裁判字號：臺灣高等法院96年上字第562號民事判決
裁判日期：民國97年05月14日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院民事判決96年度上字第562號上訴人乙○
丙○○庚○○戊○○
號3樓己○○丁○○共同訴訟代理人 林大華 律師
林建平 律師被上訴人國立 台灣 大學法定代理人甲○○訴訟代理人 沈志成 律師
張錦春 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國96年5月18日臺灣板橋地方法院95年度訴字第16號第一審判決提起上訴，本院於民國97年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：伊等六人之被繼承人 蘇世喜 及 蘇世靟 前依耕地三七五減租條例向訴外人 王錦泉 承租坐落臺北縣○○鎮○○段343-1、341、342-1等地號（下稱343-1等三筆土地）及其餘土地，嗣於66年間王錦泉欲收回343-1等三筆地號土地興建房屋，遂與佃農蘇世喜、蘇世靟協議，343-1等三筆土地由王錦泉收回以建築住宅，惟蘇世靟得無償取得其中一棟房屋之1、2樓，第3樓以時價每坪減少新台幣（下同）1,000元售予蘇世靟，蘇世喜則可無償取得其中一棟房屋之第一樓。又蘇世喜並就原臺北縣○○鎮○○段342-3、342-4（分割增加342-14）、348（分割增加348-6、348-7、348-8、348-9）、354、354-1地號土地（嗣承租之土地限於如附表所示之土地、下稱系爭土地）於66年1月1日再與王錦泉依耕地三七五減租條例訂定耕地租約。嗣出租人王錦泉未依協議將興建之房屋無償給與佃農蘇世喜、蘇世靟，經佃農多次催討，嗣於76年間由佃農與出租人之代理人辛○○協商，出租人同意在原有三七五租約耕地中（即礁溪段342-3、342-4、348、354、354-1地號土地上）興建乙棟房屋予佃農蘇世喜。惟出租人仍未在原有三七五租約耕地中，興建乙棟房屋予佃農。遂再由佃農與出租人之代理人辛○○協議，出租人同意由佃農蘇世喜於原三七五租約耕地中自行興建房屋，佃農即依約於81年間自行興建鐵皮屋即為現所爭議之鐵皮屋（下稱系爭鐵皮屋），出租人亦持續收租金長達十餘年，且均按期同意每六年須換約。興建系爭鐵皮屋既為出租人所同意，參照最高法院87年台上字第246號判決意旨之反面解釋及89年度台上字第2760號判決意旨，佃農並未違反雙方三七五耕地租約，且除系爭鐵皮屋外，餘礁溪段342-3、342-
4、348、354、354-1地號土地均由佃農於上種植果樹、竹木。又原佃農蘇世喜於93年4月5日死亡，而由伊等六人繼承取得佃農之地位。被上訴人於93年8月19日受贈取得上開礁溪段342-3、342-4、348、354、354-1地號土地，依法亦應繼受前手之權利義務。被上訴人雖拒絕續訂耕地三七五租約，惟依耕地三七五減租條例第25、20條規定及最高法院69年度台上字第546號判決見解，雙方之租約仍應視為繼續存在，因被上訴人主張租約無效，此即有訴請法院確認之必要，且被上訴人亦有協同伊等六人辦理續訂耕地三七五租約之義務，爰依上開規定，求為㈠確認伊等六人與被上訴人間就如附表所示土地之三七五耕地租賃關係存在。(2)被上訴人應協同伊等六人辦理續訂如附表所示土地之耕地三七五租約，承租人為伊等六人名義之判決。
