裁判字號：最高法院88年台上字第1543號民事判決
裁判日期：民國88年07月16日
裁判案由：給付買賣價金
最高法院民事判決八十八年度台上字第一五四三號
上訴人乙○○訴訟代理人 黃清華 律師被上訴人甲○右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十七年六月一日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十六年度重上字第一三○號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十一年四月十六日與伊簽訂買賣契約買受伊在坐落臺中縣○○鎮○○段五九六－二、五九六－三號土地上所興建之「仁愛羅馬透天別墅」編號Ｂ６房地（買受土地嗣分割為同段五九六─二八號，房屋門牌編○○○鎮○○街○○○號，下稱系爭房地），價金為新臺幣（下同）八百十萬元。伊已將系爭房地所有權移轉登記於上訴人，並點交完畢，惟上訴人尚有價金四百零五萬元未付。另依該合約第八條第二款之約定，上訴人應負擔土地增值稅每坪一萬元，系爭土地為三一點一五七五坪，計應負擔三十一萬元，該稅款伊已於八十五年四月九日繳納，上訴人亦應給付等情。爰依買賣契約，求為命上訴人給付四百三十六萬元，及其中三百六十五萬元、四十萬元，依序自八十二年七月九日、八十五年六月一日起分按每日千分之一，另三十一萬元自同年四月十日起按年息百分之五計算利息之判決（此本訴部分，第一審判命上訴人給付三十一萬元暨自八十五年九月十五日起算法定遲延利息，駁回被上訴人其餘請求，除被上訴人就該三十一萬元利息逾上開准許部分外，兩造各就其敗訴部分提起上訴。就被上訴人敗訴部分，原審廢棄第一審部分判決，判命上訴人於被上訴人將系爭房屋瑕疵修繕完成之同時給付被上訴人四百零五萬元，駁回被上訴人其餘上訴，兩造均未聲明不服，而告確定)。
上訴人則以：被上訴人依約應於四百二十個實際工作日完工，亦即最遲應於八十二年八月一日完工。所謂完工應指申領使用執照，完成建物保存登記，並辦理交屋完竣。雖契約第五條約定以「申領使用執照」為完工日期，惟係違反誠信原則，且與民法第三百四十八條之規定不合，依消費者保護法第十二條之規定，該約定應屬無效。被上訴人遲至八十五年五月三十一日始完成系爭房地所有權移轉登記，及於同年七月四日交屋，顯已逾期完工。依契約第十二條第一款之約定，自八十二年八月一日起至八十五年七月三十一日止計逾期一千零六十五日。按每逾一日依已付總價款千分之一核計，被上訴人應給付伊違約金四百三十一萬三千二百五十元，爰減縮僅請求四百二十五萬二千五百元。至土地增值稅之繳付，乃土地所有權人應負之公法上義務，被上訴人並非所有權人，亦非土地增值稅之納稅義務人，伊與土地增值稅之納稅義務人亦無繳納土地增值稅之約定，兩造間由伊負擔每坪一萬元土地增值稅之約定，於法不合等詞。資為抗辯。並提起反訴，求為命被上訴人給付四百二十五萬二千五百元，並加付法定遲延利息之判決（關於反訴部分，第一審及原審均為上訴人敗訴之判決，上訴人就此部分及前述判命伊給付三十一萬元本息部分提起第三審上訴）。
