裁判字號：臺灣基隆地方法院108年基簡字第395號民事判決
裁判日期：民國108年07月02日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第395號原告 藍朝卿 訴訟代理人 蔡志揚 律師被告 鄧德春 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號3樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟元，及自民國一百零八年五月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零八年六月六日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：原告於民國107年5月13日與被告簽立租賃契約，約定由原告將所有之門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號3樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間1年（租賃契約記載1年1個月），自107年7月1日起至10
8年6月30日止，每月租金為新臺幣（下同）7,000元（含社區管理費），應於每月1日前繳納，另繳付押租金14,000元，而水、電費用均由被告自行負擔。詎被告自108年1月
1日起即未給付租金，結算至108年5月底止，被告積欠5期（107年7月至12月之租金有支付，108年1月、2月、
3月、4月、5月）租金未繳，而上開積欠之租金，依民法第440條規定，以前述押租金抵償後（押租金14,000元，相當於2期租金），被告尚積欠3期租金共21,000元（7,000×5＝35,000，35,000－14,000＝21,000）未繳。原告曾以通訊軟體LINE數次催告被告給付租金，並於108年2月19日寄發郵局存證信函催告被告給付積欠之租金，並表明如未給付將終止租賃關係並請求返還系爭房屋，惟被告仍置之不理，原告再以本件108年5月21日筆錄影本之送達作為終止兩造系爭租約之意思表示，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋並給付積欠之租金（於000年0月0日生送達效力），被告仍未給付，系爭租約已經原告合法終止。又被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第440條第1項、第2項、第455條前段、第767條第1項前段、土地法第100條第3款、系爭租賃契約及不當得利之法律關係，併請求被告自108年5月21日言詞辯論筆錄送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利7,000元。並聲明：1.被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號3樓房屋騰空遷讓返還原告。2.被告應給付原告21,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。3.被告應自108年5月21日言詞辯論筆錄送達之翌日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告7,000元。5.願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
（一）查原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、通訊軟體LINE對話截圖、系爭房屋現場翻印照片、臺北古亭存證號碼000159號郵局存證信函為證，核與原告所述相符；而被告經合法通知，並未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，本院綜合上開證據調查之結果，自堪信原告之上開主張為真實。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項亦有明文。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。土地法第100條第3款亦有明文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。此為民法第455條前段、第767條第1項前段所明文規定。兩造簽訂之系爭租約，係定有期限之租賃，約定租賃期間係自107年7月1日起至108年6月30日止，每月租金為7,000元，本應於每月1日以前繳納，被告自108年1月份起即未繳付租金（原告主張以押租金扣抵後，被告僅繳付至108年2月28日止之租金），計至原告終止系爭租約前，被告積欠之租金已逾二個月租額，原告已對被告催告請求支付租金（以108年2月19日存證信函之送達作為催告之意思表示），被告並未支付，是原告對被告終止系爭租賃契約（以108年5月21日言詞辯論筆錄之送達作為終止之意思表示），自屬有據。原告於兩造租賃關係終止後，本於所有權人及出租人身分，依民法第767條第1項前段、第455條前段之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告，為有理由，應予准許。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照），於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。系爭租賃契約既已提前終止，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占有系爭房屋，已論述如前，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定。原告所為終止租賃契約之意思表示，係以108年5月21日筆錄影本之送達發生送達效力（參本院卷第65至67頁），又因兩造於上述租賃契約中約定系爭房屋租金為每月7,000元，是以，原告請求被告應給付積欠之租金共計21,000元（指108年
3月份起至108年5月份止），及之後被告於無權占用系爭房屋期間（契約終止後迄今），每月所受有相當於租金之不當得利之利益數額為7,000元，均屬可採。準此，原告本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告應給付21,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年5月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並請求被告給付自108年5月21日言詞辯論筆錄送達之翌日即108年6月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元，均為有理由，應予准許。
五、綜上所述，系爭租賃契約業經原告合法終止，原告分別依租賃物返還請求權、所有權人之物上請求權、租金給付請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告21,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年5月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並請求被告給付自108年5月21日言詞辯論筆錄送達之翌日即108年6月6日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告7,000元，均為有理由，應予准許。
六、本件係按民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年7月2日
基隆簡易庭法官華奕超以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年7月2日
書記官耿珮瑄