臺灣高等法院105年度重上字第1059號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院105年重上字第1059號民事判決

裁判日期：民國106年06月27日

裁判案由：土地所有權移轉登記

臺灣高等法院民事判決105年度重上字第1059號上訴人 吳炎山 訴訟代理人 郭學廉 律師被上訴人祭祀公業法人桃園縣 吳惕成 法定代理人 吳致和 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國105年10月28日臺灣桃園地方法院104年度重訴字第379號第一審判決提起上訴，並為訴之變更、追加，本院於106年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴、變更及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含變更、追加之訴部分）由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人原依兩造於民國（下同）68年8月9日簽訂之不動產買賣契約書（下稱68年買賣契約）及農業發展條例（下稱農發條例）第16條第1項但書第5款規定起訴，聲明：「㈠先位聲明：被上訴人應將坐落桃園市○○區○路○段0000地號（重測前為桃園市○路段○○○○○○號，段界調整前為桃園市○○○段○○○○○號，地目：田，面積：3062.55平方公尺）土地（下稱系爭土地）如原判決第118頁附圖所示編號A部分（包含明聖道院主體建物、廁所及1626⑴，面積884平方公尺）之土地登記為上訴人所有；㈡備位聲明：確認兩造共有系爭土地上訴人持有部分比例換算為0.0884公頃。」；嗣於本院將上開聲明改為：「㈠先位聲明：被上訴人應將系爭土地如後附附圖所示編號A部分（面積884平方公尺）（下稱編號A）之土地割出，再將該部分土地移轉登記為上訴人所有；㈡備位聲明：被上訴人應將系爭土地所有權權利範圍10萬分之28865移轉登記為上訴人所有。」（見本院卷第92頁正背面），另追加依其與被上訴人於100年1月23日新成立之買賣契約（下稱100年買賣契約）而為請求（見本院卷第142頁背面）。核其先位聲明之變更，僅係依聲明應明確、適法且適於執行之原則而更正其法律上之陳述，依民事訴訟法第463條、第256條規定，應准許之；備位聲明之變更（原為確認之訴，改為給付之訴，已屬訴之變更），及請求權基礎之追加，既同於兩造已就系爭土地編號A部分成立買賣契約，及原備位所主張系爭土地之分割如受限於農發條例第16條最小面積限制等基礎事實，被上訴人對此變更及追加亦無意見（見本院卷第92頁背面、第142頁背面），依同法第446條第1項本文規定，亦應准許之。
二、上訴人主張：訴外人即伊父親 吳金水 自62年起向被上訴人承租如附表一之㈠所示土地，並簽訂民地中約字第155號耕地三七五租約（下稱系爭租約），吳金水62年6月19日死亡，由伊及訴外人 吳清 、 吳先進 、 吳福萬 、 吳福長 、 吳阿平 （吳清以次5人下稱吳清等5人）繼承系爭租約，並與被上訴人於68年間續訂租約。因伊及吳清等5人未依約繳納租金，積欠地租達2年總額以上，致生耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）第17條第1項第3款終止租約事由，被上訴人於68年8月9日與伊及其他佃農成立「以每平方公尺新臺幣（下同）
41.25元之價格，出售上開土地給買主（現耕人），出售土地屬地號內之一部分者，詳如後附分割圖紫色部分為出售標的」之協議，並與伊於68年8月9日就其一承租土地即系爭土地（面積0.0884公頃）（如編號A所示）簽訂68年買賣契約，伊已依約付清價金並占用上開買受土地興建「明聖道院」，亦有三七五條例第17條第1項第2款承租人放棄耕作權之終止事由，兩造乃於91年10月11日作成終止耕地三七五租約土地移轉協議書（下稱系爭協議），經桃園市桃園區公所（下稱桃園區公所）准予終止，被上訴人並於100年1月23日召開派下員全體大會，決議配合伊辦理移轉所有權手續，兩造於斯時顯另就上開土地成立100年買賣契約。爰先位依68年買賣契約、100年買賣契約及農發條例第16條第1項但書第5款規定，求為命被上訴人應將系爭土地如編號A所示部分之土地割出，再將該部分土地移轉登記為伊所有之判決；如受限於農發條例第16條最小分割面積之限制，則備位依68年買賣契約及100年買賣契約，求為被上訴人應將系爭土地所有權權利範圍10萬分之28865移轉登記為伊所有之判決（更正前之起訴聲明，另於本院變更備位聲明並追加依100年買賣契約為先備位之請求，均如一、所述）。