二、被上訴人則以：上訴人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用，係未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造所訂租約應歸無效。上訴人等空言主張原地主王錦泉同意蘇世喜搭蓋系爭鐵皮屋並經營餐廳，自無可採。由三峽分局於95年9月25日之函覆，足認系爭土地及鐵皮屋確已由上訴人等出租予他人經營餐廳，與前揭協議書所約定之內容不符。又原承租人蘇世喜雖僅在系爭土地之一部分即地號342-14及342-4等二筆土地上撘蓋鐵皮屋，惟依最高法院84年台上字第2584號判決之見解，承租人未自任耕作之土地雖僅一部，但雙方既以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效。再者，系爭土地之共有人中除辛○○已於95年10月5日在原法院作證時明白表示其反對原承租人蘇世喜搭蓋鐵皮屋及經營餐廳，且不同意續訂租約外，其他共有人亦早對蘇世喜擅蓋鐵皮屋經營餐廳及換約事宜提出異議，此由旅居國外之系爭土地共有人 王麗瑛 、 王麗秀 、 王敏雄 、 王增祥 及 洪王麗貴 等五人分別於85年2月20日、85年2月22日、85年3月7日、85年6月6日及85年7月12日授權另一共有人辛○○代為處理系爭土地事宜時出具之授權書授權事項一欄之記載即明。上訴人主張系爭土地其餘共有人知悉蘇世喜搭蓋鐵皮屋乃地主王錦泉所同意，故未再異議云云，顯與事實不符等語，資為抗辯。
三、上訴人主張原出租人為收回部分出租土地興建房屋出售，同意無償給予一樓房屋予其被繼承人蘇世喜，蘇世喜並於66年1月1日與王錦泉就礁溪段342-3、342-4、348、354、354-1地號土地訂立三七五租約，然王錦泉未按協議履行，嗣由出租人之代理人辛○○於76年間同意在上揭承租之土地中興建一戶房屋予蘇世喜。嗣蘇世喜過世，其繼承人為上訴人等六人，而原出租人於93年8月19日將系爭土地贈與被上訴人之事實，為被上訴人所不爭執，並有協議書、土地登記簿謄本、繼承系統表及戶籍謄本附於原審卷可稽，堪信為真實。
四、上訴人復主張因出租人未按約興建房屋一戶予蘇世喜，再經協議，出租人同意由佃農蘇世喜於原三七五租約耕地中自行興建房屋，佃農即依約於81年間自行興建現所爭議之鐵皮屋，除系爭鐵皮屋外，其餘土地仍由上訴人等六人耕種，系爭租約並無無效之原因。被上訴人既受贈取得系爭土地，應繼受原出租人之權利義務等情。則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件首應審究者，厥為上訴人興建系爭鐵皮屋是否經出租人同意？是否未自任耕作？㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
，耕地三七五減租條例第16條第1項定有明文。又承租人違反前項規定時，原訂租約無效，同條例第2項亦有明文規定（最高法院著有56年台上字第1520號判例參酌）。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。而承租耕地上雖允許有農舍之存在，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間，有最高法院83年台上字第2636號裁判可資參照。又所謂「原訂租約無效」係指全部租約無效而言，如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃之依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收回，此有最高法院73年台上字第112號裁判、66年台上字第761號判例可茲參酌。
㈡查系爭土地中坐落臺北縣○○鎮○○段342-14及342-4等
地號之土地，其上搭蓋有鐵皮屋乙節，有現場照片4幀附原審卷（第9至10頁、第142至143頁）可參，原審逕函台北縣政府警察局三峽分局囑查其轄○○○鎮○○段342-14及342-4地號上之建物由何人經營？經臺北縣政府警察局三峽分局於95年9月25日以北縣警峽刑字第0950025904號函覆「二、本案經本分局派員前往上開地號查訪○○○鎮○○段342-14設有三間店面，分別為 秦素娥 所經營炒麵店、 吳忠勇 之三角湧鵝肉亭、 蔡美玉 之麥克基炸雞排店○○○鎮○○段342-4設有一間店面，為 林財欣 所經營之鄉村海產店」等情至明，兩造對於系爭土地上確有鐵皮屋供經營小吃店使用乙節，亦不爭執。