裁判字號：臺灣新北地方法院105年簡上字第283號民事判決
裁判日期：民國106年06月21日
裁判案由：給付租金
臺灣新北地方法院民事判決105年度簡上字第283號上訴人 尤正華 訴訟代理人 高泰山 被上訴人 陳李美春 訴訟代理人 張智傑 上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國105年5月19日日本院板橋簡易庭105年度板簡字第403號第一審判決提起上訴，本院於民國106年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及第二審追加之訴均駁回。
第一、二審及追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。又前開規定於簡易事件第二審程序準用之，為同法第436條之1第3項、第446條第1項所明定。被上訴人於原審依不當得利或租賃契約之法律關係，請求上訴人給付新臺幣（下同）126萬元及自民國105年4月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣於上訴人提起本件上訴後，被上訴人於本院追加請求105年5月至同年11月之不當得利或租金49萬元，及自民事追加訴之聲明狀暨陳報狀送達上訴人起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核其追加乃基於同一不當得利或租賃關係之基礎事實，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人起訴及追加起訴主張：㈠兩造於民國102年11月25日簽訂土地租賃契約（下稱系爭租
賃契約），約定由被上訴人將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱958、966之1地號土地）出租予上訴人，兩造約定上訴人應按月於每月1日前給付租金予被上訴人，租期自102年12月1日起至107年11月30日止，租金為每月7萬元。又958、966之1地號土地上之鐵皮屋於103年9月5日拍賣予訴外人 高魁志 ，依系爭租賃契約第15條第1項「如本土地上之鐵皮屋經政府認定為違法建築物而被拆除或因故被轉賣/拍賣，概與甲方（即被上訴人）無涉，甲乙（即上訴人）雙方同意本租約視為自動終止，乙方應立即將土地回復原狀一次全部返還予甲方，不得向甲方請求任何賠償或補償。」約定，系爭租賃契約視同終止，上訴人亦僅支付租金至103年10月止，上訴人於系爭租賃契約終止後仍無權占有958、966之1地號土地，屬無法律上原因而受利益，致被上訴人受有相當於租金之損害每月7,000元，爰請求上訴人給付自103年11月起至105年11月止（25個月）共計175萬元相當於租金之不當得利。倘若被上訴人依不當得利請求並無理由，於本院執行處於103年9月5日就該鐵皮屋發給高魁志權利移轉證書後，上訴人仍有給付103年10月租金予被上訴人，可知上訴人有表示欲繼續承租之意思，兩造間之租賃契約仍繼續存在，被上訴人亦依租賃關係請求上訴人給付103年11月起至105年11止積欠之租金共計
175萬元等語。㈡對上訴人答辯之陳述：
⒈958地號土地原為訴外人 陳國松 （已歿）所有，966之1地
號土地則為陳國松與訴外人 陳柏翰 （已歿）共有，陳國松之應有部分為5分之4、陳柏翰則為5分之1，於陳國松、陳柏翰死亡後，958地號土地為訴外人 王淑如 、 陳彥瑋 、 陳彥琳 、 陳彥宇 公同共有5分之1，被上訴人與王淑如、陳彥瑋、陳彥琳、陳彥宇、 陳建宗 、 陳建宏 、 陳建呈 、 陳姿樺 公同共有5分之4，而966之1地號土地則為被上訴人與王淑如、陳彥瑋、陳彥琳、陳彥宇、陳建宗、陳建宏、陳建呈、陳姿樺公同共有全部所有權，上訴人占有該鐵皮屋之意思乃直接侵害上開共有人共有958、966之1地號土地之所有權，該公同共有不當得利債權係屬不可分債權，依民法第293條規定，各債權人得請求向債權人全體為給付，此屬民法第83