三、被上訴人則以：系爭土地為耕地，分割後土地應大於0.25公頃即2,500平方公尺，且系爭租約之原承租人僅有吳金水，吳金水死亡後，其他繼承人有異議，拒絕出具拋棄優先承買權之文書，故遲未能完成系爭土地之分割及移轉登記，如上訴人之請求符合法令，且負擔相關稅負及規費，伊則願配合辦理等語，資為抗辯。
四、原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，並變更備位聲明及追加依100年買賣契約為先備位之請求，上訴及變更聲明為：㈠原判決廢棄；㈡先位聲明：被上訴人應將系爭土地編號A部分（面積884平方公尺）之土地割出，再將該部分土地移轉登記為上訴人所有。㈢備位聲明：被上訴人應將系爭土地所有權權利範圍10萬分之28865移轉登記為上訴人所有。被上訴人則答辯聲明：上訴、變更及追加之訴均駁回。
五、兩造不爭執之事項（見本院卷第115頁正背面）：㈠上訴人之父親吳金水自62年起向被上訴人承租如附表一之㈠所示土地，並簽訂系爭租約。
㈡吳金水於62年6月19日死亡，其繼承人為吳清（82年2月3日
死亡）、吳先進（103年7月12日死亡）、吳福萬（94年6月14日死亡）、吳阿平、吳福長（103年10月25日死亡）及上訴人（見原審卷第57頁，本院卷第64-69頁）。
㈢吳清等5人及上訴人繼承系爭租約，於68年2月19日與被上訴人續訂如附表一之㈡所示租約。
㈣被上訴人於68年7月31日、8月6日、8月7日、8月18日、8月2
9日分別與吳福長、吳福萬、吳清、吳阿平及吳先進就所承租之部分土地簽訂不動產買賣契約（見原審卷第102-106、97-101、87-91、29-32、92-96頁）。㈤被上訴人於68年8月9日與上訴人就所承租之部分土地簽訂68年買賣契約（見本院卷第82-85頁）。
㈥改制前之桃園市政府於83年7月18日及86年11月14日分別發
給吳阿平及上訴人農地承受（出租）人自耕能力證明書（見本院卷第108、107頁）。
㈦吳阿平於90年1月15日依前㈣項所示不動產買賣契約起訴請
求被上訴人移轉所有權，臺灣桃園地方法院於90年11月22日以90年度重訴字第29號判決駁回起訴確定（見本院卷第88-90頁）。
㈧被上訴人與吳阿平、 吳萬福 、 吳見安 （即吳清繼承人）、吳
先進、吳福長及上訴人於91年10月11日就所承租之其一土地即系爭土地（重測前871-5地號）簽訂終止耕地三七五租約之系爭協議，並共同於91年10月18日以放棄該筆土地耕作權為由向改制後之桃園區公所申請終止租約（如附表一之㈢），桃園區公所於91年10月25日以桃市產字第0910059529號函准予終止，因租佃雙方並未於2個月內（即91年12月24日止）向地政事務所辦理分割及移轉登記，已逾期而需重新申請（見原審卷第131、137-138頁）。
㈨系爭租約由吳見安等10人續租（如附表一之㈣所述）。
㈩系爭土地（地目：田，使用分區：特定農業區）為農發條例
規定之耕地（見原審卷第11頁）；系爭買賣契約關於系爭土地買賣之範圍、面積，經囑託桃園市地政事務所（下稱桃園地政所）測量，製有土地複丈成果圖如附圖所示（本院卷第71頁），使用情形如原審卷第113-115頁勘驗筆錄及本院卷第86-87頁照片所示。
六、上訴人主張兩造既就系爭土地如編號A所示部分（面積884平方公尺）簽訂68年買賣契約，且已協議終止系爭租約關於該筆土地之部分，嗣又於100年間成立100年買賣契約，被上訴人應依約自系爭土地割出如編號A所示部分並移轉所有權為其所有，如受限於農發條例第16條所定最小分割面積之限制，被上訴人亦應將系爭土地所有權權利範圍10萬分之28865移轉登記為其所有等情，被上訴人雖不否認兩造有簽訂68年買賣契約、合意終止系爭租約關於系爭土地之部分，及其會員大會曾就兩造間68年買賣契約履約事項作成決議等事實，惟辯稱因受限於法令限制始遲未履約，上訴人之請求如合法，且負擔相關稅負及規費，伊願意配合辦理等語。是本件所應審酌者為：㈠68年買賣契約是否違反62年9月3日公布之農發條例第22條本文規定而無效？㈡兩造就系爭土地編號A所示部分是否另成立100年買賣契約？㈢上訴人先位依68年買賣契約、100年買賣契約及農發條例第16條第1項但書第5款規定，請求被上訴人自系爭土地割出如編號A部分，再移轉所有權為其所有，有無理由？上訴人備位依68年買賣契約、100年買賣契約，請求被上訴人移轉系爭土地所有權權利範圍10萬分之28865，有無理由？茲析述如下：
