裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第2231號民事判決
裁判日期：民國98年01月14日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第2231號原告乙○○訴訟代理人丙○○被告甲○○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北縣板橋市○○段一九九及一九九之一地號土地上第五五八號建號、第三三一四號建號即門牌號碼臺北縣板橋市○○路○段○○巷七二之三號房屋（含頂樓增建部分）騰空返還原告，並自民國九十七年九月四日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟貳佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國97年7月23日經本院強制執行事件拍賣，得標買受坐落臺北縣板橋市○○段199、199-1地號土地上第558號、第3314號建號即門牌號碼臺北縣板橋市○○路○段○○巷○○○○號房屋及所坐落之土地，並取得系爭房屋權利移轉證書辦妥所有權移轉登記，經原告寄發存證信函請被告遷離上開房屋，被告則拒絕搬遷，被告自原告取得系爭房地所有權起無權占有系爭房屋，獲取相當於租金之不當得利，致伊受損害，爰本於侵權行為、不當得利及所有權法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，並自原告寄發存證信函通知被告搬遷之翌日起即97年9月4日起至返還系爭房屋日止，按月給付新臺幣（下同）2萬元之賠償金等語。併聲明：被告應將坐落臺北縣板橋市○○段199、199-1地號土地上第558號、第3314號建號即門牌號碼臺北縣板橋市○○路○段○○巷○○○○號房屋騰空返還原告，並自97年9月4日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告2萬元。
二、被告則以：伊原係系爭房地之所有權人，於93年4月間委請訴外人 何典育 辦理抵押權設定移轉事宜，詎何典育竟盜用被告之印章、印鑑，將系爭房地出售予第三人再移轉至其名下，並向民間及銀行貸款，此經本院以97年度訴字第1229號刑事判決判處何典育有期徒刑1年4月在案。系爭房地因何典育未繳交本息，經抵押債權人聲請拍賣抵押物，被告本為系爭房地所有權人而自始占有系爭不動產，因此拍賣公告上載明本件拍賣不點交。原告自拍賣取得系爭不動產，而拍賣為買賣之一種，以債務人何典育為出賣人，原告為買受人，被告得對抗前手何典育之事由，當然得援之對抗原告，原告當然不得要求被告遷讓房屋等語置辯。併聲明：原告之訴駁回。
三、原告於97年7月23日經本院97年度執字第25031號強制執行事件拍賣程序，以390萬元得標買受債務人何典育之系爭房地，嗣取得權利移轉證書，於97年8月19日辦妥所有權移轉登記，又系爭房屋目前由被告占有使用，原告前曾寄發存證信函通知被告遷讓房屋，被告則於97年9月3日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，復有本院不動產權利移轉證書、建物登記謄本、臺北縣政府稅捐稽徵處總處97年度契稅繳款書、存證信函、掛號郵件收件回執等在卷為憑，併經本院依職權調取上開97年度執字第25031號案卷審閱無誤，堪信為真實。是本件爭點厥為：㈠本件被告占有系爭房屋是否有正當權源？㈡如被告無權占用系爭房屋，原告得請求之損害或不當得利數額若干？
四、本院之判斷：
（一）被告占有系爭房屋是否有正當權源？被告抗辯：系爭房屋及土地原為伊所有，於93年4月間遭訴外人何典育擅自移轉至第三人名下再移轉至其名下，何典育因此遭法院判刑等情，固有本院97年度訴字第1229號刑事判決1件在卷為憑，然依土地法第43條規定，登記有絕對效力，本件被告對於系爭房屋登記於何典育名下之事實既不否認其真正，則原告經由法院拍賣程序取得所有權，即得本於所有權人地位對被告主張權利，被告不得以其與何典育之糾紛對抗原告。再者，強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第
1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義僅在限制買受人或承買人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，並不能進而推論債務人或第三人確實有實體上合法占有之權源或權益。被告辯稱：系爭不動產之拍賣公告已註明拍定後不點交，原告卻甘冒將來可能無法點交之危險而應買云云，惟上開註記僅能證明買受人即原告不得於拍定後向執行法院聲請點交，並不足以證明被告有權占有系爭房屋。是以被告占用系爭房屋即屬無權占有，原告請求被告遷讓房屋自屬有理，應予准許。
（二）如被告無權占用系爭房屋，原告得請求之損害或不當得利數額若干？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任；無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1項前段、第179條前段分別定有明文。又無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而相當於租金之損害賠償金額之計算，依土地法第97條第1項規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。又所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文；又土地法第97條第1項規定之土地價額依法定地價，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價重新定地價時，土地所有權人在公告申報期間內自行申報之地價，如未於公告期間內申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦分別定有明文。
⒉本件被告無權占有系爭房屋，則其獲有相當於租金之不當
得利，並致原告受有損害，應堪認定，原告據此請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有理。查系爭房屋坐落之土地，係在臺北縣板橋市○○段199、199-1地號土地上，面積各為169.95平方公尺、1.31平方公尺，97年9月之公告地價分別為3萬6,000元、2萬8,502元（申報地價應以公告地價之80%計算），而原告就該土地之應有部分均為1/4，有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第6頁、第8頁），是系爭房屋坐落之土地價額合計為123萬1,108元（169.95平方公尺×3萬6,000元×1/4×80%＋1.31平方公尺×2萬8,502元×1/4×80%＝123萬1,108元，元以下四捨五入），另依系爭房屋97年核定之課稅現值為36萬1,000元，此亦有臺北縣政府稅捐稽徵處總處97年度契稅繳款書在卷足按（見本院卷第10頁），以上合計系爭房屋及坐落土地其總價額為159萬2,108元（計算式：123萬1,108＋36萬1,000＝159萬2,108）。
本院審酌系爭房屋為4層樓鋼筋混凝土造建築之第4層及頂樓增建部分，位於巷弄內，交通運輸便利性、民生必需要件取得之便利性尚可（見本院97年度執字第25031號卷內正一不動產估價師事務所鑑定報告書），認不當得利（所受損害）應以上開房地價值之年息10%計算堪稱適當，依此標準計算，原告自得請求被告自被告收受遷讓房屋之存證信函之翌日即97年9月4日起至遷讓房屋止，按月給付1萬3,267元（計算式：159萬2,108元×10％÷12＝
1萬3,267元，元以下四捨五入）。原告雖主張系爭房屋出租予他人每月租金可達2萬元云云，然為被告所否認，且上開金額既超逾前揭法令所定租金上限（乃強制規定），則原告就超逾之部分即無請求權（最高法院43年台上字第392號、59年台上字第793號判例），不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條之規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，及依民法第184條第1項前段及第179條之規定，請求被告自97年9月4日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬3,267元，為有理由，應予准許；逾此部分，即屬無據，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國98年1月14日
民事第二庭法官連育群以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年1月14日
書記官蕭佩宜