通知書，已依上開規定載明不到場之效果，爰依原
告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告各為如附表所示建物之所有權人，均為有誠
意小鎮社區（下稱系爭社區）之區分所有權人。按系爭社區
於民國91年8月10日召開第一次區分所有權人會議，於該次
會議通過系爭社區之「住戶規約」，且就社區管理費收取標
準，認「因管理層面及所涉問題較為繁複，授權由管理委員
會檢討後訂定」，並獲得出席區分所有權人一致同意通過。
嗣後系爭社區第1次管理委員會並於91年11月1日決議：「
社區管理費A至E及G至J棟，每坪以每月新台幣（下同）
35元計算，F棟以每坪每月30元計算，K棟以每坪每月25元
，車位清潔費則為每月每位300元（含平面及機械式）計算
」。再者，於93年7月11日召開之第3次區分所有權人會議
亦決議：「管理費收費標準及管理催收辦法照舊不變，管理
費之規定則依管理委員會召開會議後決議，再依公告方式通
知各位住戶，不繳交者依法處置」；末於95年5月6日區分
所有權人會議時，仍決議延用以往之管理費收費標準。準此
，被告應按月繳納如附表所示之管理費。然被告各自欠繳如
附表所示年份、月份、數額之管理費，經原告屢次催討，被
告均置之不理等情。依公寓大廈管理條例第10條第2項、第
21條及系爭社區區分所有權人會議決議及住戶管理規約規定
，求為判決命被告甲○○給付原告如主文第1項所示、被告
戊○○給付原告如主文第2項所示、被告丙○○給付原告如
主文第3項所示。
三、被告戊○○、丙○○未到場爭執，亦未提出書狀作何聲明、
陳述。而被告甲○○則以：㈠系爭社區之管理委員會違背公
寓大廈管理組織申請報備處理原則，將如意、富貴等區計
134戶報備主管機關與吉祥區298戶為其管轄（被告甲○○
為如意區住戶），而違法跨區強制收受管理費，侵害他人財
產權，且有內政部84年11月23日台內營字第840686號函可稽
。㈡建商雖於91年8月10日召開吉祥、如意、富貴等區分所
有權人會議，成立管委會及訂立住戶規約，然查決議第二案
成立管理委員之組織章程，其權利範圍僅就吉祥區298戶。
再查決議第三案訂立社區管理費收費標準，授權管委會檢討
後訂定，然除吉祥區298戶外，欲增收他區應負擔之管理費
，必須依規約第3章第17條，經如意、富貴等134戶所有權
人書面同意，始得成為議案。故原告既僅屬吉祥區之管理委
員會，則不具他區之管理委員會資格，其所訂立之收費標準
，自僅適用於吉祥區，其執意涵蓋另外三區，實不合理，依
民法第71條、第73條其法律行為為無效等語資為抗辯。聲明
：求為駁回原告之訴。
四、原告主張被告為附表所示建物門牌之房屋所有權人，而系爭
社區就管理費之收費標準，業由91年8月10日第一次區分所
有權人會議決議授權管理委員會訂定，而91年11月1日第一
次管理委員會會議則訂定：系爭社區每月管理費A至E及G
至J棟，每棟每坪以35元計算，F棟以每坪30元計算，K棟
以每坪25元計算；嗣後各次區分所有權人會議均維持原議，
系爭社區之管理費收取標準未再調漲或調降；而被告各自未
繳如附表所示數額之管理費未繳納等情，業據其提出與所述
相符之建物登記第2類謄本、上述各次區分所有權人會議、
管理委員會會議紀錄、系爭社區管理費催收公告、存證信函
等為證，被告對此並不爭執，是原告此部分主張堪信為真實
。被告甲○○雖執前詞置辯，然查：
㈠按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成；公寓大廈
建築物所有權登記之區分所有權人及其區分所有權比例均達
3分之2以上時，起造人應於6個月內召集區分所有權人召
開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備；公
寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈成立
管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委
員對外代表管理委員會，管理委員會之組織及選任應於規約
中訂定之；區分所有權人會議之決議除本條例或規約另有規
定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過
半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例過半數
之同意行之；管理委員會有當事人能力，92年12月31日修正
前公寓大廈管理條例第25條第1項前段、第26條第1項、第
27條第1項、第2項、第29條第1項、第35條第1項分別定
有明文。又依公寓大廈管理條例施行細則第10條規定，公寓
大廈管理組織申請報備處理原則由內政部定之。而依內政部
所制訂之公寓大廈管理組織申請報備處理原則規定，管理組
織申請時應備齊：申請書表、訂定規約時之全體區分所有權
人名冊及出席區分所有權人名冊、訂定規約時之區分所有權
人會議會議紀錄、規約以及公寓大廈或社區區分所有標的基
本資料向直轄市、縣（市）政府申請備查（可授權鄉、鎮、
市、區公所受理），而申請案件經查文件齊全者，由受理報