㈠68年買賣契約是否違反62年9月3日公布之農發條例第22條本
文規定而無效？⒈按為擴大農場經營規模，防止農地細分，而於62年9月3日制
定公布農發條例，並於22條明文規定現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有，故於該條例89年1月26日修正前，就不得分割或移轉為共有之耕地為買賣，即係以不能之給付為契約之標的，依民法第246條第1項前段之規定，其契約應屬自始無效。惟為配合政府實施三七五耕地政策，針對同一筆耕地上有2個以上承租人，特別於64年10月1日發布施行之農發條例施行細則第12條第3項第1款規定：「現有之每宗耕地不得分割。但在本條例公布前，有左列情形之一者，不在此限：分別承租同一宗之耕地，經訂定三七五租約，並辦理租約登記者。」，以簡化租約關係，而例外得依此規定辦理土地分割（本院卷第111頁行政院農業委員會106年4月19日農企字第1060212317號函參照）。
⒉上訴人主張吳金水與被上訴人所定之系爭租約，於吳金水62
年6月16日死亡後，即由其與吳清等5人繼承，而由其等6人共同承租，其與被上訴人於68年8月9日簽訂之68年買賣契約並無違反斯時之農發條例第22條本文規定，自屬有效云云。
查：
⑴兩造於68年8月9日就系爭土地之特定部分簽訂68年買賣契約
，為不爭之情（見不爭執事項㈤），且經該契約載明（見本院卷第82頁第2條約定、第84頁㈣之土地座落標示），雖堪認該買賣契約於68年8月9日成立。惟農發條例及農發條例施行細則先後於62年9月3日及64年10月1日公布，兩造所訂68年買賣契約應受該條例及施行細則之限制，為兩造所不爭執（見原審卷第142頁）。而吳金水於62年6月19日死亡，其繼承人為吳清等5人及上訴人（見不爭執事項㈡），依民法第1147條規定：「繼承，因被繼承人死亡而開始。」，系爭租約在農發條例及施行細則公布前即由吳清等5人及上訴人所繼承，此由吳清等5人及上訴人於68年2月19日與被上訴人續訂如附表一之㈡所示租約，該租約之承租人載為「吳清等六名」即明。然該續訂之如附表一之㈡所示租約，並非吳金水之各繼承人與被上訴人分別締約，租賃土地之標示及租額亦無按該6名承租人而有所區分，有該租約可稽（見原審卷第16頁），可見吳清等5人及上訴人係本於繼承之法律關係而與被上訴人續訂租約，此復經上訴人陳明：「就系爭租約而言，上訴人與其他兄弟屬於公同共有關係等語（見本院卷第143頁），68年2月19日之續訂租約，即非各繼承人「分別」向被上訴人承租同一宗耕地，自未符合64年10月1日公布之農發條例施行細則第12條第3項但書之例外情形。雖上訴人另以其與吳清等5人係劃定特定範圍而耕作，主張應係分別承租云云。但不僅68年2月19日續訂之租約無分別耕作範圍之約定；吳清死亡後，84、86年年間由吳見安、吳先進、吳福萬、吳福長、吳阿平及上訴人與被上訴人續訂之租約（見原審卷第33-35頁），亦是租賃土地之全部，吳福萬死亡後，其繼承人復與其他承租人共同與被上訴人續訂租約，且無約定各承租人承租之範圍（見本院卷第36-39頁），足徵68年2月19日續訂之租約仍係本於繼承之共同承租而非各繼承人之分別承租。
⑵又上訴人有自耕能力，業據提出農地承受（出租）人自耕能
力證明書（見本院卷第107頁，不爭執事項㈥），固符合訂約當時64年7月24日修正公布之土地法第30條第1項本文之規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。」，但如前所述，該買賣為系爭土地特定部分之買賣，自仍在當時之農發條例第22條及土地法第30條第1項後段規定不得分割及移轉為共有之禁止範圍。細繹68年買賣契約（見本院卷第82-85頁），並無日後限制移轉共有之法令變更即辦理移轉之約定，此為上訴人所自陳（見本院卷第142頁背面），兩造於68年8月9日締結該買賣契約時，有待日後法令變更而為移轉共有之預期，復未據上訴人舉證之，該買賣契約即無民法第246條第1項但書「但其不能情形可以除去，當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」之情形，自因以自始客觀不能之給付為契約標的而無效。
⑶雖上訴人另稱其基於繼承之法律關係，而與吳清等5人共同
