臺灣臺北地方法院簡易民事判決 97年度北簡字第31031號
原 告 甲○○○
訴訟代理人 歐斐文 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 陳俊雄 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年1月21日辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟伍佰元，及自民國九十七年六月
二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣捌佰貳拾元由被告負擔，餘新臺幣肆仟零參拾元
由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣柒萬伍仟伍佰元為原
告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國96年5月3日向原告承租所有坐落
臺北市○○區○○段3小段577、578、579、580、581、582
、583地號土地上建號01278即門牌號碼臺北市○○○路○段
○○○號3樓之1房屋（下稱系爭房屋），並簽立房屋租賃契約
書（下稱系爭租約），約定租賃期間自96年5月16日起至97
年5月16日止，每月租金新臺幣（下同）21,000元，詎租期
屆滿後原告已表明不再續租並請求遷讓，被告拒絕搬遷仍繼
續居住使用，及至97年11月26日始將系爭房屋點交原告。依
系爭租約第6條約定，如被告於租期屆滿後不即時交還房屋
，原告得請求按照租金5倍之違約金至遷讓房屋完了之日止
依此計算至97年11月26日，扣除已匯款及匯票金額84,000元
，尚有448,000元未付。為此爰依系爭租約第6條、民法第45
5條、第767條規定，請求被告給付448,000元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並陳明
願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：系爭租約固於97年5月17日屆滿而未續訂租約，
惟被告仍繼續使用系爭房屋，原告並無反對之意思表示，且
在租期屆滿前之97年5月15日原告親自到系爭房屋樓下（2樓
）向被告之朋友丙○○表示願續租予被告，請丙○○轉告被
告，被告因而繼續使用而未搬遷，在使用期間亦繼續支付租
金予原告，兩造間已成立不定期限租賃關係，原告請求被告
搬遷為無理由。原告雖稱曾於97年5月13日通知被告租期屆
滿後不再續租云云，惟被告並未收受該通知，自不生效力。
再原告請求違約金為原租金之5倍顯屬過高，如認被告應給
付違約金，請求酌減。又被告於93年5月即承租系爭房屋，
因屋況不佳需大肆整修，被告因而向原告要求至少須租給被
告5年，被告始願承租並整修，原告允諾，被告因而花費鉅
資整修，詎5年之期未屆，原告竟欲收回房屋，致損失鉅額
裝潢費用，實有違誠信原則。再被告已於97年11月14日遷讓
房屋，至該時止被告續住6個月，租金計為126,000元，被告
已支付84,000元，後因原告拒收被告信件，且原供轉匯租金
帳戶關閉，致被告無法再匯款予原告，被告僅積欠租金42,0
00元，然被告尚有4萬元押租金在原告保管中，以該押租金
抵充，被告僅積欠2,000元等語，並聲明原告之訴駁回，如
受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事實：
（一）被告於96年5月3日向原告承租所有系爭房屋，並簽立系爭
租約，約定租賃期間自96年5月16日起至97年5月16日止，
每月租金21,000元，被告並交付4萬元之押租金予原告。
系爭租約第6條約定：乙方（被告）於租期屆滿時，除經
甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷
空交還甲方（原告），不得藉詞推諉或主張任何權利，如
不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金
5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方…決無異議。系爭
租約於97年5月17日屆滿，兩造於屆滿後未再續訂新的書
面租賃契約書。
（二）被告於租期屆滿後每月仍匯款21,000元或寄面額21,000元
匯票予原告，至遷讓前已支付84,000元。
（三）被告嗣於97年11月間自系爭房屋遷讓交還房屋。
四、本件經整理兩造爭點為：
（一）兩造間是否成立未定期限租約。
（二）原告不予續租是否有違誠信原則之情形。
（三）原告請求之違約金是否過高。
五、原告主張被告未依約遷讓房屋，占有房屋5個月又10日，依
約原告得請求之違約金計為532,000元，扣除被告已寄之款
項84,000元，尚有448,000元等語，為被告所否認，並以前
開情詞置辯。茲就兩造上開爭執分敘如下：
（一）兩造間是否成立未定期限租約：按租賃期限屆滿後，承租
人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思
者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。
本件系爭租約於97年5月17日屆滿後未再續訂新的書面租
賃契約書，已如前述，被告辯稱原告陳稱願意續租予被告
，且被告已將款項匯款或寄發匯票予原告，依上開規定已
視為不定期限續契契約云云，為原告所否認。查：
⑴證人即被告之朋友丙○○證稱：原告曾1個人於97年5月15
日早上10點多有去找過證人說要找被告，但被告不在，原
告請伊轉告被告說樓上的房子（即系爭房屋）要續租給被
告，當晚伊有聯絡上被告，並告知被告說房東願意續租給
被告。被告說他知道了等語。然查，原告如請求證人丙○
○將願續租予被告之事轉告被告，前提需以原告知悉證人
丙○○認識被告，且常與被告見面或見面機會較大。而證
人丙○○到庭陳稱伊係在系爭房屋樓下買茶葉，被告亦在
買茶葉時聊起來，與被告僅單純買茶葉認識，未曾受過被
