裁判字號：臺灣新竹地方法院88年小上字第22號民事判決
裁判日期：民國89年06月21日
裁判案由：給付居間報酬
臺灣新竹地方法院民事判決八十八年度小上字第二十二號
上訴人甲○○被上訴人北區房屋仲介股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國八十八年十月六日本院竹北簡易庭八十八年度竹北小字第九六號第一審判決不服提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲引用外，補稱並更正事實上之陳述：
（一）依照兩造簽訂之房地產專任委託銷售契約書第十條約定，被上訴人應於收定後三日內完成簽約事宜，但因上訴人於民國（下同）八十八年三月八日出差，於同年月十二日返回，此項三日期間應在上訴人出差完畢後展延，即應於八十八年三月十二日後延展三日，原審逕以上訴人於同年三月八日後三日內未簽約而認定上訴人違約，其認事用法與經驗法則有違；另上訴人曾於原審偕同證人 柳明輝 到場並聲請訊問，唯原審以不必要為由未予訊問，反認上訴人未提出證據，並遽為不利上訴人之判決，其認事用法亦違背證據法則，是原審判決有違背法令之情形，爰依法提起本件上訴。
（二）上訴人依通知於八十八年三月十二日至被上訴人公司時，並未能與買主當面洽談，而由被上訴人公司人員居間傳話，當時被上訴人表示買主 傅團 安願出價二百四十六萬元，尚不及上訴人託售之底價二百四十八萬元，上訴人曾要求被上訴人減收服務費以利成交，然未為被上訴人所接受，被上訴人乃要求上訴人回去考慮，迨上訴人於同月十四日再往洽談時，被上訴人雖答應減收二萬元服務費，唯買主 傅團安 已表明不欲買受，足見八十八年三月十四日當天，買賣雙方並未就價金達成合致，契約自始未能成立，且不可歸責於上訴人，被上訴人自不得請求給付居間報酬。
（三）按買賣契約之成立，除買賣標的外，其價金與付款方式皆為契約成立之要素，經查被上訴人提出之竹北博愛郵局第三十五號及新竹郵局第二九七三號存證信函，皆未言及買方傅團安願出之價額及付款方式，第二次存證信函上訴人且未收到，被上訴人僅泛言找到買主，並未提及買方之出價，益證買賣雙方對契約之成立要素尚未合致。
三、證據：爰用原審之立證方法，另提出教師進修卡一份為證，並聲請訊問證人柳明輝。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：請求駁回上訴人之上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人於八十八年三月六日覓得買方即訴外人傅團安，雖訴外人傅團安當時只願以二百四十五萬元請求被上訴人居間協調購買系爭房屋，是八十八年三月七日晚間七時許被上訴人公司人員以電話通知上訴人於隔日（即同月八日）前來被上訴人公司辦理簽約事宜，屆期，上訴人並未出現，訴外人傅團安只得於當日簽訂承買確認書，將買賣價格提高至二百四十六萬元訂購系爭房屋，並給付定金本票十九萬元，故八十八年三月十日上訴人主動與被上訴人連絡並更改簽約時間，惟簽約當日上訴人不同意以二百四十八萬元出售，不但要訴外人傅團安加價，更要被上訴人折讓服務費用予上訴人，當日晚間十時左右上訴人終於同意簽訂正式不動產買賣契約書，但卻稱未帶印章需回家拿取，不料，上訴人一去不回，嗣訴外人傅團安雖又於八十八年三月十三日將買賣價格提高至二百四十八萬元，惟上訴人仍不願出售，足見上訴人之行為顯然係惡意違約。
（二）按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，民法第一百五十三條第一項明文規定；另「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立」，最高法院亦著有六十八年台上字第一五０四號判例可資參照。另依據上訴人簽立之房地產專任委託銷售契約書第七條約定「甲方（即上訴人）全權委託乙方（即被上訴人）銷售本宗房地，銷售成交時，同意給付房地委託成交價之百分之四做為服務費˙˙˙˙服務費不足十二萬元時，以十二萬元計算˙˙˙˙」；第十條則約定「˙˙˙˙全權代理甲方收受定金˙˙˙
˙甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約情形，甲方應於乙方收定三日之內，一次付清本約第七條乙方應有之服務費用˙˙˙˙」；第十二條約定「如遇買方出價未達甲方委託銷售底價，但乙方願讓步對甲方之服務費利益時，買方之出價縱未達委售底價，買賣亦視為成交」等情，可知買方雖於承買確認書以價格二百四十六萬元表示購買並付訂金本票十九萬元，未達上訴人委售底價二百四十八萬元，但被上訴人願折讓服務費用二萬元促其成交，雖雙方未直接意思表示一致，但徵諸前開說明，由第三人為媒介而將雙方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，買賣仍應視為成交，且被上訴人已代上訴人收受定金，此時上訴人若以任何理由藉故不賣即應依房地產專任委託銷售契約書第十條之約定於被上訴人收定三日內，一次付清被上訴人應得之服務費用，另被上訴人平日雖收取成交價二四八萬百分之四服務費用為十萬元，但依房地產專任委託銷售契約書第七條之約定，被上訴人可向上訴人收取十二萬元，另扣除折讓之服務費用二萬元，上訴人共須支付十萬元之服務費用予被上訴人。