原審以：（本訴部分）上訴人前向被上訴人購買系爭房地，並簽定房屋訂建契約書，其第八條第二款約定，土地增值稅每坪由上訴人負擔一萬元，第五條及第十二條分別約定，完工日期為自實際開工日起四百二十個工作晴天完成申領使用執照，被上訴人除因不可抗力或歸責於上訴人之事由外，逾期竣工，每逾一日按已繳總價款千分之一計算違約金；系爭房屋於八十二年七月二十八日建築完竣，經主管機關核發使用執照，八十五年五月三十一日以上訴人名義辦竣建物所有權第一次登記，同年七月四日完成交屋：系爭土地嗣亦分割○○○鎮○○段○○○○○○號○點○一○三公頃，於八十五年五月三日由原土地所有權人 許賢富 、 林蘇雲霞 、 蕭久雄 、 蕭鴻嘉 、 蕭鴻禧 、 林炳坤 、 林世中 、 黃美玲 等人移轉登記於上訴人等情，為兩造所不爭，並有房屋訂建契約書、土地及建築改良物所有權狀、臺中縣政府工務局使用執照、土地及建物登記簿謄本可稽，堪信為真實。按土地增值稅依土地法第一百八十二條、平均地權條例第三十七條、土地稅法第五條之規定，應由原土地所有權人之出賣人繳納，但此納稅義務係國家基於能順利課稅所為之規定，是原土地所有權人之出賣人在公法上自有繳納土地增值稅之義務，但在買賣當事人間，基於私法自治之原則，就土地增值稅應由買方或賣方負擔，不妨另行約定，而約定由買方負擔土地增值稅，僅在當事人間發生土地增值稅應由買方負擔之效力，賣方仍係公法上之納稅義務人，並不生影響，即在公法上，納稅義務人並未變更，仍應以賣方名義向國家繳納土地增值稅，國家亦係向賣方課徵土地增值稅。是買賣雙方就土地增值稅由買方負擔之約定，與土地法第一百八十二條、平均地權條例第三十七條、土地稅法第五條所規定以原土地所有權人之出賣人為土地增值稅之納稅義務人，並不衝突，不發生違法之問題。買賣雙方就土地增值稅由買方負擔之約定，自為有效。查依被上訴人提出以許賢富等人為納稅義務人繳納土地增值稅之繳款書所示，系爭土地共繳納增值稅四十一萬零六百七十八元，因許賢富等人係土地所有權人，故繳納土地增值稅之繳款書自係以許賢富等人名義開具。又證人林炳坤、蕭鴻嘉、蕭久雄均於原審證稱，伊等地主提供土地與被上訴人合建，所分得房屋坐落之土地應繳納之增值稅由該房屋分得人負擔，被上訴人賣給上訴人編號Ｂ６房屋係由被上訴人分得，該房屋坐落之土地，由何人繳納增值稅伊不清楚，惟非伊所繳納云云，而系爭土地係由許賢富等人提供於被上訴人興建「仁愛羅馬透天別墅」，被上訴人再將其所分得之編號Ｂ６房屋出售於上訴人，已如前述，可見被上訴人與許賢富等人確有合建房屋之情事。被上訴人與許賢富等人倘無此增值稅應由分得房屋者負擔之約定，則土地增值稅即應由許賢富等人負擔，被上訴人於出售系爭房地時，何須與上訴人約定應由上訴人負擔每坪一萬元增值稅以為轉嫁之理？上開證人林炳坤、蕭鴻嘉、蕭久雄之證言，自堪採信。該土地增值稅既非許賢富等人繳納，顯係被上訴人以許賢富等人之名義所繳納。被上訴人雖非土地增值稅之納稅義務人，但與許賢富等人已約定應由其負擔土地增值稅，自得就其所負擔之土地增值稅再與上訴人約定由上訴人負擔。依上說明，此項由上訴人負擔土地增值稅之約定，雖非與納稅義務人所訂，惟既與被上訴人為此約定，仍屬有效，上訴人自應受該約定之拘束，對被上訴人有負擔每坪一萬元土地增值稅之義務。系爭土地面積○點○一○三公頃，折合三一點一五七五坪，則被上訴人請求上訴人給付三十一萬元並加算法定遲延利息，即非無據，應予准許。（反訴部分）次依系爭房屋訂建契約書第十二條第一款約定，被上訴人除因不可抗力或歸責於上訴人之事由外，逾期竣工時，每逾一日按已繳總價款千分之一計算違約金與上訴人。第五條約定，本工程依建築執照規定日期開工，自實際開工日起四百二十個工作晴天完成申領使用執照，為完工日。兩造就系爭房屋之完工期限既另有明文約定，兩造關於工程完工時間之爭執，即應受此約定之拘束。查系爭房屋之建物完成日期依建物登記簿謄本所載為八十二年七月二十八日，使用執照亦係於同日核發，被上訴人上述請領使用執照之完工日期，並未逾上訴人所主張系爭房屋應自實際開工日起算四百二十個工作晴天之八十二年八月一日之完工期限，難謂被上訴人有逾期完工之情事。