臺灣臺中地方法院107年度訴字第1383號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第1383號民事判決

裁判日期：民國108年01月23日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第1383號原告臺灣臺中農田水利會法定代理人 蔡篤乾 訴訟代理人 蔣志明 律師複代理人 楊榮富 律師被告 李彩梅 訴訟代理人 張冠宇
黃晨翔 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108年1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖881
（Ａ）所示面積二十一平方公尺之棚架、藍色實線之圍牆拆除，並將綠色標示點Ｃ、Ｄ之植物二棵、棕色標示點Ｅ、Ｆ、Ｇ之三棵樟樹移除，暨將881（Ａ）面積二十一平方公尺、881（Ｂ）面積三十平方公尺之土地返還原告。
被告應自民國一百零六年五月二十日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣貳萬玖仟壹佰參拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰壹拾伍萬肆仟參佰元元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單為被告擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰肆拾陸萬貳仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，詎被告擅自占用系爭土地如附圖即臺中市中正地政事務所鑑測日期民國107年12月7日複丈成果圖所示881
（Ａ）、881（Ｂ）部分，並於其上搭建、設置棚架、圍牆等地上物，及種植綠色標示點Ｃ、Ｄ之植物2棵、棕色標示點Ｅ、Ｆ、Ｇ之樟樹3棵（以下合稱系爭地上物），屢經原告請求拆除系爭地上物並返還土地，均未獲置理。被告固然先後於105年3月25日及105年10月13日向原告提出土地承購申請書，然原告依程序需經會務委員決議、報請行政院農業委員會同意始能處分土地，並無逕與被告就出售土地之價格為意思表示合致之情事。況系爭土地為原告所有，原告本有決定是否依財產處理要點及申購程序續辦讓售程序之權限，原告嗣決定不予續辦後續讓售程序，難認有何違反誠信原則之情事。爰依民法第767條規定，請求被告拆除及移除如附圖所示之系爭地上物及返還無權占用之系爭土地。
二、系爭土地之一部遭被告占用，致原告受有無法利用之損害，原告自得依被告占用系爭土地之面積按申報總價10%計算相當於租金之損害，因被告已繳納相當於租金之損害金至106年5月19日，爰依民法第179條規定，請求被告給付自106年5月20日起至返還上開占用土地之日止之損害金。
三、並聲明：（一）如主文第1項所示。（二）被告應自106年
5月20日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣（下同）41,616元。（三）願以現金或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告接獲原告105年3月1日通知單表示可向原告申購系爭土地，被告遂於105年3月25日及105年10月13日向原告提出土地承購申請書，應屬購買系爭土地之要約。原告接獲要約後，即依臺中農田水利會會有土地申購流程圖之流程，辦理排水設施之報廢、自系爭土地分割被告所占用之土地部分即同段881-14地號土地、評定土地價格、報請行政院農業委員會審核等程序，足見原告已默示承諾被告所發出之要約，原告並於召開不動產處分查估小組會議評定價格後，向被告表示查估結果與附近土地實價登錄之價格相近，是兩造就系爭土地買賣契約必要之點即標的物與價金意思表示均已合致。
二、縱認兩造未成立買賣契約，原告依上開申購流程辦理之種種行為，使被告產生原告將出售系爭土地之信賴；且原告早在84年間即知悉被告占用之情事，卻未主張權利，亦使被告產生原告不欲行使其權利之正當信賴，故原告請求被告拆除系爭地上物並返還土地，與誠信原則有違。另原告按申報總價10%計算相當於租金之損害過高等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告主張系爭土地為其所有，而被告所有如附圖所示之棚架、圍牆（含圍牆所圍繞之土地），占用系爭土地如附圖881(Ａ)、881（Ｂ）之範圍，面積分別為21及30平方公尺，另被告所種植之附圖所示Ｃ、Ｄ之植物，及Ｅ、Ｆ、Ｇ等3棵樟樹，亦占用系爭土地等情，為兩造所不爭執，復有本院勘驗筆錄及照片（見本院卷第119-129頁），及附圖即臺中市中正地政事務所鑑測日期107年12月7日複丈成果圖等在卷可憑，堪信真實。
二、原告請求拆除及移除系爭地上物及返還土地部分：
（一）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
（二）被告辯稱兩造就系爭土地已成立買賣契約，為原告所否認。經查：
1、行政院農業委員會為原告之主管機關，關於原告處分其財產之要件及程序，有農田水利會財產處理要點可資依循（下稱系爭要點）。系爭要點第24點第1項第1款規定，會有非事業用不動產處分作業，依下列程序辦理：（一）將擬處分之會有不動產編造清冊，提經會務委員會審議通過並經查估出售價格後，檢附有關文件報主管機關（即行政院農業委員會）核定。而系爭要點就會有非事業用土地，於第7點、第17點、第18點、第20點分別有「得」以公開標售或與鄰地所有權人議價出售之方式予以處分等規定。
2、被告於105年3月25日向原告提出系爭土地之承購申請書，原告嗣於105年7月21日將系爭土地分割出同段881-14地號土地，被告再於105年10月13日向原告提出同段881-14地號土地之承購申請書，臺中市○○○○○○於0000