（三）再查，上訴人雖主張其於八十八年三月十（嗣變更為十四）日再往洽談時，被上訴人雖答應減收二萬元服務費，惟買主傅團安已表明不欲買受云云；然買方傅團安確實非常喜歡系爭房屋，且欲購買，始簽立買賣議價委託書后再簽承買確認書，甚至依據承買確認書附註欄後親自書寫「更正：總價款為新台幣二百四十八萬元整。傅團安3/12」等語，足證買方傅團安並未曾表明過不願購買，而上訴人之此部分主張顯然不實在。 退萬步 言，因上訴人不肯履行契約違約在先，故縱上訴人事后欲履約，買方傅團安亦無義務再與上訴人辦理簽約事宜，且不論買賣雙方是否簽訂正式不動產買賣契約，被上訴人仍可據房地產專任委託銷售契約書第十條之約定，向上訴人請求給付服務費。從而上訴人之上訴顯無理由。
三、證據：爰用原審之立證方法，另提出買賣議價委託契約書一份為證。理由
一、被上訴人起訴主張上訴人於八十八年二月二十三日起至八十八年五月二十五日止，委託被上訴人代為出售上訴人所有坐落新竹市○○路○○○號四之一樓房屋一棟，八十六年三月六日並同意將房價降為二百四十八萬元以利出售，嗣被上訴人於八十八年三月八日覓得買方即訴外人傅團安願以二百四十六萬元買受上開房屋，並代上訴人收受定金本票十九萬元，惟上訴人拒不辦理簽約事宜，依前開契約書第七條、第十條及第十二條之約定，訴外人傅團安雖只出價二百四十六萬元，但被上訴人願折讓服務費二萬元促其成交，是本件買賣契約亦視為成立。上訴人藉故不賣，依約定仍應給付被上訴人服務費十萬元等情；本院上訴審審理時並主張被上訴人初於八十八年三月六日覓得買方即訴外人傅團安，當時訴外人傅團安只願以二百四十五萬元請求被上訴人居間協調購買系爭房屋，是八十八年三月七日晚間七時許被上訴人公司人員以電話通知上訴人於同月八日前來被上訴人公司辦理簽約事宜，屆期上訴人並未出現，訴外人傅團安因而於當日簽訂承買確認書，將買賣價格提高至二百四十六萬元訂購系爭房屋，並給付定金本票十九萬元等語。上訴人對於被上訴人請求之金額未為爭執，惟以訴外人傅團安既無欲買受上開房屋，即無違約問題等情，請求駁回被上訴人之訴；於本院上訴審時則抗辯依照上開契約書第十條約定，被上訴人應於收定後三日內完成簽約事宜，但因八十八年三月八日上訴人出差，此項三日期間應在上訴人出差完畢後展延，即應於同月十二日後延展三日，原審逕以上訴人於同月八日後三日內未簽約而認定上訴人違約，其認事用法與經驗法則有違；另上訴人曾於原審偕同證人柳明輝到場並聲請訊問，唯原審以不必要為由未予訊問，反認上訴人未提出證據，並遽為不利上訴人之判決，其認事用法亦違背證據法則，是原審判決有違背法令之情形，爰依法提起本件上訴，而上訴人依通知於八十八年三月十二日至被上訴人公司時，並未能與買主當面洽談，係由被上訴人公司人員居間傳話，當時被上訴人表示買主願出價二百四十六萬元，尚不及上訴人託售之底價二百四十八萬元，上訴人曾要求被上訴人減收服務費以利成交，然未為被上訴人所接受，被上訴人乃要求上訴人回去考慮，迨上訴人於同月十四日再往洽談時，被上訴人雖答應減收二萬元服務費，唯買主傅團安已表明不欲買受，足見八十八年三月十四日當天，買賣雙方並未就價金達成合致，契約自始未能成立，且不可歸責於上訴人，被上訴人自不得請求給付居間報酬，另被上訴人提出之竹北博愛郵局第三十五號及新竹郵局第二九七三號存證信函，皆未言及買方傅團安願出之價額及付款方式，第二次存證信函上訴人且未收到，被上訴人僅泛言找到買主，並未提及買方之出價，益證買賣雙方對契約之成立要素尚未合致等情。
二、本件被上訴人主張上訴人於八十八年二月二十三日起至八十八年五月二十五日止，委託被上訴人代為出售上訴人所有坐落新竹市○○路○○○號四之一樓房屋一棟，八十六年三月六日並同意將房價降為二百四十八萬元以利出售，嗣被上訴人於八十八年三月八日覓得買方即訴外人傅團安願以二百四十六萬元買受上開房屋，並代上訴人收受定金本票十九萬元，為使買受雙方買賣成立，被上訴人願折讓服務費二萬元促其成交，惟上訴人拒不辦理簽約事宜之事實，已據其提出與所述相之房地產專任委託銷售契約書、同意書、承買確認書及存證信函二紙等為證，亦為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人此部分之主張為真實。