續訂系爭租約，即得依締約時農發條例第22條但書「但因繼承而移轉者，得為共有」之規定請求移轉共有云云。惟該條但書所謂「因繼承而移轉」，係指耕地所有人死亡，得由其繼承人繼承並移轉為共有，核非本件上訴人與吳清等5人繼承系爭租約，並分別向被上訴人購買特定部分土地之情形，尚無該規定之適用。又被上訴人於本院準備程序雖稱：「分別出售時，地價較低，其他佃農對於出售沒有意見，可是後來地價高漲，其他佃農就有人不願意出具拋棄書」（見本院卷第94頁），僅就其他佃農是否拋棄優先承買權而為陳述，與68年買賣契約是否違反締約時農發條例第22條之規定無涉，亦難憑此為有利上訴人之認定。上訴人主張68年買賣契約合於該條例第22條但書規定云云，仍不足採。
⑷揆之前揭說明，系爭契約顯因違反締約時之農發條例第22條本文規定，依民法第246條第1項前段規定，應屬自始無效。
㈡兩造就系爭土地編號A所示部分是否另成立100年買賣契約？⒈按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭
句，民法第98條定有明文。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。
⒉上訴人主張被上訴人於100年1月23日100年度第1次派下員大
會決議同意配合辦理過戶事宜，兩造於斯時也成立新的買賣契約云云。查是日之會議紀錄第3案記載：「本公業土地871-5地號過戶事宜，提請大會討論。說明：佃農吳阿平、吳阿添及吳炎山等3人承購本公業871-5地號，並於68年間與本公業訂立買賣契約，88年交接事項亦明列在案，惟因佃農未達成協議分割，故未辦理過戶，今吳阿平等3人提請准予過戶，事經管委會99年12月19日會議同意配合辦理過戶事宜，提請大會討論。主席：請各位派下員表決，有異議請提出來討論。決議：無異議通過。」（見原審卷第38-39頁），既僅提及68年買賣契約迄未移轉所有權一事，可知該議案，只就是否配合履行68年買賣契約而為表決，依一般買賣論及標的物及價金之交易習慣，被上訴人顯無與上訴人就系爭土地編號A部分另成立買賣契約之意思，此參以被上訴人於原審陳稱：「依祭祀公業開會會議記錄願意將土地過戶給吳炎山。我們願意配合辦理過戶，但程序部分應該由原告去協調，因為土地有租約在裏面…」等語（見原審卷第81頁），更足明之。是上訴人主張兩造於100年1月23日另就系爭土地如編號A所示部分成立100年買賣契約云云，為不可採。
㈢上訴人先位依68年買賣契約、100年買賣契約及農發條例第1
6條第1項但書第5款規定，請求被上訴人自系爭土地割出如編號A部分，再移轉所有權為其所有，有無理由？上訴人備位依68年買賣契約、100年買賣契約，請求被上訴人移轉系爭土地所有權權利範圍10萬分之28865，有無理由？⒈按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割
。但耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有，為農發條例第16條第1項但書第5款所明定。
⒉上訴人主張兩造已協議終止系爭租約關於系爭土地之部分，
雖如不爭執事項㈧所述，惟68年買賣契約因違反締約時之農發條例第22條本文規定而無效，100年買賣契約亦未成立，上訴人無從依各該買賣契約請求被上訴人履行出賣人之義務。是上訴人依68年買賣契約、100年買賣契約及農發條例第16條第1項但書第5款規定，以先位之訴請求被上訴人自系爭土地割出如編號A部分，再移轉所有權為其所有云云，為無理由。
⒊上訴人又主張如本件買賣受限於農發條例第16條第1項本文
最小移轉面積之限制，則備位依68年買賣契約及100年買賣契約，請求被上訴人移轉系爭土地所有權權利範圍10萬分之28865云云。惟承前所述，68年買賣契約因違反締約時之農發條例第22條本文規定而無效，100年買賣契約亦未成立，上訴人依各該買賣契約所為備位請求，自同無理由。
⒋雖上訴人另以被上訴人於原審之答辯狀中謂伊同意依68年買