告委託關於承租之事，僅見過原告二次面，第一次見面時
被告是否在場伊不清楚，第二次見面即97年5月15日那次
，原告應該不知道伊有被告的電話（後改稱應該知道伊有
被告的電話，原告應該也有被告的電話）。雖然伊只有見
過房東太太兩次面，房東太太會告訴伊請伊轉告被告續租
的事，應該是知道伊認識被告等語。是依證人丙○○證言
，原告與證人丙○○只見過2次面（連同證人丙○○所述
原告請證人丙○○轉告被告願續租之事該次），證人丙○
○亦不確定被告在第1次見面中是否在場。依證人丙○○
前開所述，足見原告、被告與證人丙○○間應無甚大之關
係聯結，縱使有，三方（指原告、被告、證人間）對渠等
間關係聯結印象應不強烈，再加上原告亦不確認證人丙○
○有無被告電話或是否常見面之情形，及證人與被告間僅
係單純買茶葉認識之關係，原告是否會有委託證人丙○○
告知被告願續租予被告之動機及行為，實有疑義。是證人
丙○○所述尚與常情有違，其所為證言應無可取。
⑵又被告於租期屆滿後，雖有匯款及寄匯票予原告之事實，
然查，兩造間本來有系爭租約之租賃關係，其以匯款支付
租金係屬常事，於租賃關係屆滿後，被告既已知悉原告匯
款帳號，是該匯款及寄發匯票之行為無須原告之配合行為
，尚難僅以此匯款及寄發匯票之行為即認原告願意續租或
有知悉被告繼續使用收益之情事而不為反對之意思。再原
告與系爭房屋坐落之管理委員會有返還共有物等事件之訴
訟在本院繫屬中（本院臺北簡易庭96年度北簡字第54761
號），該事件經承審法官定期勘驗並欲測量系爭房屋，經
告知被告，被告均拒不配合，此有原告所提出之本院臺北
簡易庭函可知。再參酌被告97年10月28日陳述書亦陳稱：
伊無就原告與管委會另案房屋面積問題提出解決方案如丈
量房屋外圍、配合向臺北市政府建設局請領竣工圖、委託
友人請領竣工圖，並稱如開門讓他人丈量房間會增添麻煩
等語，顯見被告已知悉系爭房屋另案勘驗及測量之事，足
認原告已將法院定期勘驗及測量之事告知被告，被告僅以
麻煩為由拒絕配合，自屬無據。而原告亦陳明被告拒絕配
合開門讓法院勘驗測量，而不願再續租予被告，除非被告
願配合，否則不願續租等語。且原告於97年5月18日即系
爭租約屆滿翌日即寄發存證信函予被告，有原告所提出之
存證信函影本可佐，被告雖陳稱未收到該存證信函，然該
存證信函經送達系爭房屋，遭以無此人為由退回，有原告
所提出之信封影本可查，而被告確係居住系爭房屋卻遭退
回，則該信遭退回應係被告行為所致。由上開情形以觀，
原告應無被告所指未為反對之意思表示之情形可言，則依
前揭規定，兩造間自不成立未定期限租約，是被告上開辯
解，應無可取。
（二）原告不予續租是否有違誠信原則之情形：按行使權利，履
行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。
本件原告出租系爭房屋予被告，於出租期間，系爭房屋因
訴原告與他人間之訴訟，需被告配合開門讓法院及地政機
關進行勘驗及測量，依其情形被告確有配合之義務，被告
不予配合，致原告與他人間之訴訟遭拖延及造成該件訴訟
當事人及法院、行政機關人事之浪費，此等均係被告行為
所造成。縱認被告確因承租系爭房屋大肆整修，然因被告
上開行為亦造成原告不便。原告亦已陳稱只需被告開門配
合勘驗測量即願續租予被告，是被告只需配合開門讓原告
與他人間訴訟承審法官進入勘驗及測量，原告仍願續繼出
租予被告，該等配合開始勘驗測量對被告之侵害極微，然
被告始終不願配合，可見本件原告不予續租之原因實係因
被告行為所致，被告行為尚難認為有何誠實信用可言。被
告稱原告不予續租違反誠信原則云云，洵無可取。
（三）原告請求之違約金是否過高：按約定之違約金額過高者，
法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。查兩造
就系爭房屋成立之租賃契約已於97年5月17日屆期消滅，
被告應返還係爭房屋，已如上述。被告雖稱於97年11月14
日即已遷讓等語，然為原告所否認，陳稱係於97年11月26
日遷讓等語，被告對此未能提出其他證據證明，則其此部
分抗辯尚無可取。本件被告迄至97年11月26日始將系爭房
屋騰空遷讓交還原告，則依租賃契約書第6條約定，原告
本得向被告請求給付按照租金5倍之違約金，惟本院審酌
係爭房屋每月租金為21,000元，5倍租金之違約金高達105
,000元，依系爭房屋坐落位置、價值及原告所受損害、
被告違約情形，該違約金之約定尚屬過高，應酌減至1.5
倍租金即每月31,500元之違約金，始屬公允。又原告自承
被告於租期屆滿後計匯款84,000元，此部分應予扣除。則
自97年5月17日起至97年11月26日止計6月又10日計為199,
500元，扣除上開84,000元為115,500元。另被告辯稱於訂
約時曾交付押租金4萬元予原告，被告主張以此抵銷等語
，被告關於交付押租金一節有原告所提出之租賃契約書可
查，原告對此亦不爭執，則被告以此主張抵銷自屬有據。
則扣除押租金4萬元後，原告尚得請求被告給付75,500元
。
六、從而，原告依據租賃之法律關係，請求被告給付75,500元，
及自起訴狀繕本送達翌日即97年6月27日起至清償日止，按
年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求
為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規
定，職權宣告假執行，自無庸原告供擔保聲請假執行。本院
並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假
執行之宣告。至原告其餘假執行之聲請失所附麗，自應併予
駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 98 年 1 月 21 日
臺北簡易庭法官蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後10日內向本庭（臺北市○○○路○段
○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 1 月 21 日
書記官陳惠娟