上訴人雖辯稱八十八年三月十四日當天，買賣雙方並未就價金達成合致，是契約自始未能成立，因其不可歸責於上訴人，被上訴人自不得請求給付居間報酬云云；惟查上訴人陳述八十八年三月八日（嗣更正為同月十二日）因被上訴人願意折讓服務費二萬元予買方，如此即可符合上訴人之要求，而伊亦希望被上訴人能夠折讓服務費予伊，然被上訴人不同意，當時其回家與太太溝通後，其太太堅持被上訴人應折讓服務費予伊，嗣於同月十四日洽談時，伊已不再要求被上訴人折讓服務費予伊，但買方卻表示不願買受等情，另證人柳明輝亦結證稱當日上訴人希望被上訴人向其收取之服務費能低，上訴人有向被上訴人爭執為何服務費折讓予買方，而不折讓予上訴人等語屬實，足見本件系爭房屋之所以未成交，乃因上訴人一方爭執二萬元之服務費所致，是上訴人此部分所辯，尚難採信。
三、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文；另契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立，最高法院六十八年台上字第一五０四號著有判例可資參照；另依據上訴人簽立之房地產專任委託銷售契約書第七條：「甲方（上訴人，下同）全權委託乙方（被上訴人，下同）銷售本宗房地，銷售成交時，同意給付房地委託成交價之四％做為服務費．．．（服務費不足十二萬元時，以十二萬元計算）．．．」；第十條：「．．．全權代理甲方收受定金，甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，．．．甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約情形，甲方應於乙方收定三日之內，一次付清本約第七條乙方應有之服務費用．．．」；第十二條：「如遇買方出價未達甲方委託銷售底價，但乙方願讓步對甲方之服務費利益時，買方之出價縱未達委售底價，買賣亦視為成交」等約定，足見訴外人傅團安於承買確認書中表明願以價格二百四十六萬買受系爭房屋並付訂金本票十九萬元，雖未達上訴人委售底價二百四十八萬元，然如前所述，被上訴人願折讓服務費用二萬元促其成交，雖雙方未直接意思表示一致，徵諸前開法條及判例，由被上訴人為媒介而將買受雙方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，買賣契約仍應視為成立，且被上訴人已代上訴人收受定金，上訴人若以任何理由藉故不賣，即應依上開銷售契約書第十條之約定，於被上訴人收定三日內，一次付清被上訴人應得之服務費用，是被上訴人辯稱依照上開契約書第十條約定，被上訴人應於收定後三日內完成簽約事宜，但因八十八年三月八日上訴人出差，此項三日期間應在上訴人出差完畢後展延，即應於同月十二日後延展三日，及被上訴人提出之竹北博愛郵局第三十五號及新竹郵局第二九七三號存證信函，皆未言及買方傅團安願出之價額及付款方式，第二次存證信函上訴人且未收到，被上訴人僅泛言找到買主，並未提及買方之出價，益證買賣雙方對契約之成立要素尚未合致云云，尚乏依據，職是本件被上訴人主張上訴人因可歸責於己之事由而違約，堪信為真實。
四、次按當事人之一方，因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得請求對待給付。但其因免給付義務所得之利益，或應得之利益，均應由其所得請求之對待給付中扣除之，民法第二百六十七條定有明文，本件被上訴人雖依上開委託銷售契約書第七條第一項本文規定，原應收取之服務費用為九萬九千二百元（成交價二百四十八萬元之四％），但依上開委託銷售契約書第七條第一項但書之約定，被上訴人仍可向上訴人收取十二萬元，而被上訴人原欲折讓予訴外人傅團安之服務費用二萬元，乃其因免給付義務所得之利益，自應扣除之，是被上訴人對於上訴人所得請求之數額為十萬元。
五、綜上所述，上訴人所辯均不足採，從而，被上訴人本於居間契約之法律關係請求上訴人給付一十萬元，及自八十八年月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決違背法令，求予廢棄改判，駁回被上訴人在第一審之訴，為無理由，上訴應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二條第二項四百四十九條第一項，第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年六月二十一日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官李承訓右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官呂超上中華民國八十九年六月二十一日