備機關發給同意報備書。本件業經原告提出其社區公寓大廈
管理組織報備證明，且系爭社區第一次區分所有權會議之召
開，其出席區分所有權人會議人數及所有權比例、出席區分
所有權人會議同意人數、所有權人比例，均符合公寓大廈管
理條例之相關規定，復有系爭社區於91年8月10日召開之第
一次會議會議記錄在卷可佐，足以認定該次區分所有權人會
議已達到法定會議及決議人數，且原告已依法定程序向主管
機關桃園縣政府完成報備並經准予備查無誤。被告甲○○空
言抗辯原告社區之管理委員會成立違背公寓大廈管理組織申
請報備相關規則、係以不實之資料向桃園縣政府報備，故原
告非屬於合法之管理委員會云云，除與上開業經查證之事實
不符外，且渠等並未能舉證以實其說，渠等抗辯自難採信。
從而，原告係經桃園縣政府審查後認合於公寓大廈管理組織
申請報備處理原則而同意備查，並發給公寓大廈管理組織報
備證明，為合法成立之管理委員會乙節，可以採信，合先敘
明。
㈡被告甲○○又抗辯：第一次召開之91年8月10日區分所有權
人會議，其中決議「第二案成立管理委員之組織章程，其權
利範圍僅就吉祥區298戶」云云。然查：由該次區分所有權
人會議紀錄記載，其中關於「訂定系爭設區管理委員遴選人
數及遴選管理委員」、「討論住戶規約及成立管理組織」等
事項中，從未有「僅限於吉祥區298戶之範圍」之記載，被
告此部分主張，並無會議紀錄可佐，顯難採信。
㈢由被告提供之系爭社區之住戶規約第16條及第17條規定可知
：系爭社區之管理費用由各區分所有權人依照區分所有權人
會議之決議分擔之。又就特定之區分所有建築物欲增收其依
前條所應負擔之管理費時，應經該區分所有權人同意，並經
區分所有權人會議決議等情，為兩造所不爭執。而系爭社區
之區分所有權人有於91年8月10日召開第1次會議，在該次
會議記錄中第3案載明：「案由：訂定本社區管理費收取標
準。內容：因管理層面所涉問題較為繁複，授權由管理委員
會檢討後訂定。決定：本案經由出席之區分所有權人一致同
意通過」。故依上述會議記錄以觀，足認系爭社區之區分所
有權人會議，確有決議將管理費之收取標準委由管理委員會
訂定已明。準此，系爭社區各區分所有權人即應依上開管理
委員會訂立之收取標準繳納管理費甚明。
㈣被告甲○○雖一再指稱：系爭社區可明顯區分為如意區（即
H、I、J棟建築物）、吉祥區（即A、B、C、D棟建築
物）二區，該二區建築完全獨立，原告僅是吉祥區之管理委
員會，不是被告甲○○房屋所在之如意區之管理委員會，原
告請求被告支付管理費，顯屬無據云云，惟原告主張系爭社
區之管理維護工作，均係由其聘請物業管理公司為統一管理
維護，範圍涵蓋被告甲○○之房屋在內，且社區之清潔、垃
圾處理、設備修繕等，亦包括如意區、吉祥區，又社區之公
設如設置警衛之大門、後門、社區活動中心（包括閱覽室、
管理中心）、停車場亦為吉祥、如意區所共用。而被告甲○
○於本院98年5月26日審理時，除停車場部分堅稱為獨立於
吉祥區使用外，對於其餘公設、清潔、修繕服務，吉祥區與
如意區均共用並不爭執。且查：
⒈依原告所提出而為兩造所不爭執之建物登記第2類謄本、
爭社區之建物平面圖顯示，被告甲○○所有房屋坐落之基
地為八塊段508地號，此地號即屬系爭社區之如意區；而
系爭社區之吉祥區，則坐落基地為八塊段506地號，而上
述兩塊基地上之所有房屋，雖以一條八米計畫道路隔開，
然此適足證明該2基地使用同一之八米計畫道路為出入口
，並不因該八米道路之存在而否定系爭社區已符合公寓大
廈管理條例所稱部分共同設施之使用與管理具有整體不可
分性之特性。
⒉按公寓大廈管理條例為加強公寓大廈之管理維護、提昇居
住品質而制定，惟其適用範圍，並不以在構造上或使用上
或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建
築物及其基地之公寓大廈為限，如多數各自獨立使用之建
築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可
分性之集居地區者，其管理及組織亦得準用管理條例之規
定，此觀公寓大廈管理條例第1條、第3條第1款、第53
條規定自明。系爭社區為大社區型態之建築群，被告甲○
○房屋所在之如意區，雖由上開八米道路與系爭社區之吉
祥區分開，惟系爭社區內之公共設施如：警衛室、社區活
動中心、園藝造景等，均供系爭社區之全部住戶共同使用
，此有前引系爭社區建物平面圖可按，並為被告甲○○所
不爭執。故系爭社區之共同設施之使用及管理目前仍具有
整體不可分性，且相關之管理維護工作，事實上亦均係由
原告聘請物業管理公司為管理維護，範圍亦涵蓋了被告甲
○○所有房屋所在之如意區，亦為被告甲○○所不爭執，
依公寓大廈管理條例第53條規定，仍有該條例之適用，自
屬灼然。被告甲○○徒以原告僅是吉祥區之管理委員會，
不是其房屋所在之如意區之管理委員會，原告請求被告支
付管理費，顯屬無據云云資為抗辯，亦非可取。
㈤另被告甲○○所抗辯：富貴區亦因脫離系爭社區管理委員會
之管理，如意區亦有獨立之事實，應不受原告即吉祥區之管
理委員會之管理云云。對此，原告主張富貴區之住戶因確實
距離其他社區所在區域較遠，亦有獨立之出入口，因此區分
所有權人會議決議同意其脫離原告之管理；惟被告甲○○所
