裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第497號民事判決
裁判日期：民國100年10月27日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第497號原告 李詩濠
李詩龍 共同訴訟代理人 陳淑貞 律師被告 黃建章 訴訟代理人 魏雯祈 律師
陳永來 律師複代理人 潘明彥 律師被告禾盛百貨有限公司法定代理人黃建章訴訟代理人魏雯祈律師複代理人潘明彥律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國100年10月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將附圖所示門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○段○○○號房屋遷讓返還予原告。
被告應自民國九十九年十二月一日起至返還前項房屋之日止，按月分別給付原告李詩濠新臺幣壹拾萬伍仟陸佰元，給付原告李詩龍新臺幣柒萬零肆佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾柒萬肆仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於每月屆期時，於原告李詩濠以新臺幣參萬伍仟元、原告李詩龍以新臺幣貳萬參仟元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬伍仟陸佰元、新臺幣柒萬零肆佰元分別為原告李詩濠、李詩龍預供擔保後，各得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴請求被告黃建章應將附圖所示門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○段○○○號房屋（下稱138號房屋）遷讓返還予原告，及自民國99年12月1日起至返還前開房屋之日止，按月分別給付原告李詩濠新臺幣（下同）10萬5,600元、給付原告李詩龍7萬400元，嗣於訴訟中追加被告禾盛百貨有限公司應與被告黃建章為上開給付，核其追加係本於無法使用收益13
8號房屋之同一基礎事實，與前揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：㈠訴外人 江創臻 及被告黃建章於93年7月30日向原告李詩濠承
租坐落桃園縣桃園市○○段1093之5、1093之6、1093之7地號土地，向原告李詩龍承租同段1093之8、1093之9地號土地，並簽訂土地建築改良物租賃契約書各1份（下稱系爭租賃契約），均約定由出租人以抵扣租金之方式出資，承租人在上開土地上興建房屋完成後，房屋所有權即歸屬出租人所有，並連同土地一併出租，租賃期間自93年12月1日起至99年11月30日止，承租人僅能經營洗衣店及家庭五金業，未得原告同意不得將租賃物全部或一部分作非營業上之出借轉租及頂讓。後江創臻於上開5筆土地上興建如附圖所示138號房屋，於1093之8、1093之9地號土地上興建如附圖所示門牌號碼為桃園縣桃園市○○路○段138之1號房屋（下稱
138之1號房屋）、138之2號房屋（下稱138之2號房屋），均由原告所共有，原告李詩濠應有部分為5分之3、原告李詩龍應有部分為5分之2，其中138號房屋由被告黃建章設立禾盛百貨有限公司經營家庭五金業，138之1號及13
8之2號房屋則由江創臻使用。㈡嗣因江創臻違反不得轉租及限定經營洗衣店與家庭五金業之
約定，江創臻自知違約，故於99年11月26日書立「終止租賃契約同意書」1紙（下稱系爭終止租賃契約同意書），同意系爭租賃期間屆滿後均不再續租。至138號房屋部分，原告則於系爭租賃期限屆滿後，寄發存證信函催請被告黃建章返還房屋或另訂新約續租，惟被告黃建章竟回函表示曾於93年
7月30日與原告簽訂協議書1紙（下稱系爭協議書），約定租賃期限屆滿後，承租人若繼續承租時，出租人願無條件優先出租，故系爭租賃契約仍然存在而拒絕訂立新約，然系爭協議書乃被告黃建章與江創臻共同簽訂，系爭租賃契約書就被告黃建章與江創臻之權利義務亦均未作區分，江創臻既已違約，並同意於系爭租賃契約終止後不再續租，則系爭協議書自無履行之可能。況原告曾催請被告黃建章另訂新約，惟被告黃建章逕回函表示租約仍然存在而拒絕訂立新約，依最高法院91年度台上字第1393號判決意旨，關於續定租約之內容，仍應由租賃雙方另行議訂，並非出租人有按原租約同一內容與承租人續定租約之義務，則系爭租賃期限屆滿後，被告黃建章經原告催請續定租約均置之不理，原告與被告黃建章間顯無再成立新租賃契約關係。又138號房屋現為被告禾盛百貨有限公司占有使用中，為無權占有人，而被告黃建章為系爭租賃契約之承租人，於系爭租賃契約終止後，亦負有返還租賃物之義務，原告爰依民法第767條所有物返還請求權、同法第455條租賃物返還請求權，請求被告返還138號房屋。