1條準用第828條第3項規定所稱之法律另有規定，故被上訴人單獨起訴為當事人，其當事人適格並無違誤。另土地法第97條第1項規定，應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用，非供居住之營業用房屋並未包括在內，而上訴人租用土地係經營畫廊使用，被上訴人請求不當得利數額自不受土地法第97條第1項之限制。再上訴人經營畫廊需要使用鐵皮屋，而鐵皮屋不能離開基地單獨存在，故上訴人占有鐵皮屋，當然亦占有958、966之1地號土地，侵害被上訴人此用收益土地之權利，自構成不當得利。
⒉系爭租賃契約雖係由被上訴人以自己名義與上訴人簽訂，然
租賃關係並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，我國民法並無需以所有權人簽訂租賃契約之強制規定，此屬契約自由原則範疇。上訴人向被上訴人承租之958、966之1地號土地並無其他所有權人對上訴人主張無權占有，被上訴人已依約履行給付，符合債之本旨，上訴人即有給付租金之義務。再系爭租賃契約之標的為958、966之1地號土地，並未包含鐵皮屋，此有系爭租賃契約可證，該鐵皮屋於上訴人向被上訴人承租前即已存在，上訴人知悉前開土地上涉及無權占用之鐵皮屋仍願承租，兩造已就土地租賃達成合意，上訴人現卻以該鐵皮屋為高魁志所有，主張無給付租金予被上訴人之義務，顯與系爭租賃契約不合等語。
㈢並聲明：⒈上訴部分：上訴駁回。⒉追加之訴部分：上訴人
應給付被上訴人49萬元，及自民事追加訴之聲明狀暨陳報狀送達上訴人起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：㈠系爭租賃契約乃以958、966之1地號土地及其上鐵皮屋為
主要要件，該鐵皮屋於103年9月5日遭拍賣，由高魁志取得，依系爭租賃契約第15條第1項約定，系爭租賃契約已於該日終止而失其效力。系爭租賃契約既失其效力，被上訴人主張依不當得利法律關係而為請求，即需以958、966之1地號土地所有權人為當事人，惟該2筆土地之所有權人業已死亡，被上訴人卻未辦理繼承登記，有怠於繼承權或無繼承權之虞，且依民法第759條規定並無處分之權利，上訴人懷疑該給付之合法性，被上訴人迄今亦無法舉證958、966之
1地號土地共有人有同意共同起訴之意思。又上訴人倘需給付不當得利予被上訴人，依土地法第97條第1項規定，該不當得利數額以不超過土地及其建築物申報總額年息10%為限，上訴人得請求之數額每年應為3萬4,090元（340.9平方公尺×申報地價每平方公尺2,000元×年息5%）。㈡訴外人 王銓 選於92年1月1日向陳國松承租958、966之1
地號土地，陳國松並同意 王銓選 於其上搭建鐵皮屋，訴外人即王銓選之配偶 施錦雀 於100年10月31日出租上開土地及鐵皮屋予上訴人，自102年12月起則由被上訴人延續施錦雀之合約，將土地及鐵皮屋出租予上訴人經營畫廊使用，然該鐵皮屋於103年間遭拍賣時，958、966之1地號土地登記所有權人陳國松、陳柏翰皆無優先承買鐵皮屋，顯然無購買鐵皮屋之意願，依系爭租賃契約第15條第1項約定視為自動終止，被上訴人卻以終止之系爭租賃契約向上訴人請求繼續給付租金，實無理由。依系爭租賃契約所載，租賃物係供經營畫廊營業使用，該鐵皮屋遭拍賣後，被上訴人未能依債之本旨提供可經營畫廊業務使用之租賃物，即因未能依租賃目的為正常租賃物之使用，上訴人得行使同時履行抗辯權拒絕給付租金，被上訴人並因鐵皮屋已經第三人取得，就系爭租賃契約屬給付不能，被上訴人於其向高魁志提起拆屋還地案件中（本院103年度訴字第3060號、臺灣高等法院104年度上字第1568號）坦稱鐵皮屋權利屬其所有，可證租賃物包括鐵皮屋。另上訴人雖於系爭租賃契約終止後，仍給付103年10月份租金予被上訴人，然當時上訴人不知悉該鐵皮屋已遭拍賣，係高魁志於103年10月間告知上訴人，上訴人始知悉此事，斯時已給付103年10月租金予被上訴人。被上訴人自鐵皮屋遭拍賣後即不管事，任由第三人驅趕上訴人，上訴人與第三人協商後才得繼續使用鐵皮屋，被上訴人早已放棄其作為房東之權利，僅在上訴人與第三人協商後，再以房東之身分要求給付租金，然現今情況已背離當初系爭租賃契約之情形等語，資為抗辯。
㈢並聲明：如主文第1、2項所示。
