裁判字號：臺灣苗栗地方法院101年苗簡字第206號民事判決
裁判日期：民國101年09月04日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決101年度苗簡字第206號原告 陳鈐琴
魏宏田 魏宏汶 魏志達 上四人共同訴訟代理人 饒斯棋 律師被告 葉燿誠
50號訴訟代理人 楊明勳 律師
陳美螢 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬元，及自民國一０一年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一０一年六月一日起至返還門牌號碼苗栗縣竹南鎮大厝里十三鄰獅山七六之一號房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣伍仟捌佰零壹元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落苗栗縣○○鎮○○○段山子坪小段85之5、366地號土地上之門牌號碼為苗栗縣竹南鎮大厝里13鄰獅山76之1號房屋（以下簡稱系爭房屋）為原告所共有，兩造於民國
100年5月7日簽訂房屋租賃契約（以下簡稱系爭租約），約定原告自100年6月1日起至106年5月31日止，將系爭房屋出租予被告，租金每月新臺幣（下同）8萬元，被告則簽發每月1日兌現之一年份租金之支票共12紙予原告。惟被告所開立之上開支票自100年11月1日起跳票，至101年1月，被告已遲付3個月之租金，經原告於101年1月20日以存證信函催繳並終止系爭租約，被告遂於10
1年2月1日與原告另簽訂協議書，並開立支票號碼AD0000000號、票面金額40萬元之支票乙紙用以支付所積欠之租金，約定若前開支票仍無法兌現，出租人得依之前業已存在終止租約之法律關係狀態主張。詎上開支票屆期後仍遭退票未獲兌現，被告自100年11月1日起至101年5月31日止，已積欠7個月，共56萬元之租金迄未給付，迭經催討，未獲置理，爰再依起訴狀繕本之送達，對被告為終止系爭租約之意思表示。為此，爰依民法第767條前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約請求被告給付積欠之租金。又依系爭租約第6條約定，乙方（即被告）於租期屆滿，如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。本件原告既已終止系爭租約，並請求被告將系爭房屋騰空返還原告，自得依上開租賃契約第6條約定，請求被告自101年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付40萬元之違約金予原告等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告56萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被告應自101年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付40萬元之違約金予原告；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯所為之陳述：當初被告承租系爭房屋就是供現在占用之公司使用，被告承租後所放置的機具迄今未搬遷，故認系爭房屋仍係被告占有使用中。
二、被告則以：就積欠原告租金之事實不否認，惟系爭房屋現係由訴外人炬華實業股份有限公司而非被告占有使用，被告之機具並未放置該處，兩造之協議書中亦已載明上情等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張系爭房屋為渠等所共有，兩造於100年5月7日簽訂系爭租約，約定原告自100年6月1日起至106年5月31日止，將系爭房屋出租予被告，租金每月8萬元，被告則簽發每月1日兌現之一年份租金之支票共12紙予原告。惟被告所開立之上開支票自100年11月1日起跳票，至101年
1月，被告已遲付3個月之租金，經原告於101年1月20日以存證信函催繳並終止系爭租約，被告遂於101年2月1日與原告另簽訂協議書，並開立支票號碼AD0000000號、票面金額40萬元之支票乙紙用以支付所積欠之租金，約定若前開支票仍無法兌現，出租人得依之前業已存在終止租約之法律關係狀態主張。詎上開支票屆期後仍遭退票未獲兌現，被告自100年11月1日起至101年5月31日止，已積欠7個月，共56萬元之租金迄未給付。又依系爭租賃契約第6條約定，乙方（即被告）於租期屆滿，如不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。系爭租約業經原告合法終止，原告依系爭租約得請求被告給付積欠之租金及違約金等情，業據提出系爭房屋建物登記謄本、系爭房屋租賃契約、101年1月20日頭份郵局第17號及101年4月23日頭份上公園郵局第45號存證信函、協議書、支票暨退票理由單、房屋稅繳款書（詳卷第
7至33頁）等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院29年上字第1061號、17年上字第917號判例意旨參照）。經查，原告主張系爭房屋現由被告占有使用中之事實，既為被告所否認，則依上揭說明，自應由原告就被告現在占有使用系爭房屋之事實負舉證責任，惟原告就此迄未能舉證證明。參以當初被告承租系爭房屋就是供現在占用之公司使用等情，亦為原告所自認（詳卷第57頁）在卷，足徵被告承租系爭房屋後，即將系爭房屋提供予他人占有使用。是被告所辯系爭房屋現係由訴外人炬華實業股份有限公司，而非被告占有使用，應非虛言。原告前開主張，為無可採。揆之首揭判例意旨，被告既非現在占有使用系爭房屋之人，原告本於民法第767條前段所有物返還請求權規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬無據。
五、次按承租人應依約定日期，支付租金；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第439條前段、第229條第1項、第233條第1項前段分別定有明文。經查，兩造簽訂系爭租約，約定原告將系爭房屋出租予被告，租金每月8萬元，被告則簽發每月1日兌現之一年份租金之支票共12紙予原告，惟上開支票自100年11月1日起跳票，被告自100年11月1日起至101年5月31日止，已積欠7個月，共56萬元之租金迄未給付，堪信為真，已如前述。則原告依系爭租約，請求被告給付積欠之租金56萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，核屬有據。
六、再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。復按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準；至於違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；又違約金之核減，應為法院之職權，原無待當事人之主張，最高法院分別著有51年台上字第19號、79年台上字第1915號、88年度台上字第716號裁判意旨可資參照。經查，系爭租約第6條固約定，乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議，有原告提出之系爭租約（詳卷第12至17頁）在卷可佐。然查，系爭租約為坊間制式之定型化契約，則兩造就上開違約金之約定是否業經斟酌，已非無疑。且系爭房屋租金每月8萬元，按照租金5倍請求違約金，較諸被告每月應付之租金，高出甚多，已逾社會一般常情。本院審酌原告於租約終止後，因被告未返還系爭房屋所受損害，除原告按月得收取之租金利益外，被告自100年11月起即未繳付租金，迭經催討，未獲置理，租約終止迄今又未返還系爭房屋，尚經原告發函催告、起訴等情，認原告按月得請求被告給付之違約金應酌減為租金之2倍即16萬元為適當，逾此範圍之請求，則屬過高，不應准許。
七、從而，原告依據系爭租約，請求被告給付積欠之租金56萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年5月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；及自101年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付16萬元之違約金，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
八、本件原告勝訴部份，乃適用簡易訴訟程序而為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。原告就此陳明願供擔保請准宣告假執行，無非促使法院職權之發動，併予敘明。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國101年9月4日
苗栗簡易庭法官王萬金以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官劉佩蓁中華民國101年9月4日