雖上訴人主張：系爭土地上之餐廳係上訴人所經營，惟因上訴人乙○年紀較大，方僱傭他人幫忙，依其與秦素娥、吳忠勇、蔡美玉之協議書可證乙○係實際負責人，其等僅係受僱云云。惟查秦素娥、吳忠勇及蔡美玉等人係餐廳實際經營者，且其每月經營所得扣除薪資、分紅及開銷後歸屬於上訴人乙○之餘額，實與每月給付予上訴人乙○之租金相當，該三份協議書不僅用紙、筆跡、內容及格式大同小異，且均未標明簽約日期，足認該三份協議書係臨訟杜撰而難採酌，渠等間之關係實係因租賃而占有系爭鐵皮屋，上訴人上揭主張，委無足採。是系爭鐵皮屋之搭蓋，其目的已非以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用無誤。
㈢上訴人雖主張：因出租人未按約興建房屋一戶予蘇世喜，再
經協議，出租人同意由佃農蘇世喜於原三七五租約耕地中自行興建房屋，佃農即依約於81年間自行興建現所爭議之鐵皮屋云云。並據舉證人 李謙 讓之證詞為證，然查 李謙讓 於原審作證時表明聽蘇世喜說，才知王錦泉有同意上訴人等興建系爭鐵皮屋供經營餐廳等語（見原審卷第262頁）。然其既係聽說，未親見親聞，其證言已難採信。且查王錦泉於78年3月4日即已過世，此可觀原審卷附（見第178至200頁）土地登記簿謄本可證，而就上訴人所提附於原審卷第236頁之協議書，其後於76年3月12日由辛○○加註之「本協議甲方乃承認同樣條件另地（甲方保留地）建房屋特給於乙方」，恰與上訴人所主張：於76年間由佃農與出租人之代理人辛○○協商，出租人同意在原有三七五租約耕地中興建乙棟房屋予佃農蘇世喜等語相符。參諸證人辛○○於原審95年10月5日庭訊時證稱：「（法官問：證人辛○○是否曾代理王錦泉與系爭耕地租約承租人協議，而同意由承租人蘇世喜於系爭三七五租約耕地中自行興建鐵皮屋及作為餐廳使用？）證人辛○○答：不可能」等語（見原審卷第311至312頁）。足認原地主王錦泉根本未曾同意原佃農蘇世喜於系爭土地上搭蓋鐵皮屋。而其繼承人辛○○雖於上揭協議書有加註意見，然僅係承諾由地主另覓地興建房屋，並未承諾由蘇世喜等興建系爭鐵皮屋。再者系爭土地為分別共有之土地，辛○○係分別共有人之一，其有否權限代理全體共有人同意佃農在系爭土地興建系爭鐵皮屋，不無可疑？又依辛○○於原審到庭證述：其知有蓋鐵皮屋，蓋之後其未同意，因為佃農有鐵皮屋要用水電須地主同意，而其不同意，佃農就去跟隔壁接水電。其有去跟佃農說不同意蓋鐵皮屋，佃農表示如地主要賣地，佃農可以馬上拆除。其當時有馬上去主張租約無效。並拒絕收租金，又退回去，但佃農又寄過來，後來就提存等語甚明（同上頁）。辛○○顯亦未同意上訴人等於系爭土地上興建鐵皮屋，遑論更將鐵皮屋出租圖利。是上訴人此部分之主張顯無可採。
㈣上訴人又主張：其餘共有人對於本件均無異議，因渠等均知
悉蘇世喜搭蓋鐵皮屋之源由係地主所同意，該十二位共有人均未對本案有意見云云。惟查系爭土地之共有人中除辛○○已於95年10月5日在原審作證時明白表示其反對原承租人蘇世喜搭蓋鐵皮屋及經營餐廳，且不同意續訂租約外，其他共有人亦早對蘇世喜擅蓋鐵皮屋經營餐廳及換約事宜提出異議，此由旅居國外之系爭土地共有人王麗瑛、王麗秀、王敏雄、王增祥及洪王麗貴等五人分別於85年2月20日、85年2月22日、85年3月7日、85年6月6日及85年7月12日授權另一共有人辛○○代為處理系爭土地事宜時出具之授權書授權事項一欄明確載明：「代理本人所有前開土地辦理與佃農蘇世喜終止三七五租約所需一切手續，因佃農蘇世喜違反三七五租約蓋房子出租作為營業餐廳之用。」等語（見原審證物二）即明，是上訴人此部分之主張，亦不可採。
㈤上訴人再主張：依證五用電證明本件系爭鐵皮屋向臺灣電力
公司申請用電，須提出土地所有權人名義申請之證件，又系爭鐵皮屋係於81年搭蓋，如謂蘇世喜未經地主同意自行搭蓋鐵皮屋，則何以地主會同意換約？佃主勢必老早主張租約無效而請求佃農返還土地，則系爭鐵皮屋搭蓋應有得土地所有權人之同意云云。惟依台灣省電力股份有限公司函覆原審之