三、本院之判斷：被上訴人主張兩造就958、966之1地號土地簽訂系爭租賃契約，於系爭租賃契約終止後，上訴人仍占有使用前開土地受有不當得利，請求上訴人給付相當於租金之不當得利共計
175萬元，倘若認不得依不當得利請求，上訴人於系爭租賃契約終止後仍給付1個月租金予被上訴人，兩造間之租賃關係應繼續存在，被上訴人亦依租賃契約關係請求上訴人給付租金共計175萬元等語。被上訴人固就其自103年11月起即未給付租金予被上訴人，且迄今仍在958、966之1地號土地上經營畫廊等事實並未爭執，然就其應否給付不當得利或租金予被上訴人，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被上訴人單獨起訴請求上訴人給付不當得利175萬元，其當事人是否適格？㈡兩造間有無租賃關係存在？經查：
㈠被上訴人單獨起訴請求上訴人給付不當得利175萬元為當事人不適格：
⒈按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部
為公同共有，為民法第1151條所明定。次按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意；第820條、第821條及第826條之1之規定，於公同共有準用之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第828條第2項、第3項及第82
1條分別定有明文。又公同共有債權人起訴請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之適格始無欠缺（最高法院104年度第3次民事庭會議㈠決議意旨、104年度台上字第1549號判決意旨可資參照）。
⒉被上訴人固主張上訴人於系爭租賃契約終止後仍占有使用95
8、966之1地號土地全部，其得依不當得利之法律關係請求上訴人給付系爭租賃契約終止後之103年11月10日起至10
5年11月止相當於租金之不當得利等語，然958地號土地登記所有權人為陳國松、陳柏翰，966之1地號土地登記所有權人則為陳國松，有該2筆土地之第一類登記謄本在卷可查（見簡上字卷二第39頁至第40頁），而陳國松、陳柏翰均已死亡，陳國松之繼承人有被上訴人、陳建宗、陳建宏、陳建呈、陳姿樺、王淑如、陳彥瑋、陳彥宇、陳彥琳，陳柏翰之繼承人則為王淑如、陳彥瑋、陳彥宇、陳彥琳，各繼承人均未拋棄繼承等情，此為被上訴人所自承（見簡上字卷二第44頁），陳國松之繼承人部分並經另案拆屋還地案件認定明確，有該份判決書在卷可稽（見簡上字卷二第12頁），是被上訴人主張之不當得利債權，既係基於繼承958、966之1地號土地所有權而來，該不當得利債權自屬全體繼承人公同共有之債權，依前述說明，被上訴人所為不當得利請求核屬就公同共有債權之權利行使，應得全體公同共有人之同意，或由全體公同共有人為當事人，其當事人適格要件始無欠缺。然被繼承人陳建呈、陳姿樺於本院審理時，均到庭證稱不同意由被上訴人單獨起訴並受領等語（見簡上字卷二第65頁至第66頁），是難認被上訴人本件起訴已得全體繼承人之同意，且被上訴人無單獨受領之權（其餘繼承人雖於本院審理時具狀追加起訴，惟該追加起訴為不合法，本院另以裁定駁回），則被上訴人於該公同共有關係尚未消滅前，以自己名義請求受領該公同共有債權全部，顯屬當事人不適格，其此部分主張並無理由。至被上訴人雖主張該不當得利債權為不可分債權，依民法第293條規定，其單獨起訴並無當事人不適格云云，然公同共有債權與不可分債權之性質不同，無從比附援引，況被上訴人本件請求由其單獨受領債權全部，此與民法第293條規定債權人僅得請求債務人向全體債權人為給付亦非相符，被上訴人此部分所辯，並無可採。
㈡兩造間於系爭租賃契約終止後，已無租賃關係存在：
⒈兩造於102年11月25日就958、966之1地號土地簽訂系爭
租賃契約，為兩造所不爭執，而觀諸系爭租賃契約第15條第