賣契約所載附圖位置分割過戶，亦迭次以言詞表示願配合辦理過戶等語，顯有為認諾之意思表示云云。惟認諾須於言詞辯論時為之，且不得附有條件，附有條件之認諾，不生民事訴訟法第384所定之應為敗訴判決之效力（最高法院32年上字第4784號、44年台上字第843號判例參照）。查依被上訴人答辯狀所載：「被告自始至終都同意依原買賣契約書所載附圖位置分割過戶登記予原告，惟本案土地係屬耕地，分割後每宗土地應大於2500平方公尺；或則惟有以終止三七五租約方式辦理分割為唯一途徑，然本約三七五租約原承租人吳金水歿後之派下，亦是本件系爭土地之佃農，對本件分割有異議，故遲未完成分割及過戶登記非被告之過，佃農間兄弟 丁鬩牆 的糾紛，不應由被告負擔訴訟費」等語（見原審卷第56頁背面），及在原審104年12月2日言詞辯論期日所陳：「依祭祀公業開會會議記錄願意將土地過戶給原告，我們願意配合辦理過戶，但程序部分應該由原告去協調，因為土地有租約在裏面，且訴訟費用我們不願意負擔」等語（見原審卷第81頁），被上訴人雖不否認有履約之意願，但既一再表示受法令限制及系爭土地其他佃農之異議，終未能履約，及程序問題應由上訴人協調等語，顯非對於上訴人訴訟標的為承認，尚不得謂有認諾之效力。上訴人援引被上訴人之上開陳述，主張應依被上訴人之認諾而為判決云云，於法未合，仍不足採。
七、從而，上訴人先位依68年買賣契約及農發條例第16條第1項但書第5款規定，請求被上訴人自系爭土地割出如編號A部分，再移轉所有權為其所有，於法無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人於本院變更依68年買賣契約，備位請求被上訴人移轉系爭土地所有權權利範圍10萬分之28865，另追加依100年買賣契約為同上之先備位請求，均無理由，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴、變更及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國106年6月27日
民事第十五庭
審判長法官郭瑞蘭
法官黃若美法官許純芳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月27日
書記官任正人附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
┌─┬────────────┬─────┬──────────┬──────────┬───┐││㈠租約：民地中約第155號│㈡│㈢│㈣│備註││├────┬──┬────┼─────┼────┬─────┼────┬─────┼───┤│編│62.01.01│面積│承租人│068.02.19│91.10.18│承租人│104.05.1│承租人│僅列與││號│承租地號│(㎡)││承租地號：│申請終止││1││本件爭│││：重測││（本32頁│同㈠│871-5地││（本38-3││執事項│││前桃園市││）│承租人│號之租約││9頁）││有關之│││中路段││││││││續租情│├─┼────┼──┼────┼─────┼────┼─────┼────┼─────┤形。││1│870-4│1227│吳金水│1.吳清││1.吳見安││1.吳見安││├─┼────┼──┤│2.吳先進├────┤2.吳先進├────┤2. 吳見恭 │││2│871│4560││3.吳福萬│871-4│3.吳福萬│1631│3. 吳建利 │││││││4.吳阿平├────┤4.吳福長├────┤4. 吳見通 │││││││5.吳福長│終止871│5.吳阿平│1626│5. 吳見興 │││││││6.上訴人│-5租約│6.上訴人├────┤6. 吳見瑞 ││││││││（原20頁│││7. 吳秀卿 ││││││││）│││8. 吳建成 │││││││││││9.吳阿平│││││││││││10.上訴人│││││││││││││├─┼────┼──┤││││││││3│871-1│5650│871-1與│││││││├─┼────┼──┤訴外人吳││││││││4│883-2│7082│棕珍共同│││││││├─┼────┼──┤承租（本││││││││5│888│1300│47頁）│││││││├─┼────┼──┤│├────┤├────┤│││6│870-1│2640│││870-1││125│││├─┼────┼──┤│├────┤├────┤│││7│895│1165││││││││├─┼────┼──┤│├────┤├────┤│││8│886│1535│││886││1648││││││││├────┤├────┤││││││││886-1││1647││││││││├────┤├────┤││││││││886-2││696││││││││├────┤├────┤││││││││886-3││695│││└─┴────┴──┴────┴─────┴────┴─────┴────┴─────┴───┘