㈢再系爭租賃契約終止後，被告黃建章未返還138號房屋即負
有給付遲延責任，原告得依民法第231條第1項規定請求損害賠償，而138號房屋現為被告禾盛百貨有限公司占有使用中，被告禾盛百貨有限公司受有相當於租金之不當得利。原告現出租138之1號房屋予訴外人哇哈廣告行銷企業社即 廖英信 之租賃契約，該房屋實際面積為54.6平方公尺、租金每月為2萬2,000元，依此方式計算（每坪租金為1,100元），138號房屋實際面積為436.93平方公尺，通常情形原告可得預期之利益以及被告禾盛百貨有限公司可獲得相當於租金之不當得利，每月應為17萬6,052元，惟原告僅請求17萬6,000元，依原告之應有部分換算後，原告爰依民法第231條第1項、第179條規定，請求被告按月分別給付原告李詩濠、李詩龍10萬5,600元、7萬400元。
㈣並聲明：⒈如主文第1、2項所示。⒉願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告則抗辯：㈠系爭租賃契約書及協議書並非由被告黃建章與江創臻共同承
租及簽訂，僅為簽訂之便利，故而書立於同份文件上，此觀系爭租賃契約書第11條定有承租人違約時，出租人得要求改善，若承租人置之不理，出租人得隨時逕行處分接管承租人之固定器具、所有留置品及建築改良物以為違約賠償，所訂違約效果甚為嚴重，而江創臻使用之138之1、138之2號房屋，與138號房屋各有獨立出入口，亦分別經營不同之事業，則被告黃建章縱無任何違約情形，仍可能因江創臻之違約而受重大損失，顯非公平，亦非當事人簽約之真意。又系爭租賃契約書之租金總額，尚非不可透過事實上之使用範圍定分別繳付之金額，且自簽約時起被告黃建章與江創臻係依各自使用範圍繳付租金，系爭租賃契約亦未規定被告黃建章與江創臻應負連帶給付責任，可見被告黃建章與江創臻並非共同承租。
㈡是被告黃建章與原告間之租賃契約、協議書，其法律關係既
與江創臻與原告間乃分別獨立，則被告黃建章若願意與原告繼續承租，原告即有出租之義務，並不因江創臻同意不再續租而受影響，原告所引最高法院91年度台上字第1393號判決意旨，係因該案租約使用文字為如承租人無違約情事，出租人應同意續訂租約，與系爭協議書所載承租人若繼續承租，出租人願無條件優先出租，並無續定租約之文字，兩者情形實不相符。又系爭協議書已就租賃期間、租金均有明載，顯然租賃雙方已就租賃內容意思合致，原租賃契約內容已為延續，原告主張應另訂租約一節，並非有據，是原告與被告黃建章間之租賃關係仍然存在，原告請求被告遷讓返還138號房屋，應無理由。
㈢至原告請求損害賠償部分，因原告與被告黃建章間仍存在租
賃關係，且被告亦已依系爭協議書所訂調整租金之最高額度，將99年12月至100年4月之租金，予以提存，原告自無任何損害可言。縱認被告黃建章與原告並無租賃契約存在，原告僅依單一租賃契約之租金為計算標準，難免有失公允，系爭租賃契約書第5條已有按期調漲租金之約定，且系爭協議書亦約定租金以每坪450元內協調之，原告以每坪1,100元為計算標準，顯屬過高，應以每坪450元以內範圍計算較為適宜。
㈣均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。
四、原告主張之事實，業據其提出系爭租賃契約書、土地登記謄本、終止租賃契約同意書、兩造間往來之存證信函3份、原告與哇哈廣告行銷企業社即廖英信之租賃契約書等件為證，被告則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠系爭租賃契約期限屆滿後，原告與被告黃建章間有無租賃關係存在？被告禾盛百貨有限公司是否有權占有138號房屋？原告得否請求被告返還138號房屋？㈡若被告應返還138號房屋，被告應給付原告之賠償數額為何？㈠系爭租賃契約期限屆滿後，原告與被告黃建章間並無租賃關係存在：
按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解，最高法院86年度台上字第3042號判決可參。經查：
⒈系爭租賃契約之承租人即「乙方」明載為江創臻與被告黃建
章，江創臻與被告黃建章亦於「乙方」承租人一欄中簽名，觀之系爭租賃契約全文，就承租人之權利義務均以「甲方」（即出租人）、「乙方」（即承租人）分別加以規範，並無就江創臻、被告黃建章各自之權利義務再加以區分，包括「租賃物」、「租金」等租賃契約必要之點，亦未就江創臻、被告黃建章部分為不同內容之表示，意即原告與江創臻、被告黃建章間，僅有單一「租賃物」與「租金」之意思表示合致，且互負系爭租賃契約所定「甲方」、「乙方」之權利義務，揆諸前揭判決意旨，系爭租賃契約內容已明示租賃雙方之真意，即無需別為探求，系爭租賃契約乃江創臻與被告黃建章共同向原告承租而簽訂，應堪認定。
⒉被告黃建章雖辯稱係因便利之故而簽訂於同份契約上，若其