95年12月13日D北西字第09512002241號及96年1月17日D北西字第09601001721號等函文及其附件（見原審卷第335至336頁、第381至383頁）根本未載有任何申請用電須以土地所有權人名義為之等相關字眼。又上訴人等係系爭土地之承租人，且系爭鐵皮屋亦為其所搭建，上訴人等因該等關係申請用電當與其他毫無干係之第三人顯不相同。上訴人未舉證證明，僅空言主張申請用電應均須以土地所有權人名義申請，否則電力公司應不會同意第三人隨意於他人土地上申請供電云云，顯無可採。又換約非必須地主配合辦理，依耕地租約登記辦法第2條第2項規定：耕地租約換訂登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，除有左列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記。佃農亦得於一定條件下，自行申請續訂租約，又以系爭土地共有人大多住於國外，未必能及時主張租約無效，阻止佃農自行辦理換約，況上訴人等既搭蓋鐵皮屋經營餐廳而未自任耕作，則系爭租約自因其違反耕地三七五減租條例第十六條之規定而無效，殊不因被上訴人是否同意上訴人等搭建鐵皮屋而有不同。
㈥至於訴外人林財欣經營之鄉村海產店雖僅有部分占有系爭土
地，已據本院會同台北縣樹林地政事務所測量員勘測屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷足憑，雖需由被上訴人等請求其拆屋還地，與上訴人無涉，仍無礙於兩造間關於系爭土地之三七五租約已經無效之認定。又系爭土地依都市計畫法業已編定為非耕地使用，依耕地三七五減租條例第17條規定，係由出租人行使終止權後，承租之上訴人始有該條所規定得請求出租人給付依系爭耕地公告土地現值減除土地增值稅後餘額1/3。然本件係因上訴人違反系爭耕地減租條例之規定，因而租約無效，與上述規定不合，自無從請求出租人依該條規定補償。
㈦綜上，上訴人主張其興建系爭鐵皮屋曾經地主同意云云，均
不足採。是以，上訴人於系爭耕地上搭蓋之鐵皮屋係用以供經營小吃店使用，既如前述，而其供經營小吃店使用之面積非少，進而大幅縮小耕地面積，現確為供營利使用，要與耕作目的或便於耕作無涉，且上訴人擅自變更耕地之用途，自應屬於「非耕作之用」，而有不自任耕作之情事。又本件上訴人對於系爭342-4、342-14地號土地已有前述不自耕作之情事，參酌上開意旨，該租約應為全部無效。是以，同一租約中之系爭第348、354、354-1、348-7、348-9地號土地部分亦應與系爭第42-4、342-14地號土地同為無效，而自上訴人違反前開不自任耕作之規定時，原訂租約自不待終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。
五、綜上所述，上訴人主張為不足採，被上訴人抗辯，尚屬可信。是則上訴人執此主張其與被上訴人尚有三七五租約存在，被上訴人應與之訂立三七五租約云云，自屬無據。從而，上訴人主張本於依耕地三七五減租條例第25、20條規定及最高法院69年度台上字第546號判決見解，請求確認伊等六人與被上訴人間就如附表所示土地之三七五耕地租賃關係存在。被上訴人應協同伊等六人辦理續訂如附表所示土地之耕地三七五租約，承租人為伊等六人名義，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國97年5月14日
民事第十四庭
審判長法官張蘭
法官黃麟倫法官袁靜文正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國97年5月15日
書記官明祖星附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。