000000000段000000地號水利用途等情，為兩造所不爭執，復有上開承購申請書、臺中市政府水利局106年3月9日中市水管字第1060012625號函、臺中市中正地政事務所107年9月19日中正地所一字第1070010228號函在卷可憑（見本院卷第27、28、103、87頁）。嗣原告將同段881-14地號土地依系爭處理要點第7條第1項第5款規定辦理公開標售，固經行政院農業委員會以106年7月
7日農水字第1060718193號函核准處分，惟嗣因發覺同段881-14地號非屬可單獨建築之土地，原不得依系爭處理要點第7條第1項第5款規定辦理公開標售，行政院農業委員會乃以106年11月20日農水字第1060246179號函，以適用法令錯誤為由，撤銷上開同意原告處分同段881-14地號土地之核准，同段881-14地號土地並於同日合併回復於系爭土地等情，亦有行政院農業委員會上開函文（見本院卷第57-58頁）及上開臺中市中正地政事務所函文附卷可稽。足見原告受理被告申購系爭土地（含分割出之同段881-14土地）之申請案後，固曾辦理排水設施之報廢、自系爭土地分割被告所佔用之土地部分即同段881-14地號土地、評定土地價格、報請行政院農業委員會審核等程序，惟迄今未經原告之主管機關即行政院農業委員會為合法之核准。準此，依系爭要點之規定，自難認兩造已就系爭土地成立買賣契約。是被告辯稱兩造就系爭土地已成立買賣契約云云，核非可採。
（三）被告復辯稱原告依上開申購流程辦理之種種行為，使被告產生原告將出售系爭土地之信賴云云。惟系爭要點就會有非事業用土地，於第7點、第17點、第18點、第20點分別有「得」以公開標售或與鄰地所有權人議價出售之方式予以處分等規定，已如前述，足見原告有權決定是否依系爭處理要點及申購程序處分其土地，惟並無公開標售或議價出售之義務。是原告不再續辦公開標售或議價出售之程序，並請求被告拆除及移除系爭地上物並返還土地，並無違反誠信原則之可言。被告再辯稱原告早在84年間即知悉被告占用之情事，卻未主張權利，亦使被告產生原告不欲行使其權利之正當信賴云云。惟原告多年以來雖未向被告主張所有物返還請求權，至多僅係原告之單純沈默，尚難認有相關特別情事，足以使被告信任原告已不欲主張上開權利。是被告辯稱原告請求被告拆除及移除系爭地上物並返還土地，與誠信原則有違云云，尚無可取。
（四）兩造就系爭土地並未成立買賣關係，被告亦無法證明其有何其他正當權源占用原告所有之系爭土地，故原告本於民法第767條規定之物上請求權，請求被告拆除及移除系爭地上物並返還土地，自有理由，應予准許。
三、原告請求返還不當得利部分：
（一）無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此經最高法院61年台上字第1695號著有判例。
被告無權占用系爭地號土地如附圖編號881（Ａ）、881
（Ｂ），面積各為20、30平方公尺之土地，依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益該土地之損害，故原告依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，自屬正當。
（二）無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非以請求人主觀上所受之損害為斷（最高法院104年度台上字第
715號判決意旨參照）。城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價年息10%為限。上開規定於租用基地建築房屋準用之。土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條亦有規定，而法定地價，依土地法第14
8條規定，係土地所有權人依該法所申報之地價。又所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
（三）被告無權占用之系爭土地為水利用地，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第7頁），系爭土地位於臺中市○○區○○路二段，週遭多為住家，被告占用系爭土地搭建棚架、圍牆、種植樹木，作為庭院使用等情，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷足憑。考量地上物所占用系爭土地之位置及面積，其經濟利用性非高等情，本院認原告依系爭土地申報地價10%計算不當得利，尚屬過高，應以申報地價7%計算為適當。
（四）被告對於系爭地上物於106年5月20日以前即已存在等情，並不爭執（見本院卷第139頁反面）。而系爭土地於10
6年無申報地價之資料，107年則為每平方公尺8,160元，有地價查詢資料足資佐證（見本院卷第108頁），故原告主張被告應給付自106年5月20日起之不當得利，並依
107年之申報地價計算，自可准許（見本院卷第111頁反面）。被告無權占有之土地面積合計為51平方公尺，則原告得請求被告給付之租金每年應為29,131元（計算式：8,
160元／平方公尺51平方公尺7%1年＝29,131元，元以下四捨五入）。故原告請求被告自106年5月20日起至返還上開土地之日止，按年給付原告29,131元無權占用系爭土地相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭土地如附圖881（Ａ）所示面積21平方公尺之棚架、藍色實線之圍牆拆除，並將綠色標示點Ｃ、Ｄ之植物2棵、棕色標示點Ｅ、Ｆ、Ｇ之3棵樟樹移除，暨將881（Ａ）面積21平方公尺、881（Ｂ）面積30平方公尺之土地返還原告，並自106年5月20日至返還上開土地之日止，按年給付原告29,131元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年1月23日
民事第七庭法官陳宗賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月23日
書記官林玉門