因江創臻違約而需負擔違約之責，顯非公平及與當事人之真意不符，且其與江創臻乃分別使用不同房屋經營不同事業，租金亦得分別計算繳付云云。惟租賃契約乃社會生活所常見之契約類型，且系爭租賃契約書均僅5頁左右篇幅，內容亦非龐雜，有系爭租賃契約在卷可憑，倘江創臻與被告黃建章有分別與原告簽訂租賃契約之意思，其等分別簽訂2份租賃契約並無何不便利之處，且不致使租賃關係趨於複雜，而生被告黃建章所稱需擔負江創臻違約責任之風險。況江創臻與被告黃建章承租之租賃標的物均相同，江創臻與被告黃建章明知原告係就相同之租賃物分別出租，何以仍同意簽訂，已與常理相悖，至被告黃建章與江創臻實際上雖分別使用138號房屋、138之1號及138之2號房屋，惟原告就此實際使用範圍既無與被告黃建章、江創臻另加以約定，被告黃建章與江創臻自行協議分別使用租賃物之範圍，亦僅係承租人間之內部約定，自與原告無涉，無從逕認被告黃建章與江創臻乃分別向原告承租，是被告黃建章前揭所辯，並非可採。
⒊又原告與江創臻及被告黃建章於93年7月30日簽訂系爭協議
書，該協議書係載：「茲出租人：李詩龍、李詩濠（以下簡稱甲方；承租人：江創臻、黃建章（以下簡稱乙方），就原租賃期限屆滿後，乙方若繼續承租時，甲方願無條件優先出租予乙方，第七年至第九年止（民國九十九年十二月一日起至民國一百零二年十一月三十日止）月租金參酌當時物價指數以每坪新台幣肆佰伍拾元整以內協調之。」，內容與系爭租賃契約書第7條所定：「租賃期限屆滿後，乙方若繼續承租時，甲方願無條件優先出租予乙方，租金另議。」大致相符，僅就租金調整範圍另約定上限，是系爭租賃契約書既為江創臻與被告黃建章共同承租，已如前述，系爭協議書所稱「乙方願意繼續承租」應指江創臻與被告黃建章共同承租之意思，始符契約當事人之真意，是若江創臻與被告黃建章無共同向原告表示承租之意思，原告即無依系爭協議書優先以每坪450元以內價格出租之義務。而查：
⑴江創臻於系爭租賃契約期限屆滿後，已表示同意終止租賃契
約，有系爭終止租賃契約同意書可參，而被告黃建章就其並無與江創臻共同向原告表明續租意思一節，於本院審理中亦未爭執，依上開說明，原告本無依系爭協議書單獨優先出租予被告黃建章之義務，應認系爭租賃契約於期限屆滿後而當然終止，此觀系爭終止租賃契約同意書明載原告李詩濠、李詩龍已分別返還之押租保證金12萬1,270元、8萬840元，與系爭租賃契約書第6條所定押租保證金數額相同，亦可認定，是系爭租賃契約期限屆滿後，原告與被告黃建章間即無租賃關係存在。
⑵被告黃建章雖辯稱系爭協議書已就租期、租金等重要內容明
白約定，亦無使用續定租約之字眼，其與江創臻使用部分並非無法區別，原告並無要求被告黃建章應與江創臻共同續約之理及必要云云。惟系爭協議書乃93年7月30日簽訂，與系爭協議書簽訂日期相同，倘認系爭協議書已就租期、租金等租賃契約必要之點，已達成合意，則系爭租賃契約之期限應訂明迄至102年11月30日終止，並就99年12月1日起至102年11月30日止之租金上限加以限制即可，並無再另行簽訂系爭協議書之必要，是能否以系爭協議書而謂租賃雙方已有延長租賃契約之合意，實非無疑。至系爭協議書有無載明「續定租約」之字眼，就系爭租賃契約期滿後，倘無新租賃關係成立，租賃雙方之租賃關係當然終止之認定乙節，仍不生影響，而被告黃建章既無與江創臻為共同承租之表示，自難憑系爭協議書而認系爭租賃契約所訂期限屆滿後，原租賃契約即當然延長至102年11月30日止。另被告黃建章與江創臻間分別使用租賃物之約定不得拘束原告，已如前述，原告並無就被告黃建章單獨使用部分與被告黃建章續定租約之義務，則被告黃建章據此認其無與江創臻共同承租之必要，即非可採。
⒋按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。系爭租賃契約於期限屆滿後終止，原告與被告黃建章間已無租賃關係存在，而被告黃建章迄未將138號房屋返還予原告，則原告依上開規定，請求被告黃建章返還
138號房屋，自為有據。㈡被告禾盛百貨有限公司無權占有138號房屋，應將138號房屋返還予原告：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。138號房屋現由被告禾盛百貨有限公司占有使用中，為被告禾盛百貨有限公司所不爭執（見本院卷第115頁反面），並有本院勘驗筆錄在卷可憑，雖被告禾盛百貨有限公司之法定代理人即為被告黃建章，且依系爭租賃契約第9條規定：「乙方未經甲方同意，不得將租賃物全部或一部做非營業上的出借轉租及頂讓；同時洗衣店及家庭五金業之負責人（即政府認可並登記在案之法人負責人）需與本契約承租人相符…」，惟被告黃建章與原告間於系爭租賃契約期限屆滿後，並無租賃關係存在，則被告禾盛百貨有限公司仍不得以其負責人為被告黃建章，而主張有權占有。是被告禾盛百貨有限公司迄至言詞辯論終結前，並未舉證其與原告間有成立租賃或使用借貸契約之事實，抑或提出其他有權占有之根據，則原告主張被告禾盛百貨有限公司為無權占有138號房屋，依民法第767條物上請求權規定應返還138號房屋予原告等語，即為可採。