雖上訴人主張，依民法第三百四十八條，及消費者保護法第十二條之規定，此約定違反誠信原則，對消費者顯失公平，應屬無效，應依民法第三百四十八條規定意旨，認以交付買賣標的物之日期為完工日期云云。惟查民法第三百四十八條，係就出賣人移轉財產權及交付標的物之義務，所為之規定，與兩造就系爭房屋之完工期限所為之約定無關，兩造約定以請領使用執照為完工日期，非謂被上訴人於請領使用執照後即可免責，其於請領使用執照後，仍須依上開規定，負交付系爭房屋，並使上訴人取得系爭房地所有權之義務，是兩造契約第五條之約定，與民法第三百四十八條之規定並無違背。另消費者保護法係於八十三年一月十一日公布施行，而本件兩造之買賣契約係八十一年四月十六日簽訂，斯時該法尚未公布施行，系爭買賣契約自無消費者保護法第十二條規定適用之餘地。又系爭房屋訂建契約書第十二條第一款，僅係被上訴人逾期完工所為違約賠償之約定。被上訴人於房屋建造完成後，就房屋所坐落之土地，尚須辦理土地分割手續，待分割完成，始可將房屋及土地移轉登記為上訴人之名義。是房屋建造完成後，被上訴人非即可履行民法第三百四十八條第一項使上訴人取得房地所有權之義務。且建物完工日期，既非被上訴人移轉系爭房地所有權之日期，亦非交屋之日期，兩造對移轉系爭房地所有權及交屋日期暨其違約金等項均未約定。再者，被上訴人於興建房屋完工後，因尚須辦理土地分割手續，而辦理土地分割手續，曠日廢時，且非其所能掌握，為確定其責任，故僅就建物完工期限而為約定，且被上訴人如未辦理移轉登記及交屋手續，即無從以上訴人之名義向銀行辦理抵押取得貸款，且因尚無貸款，上訴人亦無須支付貸款利息，對双方難認有顯失公平之情事。參以內政部八十四年十一月頒布「預售屋買賣契約書範本」第十二條就完工日亦載明以建築主管機關核發使用執照為準，是兩造約定以完成申領使用執照為完工日期，亦無違反誠信原則可言，自非無效。上訴人上述主張，為無足採。被上訴人既未逾期完工，則上訴人依系爭契約第十二條第一款之約定，反訴請求被上訴人給付四百二十五萬二千五百元之違約金，即非有據，不應准許。為其心證之所由得。並說明兩造其餘之攻擊防禦方法，不予審酌之理由。爰將第一審所為上訴人敗訴之判決，予以維持，駁回其上訴；經核於法並無違誤。查系爭房屋訂建契約第十二條第一款係屬兩造僅就被上訴人逾限完工情事所為按日計處違約金資為賠償之違約賠償約定，所稱建物完工日期，並非被上訴人移轉系爭房地所有權之日期，亦非交屋之日期，兩造對於移轉系爭房地所有權及交屋日期暨其違約金等項均未有約定等情，既為原審本其解釋契約職權行使所認定之事實，是前揭第十二條第一款逾限完工違約賠償之約定，與主張買賣標的物瑕疵擔保責任而請求債務不履行損害賠償之規定不同。原審以，被上訴人依系爭房屋訂建契約第五條所定完工期限，於八十二年七月二十八日完成系爭房屋之建築暨經核發使用執照，無逾限完工之情事，上訴人所指該條所定四百二十日之完工期應以買賣標的物完成交付之日為凖為無據，其依系爭房屋訂建契約第十二條第一款之約定，反訴請求被上訴人給付因遲延交屋逾限完工一千零六十五日之違約金四百二十五萬二千五百元，非有理由等詞，就反訴部分，為上訴人敗訴之判決，核無違背法令。上訴論旨，仍執前詞就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決關此其敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十八年七月十六日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱建男法官曾煌圳法官許澍林法官鄭玉山右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年八月二日