裁判字號：臺灣新竹地方法院95年竹簡字第573號民事判決
裁判日期：民國95年10月05日
裁判案由：給付報酬
臺灣新竹地方法院民事判決95年度竹簡字第573號原告竹風不動產仲介經紀有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○被告乙○○上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國95年9月19日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）緣被告於民國94年12月29日就其所有之新竹縣竹北市○○○街○○○號全棟建物以及坐落之新竹縣竹北市○○段1231之4、1231之9、1231之3等地號土地（下簡稱系爭房地），與原告簽立委託銷售契約書，並於95年2月12日再與原告簽訂契約內容變更合意書，委託銷售之期間變更為95年2月12日至95年5月12日，委託銷售之金額從新台幣（下同）一千三百八十萬元變更為被告實拿一千二百五十萬元。嗣經原告人員之努力，於95年3月4日居間訴外人 王瑞揚 以成交總價一千二百八十萬元購買系爭房地，訴外人王瑞揚並簽立不動產買賣斡旋／承諾契約書，經原告於95年3月6日以存證信函聯繫被告出面簽立不動產買賣契約書以完成交易，被告卻置之不理。
（二）依兩造簽訂之委託銷售契約書第5條第1款約定，買賣成交者，賣方即被告應支付成交總價百分之四之服務報酬。又依委託銷售契約書第10條違約罰則第2款規定，仲介成交後，甲方反悔不賣或因可歸責於甲方（即賣方）之事由致無法完成買賣契約簽訂者，甲方（即賣方）仍應支付契約第5條約定之服務報酬，並應一依全額付予乙方（即原告）。準此，原告自得主張前述不動產成交價一千二百五十萬元之百分之四，即五十萬元之服務報酬。為此提起本訴並聲明：
㈠被告應給付原告五十萬元，及自支付命令送達於被告之翌
日（即95年5月25日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢原告願供擔保，聲請准予假執行。
二、被告則抗辯如下：被告確與原告訂立上開委託銷售契約書以及契約內容變更合意書，但被告於委託期間95年2月12日起至95年5月12日止，從未看過被告提出訴外人王瑞揚簽立之不動產買賣斡旋／承諾契約書，原告寄發之存證信函亦未附上，甚且原告於電話中僅告知買方出價一千二百萬元，因為此價格尚未達到被告之委託價一千二百五十萬元，故被告拒絕出面議價。且被告收到原告之存證信函後約一星期，即於95年3月12日親赴原告公司竹北店，當時原告仍未拿出訴外人王瑞揚之要約書或斡旋書，僅拿出一張準備書狀說要提出訴訟，然被告如知悉訴外人王瑞揚已出價至一千二百八十萬元，豈有不賣之理？實情確實是被告在95年5月間收到本院95年度促字第7840號支付命令時，方首次見到訴外人王瑞揚簽立之不動產買賣斡旋／承諾契約書，但當時委託銷售期間已過，且原告對於其先前承諾屋主可以自己賣屋一事予以否認，被告自不願完成買賣契約之簽訂。為此聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：
（一）原告主張兩造於94年12月29日就系爭房地訂有委託銷售契約書，並於95年2月12日簽訂契約內容變更合意書，委託銷售之期間變更為95年2月12日至95年5月12日，委託銷售之金額從一千三百八十萬元變更為被告實拿一千二百五十萬元等情，為兩造所不爭執，並有原告所提委託銷售契約書、契約內容變更合意書在卷可稽，堪信屬實。
（二）原告另主張於95年3月4日居間訴外人王瑞揚以成交總價一千二百八十萬元購買系爭房地，訴外人王瑞揚立有不動產買賣斡旋／承諾契約書，經其於95年3月6日以存證信函聯繫被告出面簽訂買賣契約書，被告卻置之不理一節，雖提出訴外人王瑞揚簽立之不動產買賣斡旋／承諾契約書、竹北郵局95年3月6日807號存證信函為據，但被告則以前詞置辯。經查，原告於上開存證信函中確實並未載明買方為何人，亦未記載買方之出價為何，僅泛稱「現獲一買方出價，並達到台端委託銷售之標準」。其次，原告自承當訴外人王瑞揚出價一千二百萬元時，有電話告知被告，但訴物人王瑞揚調升出價至一千二百五十萬元、一千二百八十萬元時，並未與被告聯絡上，究竟何時告訴被告買方出價到一千二百八十萬元，已記不得了，而被告在95年3月間親赴竹北店時，因為氣氛不佳，原告也未拿出訴外人王瑞揚之斡旋書給被告看，至於前述存證信函為何不將買方出價寫明或將訴外人王瑞揚之斡旋書列為附件，則是因為當時沒想那麼多等語（見本院95年9月19日言詞辯論筆錄）。由是以觀，堪認被告僅知悉訴外人王瑞揚曾出價一千二百萬元，但不知嗣後訴外人王瑞揚提高至一千二百五十萬元或一千二百八十萬元。查被告委託原告銷售之底價為「實拿一千二百五十萬元」，訴外人王瑞揚最初之出價一千二百萬元顯然未達被告之委託銷售底價，被告以此抗辯其無須出面訂定買賣契約，依據兩造之契約規定，確屬有理，自不得認為被告之居間仲介義務已經完成。原告雖主張訴外人王瑞揚最後之出價一千二百八十萬元，因為原告同意減收仲介報酬，故達到被告「實拿一千二百五十萬元」之委託底價，可認為原告居間仲介義務完成，被告反悔不賣有違約定云云。然如前述，原告並未告知被告買方出價調升至一千二百八十萬元，則被告在不知悉買方出價已達委託底價之情況下，自然未出面訂定買賣契約，尚無從認為其有何得以歸責之情事。反而依據委託銷售契約第8條第5款之規定，原告在買方簽立「要約書」後，應於24小時內將該要約書轉交被告，不得隱瞞或扣留。本件被告於95年3月間親赴原告竹北店時，若當時訴外人王瑞揚確已調高出價至一千二百八十萬元並書立不動產買賣斡旋／承諾契約書，原告自應依約將該斡旋書交予被告，且衡情該出價已高於被告之底價，原告又願意自行減少對賣方之仲介報酬，被告看到該斡旋書後，應無反悔不賣之理由，惟原告捨此不為，不但不將該斡旋書交予被告，亦未讓被告閱覽得悉，應認為原告所為有違委託銷售契約之規定。
（三）綜上，縱使如原告所述，系爭房地於委託銷售期間內已有訴外人王瑞揚出價至一千二百八十萬元欲購買，但原告並未履行契約義務讓被告得知，則被告在不知悉買方出價已達委託底價之情況下，其未出面訂定買賣契約，尚無從認為係其反悔不賣或有何得以歸責之事由。原告主張被告違約應支付仲介報酬五十萬元暨遲延利息，並無理由，不應准許。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核均與本件論斷無涉，爰不一一論列，附此敘明。
五、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國95年10月5日
新竹簡易庭法官李珮瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國95年10月5日
書記官朱苑禎