1項「如本土地上之鐵皮屋經政府認定為違法建築物而被拆除或因故被轉賣/拍賣，概與甲方（即被上訴人）無涉，甲乙（即上訴人）雙方同意本租約視為自動終止，乙方應立即將土地回復原狀一次全部返還予甲方，不得向甲方請求任何賠償或補償。」約定，可知兩造約定958、966之1地號土地上之鐵皮屋倘遭拆除或所有權異動時，系爭租賃契約即視為終止。而查，坐落958、966之1地號土地上之鐵皮屋經本院以102年度司執字第12005號強制執行事件進行拍賣，於103年2月26日由高魁志拍定，並以103年9月10日新北院清102司執衷12005字第58946號函文核發權利移轉證書，該權利移轉證書於103年9月12日送達予高魁志等情，業據本院調取前開執行卷宗核閱無訛，是該鐵皮屋既已經拍賣，兩造間簽訂之系爭租賃契約依第15條第1項約定，即視為終止，兩造於系爭租利賃契約終止後已無租賃關係存在，應屬明確。
⒉被上訴人雖主張於鐵皮屋遭拍賣後，上訴人仍有給付1個月
之租金，可知上訴人有繼續承租之意思，兩造間之租賃關係仍繼續存在云云。然兩造約定上訴人應於每月1日前給付租金予被上訴人，此參系爭租賃契約第4條第2項可知（見原審卷第43頁），而鐵皮屋雖於103年2月間即經拍定，惟因上訴人曾遞狀主張優先承買權，故而本院於103年9月10日始核發權利移轉證書予拍定人等節，亦經本院調閱該執行卷宗確認，是該鐵皮屋所有權之異動係於103年9月間始發生，而上訴人並非前開強制執行事件之當事人，且其最後亦未順利承買鐵皮屋，其就該鐵皮屋已於103年9月已生所有權異動之事實自非可立即得知，故其於103年10月1日前即10
3年9月間仍給付103年10月份租金予被上訴人，該給付時間恰在鐵皮屋發生所有權異動後未久，難認其係明知系爭租賃契約已經終止，而仍以繼續向被上訴人承租之意思而為給付。況鐵皮屋雖非被上訴人出租之標的，然兩造約定上訴人承租958、966之1地號土地係作為經營畫廊使用，此為系爭租賃契約第1條、第2條所載明，且兩造於系爭租賃契約第15條第1項特別約定該鐵皮屋之所有權發生異動時，系爭租賃契約即自動終止，可見兩造均肯認該鐵皮屋就系爭租賃契約關係是否存續有重大影響，此參被上訴人已對鐵皮屋所有權人高魁志提起另案拆屋還地訴訟，即知該鐵皮屋所有權人與被上訴人間之關係，顯將導致上訴人得否繼續於原址經營畫廊甚明，是益徵兩造間之租賃關係於鐵皮屋所有權發生異動後，即有重新議定之必要，上訴人並無甘冒無法經營畫廊之風險，而猶繼續向被上訴人承租958、966之1地號土地之可能，是兩造於系爭租賃契約終止後，既未重新簽訂新租賃契約，其等間即無租賃關係存在，被上訴人依租賃關係請求上訴人給付103年11月至105年11月之租金共計175萬元，即非有據。至被上訴人另主張該鐵皮屋於上訴人向被上訴人承租前即已存在，上訴人知悉前開土地上涉及無權占用之鐵皮屋仍願承租，其不得以該鐵皮屋所有權人發生異動而拒絕給付租金云云，然此與系爭租賃契約第15條第1項約定顯然不符，且上訴人於鐵皮屋所有權異動前仍願向被上訴人承租，亦非可當然認定上訴人於鐵皮屋所有權異動後仍願繼續承租，否則兩造即無於系爭租賃契約為第15條第1項約定之必要，被上訴人此部分主張，仍無可採。
四、綜上所述，被上訴人為958、966之1地號土地之公同共有人之一，其未經其餘公同共有人之同意起訴及單獨受領，而單獨起訴並請求受領不當得利全部共計175萬元，為當事人不適格，其請求並無理由。又系爭租賃契約於坐落958、96
6之1地號土地上之鐵皮屋遭拍賣後即視為終止，兩造復未有成立新租賃契約之意思表示合致，被上訴人依租賃關係請求上訴人給付租金共計175萬元，亦無理由。原判決就上訴人於原審起訴請求相當於租金之不當得利共計126萬元部分判命上訴人給付，自有未洽，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。另被上訴人於本院追加起訴請求49萬元不當得利或租金，亦無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人追加起訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國106年6月21日
民事第一庭審判長法官張紫能
法官張谷輔法官莊佩頴以上正本係照原本作成本判決除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得上訴。如提起上訴，應於收受後20日內，敘明理由，向本院提出上訴狀。
中華民國106年6月21日
書記官李瑞芝