在之如意區既未得區分所有權人會議之決議可與吉祥區之管
理維護脫離，其又有共用公共設施、管理服務之事實，如前
所述，被告甲○○自不得以富貴區獨立分離於系爭社區管理
委員會一事主張自己亦得比照辦理，其此部分抗辯，顯無理
由。惟若將來如意區之住戶確有形成共識，並得區分所有權
人會議之決議通過得獨立不受管理，被告等自得拒受原告之
管理，並合法主張不為繳交管理費，自不待言。
㈥又就特定之區分所有建築物欲增收其依前條所應負擔之管理
費時，應經該區分所有權人同意，並經區分所有權人會議決
議。系爭社區規約第17條固有明文。然本件被告甲○○亦不
爭執，自社區開始收取管理費以來，原告並未增收如意區住
戶應負擔之管理費，則本條所謂「經該區分所有權人同意」
自無適用之餘地，被告以本條抗辯，並無理由，附此敘明。
五、綜上所述，原告為合法成立之管理委員會，被告復為系爭社
區之區分所有權人，則被告自91年11月1日後、原告經區分
所有權人會議決議授權收取管理費時起，自有依原告訂定之
標準繳付管理費之義務。而被告欠繳如附表所示之管理費，
即分別為被告甲○○欠繳24,894元、被告戊○○欠繳5,816
元、被告丙○○欠繳5,900元，且被告均逾期未繳之管理費
均已超過2期以上，經原告定期催告均仍未繳納。從而，原
告依公寓大廈管理條例第21條規定請求被告甲○○給付24,
894元，及自起訴狀繕本送達翌日，即98年5月17日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息；及被告戊○○給
付原告5,816元，及自起訴狀繕本送達翌日，即98年5月19
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；及被告
丙○○給付原告5,900元，及自起訴狀繕本送達翌日，即98
年5月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
，為有理由，應予准許。本件係小額程序為被告敗訴之判決
，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
又本件訴訟費用額，依民事訴訟法第436條之19、第85條第
1項前段之規定，依被告各自給付金額之比例，確定如主文
第1至3項所示金額。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後
，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明
。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23
、第385條第1項前段、第78條、第436條之19、第436條
之20，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 16 日
桃園簡易庭法官楊晴翔
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 6 月 16 日
書記官劉致芬
附表：
┌─┬────┬──────────┬───┬────┬────────┬────────┬────────┬─────┐
│編│姓名│住所/建物門牌號碼│停車費│每月應繳│96年度│97年度│98年度│應給付金額│
│號││││金額├────┬───┼────┬───┼────┬───┤│
││││││欠繳月份│金額│欠繳月份│金額│欠繳月份│金額││
├─┼────┼──────────┼───┼────┼────┼───┼────┼───┼────┼───┼─────┤
│1│甲○○│桃園縣八德市○○路│300元│1,383元│2至12月│15,213│1至4月│5,532│1至3月│4,149│24,894│
│││133巷2弄1號1樓││││││││││
├─┼────┼──────────┼───┼────┼────┼───┼────┼───┼────┼───┼─────┤
│2│戊○○│桃園縣八德市○○路│300元│1,454元│無│無│12月│1,454│1至3月│4,362│5,816│
│││133巷3弄1號8樓││││││││││
├─┼────┼──────────┼───┼────┼────┼───┼────┼───┼────┼───┼─────┤
│3│丙○○│桃園縣八德市○○路│300元│1,475元│無│無│12月│1,475│1至3月│4,425│5,900│
│││133巷3弄5號4樓││││││││││
├─┼────┼──────────┼───┼────┼────┴───┼────┴───┼────┴───┼─────┤
│││總計││││││36,610│
└─┴────┴──────────┴───┴────┴────────┴────────┴────────┴─────┘
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由,不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。