㈢被告應自99年12月1日起至返還138號房屋之日止，按月給付原告李詩濠10萬5,600元、原告李詩龍7萬400元：
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第
450條第1項定有明文。如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則即應負給付遲延責任，最高法院69年台上字第4001號判例可資參照。次按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第231條第1項定有明文。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第767條、第179條規定甚明，而無正當權源占用他人之房屋者，依社會通常之觀念，將可獲得相當於租金之利益而致房屋所有人受有損害，房屋所有人非不得依不當得利之法律關係請求占有人返還相當於租金之利益，最高法院61年度台上字第1695號判例亦可參照。
⒉系爭租賃契約於99年11月30日期限屆滿，被告黃建章迄今未
返還138號房屋予原告，應自99年12月1日起對原告負給付遲延之損害賠償責任，被告禾盛百貨公司自同日起亦受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，應將所受利益返還予原告，揆諸上開規定及最高法院判決意旨，原告主張依民法第231條第1項、第179條規定請求被告賠償，為屬有據。被告黃建章雖辯稱已將99年12月至100年4月之租金提存，原告並無受有損害云云，惟系爭租賃期限屆滿後，原告與被告黃建章間已無租賃關係存在，並無領受被告黃建章提存租金之權利或義務，而被告黃建章確未返還138號房屋予原告，則原告所受無法使用138號房屋之損害，現仍存在，是被告黃建章前揭所辯，洵非可採。
⒊又原告因被告黃建章遲延返還138號房屋，所受係無法使用
收益系爭房屋之損害，亦即係被告禾盛百貨有限公司現使用
138號房屋所受之利益，是應以相同標準認定該損害或利益之數額為何。經查，138號房屋面臨大業路1段，門口有免費接駁專車站牌，交通堪稱便利，且鄰近大業國小，附近亦有超市與其他商家，生活機能良好，商業發展亦屬繁榮等情，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可憑，又138號房屋係坐落於1093之5、1093之6、1093之7、1093之8、1093之9地號土地上，該等土地公告現值均為每平方公尺43,188元，有土地登記謄本各1紙附卷可稽，本院參酌前情，認原告於系爭租賃期限屆滿後，於99年12月2日與哇哈廣告行銷企業社即廖英信就138之1號房屋簽訂每月租金2萬2,000之租賃契約，應可適當反應138號房屋自99年12月1日起之租金行情，是138之1號房屋合計總面積為54.6平方公尺，有附圖可參，換算每平方公尺租金應為402.93元，則138號房屋合計總面積為436.93平方公尺，租金應有17萬6,052元（元以下四捨五入），即原告因無法使用收益138號房屋所受之損害，亦為被告禾盛百貨有限公司占有138號房屋所受之利益，惟原告僅請求17萬6,000元，並依原告李詩濠應有部分為5分之3、原告李詩龍應有部分為5分之2之比例，各自請求被告給付10萬5,600元、7萬400元，為屬有據。被告雖辯稱應以系爭協議書所訂每坪450元以內標準計算，且不得以原告提出單一租賃契約為計算標準云云，惟系爭協議書乃93年所簽訂，顯非適於衡酌現今138號房屋使用利益之參考，本院復依現場履勘結果而認上開租金標準可採，亦非以單一契約認定之，是被告前揭所辯，尚非可採。
五、從而，原告請求被告給付如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。又原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，被告亦陳明願預供擔保聲請免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定如主文第4、5項所示之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第
1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年10月27日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官范明達法官莊佩頴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月27日
書記官黃昰澧